房地产开发商拍得土地后需要办理的五大证件

合集下载

房地产五大证办理流程

房地产五大证办理流程办理五证先后顺序是：1.建设用地规划许可证——2.国有土地使用权证——3.建设工程规划许可证——4.建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——5.商品房预售许可证详细步骤介绍：一、建设用地规划许可证和国有土地使用证1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费3．建设用地规划许可证（规划局审批下发）（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证4．国有土地使用证（由土地局审批下发）（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估（3）土地局测量队现场测量，出定界图（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证二、建设工程规划许可证1．市消防支队盖章（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续3．房地产开发建设规模，建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理4．建设工程规划许可证（由房管局规划处下发）（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地证、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单5．放线报告持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。

三、建设工程施工许可证（由建委审批下发）四、商品房预售许可证（由市房管局预售科下发）申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科，十五日内核发。

环京地区房地产五证办理流程

房地产公司五证办理基本流程一：国有土地使用证（略）二：建设用地规划许可证1：现场要求①1、平整、无地上物②2、根据用地红线有可见围挡③3、无挖土、动工2：申请流程①凡在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门提出定点申请；②城市规划行政主管部门根据用地项目的性质、规模等，按照城市规划的要求，初步选定用地项目的具体位置和界限；③根据需要，征求有关行政主管部门对用地位置和界限的具体意见；④城市规划行政主管部门根据城市规划的要求向用地单位提供规划设计条件；⑤审核用地单位提供的规划设计总图；⑥核发建设用地规划许可证。

3：申报资料①申请表（填写完整，在建设单位处加盖公章）②书面申请书（A4纸，电脑打印，加盖公章）③行政许可申请书（填写完整，加盖公章）④国有土地使用权出让合同（红章彩印，含出让地块规划条件及范围附图）⑤地块勘测图（测绘、土地局盖章（80坐标系））⑥建设项目批准或者核准、备案文件（彩印（发改委办理）【核准批复（证）】或备案证）⑦委托书（委托代理人申报（法人申报省略））4：报批流程①市区报批流程上报审批局→上报市规划局→现场勘查→流程签批→市政府签批→取证②开发区报批流程上报开发区住建局→转至市自规局→现场勘查→流程签批→市政府签批→取证三：建设工程规划许可证1：现场要求③平整、无地上物④根据用地红线有可见围挡⑤无挖土、动工2：申请流程⑥凡在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物工程设施的单位与个人，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出建设申请⑦城市规划行政主管部门根据城市规划提出建设工程规划设计要求⑧城市规划行政主管部门征求并综合协调有关行政主管部门对建设工程设计方案的意见，审定建设工程初步设计方案⑨城市规划行政主管部门审核建设单位或个人提供的工程施工图后，核发建设工程规划许可证。

3：申报资料①建设工程规划申请书（填写完整，建设单位处加盖公章）②行政许可申请书（填写完整，申请人处盖公章）③书面申请书（说明项目概况，加盖公章）④土地证（彩色复印件（报件时须带原件审核））⑤修建性详细规划方案（彩色复印件）⑥规划定位图（彩色复印件）⑦工程效果图（彩色复印件(包括夜景效果图)）⑧委托书（填写完整，加盖公章）⑨法律、行政法规规定的其他材料⑩联审意见与结论（彩色复印件）11 保障房配建合同（彩色复印件）12 发改委投资计划（彩印（发改委办理））13 环境影响报告表（彩印（环保局办理））14 三维数据入库确认单（原件）15 其它补充材料4：报批流程①市区报批流程上报审批局→上报市规划局→现场勘查→流程签批→市政府签批→取证②开发区报批流程上报开发区住建局→转自市自规局→现场勘查→流程签批→市政府签批→取证四：建设工程施工许可证1：施工证办理流程图审合格书备案（住建局质安科）①立项批复后进行网上申报，由甲方发起，勘查单位、桩设计单位、主体设计单位依次上传项目信息，图审公司进行审图工作，待取得工程规划许可证后上报住建局质安科进行图审备案2：直发包备案（住建局招标办）所需资料①直发包登记表（人员、造价、工程概述）②建设单位营业执照、资质、备案人员证件）③授权委托书、经办人及法人身份证复印件④直发包情况说明⑤社会投资项目发包人承诺书⑥建设单位企业组织架构⑦立项批复⑧建设工程规划许可证⑨资金落实证明⑩专款专用证明11 图审合格书12 三通一平证明13 组价书（预算清单）14 施工单位营业执照、资质证书、安全生产许可证、备案人员证书、身份证复印件（原件需核验）注意事项①根据项目规模、基坑深度等因素确定施工单位项目负责人证书等级、八大员备案人员数量，避免因备案人员不足导致无法发包②总包备案人员证书应选用住建系统颁发的，社会培训机构颁发证书一律不得使用3：施工合同备案所需资料①施工备案合同②建设单位支付保函（沟通财务前置出具保函）③施工单位履约保函注意事项①合同内容里项目概述、金额、工程名称及开竣工日期应与直发包备案登记表内容吻合；前置建设局审查，避免正式备案时出差错，提高工作效率。

