毛坯房查验细则

问题26：5#、6#、7#顶层入户露台有两个不合理台阶
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解释：该台阶是设计中为区分电梯公共部位与客户入户露台做的分割，也 是防止住户入户露台的水或其他流进公共部位及房间内。如果客户 依旧认为不合理（主要是绊脚），就解释将反映给设计院，由其提 出响应防范措施。
三、交房中常见问题解答
（三）工程设计方面的问题
三、交房中常见问题解答
（三）工程设计方面的问题
问题22：如5#0301业主反映变电房就在她家附近，辐射很大，这种房子不 能住人，要求我司给予换房或退房，如果不能退不能换要求我司领 导给予想办法解决。
解释：变电所与住宅距离符合规范要求，变电所出线为低压电缆。 问题23：凸窗侧面的窗扇是活动的，没有合页怎么使用？ 解释：侧面窗无通风要求，仅在装空调时使用。
问题27：所有水管未隐蔽？
解释：设计中认为给水管明置比暗置要合理，其理由是给水管的使用年限 与建物的寿命并不一致，明置才能便于今后给水管的更换，暗置在
混凝土结构板中将很难处理。
问题28：入户门不合格，没有猫眼？没有门铃？ 解释：入户门是防火门，一般不允许留设猫眼；门铃为客户自购设备，一 般门均未带门铃。 问题29：空调排水管挡住了空调孔；卫生间呼叫按钮被排水管挡住. 解释：客户可以根据装修要求进行移动。
三、交房中常见问题解答
（三）工程设计方面的问题
问题19：厨房没有地漏，当家人上班或外出前正好停水，出门时厨房的水 龙头忘记关了，在回家前一但已有自来水，或人出差不在家时，万 一水管爆了怎么办？如果室内的装修都泡坏了，你们应给予赔偿。
解释： 现规范允许不设地漏，便于防臭、防渗水。 问题20：露台与室内高差太小，且雨水直接排到露台，下雨天倒灌进室内， 把我装修泡坏了你们赔吗？ 解释：露台和室内交接处一般都有做反口，可以解决倒灌问题。 问题21：与隔壁阳台可以爬来爬去，一点安全性也没有，物业管理又不让 在外面做碰窗，只能做在里面，跟鸟笼一样，这样的房子怎么住？ 解释：阳台可做防盗门，窗户内侧做防盗窗。
三、交房中常见问题解答
（三）工程设计方面的问题 问题30：1~4#如加装外开防盗门开门时挡住过 道。 解释：按设计图纸施工，满足设计要求。
三、交房中常见问题解答
（一）合同及交房方面的培训 问题 5 ：若房屋存在裂缝、渗水、门窗 …等质量问题，业主问何时能修 好？或要求我司承诺什么时间处理好。或直接要求我司必须在什么 时间内处理好等。 解释：因为目前还处于交房期间，劳力、材料的组织等多因素，具体的 时间可能无法直接确定，不过我们一定会敦促施工单位尽快把存在 的问题整改好，并通知您。（不能明确提出时间的节点，因为当客 户要求你将整改期限记录时，今后该份资料将有可能作为我方延期 交房的证据）
（一）合同及交房方面的培训
问题7：消防栓无水，无玻璃、无水带，不符合消防安全；
解释：消防栓无水是为了保护客户权益，因为目前交房期间和在今后的客 户装修期间，由于客户未常住，一般的装修工人可能去开消防水， 如无及时发现，将造成电梯进水、住户进水等诸都问题，因此，目 前消防栓的水暂时全部关闭；无玻璃、无水带也是为了防止的装修 过程中受到损坏，目前这些设备已经全部移交的物业单位手中。 问题8：没有2007年5月1日起开始执行的《住宅工程质量分户验收表》， 该房不具备验收条件 解释：该类问题还包含两书（《住宅质量保修书》和《住宅使用说明 书》），这些资料是在验房后下一个程序即“办理交房手续”过程 中提供的。如客户想要看，验完后可以去核对一下。

三、交房中常见问题解答
（一）合同及交房方面的培训 问题1：可能因道路、小区大门、围墙、岗亭、绿化…可能还在施工；电 话、宽带、煤气、有线电视都还没开通，无法使用。业主会质疑： 工程还没竣工，尚不具备交房条件。 解释：①根据购房合同约定，交房条件是“该商品房单体验收合格” （即单体验收合格）。再则，按消防法规，消防必须验收合格才能 交房，我司已取得单体验收、消防验收合格证明，所以已具备交房 条件。②按合同约定(出卖人承诺)：室内外通讯管线安装完毕，由 买受人自行向电信部门申办装机手续；室内外有线电视管线安装完 毕，由有线电视运营单位在条件具备时正式开通，由买受人自行向 有线电视运营单位申办各项手续。③市政道路、绿化等项目是否完 工，非合同约定交房的条件。
