房地产公司破产案中的房产权属与合同继续履行问题
恒大破产案件法律分析(3篇)
第1篇一、引言近年来，我国房地产市场持续火爆，恒大集团作为国内知名房地产企业，其发展历程备受关注。
然而，在2020年，恒大集团陷入债务危机，爆发破产案件。
本文将从法律角度对恒大破产案件进行分析，旨在揭示案件背后的法律问题，为我国房地产市场的发展提供借鉴。
二、恒大破产案件背景1. 债务规模庞大：恒大集团在发展过程中，通过高负债扩张，导致其债务规模迅速膨胀。
截至2020年底，恒大集团总负债高达2.4万亿元。
2. 利率攀升：随着市场利率的上升，恒大集团的融资成本不断增加，进一步加剧了债务压力。
3. 政策调控：我国政府为遏制房地产市场过热，出台了一系列调控政策，对恒大集团等房地产企业产生了较大影响。
4. 投资者信心下降：恒大集团债务危机爆发后，投资者对其信心下降，导致股价暴跌，融资渠道受阻。
三、恒大破产案件法律分析1. 破产原因分析（1）高负债扩张：恒大集团在发展过程中，过度依赖高负债扩张，导致债务规模过大，难以承受市场波动。
（2）融资成本上升：市场利率攀升，使得恒大集团融资成本不断上升，加剧了债务压力。
（3）政策调控：我国政府对房地产市场的调控政策，对恒大集团等房地产企业产生了较大影响，使其经营环境恶化。
2. 破产程序分析（1）申请破产：恒大集团在债务危机爆发后，向法院申请破产。
（2）法院受理：法院在审查恒大集团破产申请后，决定受理案件。
（3）债权人会议：法院组织召开债权人会议，讨论恒大集团的债务处理方案。
（4）破产重整：恒大集团在债权人会议上提出破产重整方案，争取各方支持。
3. 破产重整法律分析（1）破产重整的目的：破产重整旨在帮助恒大集团摆脱债务危机，实现企业的持续经营。
（2）破产重整的法律依据：《中华人民共和国企业破产法》规定，债务人可以申请破产重整。
（3）破产重整程序：恒大集团在债权人会议上提出破产重整方案，经法院批准后实施。
4. 破产重整方案的可行性分析（1）债务重组：恒大集团可以通过与债权人协商，降低债务规模和利率，减轻债务负担。
《房地产开发企业破产中购房者权益保护问题研究》范文
《房地产开发企业破产中购房者权益保护问题研究》篇一摘要：随着经济和城市化的飞速发展，房地产开发企业在推进城市建设中发挥了重要作用。
然而，房地产开发企业的破产现象也不时出现，导致众多购房者的权益面临风险。
本篇论文主要对房地产开发企业破产中购房者权益保护问题进行研究，分析当前存在的问题及原因，并提出相应的解决措施。
一、引言近年来，随着房地产市场的高速发展，房地产开发企业数量激增。
然而，由于市场波动、资金链断裂、管理不善等原因，部分房地产开发企业面临破产风险。
这不仅给企业自身带来巨大损失，更严重威胁到购房者的合法权益。
因此，如何在房地产开发企业破产中保护购房者的权益，成为了一个亟待解决的问题。
二、房地产开发企业破产的现状及影响（一）现状分析随着经济环境的变化，房地产开发企业破产的案例逐渐增多。
这些企业破产往往伴随着大量的在建项目停滞、已售房屋无法按时交付、购房者的首付款和贷款无法退还等问题。
（二）对购房者的影响购房者在房地产开发企业破产中往往处于弱势地位。
他们的权益受到侵害，如无法按时入住、无法退还已支付的房款等。
这不仅给购房者带来经济损失，还可能引发社会不稳定因素。
三、购房者权益保护存在的问题及原因（一）法律法规不完善当前，我国在房地产开发企业破产中保护购房者权益的法律法规尚不完善，对购房者的保护措施不够全面和具体。
（二）信息披露不透明部分房地产开发企业在破产前，未能充分、及时地向购房者披露相关信息，导致购房者在面临企业破产时无法及时做出应对。
（三）维权渠道不畅购房者在遭遇权益受损时，往往面临维权渠道不畅、维权成本高、维权效果不佳等问题。
四、购房者权益保护的措施建议（一）完善法律法规应加强相关法律法规的制定和修订工作，明确房地产开发企业破产时对购房者的保护措施，确保购房者的合法权益不受侵害。
（二）加强信息披露监管监管部门应加强对房地产开发企业的信息披露监管，确保企业在破产前能充分、及时地向购房者披露相关信息。
房地产公司破产清算房产证如何办理？
房地产公司破产清算房产证如何办理？购房者要取得房产证，必须和开发商共同办理，并提交以下资料：商品房买卖合同原件、开发商委托书和营业执照、全额购房发票、房屋测绘分户图、契税完税证、维修基⾦发票等，只有在这些资料齐全并且买卖双⽅共同到场的情况下，⽅可依法办理房产证。
但是对于开发商破产后，如何办理房产证，⽬前国家的相关政策还没有明⽂规定。
⼀、房屋已建成房屋已经建成的情况下，破产企业即有对⼈履约的可能，也就是业主有可能能够拿到房⼦。