房地产开发流程及五证

房地产开发流程及五证一、引言房地产开发是指通过购买土地、进行规划设计、建设楼房等方式，将土地资源转化为房地产产品，以满足人们居住、办公、商业等需求的过程。

在中国，房地产开发是一个庞大而复杂的系统工程，需要遵循一系列的流程和程序，并获得相应的证照才能合法进行。

二、房地产开发流程房地产开发流程通常包括以下几个阶段：1. 市场调研和项目策划在房地产开发之前，开发商需要进行市场调研，了解目标市场的需求和竞争情况。

同时，还需要进行项目策划，确定项目的定位、规模和功能等。

2. 土地获取和规划设计土地是房地产开发的基础，开发商需要通过拍卖、挂牌、协议等方式获取土地使用权。

获取土地后，需要进行规划设计，包括总体规划、建筑设计和景观设计等。

3. 资金筹措和合作开发房地产开发需要大量的资金支持，开发商可以通过自筹资金、银行贷款、股权融资等方式进行资金筹措。

同时，还可以与其他企业进行合作开发，共同分担风险和成本。

4. 施工和工程管理在获得土地使用权后，开发商需要进行施工和工程管理。

这包括招标、施工合同签订、施工进度控制、质量监督等环节，确保项目按时、按质完成。

5. 销售和运营管理房地产开发完成后，开发商需要进行销售和运营管理。

这包括产品销售、物业管理、售后服务等环节，以确保项目的价值最大化。

三、房地产开发的五证在中国，房地产开发需要获得五个证照，分别是：1. 土地使用权证土地使用权证是房地产开发的基本证照，是开发商获得土地使用权的法律凭证。

开发商需要通过拍卖、挂牌、协议等方式获取土地使用权，并办理土地使用权证手续。

2. 规划许可证规划许可证是指房地产项目的规划设计方案经有关主管部门审批后颁发的证照。

开发商需要将规划设计方案提交给城市规划部门进行审批，并获得规划许可证才能进行开发。

3. 施工许可证施工许可证是指房地产项目的施工方案经有关主管部门审批后颁发的证照。

开发商需要将施工方案提交给建设主管部门进行审批，并获得施工许可证才能开始建设。

“房地产五证”办理流程

“房地产五证”办理流程房地产五证是指房地产开发和销售过程中需要办理的五项证件，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证和商品房销售许可证。

这些证件是依法规定的，也是购房者购房的重要依据。

下面将详细介绍房地产五证的办理流程。

一、国有土地使用证国有土地使用证是指地方土地行政管理部门依法签发给使用该土地的单位或个人的证明文件。

办理国有土地使用证的流程如下：1.土地使用方向土地部门提出申请，填写土地使用申请书，并提供相关材料，包括土地权属证明、土地使用计划等；2.土地部门进行审核，并调查核实相关情况；3.土地使用方支付土地使用金；4.土地部门组织评估确定土地使用权出让金；5.土地使用方支付土地使用权出让金；6.土地部门颁发国有土地使用证。