三、交房中常见问题解答
（一）合同及交房方面的培训
问题9：面积有偏差。
解释：产权证上的面积是由政府规划部门确定的专门的测量机构进行测量 的，在今后办理产权证时会一并提交给客户，客户对其中面积的偏 差可以参照合同相关条款约定进行处置。
三、交房中常见问题解答
（二）工程施工质量方面的问题 问题10 ：楼板、墙壁为什么会有裂缝？是不是质量问题？楼板裂缝是不 是结构问题？ 解释：为粉刷层温度裂缝，板没有裂。对结构没有影响。 问题11 ：厨房、卫生间都有做防水，怎么还会渗水？你们是怎么验收过 关的？是不是楼板有问题？水泥标号够不够？结构有没问题？不 然为什么会漏？ 解释：个别防水层被破坏引起渗水，混凝土本身并不能保证绝对防水。 楼板混凝土标号严格按照设计图纸文件。验收依据为国家相关规 范、规程。
三、交房中常见问题解答
（二）工程施工质量方面的问题
问题14：给水管安装露出地面这么高，让人怎么装修？装修改造的费用 须由你们承担。
解释：？为确保用户今后便于装修预留，届时装修人员可以根据确定的 标高进行割除。 问题15：推拉门底槽变形或受水泥浆污染，我买的是新房子，要求整扇 重做。 解释：个别底槽变型将更换。水泥浆污染将派人清理。
三、交房中常见问题解答
（一）合同及交房方面的培训 问题2：可能因工程未取得竣工验收备案证明书，以及单体验收没有政 府部门盖章等。业主会质疑：工程尚未竣工或单体验收证明无效， 尚不具备交房条件。 解释：按合同约定交房条件是： “该商品房单体验收合格”（即单体验 收合格）。按国家规定，单体工程是由建设各责任主体单位按法定 的流程组织进行，在各相关方确认后验收（不宜明确说明由施工、 监理和设计四家单位联合验收，会给客户造成都是甲方或甲方的供 方在验收，有种内部操作的感觉）。若业主对工程验收程序及相关 规定仍有异议，可提示业主向建设局咨询。
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三、交房中常见问题解答
（一）合同及交房方面的培训
问题 6 ：在买房时，交房应达到通气，但目前煤气还未通气？是否具备 交房条件？
解释： 确实存在着市政燃气管道配套建设滞后
的问题，对此我们一直积极联系市政燃气 管道工程的建设。小区内的燃气管道等， 我司在交房前均已全部安装完成。
三、交房中常见问题解答
问题16：防盗门(或铝合金门窗)局部凹陷或刮伤，要求整扇门或窗重做， 整个换掉。因我买的是新房子，所以要求所有设施设备应该都是 新的。 解释：个别刮伤将请厂家专业技术人员修复如新。
三、交房中常见问题解答
（二）工程施工质量方面的问题 问题 17 ：梁、柱或窗台及框边的阴阳角怎么很多是歪的 ( 不垂直、不水 平、大小头等 ) ？这是不是质量问题？这算合格吗？你们是怎么 验收的？ 解释：个别偏差超规范的，会及时组织整改到位。验收合格文件依据为 国家建筑验收规范。 问题18：其他常见存在问题
二、工作流程
2、验房过程中的相关工作 自我介绍（简单、便于称呼）如： “我是特房***项目带各位验房的工 作人员，我姓**；各位可以称呼我***；您是？” 查看水电表读数：要求有尾数一律取整（如7.3度应读为8度）； 配合防盗对讲系统施工单位(万安公司) 有关人员测试楼宇对讲系统是 否正常； 观察客户的类型：想交房的、想看房的、想退房的 分别对待不同类型的客户提出的问题 想交房的：会提出一些出于今后装修、使用的问题，应认真、真诚 地回答客户提出的疑问，对于是我方存在的保修事项（业主反映或 指出存在的问题或缺陷，统一叫做“保修事项”)，准确记录。 想看房的：认真回答客户提出的疑问，对于是我方存在的保修事项， 准确记录。 想退房的：准确回答客户提出的疑问，记录明确出现保修事项的位 置，但问题定位要尽量具体化，不夸大。 离开前，请客户核实所记录的保修事项内容。