⼆、房屋未建成若企业破产宣告时房屋尚未建成，或⼈民法院受理破产申请后，管理⼈决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房⼈履⾏事实不能的情况。
根据房屋的买受⽅式不同，可以区分为两种情况：和对卖⽅分期付款买房，这两种买房的⽅式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产⽣不同影响。
1、按揭贷款所购房屋的权利归属企业破产时房屋的权利归属。
现房按揭中，开发商破产对房屋的权利归属没有任何影响。
购房⼈仅需继续向银⾏清偿债务，并以房屋为担保即可。
在期房按揭中，购房时房屋尚未建成，购房⼈不享有房屋的所有权。
当房屋建成后，若房款已经付清(购房⼈⽀付了⾸付，贷款银⾏以购房⼈的名义付清了余款)，购房⼈即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得。
之后房地产企业的破产对房屋的权利归属亦不⽣影响，购房⼈仅需继续向银⾏清偿债务，并以房屋为担保即可。
2、对卖⽅分期付款买房时房屋的权利归属与不同，在分期付款购房的情形下，在转移所有权之前，根据破产申请受理时，购房⼈是否⾜额⽀付价款可以分为以下两种情况讨论：第⼀，购房⼈已经付清全部价款的，所购房屋被排除在之外，购房⼈可以要求转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。
第⼆，购房⼈尚未付清全部价款的，房地产企业尚未转移所有权，双⽅均未履⾏完毕合同，破产管理⼈即有权决定是还是接受价款并转移房屋所有权。
三、开发商破产后的办理购房者要取得房产证，必须和开发商共同办理，并提交以下资料：原件、开发商委托书和、全额购房发票、房屋测绘分户图、完税证、维修基⾦发票等，只有在这些资料齐全并且买卖双⽅共同到场的情况下，⽅可依法。
房地产企业破产案件中以房抵债协议的效力
房地产企业破产案件中以房抵债协议的效力为缓解资金压力，房地产开发企业通常会将其开发的房产与债权人签订各式各样的抵债协议。
因此，在房地产开发企业破产案件中，管理人和法院经常会面临如何处理各种以房抵债协议的问题。
在房地产开发企业破产案件中，对于尚未履行的以房抵债协议，债权人主张权利的方式各式各样，典型的有以下三种：一种是以购房人名义申报并主张购房人权利，认为达成抵债协议即视为已经交付购房款，应当享有法律规定的购房人优先权和物权期待权；一种是要求管理人继续履行以房抵债协议并交付房屋，认为以房抵债协议是诺成性合同，一经签订即成立并生效，管理人应根据以房抵债协议的约定交付房屋；还有一种是主张取回权，认为一旦达成抵债协议，房屋权属即发生转移，权利人由此取得房屋所有权。
针对债权人的上述主张，本文对房地产企业破产案件中如何处理债务履行期限届满后签订的以房抵债协议予以探讨。
一、债权人对抵债房屋无取回权传统上，我国法律没有对物权变动与其基础关系予以区分，比如对于抵押合同，《担保法》第41条规定：抵押合同自办理抵押物登记之日起生效。
与此类似，传统民法在概念使用上，通常将代物清偿契约等同于代物清偿，如史尚宽先生认为：“代物清偿，谓债权人受领他种给付以代原定给付，而使债之关系消灭之契约。
”[1]因此，我国之前的司法实践多将以物抵债协议作为实践性合同对待。
但是，自《物权法》颁布后，我国已经确立了物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。
《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
最高人民法院民二庭2017年9月27日第4次法官会议纪要明确了以物抵债协议是诺成性合同，[2]双方意思表示一致合同即成立并生效。
如果该合同已经履行完毕的，当事人之间的这种行为构成代物清偿。
这就是说，构成代物清偿即债权人取得抵债物的所有权，必须同时具备两个条件：一是签订以物抵债协议时债务履行期限已经届满，二是抵债物已经实际交付。
破产购房合同履行
随着我国经济的快速发展，房地产市场逐渐成为国民经济的重要支柱。
然而，近年来，部分开发商因资金链断裂等原因陷入破产重整，给购房者带来了诸多困扰。
那么，在开发商破产的情况下，购房合同该如何履行呢？一、破产购房合同的法律效力根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同依法成立，即具有法律约束力。
即使开发商破产，购房合同依然有效。
购房者和开发商之间的权利义务关系依然存在，购房者可以要求开发商履行合同义务。
二、破产购房合同的履行方式1. 继续履行合同在开发商破产的情况下，如果购房合同中的房屋建设尚未完成，购房者可以要求开发商继续履行合同义务，即完成房屋建设并交付房屋。