二、建设用地规划许可证建设用地规划许可证是指土地行政部门依法签发给使用土地进行建设的单位或个人的证明文件。

办理建设用地规划许可证的流程如下：1.建设用地方提出申请，填写建设用地规划申请书，并提供相关材料，包括土地使用证、建设项目规划方案等；2.土地行政部门进行审核，并调查核实相关情况；3.土地行政部门组织评审，确定建设用地规划提案；4.建设用地方支付规划费用；5.土地行政部门颁发建设用地规划许可证。

三、建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证是指建设行政主管部门依法签发给承担建筑工程施工任务的单位或个人的证明文件。

办理建筑工程施工许可证的流程如下：1.建设单位提出申请，填写建筑工程施工许可申请书，并提供相关材料，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等；2.建设行政主管部门进行审核，并调查核实相关情况；3.建设单位支付审查费；4.建设行政主管部门进行审查，出具建筑工程施工许可证。

四、商品房预售许可证商品房预售许可证是指房地产主管部门依法签发给开发商允许预售商品房的证明文件。

办理商品房预售许可证的流程如下：1.开发商提出申请，填写商品房预售许可申请书，并提供相关材料，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证等；2.房地产主管部门进行审核，并调查核实相关情况；3.开发商支付审查费用；4.房地产主管部门进行审查，出具商品房预售许可证。

五证报批报建，这篇文章就差不多了！

五证报批报建，这篇文章就差不多了！NO.10/09前两天有投拓和新芽聊了一个老项目：具体情况这里不好透露，总之各种规、证混乱不堪。

早些年很多地方在土地出让流程和规证办理都是乱来的。

甚至根本不考虑规划，建筑用地规划许可证还没出，用地土地使用权证就办好了。

然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

还好，这种混乱已经只是历史了。

不止是五证，从拍完地到拿到土地证也有一段路要走。

经过激烈的招拍挂竞价，如果最终不幸或者有幸中标，从中标到取得土地证要经过哪些程序呢？招拍挂竞价结束中标后会拿到一个证明性的文件，也就是《中标通知书》，或者《拍卖成交确认书》、《挂牌成交确认书》。

拿到这个证明以后，要在特定的时间内给国土部门交纳出让金，否则拿不到土地出让合同。

但是土地合同，只是万里长征迈出的一个小步，后面还有很长的路要走，钱都交了，想要回来是基本不可能，这个时候只能是一条道走到黑了。

#分公司如果不是本地的开发商，首先要在土地所在的区县成立一家全资子公司，如果是联合体买地，就按联合体出资比例成立子公司。

然后到国土部门办理土地出让合同的受让人名称变更，把地变到新成立的子公司名下，今后地块以新公司的名义进行开发。

这种做法从政府来说，税收留在当地，照顾当地的利益。

从开发商来说，税交给谁都一样，给当地政府多交税，以后也好办事，毕竟县官不如现管，以后需要地方政府的时候多的是。

成立子公司后，去申请房地产开发资质，不管母公司是什么资质，新成立的项目公司都需要重新申请资质。

目前开发资质分暂定、四级、三级、二级、一级资质，一级最高，需要住建部批，其它只要省一级部门审批，新成立的公司都只能办暂定。

不过也别小看这个暂定资质，四级资质只能开发小于10万㎡的建筑、二级资质也只能开发25万㎡以下的建筑，但是暂定资质能开发的建筑面积是没有明确限制的，开发面积越大要求也越高，在申请资质的时候审批部门来定具体能开发多少，所以，暂定资质不一定就弱，这也是为了照顾很多一出手就买几十万平方建筑面积土地的大土豪。