验房人员培训
一、工作流程
1、交房流程
一、工作流程
2、验房流程
二、工作流程
1、验房前准备工作 领取验房记录表及其他资料（交房必需用品：⑴写字垫板；⑵ “水电表底数记录单”；⑶“保修事项记录单”；⑷电笔；⑸ 水笔；⑹水电间锁匙。） 了解各栋号位置、水电表间位置、各种设备用房（消防、智能 监控、保安、车位、车道等）（见平面图） 了解户型（以便在客户验房时提出问题的解答及记录问题的准 确表述） 了解合同相关约定（主要是交房条件约定；交房时间约定；合 同中约定的装修标准等）
三、交房中常见问题解答
（二）工程施工质量方面的问题 问题12：若业主质疑：层高不足3米，即使含楼板的厚度也不够。你们 设计施工的楼板是多厚？
解释：设计层高有 3 米、 2.9 米两种情况，净高为“层高 —（板厚 + 找平 层厚+其他饰面构造层厚度）”
问题13：为什么有些房间没有预留空调洞？有的空调洞被外面的管道挡 住，叫人怎么使用？空调洞与套管之间没有打胶，下雨天渗漏水 到室内怎么办？ 解释：按设计图纸施工。空调孔套管外装饰盖有打胶处理，可防止雨水 渗漏。
三、交房中常见问题解答 （一）合同及交房方面的培训 问题3：可能因房屋室内没有门扇门框、跃层没有楼梯扶手的 问题。业主质疑：不符合设计要求或有偷工减料嫌疑。 解释：建设工程符合设计要求。此事项在购房合同中有约定 (见附图和装饰标准文字说明)。 问题 4 ：可能因房屋地面或墙面有裂缝，厨房、卫生间楼板 ( 天棚 ) 有渗水，门窗 …… 有缺陷等问题。业主质疑：工 程质量不合格，不具备交房条件。 解释：合同约定房屋经单体验收交付使用，该工程已按规定程 序通过竣工验收，存在的一些缺陷或问题是建筑工程上的 通病(因房屋是特殊商品，与一般的商品或工艺品有根据 的不同)，属于保修范围，相信我司一定会依据工程质量 保修有关法规和“两书”的承诺，抓紧给予整改。
三、交房中常见问题解答
（二）工程施工质量方面的问题
问题类型 防盗门偏斜 入户门被碰凹、有碰损 入户铁门 门上密封条脱落 入户门框顶刮伤 防盗门门缝隙大、开关不顺畅、关不上 门面碰凹严重 户内防火门 防火门漆皮脱落门框被损坏 防火门门边缝隙较大 门锁锁不上 栏杆油漆脱落、不均匀 栏杆、空调格 栅 栏杆局部有敲打变形 空调处格栅生锈 窗扣扣不上 开启不灵，门窗滑行时有声响 玻璃打胶有缺漏、污染 铝合金门窗 窗框有缺口、破损 窗户下槽严重波浪状变形。 窗户窗钩没安装或断掉，不能防盗 主卧出阳台推拉门为单层普通玻璃？ 泥水 局部修补的砂浆强度不足，可以捭开、捏碎 问题 解释或整改说明 泥水问题，如肉眼看见偏差，承诺修补 承诺修补或更换 承诺立刻修补 承诺立刻修补 承诺立刻调整 承诺修补或更换 承诺立刻修补 承诺立刻修补 承诺立刻调整 承诺立刻修补 承诺立刻调整 承诺立刻修补 承诺立刻调整 承诺立刻调整 承诺重新打胶 承诺给予调整，时间会长一些 承诺立刻更换 朝向小区外侧的厅、房为中空玻璃，按设计 完成 局部修补给予返工重做
二、工作流程
3、验房完成后的相关工作

锁门（但不能让客户单独行动，可以送走客户后再回来锁门）； 引导带路出小区或带到交房现场办理其他手续（确保带进来多 少客户，也能带出去多少客户）
告别。无论客户是什么类型，但他永远是我们的客户，作为引导人员， 应保持对客户的尊重，尤其是离开小区大门后，一定要主动和客户打 招呼。如： “各位慢走，如果您还有其他问题，可以到。。。。。。， 再见！”
三、交房中常见问题解答
（三）工程设计方面的问题
问题24：空调板与空调洞隔着入户花园，空调管道要横穿入户花园，大门 口高差又这么小(入户花园地面与大门外地面 )，上方又有梁，叫人 怎么装修？
解释：反梁是结构要求，住户可结合装修和空间划分处理。 问题25：房间里面有反梁，影响使用空间，销售时没有告之，要求退房。 解释：通风面积符合规范要求，大面积的窗有助观景。