具体方式如下：（1）由破产管理人接管项目，继续推进房屋建设。
（2）通过司法拍卖等方式，引入新的开发商或投资方接管项目，继续履行合同。
2. 解除合同在以下情况下，购房者可以要求解除购房合同：（1）开发商无法继续履行合同，且无法提供替代方案。
（2）购房合同中的房屋已不存在，或者已严重不符合合同约定。
（3）开发商存在欺诈、胁迫等情形。
三、购房者在破产购房合同履行中的权益保护1. 购房者有权要求开发商退还已支付的首付款及利息。
2. 购房者有权要求开发商赔偿因违约造成的损失，包括但不限于房屋升值损失、装修费用损失等。
3. 购房者有权参与破产清算程序，维护自身合法权益。
四、购房者在破产购房合同履行中的注意事项1. 及时了解开发商破产情况，关注破产清算进度。
2. 积极参与破产清算程序，了解自身权益。
3. 寻求专业法律援助，维护自身合法权益。
4. 与破产管理人保持良好沟通，了解项目最新进展。
总之，在开发商破产的情况下，购房合同依然有效。
购房者应依法维护自身权益，积极与开发商、破产管理人等各方沟通，确保购房合同得到妥善履行。
同时，关注相关法律法规和政策，以便更好地应对突发事件。
房企破产案件中返还购房款债权优先性的问题审视
房企破产案件中返还购房款债权优先性的问题审视开发商破产后，继续履行购房合同、交付、办证等权利的实现是小业主的第一诉求，但该权利的落实往往受制于房屋的具体建设情况，若未竣工验收的期房无重整投资人愿意复工续建，或者因其他法律原因导致购房合同无效、房屋无法办理分割登记等种种问题，小业主继续履行合同的权利请求事实上已无法履行，此时小业主仍享有返还购房款的金钱债权，该债权能否取得优先受偿的地位，一直是房地产企业破产中的一大争议点，也是建设工程价款优先权人、抵押权人与小业主“明争暗斗”的权利冲突所在。
一、实务观点集合在破产程序中，返还购房款债权的性质认定存在以下三种观点：优先债权说——（2021）最高法民申1382号在本案中，小业主向管理人申报了购房款本金债权（已支付合同价款的30%）和其他损失，管理人审核认定，小业主与债务人之间签订的《内部认购申请书》及补充协议等因签订合同时未取得商品房预售许可证而无效，确认小业主申报的购房款本金债权为优先债权。
涉案在建工程所在的土地使用权的抵押权人认为小业主不应在土地处置的款项中享有优先权，故而提起破产债权确认之诉。
最高院认为，《优先受偿批复》《执行异议和复议规定》等司法解释均已赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。
且抵押权人通过收购债权而获得抵押权，属于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优先于消费性购房者。
故认可了购房户债权优先于抵押权的审查结果。
共益债务说债务人返还购房款的债务被认定为共益债务往往基于以下原因：1.管理人决定解除购房合同，该解除行为发生在破产清算受理后，债务人继续占有小业主的定金及房款属于不当得利，按照《企业破产法》第四十二条第一款第（三）项该债务应属于共益债务，由被告随时清偿。
房地产企业破产程序中未过户房屋的权属认定及处置方式的思考
Sweeping over the Management | 管理纵横MODERN BUSINESS现代商业164房地产企业破产程序中未过户房屋的权属认定及处置方式的思考孔天悦1 李国元21.湖南云天律师事务所 湖南长沙 4100002.湖南云天(怀化)律师事务所 湖南怀化 418000房地产作为国民经济的命脉支柱行业，一直是百姓最为关心的社会议题。
我国房价在前几年在持续疯涨的过程中，大量社会资本注入房地产企业。
而近两年楼市逐步退热，导致众多房地产公司周转失灵、资金链断裂，从而引发了一批房地产企业走向破产。
房地产企业破产程序中，未过户房屋的权属认定一直存在分歧。
《破产案件若干问题规定》《破产法司法解释二》等相关法律法规对破产企业未过户房屋权属问题均作了规定，却因规定的差异引发了法律适用上争议。
本文对未过户房屋权属认定及处置方式进行探析，以期对房地产企业破产实务有所助益。
一、房地产企业破产程序中未过户房屋权属认定(一)房地产企业破产中“未过户房屋”属于债务人财产还是买受人财产引发的争议1.房地产企业破产中“未过户房屋”的概念。
房屋买受人在购买商品房的过程中，通常要历经房屋预售、支付首付款、房屋预告登记、办理按揭、支付全款、交付房屋、办理过户等多个阶段，存在较长的时间间隔。
从买受人签署《商品房买卖合同》至完成房屋过户，通常要历经几年之久。
而往往在这段期间，房地产企业就因各种原因陷入破产，导致未过户房屋的权属和处置成为遗留问题。
本文提及“未过户房屋”的概念，是在房地产企业破产程序中，由于商品房自签约至过户登记存在较长时间间隔，房屋买受人在破产前尚未前往房地产交易管理机构办理所有权转移登记手续的房屋。