房地产开发的五证是哪五证

房地产开发的五证是哪五证在现实⽣活中房屋买卖产⽣的风险是⾮常多的，⽽风险的承担者往往是购房者，所以进⾏房屋的买卖时，就需要注意风险的防范，防范风险的⽅式之⼀就是查看开发商五证，那么房地产开发的五证是哪五证?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。

房地产开发的五证是哪五证房地产商在预售商品房时应具备《建设⽤地规划许可证》、《建设⼯程规划许可证》、《建筑⼯程施⼯许可证》、《国有⼟地使⽤证》、《商品房预售许可证》，简称“五证”。

⼀、房地产开发的五证是怎样的“五证”是证明房地产开发商为合法的销售主体，证明其销售⾏为合法以及购房者与之签订的合同为合法有效的法定证件，开发商必须具备五证才能保证购房者在付款⼊住之后拿到房屋的产权证书。

“五证”包括：市房屋⼟地管理局的“中华⼈民共和国国有⼟地使⽤证”;城市规划管理局的“中华⼈民共和国建设⽤地规划许可证”;城市规划管理局的“中华⼈民共和国建设⼯程规划许可证”;城乡建设委员会的“建设⼯程开⼯证”;房屋⼟地管理局的“商品房销售许可证”。

此外，属于期房预售的，应取得“商品房预售许可证”;属于外销商品房的，应取得“商品房外销许可证”。

⼆、购房时如何查询开发商的五证房地产商在预售商品房时应具备《建设⽤地规划许可证》、《建设⼯程规划许可证》、《建筑⼯程施⼯许可证》、《国有⼟地使⽤证》、《商品房预售许可证》，简称“五证”。

其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑⼯程施⼯许可证》由市建委核发，《国有⼟地使⽤证》和《商品房预售许可证》由市国⼟资源和房屋管理局核发。

那么，购房时如何查询开发商的五证呢?⼀般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。

您购房时只需看⼀下《国有⼟地使⽤证》和《预售许可证》这“两证”就⾏了。

因为如果开发商未取得《建设⽤地规划许可证》和《建设⼯程规划许可证》是拿不到《国有⼟地使⽤证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施⼯许可证》是拿不到《预售许可证》的。

房地产开发的五证二书一照

房地产开发的五证二书一照一、房产五证是什么、房地产五证是哪五证？1.房产五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。

2.房地产五证中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

3.《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

4.《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。

5.《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

6.《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证7.《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

二、房地产五证二书、房产五证两书是哪两书？1.二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

2.两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

3.《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

三、五证两书三表、五证两书三表是哪三表？1.竣工验收备案表。

2.房屋实测面积表。

3.住宅工程质量分户验收表。

四、房地产五证办理流程顺序？(一)、建设用地规划许可证和国有土地使用证1.选址意见书(审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划)(30个工作日)程序：(1)企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处(2)用地处转总工室审查(3)报局业务会批准(4)领取选址意见书2.规划院实地测量，并处定位图，收取测量费3.建设用地规划许可证(30个工作日)(1)企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查(2)主管局长、主管局市长批准(3)打交费单，领取用地规划许可证4.国有土地使用证(60个工作日)(1)建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处(2)土地评估(3)土地局测量对现场测量，出定界图(4)缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证(二)、建设工程规划许可证1.市消防支队盖章(15个工作日)(1) 持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批(2) 核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章2.人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续3.房地产开发建设规模(30个工作日)建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理4.建设工程规划许可证(30个工作日)(1)建设单位持申请报告、建设工程规划申请表(消防盖章)、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处(2)以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字(3)打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单5.放线报告(15个工作日)持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。

房地产项目五证

在说五证之前，我们先来了解一下这个土地是怎么回事：土地国有，中国没有私有土地，土地所有权，都是政府手中。

而任何单位或个人，只拥有使用权，曰“国有土地使用权”。

当地方政府拟对一块土地进行商业开发的时候，国土局先组卷，报省一级政府审批，即：建设用地征转指标审批，为土地变性，变为住宅或商业用地。

???土地征转变性手续完成后，开始进行“招拍挂”。

招——招标，发布广告，告诉土地开发单位，这儿卖地了，有想来的快来报名吧！拍——进行拍卖。

有多家报名竞争的，进行竞标，出高价者得。

挂——挂牌出让。

谁家摘牌块土地，国土局会进行公示。

?进行土地招拍挂之后，就让我们一起来看看所谓的“五证”办理流程！第一证：《建设用地规划许可证》摘牌人（以下称开发公司）缴纳的保证金转让为土地出让金。

开发公司到财政局缴纳土地契税后，凭招拍挂确认书、土地出让金票据、契税票据，至国土局即时办理《建设用地规划许可证》——这是“五证”中的“第一证”，如果没有这一证，是无法办理《国有土地使用权证》的。

注：《建设用地规划许可证》是建设单位用地的法律凭证。

没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法。

它是有有效期限制的，其有效期限一年。

以划拨方式供地的建设项目，还包括以规划条件为主要内容的附件。

在有效期内取得《国有土地使用证》的，有效期与《国有土地使用证》相同。

逾期未办理土地使用手续或在有效期届满三十日前未申请办理延期手续的，上述证件及附图自行失效。

第二证：《国有土地使用权证》国土局将《建设用用规划许可证》、土地招拍挂确认书、地出让金票据、契税票据等手续的复印件，层层报批至国土部，国土部核实审批通过后，开发商与国土局签订《国有土地出让合同》——这可是至关重要，如果开发商没有全额交款，国土部是不予审批的。

《国有土地出让合同》签订后，开发公司开始办理《国有土地使用权证》——“五证”中的“第二证”。

到这里，有点看明白了吗？——《建设用地规划许可证》、土地出让金、契税、《土地出让合同》，缺一不可啊，缺了任何一个，都不可能办下《国有土地使用权证》。

房地产五证的办理流程

房地产五证的办理流程房地产五证是指购房者在购买房屋时需要办理的五项批准文件，包括房屋预售许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、施工许可证和商品房销售（预售）证。

这五个证件对于购房者来说至关重要，它们是购房者合法权益的保障，也是购房最基本的准入条件。

一、房屋预售许可证（简称预售证）：该证明了楼盘是否具备合法预售的资格。

房企在开盘销售前需要向政府相关部门申请预售证，取得预售证后方能开展销售活动。

购房者购买房屋时，应该要求房企提供预售证，并核实相关信息是否真实有效。

二、国有土地使用证：国有土地使用证是证明该块土地由国家所有，并且被许可使用的文件。

购买房屋时，要求房企提供土地使用证，并核实土地用途、用地年限等相关信息。

三、建设用地规划许可证：建设用地规划许可证是房地产项目在土地出让程序结束后，为施工提供合法依据的文件，也是后续房屋建设的前提。

购房者应该要求房企提供建设用地规划许可证，并核实该项目是否具备合法的规划许可。

四、施工许可证：施工许可证是指房地产项目在取得土地使用权后，为开展建设工作提供合法依据的文件。

购房者在购房时应要求房企提供施工许可证，并核实该项目是否具备合法的施工许可。

五、商品房销售（预售）证：商品房销售（预售）证是房地产项目销售的必备证件。

购房者在购买房屋时必须要求房企提供商品房销售（预售）证，并核实相关信息是否真实有效。

这五个证件对于购房者来说非常重要，购房者可以通过以下步骤来了解和核实所购房屋的五证情况：第一步，阅读并核实开发商提供的预售证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、施工许可证和销售（预售）证；第二步，查询相关政府部门网站，例如住房和城乡建设部、国土资源部等，核实所购房屋的预售证号、土地证号、规划许可证号和施工许可证号是否与官方公示一致；第三步，与房屋中介或购房者代理人沟通，了解开发商的信誉和业绩，尽量选择有良好信誉和口碑的开发商；需要注意的是，购房者在办理房地产五证时要特别谨慎，并确保所购房屋的合法性和真实性，以免因为证件存在问题导致日后产生纠纷。