对于概念中的房屋性质限定在居住用房(包含商住两用房)之中，商业用房及二手房不在概念范围之内。
2.未过户房屋权属性质争议来源。
关于未过户房屋权属争议，由来于《破产案件若干问题规定》《破产法司法解释二》规定的差异引发的法律适用冲突。
房地产企业破产中的权利冲突问题
一、概述随着经济全球化和市场竞争的加剧，房地产企业破产现象不断发生。
房地产企业破产中的权利冲突问题日益凸显，成为当前国内外学术界和实务界关注的焦点。
本文旨在对房地产企业破产中可能出现的权利冲突问题进行深入分析，探讨相关法律规定和解决办法，以期为解决实际破产案件中的权利纠纷问题提供一定的参考。
二、房地产企业破产的原因和特点1. 战略错误和管理失误。
部分房地产企业由于战略规划不清晰、市场营销策略不当以及内部管理混乱等原因，导致企业资金链断裂，最终走向破产。
2. 债务过重和融资困难。
行业竞争激烈，市场波动大，导致部分房地产企业在融资方面出现困难，同时高额债务也成为企业破产的重要原因之一。
3. 房地产周期性特征。
房地产行业具有明显的周期性特征，市场波动大，行业周期性明显，这种特点使得破产现象在该行业更加频繁。
4. 法律环境不完善。
我国房地产企业破产法律制度不够健全，导致在实践中出现较多争议和纠纷。
三、房地产企业破产中可能出现的权利冲突问题1. 资金追回与债权债务关系问题。
在房地产企业破产中，债权方通常会寻求追回投入的资金，但是与企业其他债务关系往往会引发争议，需要明确资金的归属权和债务的偿还顺序。
2. 各类债权债务人和权益人之间的矛盾。
不同的债权债务人之间存在竞争关系，企业破产后，他们对企业剩余财产的分配往往会引发矛盾和纠纷。
3. 各利益相关方之间的交叉权利。
在企业破产中，除了债权债务关系外，还存在股东、职工、供应商等利益相关方，他们之间权利的衍生和交叉往往会引发纠纷。
四、房地产企业破产权利冲突问题的法律解决办法1. 完善破产法律制度。
政府应当加强对房地产企业破产法律制度的研究和完善，建立健全的企业破产法律制度，规范权利分配和债务清偿程序。
2. 加强破产审判力度。
司法机关应当加强对房地产企业破产案件的审判力度，依法公正、公平地裁决纠纷，保护各利益相关方的合法权益。
3. 推动破产重整机制。
政府和相关部门应当积极推动破产重整机制的建立和完善，通过债务重组等措施，帮助企业实现破产重整，减少债务追偿过程中可能出现的权利冲突。
案例分析：房地产企业破产,未签订房屋买卖合同的购房人能否优先受偿
已支付全部或大部分购房款的购房消费者受法律特殊的保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。
虽然彭顺丽、谢九乐与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。
基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，应认定彭顺丽、谢九乐作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿。
阅读提示《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下文简称《批复》，已失效）对消费者购房人的“超级优先权”进行明确，一般认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下文简称《执行异议规定》）第二十九条是对《批复》中相关条文进行了细化，进一步明确了“消费着购房人”需要满足的条件。
然而，《执行异议规定》是适用于人民法院对金钱债权的执行程序的司法解释，其在破产债权确认之诉的诉讼程序中是否也能适用？不满足此司法解释关于消费者购房人规定（未签订正式房屋买卖合同）的购房户能否在破产清算程序中得到优先受偿？案情简介彭顺丽、谢九乐与金穗公司于2013年12月2日签订《内部认购申请书》、《补充协议》，协议约定由彭顺丽、谢九乐购买金穗公司开发的人民大厦南区2栋7层07号住房一套。
合同约定总房款为199747元。
合同签订后，彭顺丽、谢九乐向金穗公司交纳购房款99874元。
2018年7月9日，一审法院作出（2018）桂03破申6号民事裁定，受理了金穗公司的破产清算申请。
彭顺丽、谢九乐向管理人申报债权为购房款本金99874元，其他损失32958元。
经管理人审核认定，彭顺丽、谢九乐与金穗公司签订的《内部认购申请书》及补充协议等因签订合同时未取得商品房预售许可证而无效，确认彭顺丽、谢九乐已交付的购房款本金99874元为优先债权，其他损失22363.84元为普通债权。