房地产企业开发项目的“五证两书

房地产企业开发项目的“五证”、“两书”“五证”房地产开发项目的相关证件一般包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证（开工证）和商品房销售（预售）许可证等五种，简称“五证”。

一般地讲，这些证件与我们所做的税收审核并无直接的关联，它们更多体现的是房地产开发企业及其所开发的项目在多项行政许可制度下的合法性，“五证”实际上是国家各职能管理部门对房地产开发行业所采用的必要的管理手段以及准入证明。

1．土地使用权证土地使用权证是土地使用权的法律凭证，由国家土地资源管理部门颁发，其内容一般包括土地使用者名称、土地坐落地、地号、土地面积等。

在土地登记内容发生变更及权利设定变更、注销的情况下，持证人必须按照相关的规定申请办理变更土地登记。

也就是说，在存在变更事项的前提下，房地产应取得的土地使用权证是变更后有效的文本。

与该证相关的文件是开发商与国家土地管理部门签有的土地出让合同。

一般来讲，土地出让合同的时间应早于土地使用权证的时间，并且其内容和指标应与土地使用权证完全一致。

与土地使用权证一样，土地出让合同有可能存在补充文本和条款，这是在审核中应该注意的。

2．建设用地规划许可证建设用地规划许可证是在城市规划区内许可用地的法律凭证，由城市规划行政主管部门颁发，其内容一般包括用地单位、用地项目名称、用地位置、用地面积等，并附有地形图和附件说明。

3．建设工程规划许可证建设工程规划许可证是城市规划区内许可建设各类工程的法律凭证，由城市规划行政主管部门颁发，其内容包括建设单位、建设项目名称、建设位置、总造价等内容，后附工程设计总平面图。

与土地使用权证和建设用地规划许可证不同的是，建设工程规划许可证可以按开发期或开发类别（如商用房、住宅、公寓等）分别取得，一个开发项目有可能持有若干个建筑工程规划许可证。

建设工程规划许可证的内容，有时可以为确定税收事项提供法定依据。

比如许可证中列明的人防面积、管理用房面积以及作为配套设施的学校、医院、幼儿园的面积，可以为最终确定开发商的可售面积与不可售面积提供依据。

房地产开发的五证

房地产开发的五证：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》二书：住宅质量保证书、住宅使用说明书五证说明：1、国有土地使用权证证明土地的使用者已经缴纳了土地出让金，获得了国有土地使用权的法律凭证，受法律保护。

颁发机关是人民政府或者国土资源局，注意正式的使用证应该同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门的公章。

对于普通的商品房土地证上应该是加盖“有偿土地使用证专用章”如果是加盖的是“临时土地使用证专用章”。

表明使用者没有缴足地价款，会给日后办理产权证带来隐患。

土地证不能涂改，载明的土地使用者应该和开发商名称一致。

注意有没有抵押，要求查看开发商支付土地使用金的收据。

2、建设工程规划许可证是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。

是符合城市规划要求的法律凭证，也是建设单位建设工程的法律凭证，没有此证其工程建筑属于违章建筑。

开发商在领取了此证后方可申请办理开工手续。

主管机构是各级规划委员会3、建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

法律后果是房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

注意查验开发商所使用的土地在用途上、位置和界限上是否及证上相互一致。

还需要注意：用地许可证不能保证规划不变更，原因是开发商可以申请变更的。

应对办法是明确约定，变更多少日内通知购房者，不通知可以退房。

（商品房销售管理办法）24条明确约定的。

4、建设工程施工许可证标志者建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件。

没有也是违章建筑。

主管部门主要是建设行政主管部门5、商品房预售许可证指的是期房，如果是现房的话就是直接办理大产权证的审批手续的。

五证办理方法：一、国有土地使用证受理部门：所在的国土局所需资料1、申请（或土地登记申请书）2、土地登记审批表3、征用土地批准材料和红线图4、地籍图或地形图（委托你所在的土地勘察中心测绘，收费按国家规定收费标准收取）5、出让金收据、契税（国有土地使用权出让合同总额的4％）和土地出让业务管理费交付凭证（国有土地使用权出让合同总额的2％）（复印件）6、法人资格证明（或个人身份证明）7、需提供的其他证明材料（包括国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设项目批文、营业执照等复印件）受理地点：所在县（市）国土资源局二、建设工程规划许可证城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)