郑向宇与洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
郑向宇与洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省淮安市中级人民法院（原江苏省淮阴市中级人民法院）【审理法院】江苏省淮安市中级人民法院（原江苏省淮阴市中级人民法院）【审结日期】2020.01.20【案件字号】(2019)苏08民终3612号【审理程序】二审【审理法官】许玉虎孙洁黄春丽【审理法官】许玉虎孙洁黄春丽【文书类型】裁定书【当事人】郑向宇;洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人;刘正龙;曾福堂【当事人】郑向宇洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人刘正龙曾福堂【当事人-个人】郑向宇刘正龙曾福堂【当事人-公司】洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人【代理律师/律所】顾艺璇江苏引航律师事务所;黄可意江苏引航律师事务所;秦海燕江苏岸庆律师事务所;许杰江苏泽之源律师事务所【代理律师/律所】顾艺璇江苏引航律师事务所黄可意江苏引航律师事务所秦海燕江苏岸庆律师事务所许杰江苏泽之源律师事务所【代理律师】顾艺璇黄可意秦海燕许杰【代理律所】江苏引航律师事务所江苏岸庆律师事务所江苏泽之源律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】郑向宇;刘正龙;曾福堂【被告】洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人【本院观点】一审法院认定事实不清。
【权责关键词】撤销合同第三人【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，一审法院认定事实不清。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：【裁判结果】一、撤销淮安市洪泽区人民法院（2019）苏0813民初948号民事判决；二、本案发回淮安市洪泽区人民法院重审。
上诉人郑向宇预交的二审案件受理费7408元予以退回。
【更新时间】2022-08-18 02:12:24郑向宇与洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书江苏省淮安市中级人民法院民事裁定书(2019)苏08民终3612号当事人上诉人（原审原告）：郑向宇。
房地产企业破产重整实务问题研究(一)——以JFY房地产开发有限公
一、案情简介JFY房地产公司于2010年4月21日成立，注册资本4000万元人民币。
其开发的铭楼项目位于某经济技术开发区中心区块，周边配套成熟，系地铁上盖物业，项目总占地面积为13188平方米，总建筑面积74920.55平方米。
在铭楼整体建筑楼盘已经结顶的情况下，由于建设资金链断缺，该项目自2014年2月起被迫停工。
同时，JFY公司经营状况持续恶化，诉讼案件不断增多。
面对这种情况，JFY公司股东和相关债权人开始采取自救措施，筹集资金以挽救企业。
但最终因JFY公司股东和相关债权人对方案无法达成一致意见，自救以失败告终。
2015年7月24日，债权人JH置业投资有限公司以JFY公司资不抵债，无法清偿到期债务为由，向人民法院提出破产重整申请。
2015年8月19日，人民法院裁定受理重整申请，指定JD律师事务所为管理人。
房地产企业破产重整实务问题研究（一）——以JFY房地产开发有限公司破产重整案件为例黄 耀 周 蕾 邱 斌编者按：随着我国房地产企业发展，破产重整正成为许多房地产企业面临的重大问题。
如何解决好破产重整中的诸多棘手问题，依法处理好破产重整，使企业迎来新的发展机遇，对房地产破产重整企业极为重要。
为此，本刊特邀多年致力于房地产企业破产重整律师服务的浙江金道律师事务所律师团队，以真实案件为例，通过连载的方式分述债权申报与审核的法律规定、如何做好破产管理人等房企关心的问题，总结房地产企业破产重整实践经验，以期对我国房地产企业破产重整实践操作有所裨益。
66CHINA REAL ESTATE二、本案之难点JFY公司负债8.85亿多元，涉及将近500名债权人，且公司涉诉案件众多，除已销售房产外，剩余绝大多数房产已被抵押或者查封，透明售房网显示可售房源只有14套。
在破产企业负债多、债权人数众多且情绪不稳定、资金链断裂的情况下，如何挽救企业，使企业起死回生，能够向债权人交付房产并清偿债权，是本案的难点之所在，具体有：本案各类债权人共计500余名，如何维护社会稳定；本案如何重整；重整过程中，如何解决抵押房产解押释放、如何解决逾期竣工交付违约金、如何解决网签债权人问题、如何解决精装修交房问题；各方债权人利益不同，如何争取各类债权人支持重整计划等。