房地产开发流程潜规则详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。

涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。

下面基本上是按照报建的先后顺序来说。

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提。

但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。

有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事.这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。

目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来.一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。

这绝对应该是必须的程序。

因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态.因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。

然后给人家办出商住用地土地使用权证。

这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行.然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。

房地产开发流程及五证办理流程

房地产开发流程及五证办理流程房地产开发是一个复杂的过程，需要经历多个环节和手续，其中五证办理更是其中的关键环节之一。

在进行房地产开发时，必须严格按照相关规定和程序来进行，以确保项目的合法性和顺利推进。

下面将详细介绍房地产开发流程及五证办理流程。

首先，房地产开发流程主要包括项目立项、规划设计、土地出让、建设施工、销售和交付等环节。

在项目立项阶段，开发商需要提交项目申报书，包括项目名称、规划用地、建设内容、投资规模等信息，经相关部门批准后方可进入下一步。

接着是规划设计阶段，开发商需委托专业设计机构进行项目规划设计，符合规划要求后可进行审批。

土地出让环节是房地产开发的重要环节之一，开发商需参与土地竞买，竞得土地使用权后方可进行后续开发。

建设施工阶段是整个开发过程中的重中之重，开发商需要进行施工图设计、招投标、施工管理等工作，确保项目按时按质完成。

最后是销售和交付环节，开发商需要进行房屋销售、产权交易等工作，最终将房屋交付给购房者。

其次，五证办理流程是房地产开发过程中不可或缺的一环，主要包括施工许可证、商品房预售许可证、建筑工程质量监督机构备案证明、用地规划许可证和建设工程规划许可证。

施工许可证是开发商进行施工前必须取得的证件，需提交相关施工图纸和技术资料进行审批。

商品房预售许可证是开发商进行商品房销售前必须取得的证件，需提交项目规划、建设情况、销售方案等材料进行审批。

建筑工程质量监督机构备案证明是开发商进行施工前必须备案的证明，需提交相关施工图纸、质量控制方案等材料进行备案。

用地规划许可证和建设工程规划许可证是开发商进行土地开发前必须取得的证件，需提交项目规划、建设方案等材料进行审批。

综上所述，房地产开发流程及五证办理流程是房地产开发过程中的重要环节，开发商必须严格按照相关规定和程序来进行，以确保项目的合法性和顺利推进。

希望本文对您有所帮助，谢谢阅读！。

房地产开发项目办理证件及流程

房地产开发项目办理证件及流程房地产开发项目的办理证件及流程是指在开发新的房地产项目前，需要进行各种申请、审核、审批和登记等一系列程序，以取得各种相关证件和手续的过程。

这些证件和手续包括土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等，是保证项目合法性和规范性的重要文件。

以下是房地产开发项目办理证件及流程的一般步骤及相关事项：1.调查与选址：首先，开发商需要进行市场调查、土地资源调查以及周边环境调查，确定项目的定位和选址。

2.土地规划与获取：开发商需要向国土资源管理部门申请土地规划，并通过拍卖、出让或协议入市等方式获取土地使用权。

3.建设用地规划许可证：开发商需要向城市规划部门提交建设用地规划申请，经过审查、评议和公示等程序，取得建设用地规划许可证。

4.建设工程规划许可证：开发商需要根据建设用地规划要求，委托设计单位编制建设工程规划方案，并提交给城市规划部门进行审核和批准，取得建设工程规划许可证。

5.建设工程施工许可证：开发商需要根据建设工程规划许可证要求，选定施工单位，并向建设主管部门提交施工许可申请，经过审查、备案和审核等程序，取得建设工程施工许可证。