破产前购房合同解除
在我国，房地产企业因经营不善等原因可能面临破产。
在此背景下，购房合同作为房地产交易中的重要法律文件，其解除问题日益受到关注。
本文旨在探讨破产前购房合同解除的相关法律问题，以期为相关当事人提供参考。
一、破产前购房合同解除的法律依据根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国企业破产法》，破产前购房合同解除的法律依据主要包括以下几点：1. 破产申请受理前，债务人未履行完毕的合同，管理人有权决定解除或者继续履行。
2. 债务人进入破产重整程序后，管理人对破产申请受理前成立而开发企业和购房人均未履行完毕的购房合同，有权决定解除或者继续履行。
3. 管理人自破产申请受理之日起二月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
二、破产前购房合同解除的条件1. 购房合同尚未履行完毕。
即购房合同约定的权利义务尚未全部实现。
2. 破产申请受理前，购房合同已成立。
即购房合同已经双方当事人签字或盖章。
3. 管理人有权决定解除购房合同。
即管理人根据破产程序的需要，有权决定解除购房合同。
三、破产前购房合同解除的程序1. 管理人向购房人发出解除通知。
管理人应在破产申请受理之日起二月内，或者自收到购房人催告之日起三十日内，向购房人发出解除通知。
2. 购房人收到解除通知后，应在规定时间内提出异议。
购房人认为解除通知不符合法律规定或其合法权益的，可在规定时间内向人民法院提起诉讼。
3. 人民法院审理。
人民法院在审理过程中，应依法保护购房人的合法权益，并作出是否支持管理人解除购房合同的判决。
四、破产前购房合同解除的法律后果1. 管理人解除购房合同后，购房人应按照合同约定支付购房款。
2. 管理人应将解除购房合同所得款项优先用于破产债务清偿。
3. 购房人如因解除购房合同遭受损失的，管理人应依法承担赔偿责任。
总之，破产前购房合同解除是我国合同法和破产法中的重要法律问题。
在处理此类问题时，相关当事人应充分了解法律规定，依法维护自身合法权益。
购房合同破产管理人解除
在现实经济生活中，房地产企业因资金链断裂、经营困难等原因申请破产重整的情况时有发生。
此时，已签订但未履行完毕的购房合同的处理成为关键问题。
根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，破产管理人对购房合同具有解除权，以下将对此进行详细阐述。
一、破产管理人解除权的法律依据《企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。
”这一规定明确了破产管理人在破产程序中对购房合同享有解除权。
二、破产管理人解除权的行使条件1. 合同成立时间：破产申请受理前成立的购房合同。
2. 合同履行情况：债务人和对方当事人对合同约定义务均未履行完毕。
3. 通知义务：管理人应在破产申请受理之日起二个月内通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内答复。
三、破产管理人解除权的行使程序1. 管理人应向人民法院提出解除合同的申请，并附具相关证据。
2. 人民法院审查申请，认为符合解除条件的，予以批准。
3. 管理人将解除决定通知对方当事人。
4. 对方当事人有权要求管理人提供担保，如管理人未提供担保，视为解除合同。
四、破产管理人解除权的法律后果1. 管理人决定解除合同的，对方当事人有权要求管理人赔偿因此遭受的损失。
2. 管理人决定继续履行合同的，双方当事人应按照合同约定履行义务。
3. 对方当事人对管理人解除合同的决定不服的，可以向人民法院提起诉讼。
五、购房合同解除对消费者权益的影响1. 购房者可能面临房屋无法交付、无法办理产权登记等问题。
2. 购房者可能遭受经济损失，如已支付的部分房款无法追回。
针对以上问题，我国法律对购房合同破产管理人解除作出了一系列规定，旨在保护消费者权益。
如《最高人民法院关于审理涉及房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，破产管理人解除购房合同，应优先保护购房者的合法权益。
总之，购房合同破产管理人解除是破产法赋予管理人的法定权利。
《房地产开发企业破产中购房者权益保护问题研究》范文
《房地产开发企业破产中购房者权益保护问题研究》篇一一、引言随着中国经济的快速发展，房地产开发企业如雨后春笋般涌现。