6.环境影响评价报告：根据国家环境保护法规定，开发商需要对项目进行环境影响评价，并提交环境影响评价报告。

7.房屋建筑工程质量监督报告：开发商需要委托质监部门或相关机构对建设工程进行质量监督，并提交房屋建筑工程质量监督报告。

8.建设工程竣工验收备案：开发商在工程完成后，需向建设主管部门申请竣工验收，并通过验收后进行备案。

9.产权登记和销售管理：开发商需将房地产项目纳入不动产登记系统，取得不动产权证，并按规定进行房产销售管理。

总而言之，办理房地产开发项目的证件及流程是一项复杂而繁琐的工作，需要开发商充分了解相关法规和程序，并与各相关部门进行沟通和协调，以确保项目的合法性和规范性。

房地产开发商拿地程序及证件

房地产开发商拿地程序及证件第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

房地产五证-办理-顺序流程图

房地产五证办理五证先后顺序是：1.建设用地规划许可证（规划局审批下发）——2.国有土地使用权证（由土地局审批下发）——3.建设工程规划许可证（由房管局规划处下发）——4.建筑工程施工许可证（由建委审批下发）——5.商品房预售许可证（由市房管局预售科下发）详细步骤介绍：一、建设用地规划许可证和国有土地使用证1．选址意见书（审查用地性质、围、面积是否符合城市整体规划）程序：（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费3．建设用地规划许可证（规划局审批下发）（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证4．国有土地使用证（由土地局审批下发）（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估（3）土地局测量对现场测量，出定界图（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证二、建设工程规划许可证1．市消防支队盖章（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续3．房地产开发建设规模建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理4．建设工程规划许可证（由房管局规划处下发）（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单5．放线报告持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。

房地产开发的具体项目证件

房地产开发的具体项目证件房地产商具备什么条件才能销售商品房呢？根据国家有关法规的规定，必须获得五种特定许可证。

这五种特定许可证就好像是房产销售的“绿卡”，缺一不可。

我们知道，房地产开发商在房地产市场上销售商品房，应当具备一定的条件，按照有关规定，在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。

购房人为防止受不法房地产商的欺骗，在进行签订购房合同之前一定查验房地产商是否有合法的售房手续，各种售房文件、证件是否完备。

房地产商在销售商品房时应具备各种伐房文件、证件是否完备。

房地产商在销售商品房时应具备“五证” 即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售许可证》（一）《国有土地使用证》本证是证明土使用向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。

按照《城市房地产管理法》的规定，房地产商转让房地产，必须与市县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书。

否则房地产商不得转让房地产。

有的房地产商在集体所有的土地上建房并出售，这种情况下，房地产商肯定没有拿到土地使用证。

因为按照有关法律规定，集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。

领取土地使用权证书的房地产商，还要按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行开发建设。

有的房地产商获得某块地的土地使用证，但合同约定的土地用途不是建造商品住房，而房地产商擅自改变土地用途，在这块土地上建造可在市场上销售的商品房，这种情况也是不合法的。

（二）《建设用地规划许可证》本证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管理部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用上地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。

房地产开发商的证照及流程

房地产开发商的五证与二书五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。

其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。

您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。

因为一般情况下如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，但挂牌出让的土地是先取得《国有土地使用证》的。

未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。

开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。

在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。

二书：是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

一、与商品房预售相关的几个概念（一）、商品房预售与商品房现售。

开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签商品房预售合同，相应地开发商在此阶段的行为（将尚未建成的向社会销售并转移房屋所有权于买受人）称为商品房预售。

（二）、土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

（三）、房屋的所有权与土地的使用权。

房地产权利人（法人或自然人）通过各种方式合法取得的房屋所有权和土地使用权，在经过房地产登记，取得房地产权证后，才算真正拥有房屋所有权和土地使用权。