然而，由于市场波动、资金链断裂、管理不善等因素，部分房地产开发企业面临破产风险。
在破产过程中，购房者的权益保护问题日益凸显，成为社会关注的焦点。
本文旨在探讨房地产开发企业破产中购房者权益保护的相关问题，分析现状及存在的问题，并提出相应的解决措施。
二、房地产开发企业破产背景及现状近年来，受宏观经济调控、房地产政策调整、资金成本上升等因素影响，部分房地产开发企业面临经营困境，破产案件频发。
在这些破产企业中，往往存在大量的已售房屋、在建工程等未结清项目。
当企业进入破产程序后，这些未结清项目如何处理，尤其是如何保障购房者的合法权益，成为亟待解决的问题。
三、购房者权益保护面临的挑战（一）合同履行问题在房地产开发企业破产的情况下，已签订的房屋买卖合同往往面临无法按期交付或无法交付的风险。
购房者已支付的房款、定金等款项能否得到退还，成为亟待解决的问题。
（二）房屋产权问题破产企业的在建工程往往存在产权不明确的问题。
购房者购买的房屋产权归属如何确定，是否会因企业破产而受到影响，是购房者普遍关心的问题。
（三）权益保障机制不完善目前，我国在房地产开发企业破产中购房者权益保障方面的法律法规还不够完善，导致在破产程序执行过程中，购房者的权益无法得到充分保障。
四、国内外经验借鉴与对策分析（一）国外经验借鉴一些发达国家在房地产开发企业破产中购房者权益保护方面有着较为成熟的经验。
例如，通过建立完善的法律法规体系、设立专门的破产管理机构、强化政府监管等措施，保障购房者的合法权益。
（二）国内对策分析针对我国房地产开发企业破产中购房者权益保护的问题，应采取以下措施：一是完善相关法律法规，明确购房者的权益和义务；二是设立专门的破产管理机构，负责处理破产企业的未结清项目；三是加强政府监管，确保房地产开发企业的经营行为合法合规；四是建立购房者权益保障基金，为购房者提供风险保障。
破产重整后_购房合同
随着我国房地产市场的发展，购房合同纠纷逐渐增多。
当开发商因各种原因陷入破产重整时，购房合同的处理成为业主关注的焦点。
本文将针对破产重整后购房合同的处理进行探讨。
一、破产重整对购房合同的影响1. 合同效力根据《中华人民共和国合同法》第五条，合同依法成立，自成立时生效。
破产重整并不会直接导致购房合同失效。
因此，购房合同在破产重整期间依然有效。
2. 履约责任破产重整期间，开发商可能无法按期履行合同义务。
此时，开发商需承担违约责任，包括退还购房者已支付的首付款以及赔偿损失。
3. 合同解除在特定情况下，破产重整可能导致购房合同解除。
根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，管理人对破产申请受理前成立而开发企业和购房人均未履行完毕的购房合同，有权决定解除或者继续履行。
二、破产重整后购房合同的处理方式1. 继续履行合同如果开发商在破产重整期间仍有履行合同的能力，购房合同可以继续履行。
此时，购房者需按照合同约定支付房款，开发商则需按照约定交付房屋。
2. 解除合同在以下情况下，购房合同可能被解除：（1）开发商无力履行合同，无法在合理期限内交付房屋；（2）购房合同中约定的解除条款被触发；（3）管理人决定解除合同。
3. 退还房款及赔偿损失如果购房合同被解除，开发商需退还购房者已支付的首付款，并赔偿因违约造成的损失。
赔偿金额根据合同约定和实际情况确定。
4. 参与破产重整购房者可以申请参与破产重整程序，通过债权人会议等方式维护自身权益。
三、购房者维权途径1. 向管理人提出异议购房者可向管理人提出异议，要求管理人履行合同义务或赔偿损失。
2. 参与债权人会议购房者可参加债权人会议，表达自身诉求，争取合理权益。
3. 法律诉讼在上述途径无法解决问题的情况下，购房者可依法提起诉讼，维护自身合法权益。
总之，破产重整后购房合同的处理涉及多个方面，购房者需密切关注相关法律法规，依法维护自身权益。
在处理过程中，购房者可寻求专业法律人士的帮助，确保自身权益得到充分保障。
破产重组对购房合同的处理
随着我国房地产市场的快速发展，房地产企业破产重组现象逐渐增多。
对于购房合同而言，企业破产重组无疑给购房者带来了极大的不确定性。
那么，在房地产企业破产重组过程中，购房合同将如何处理呢？一、购房合同的法律效力首先，需要明确的是，购房合同在房地产企业破产重组过程中依然具有法律效力。
根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
因此，即使房地产企业破产重组，购房合同的法律效力依然存在。
二、购房合同的履行1. 继续履行：在破产重组过程中，如果房地产企业仍有能力履行购房合同，则购房合同将继续履行。
购房者可以要求开发商按照合同约定交付房屋、办理产权登记等。
2. 延期履行：如果房地产企业在破产重组过程中暂时无力履行购房合同，可以与购房者协商延期履行。
双方应就延期履行的时间、方式等达成一致，并签订补充协议。
3. 解除合同：在特殊情况下，如房地产企业破产重组失败，导致无法继续履行购房合同，购房者有权解除合同。
此时，购房者可要求开发商退还已支付的首付款，并承担违约责任。
三、购房合同解除后的处理1. 退还首付款：购房合同解除后，开发商应退还购房者已支付的首付款。
若购房者已支付部分房款，开发商应退还剩余房款。
2. 赔偿损失：开发商在破产重组过程中未能履行合同，导致购房者遭受损失的，应承担相应的赔偿责任。
赔偿范围包括但不限于：购房者的利息损失、装修损失、搬家损失等。
3. 追偿权：购房者在要求开发商退还首付款和赔偿损失的同时，还可以行使追偿权，即要求开发商承担其债务。
具体追偿方式可参照《中华人民共和国破产法》相关规定。
四、购房者应注意的事项1. 留存证据：购房者在签订购房合同时，应妥善保管合同及相关证据，如付款凭证、交房凭证等。
2. 密切关注破产重组进展：购房者应密切关注房地产企业的破产重组进展，了解相关法律法规和政策，以便在必要时维护自身权益。
3. 寻求专业法律帮助：在处理购房合同问题时，购房者可寻求专业律师的帮助，以确保自身权益得到充分保障。
探讨房地产企业破产购房者权益如何保护
已经支付定金甚至全额支付购房款，其权益如何得到 最大限度的保护则成为社会民生关注的焦点。 基于上述情况，本文拟从购房者购买的房屋权属 问题、房地产企业破产中对购房者权益保护的现行法 律规定以及如何完善现行房地产企业破产制度等角 度进行粗浅的探索。
一、房屋权属确定问题
购房者支付部分房款的原因一般是由于房屋未 建成或未交付以及尚未办理产权登记，在这种情况 下，不论购房者是否是消费者，是否分期付款，是否 办理了银行贷款，从法律角度讲都属于双方均未履行 完毕各自义务的合同。此时，房屋买卖合同的继续履 行或者是终止解除则是由破产管理人有权进行选择 的，而购房者则是没有主动权和选择权的。如果破产 管理人选择了继续履行房屋买卖合同，则在购房者付 清所有房款后，房屋在破产管理人的协助下继续办理 产权证书，权属自然归购房者；如果破产管理人选择 了解除合同，则购房者只能要求破产管理人返还已付 房款而失去要求继续履行合同、交清房款、办理房屋 产权证书的相关权利。也就是说，购房者支付部分购 房款的情形下，房屋的权属问题是由破产管理人的选
的，由于购房者的所有权无法对抗作为第三人的破产
浙江宁波奉化最大本土房产企业——兴润置业资金
链断裂，拉开了马年房企“破产”的序幕；２０１５年８ 月１２日，曾跻身中国房地产企业１００强，旗下３家楼 盘曾获联合国环境规划署奖项的江苏华光地产正式 被宣布破产清算。一个个鲜活的案例显示，房地产企 业进入破产程序的情况日益增多，屡见不鲜。房地产 企业倒闭时，企业的债权人、银行等抵押权人、购房 者、建设工程施工人、房地产企业的员工等等诸多当 事人的利益纠葛错综复杂，受偿先后顺位将直接影响 到当事人实现利益的可能性。而实践中，商品房的买
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投资与创业
破产重整解除购房合同
近年来，随着我国房地产市场的快速发展，一些房地产开发企业由于资金链断裂等原因陷入破产重整。
在此背景下，许多购房者担心自己的购房合同是否还能继续履行。
本文将针对破产重整解除购房合同这一问题进行探讨。
一、破产重整解除购房合同的法律依据根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。
这意味着，在房地产开发企业破产重整的情况下，购房合同可能被解除。
二、破产重整解除购房合同的条件1. 购房合同成立于破产申请受理前。
2. 购房合同中，房地产开发企业和购房人均未履行完毕合同义务。
3. 管理人根据破产重整的需要，决定解除购房合同。
三、破产重整解除购房合同的法律后果1. 房地产开发企业应退还购房者已支付的首付款。
2. 房地产开发企业应承担违约责任，赔偿购房者因合同解除而遭受的损失。
3. 购房者有权要求房地产开发企业继续履行合同，如交房、办理产权登记等。
四、购房者维权途径1. 联系房地产开发企业破产管理人，了解合同解除的具体情况。
2. 向人民法院提起诉讼，要求房地产开发企业继续履行合同或赔偿损失。
3. 向消费者协会、房地产主管部门等有关部门投诉。
五、破产重整解除购房合同的注意事项1. 购房者应保留好购房合同、付款凭证等相关证据，以便在维权过程中使用。
2. 购房者应密切关注房地产开发企业的破产重整进程，了解合同解除的具体情况。
3. 购房者应积极配合破产管理人，提供相关材料，协助管理人处理购房合同解除事宜。
总之，在房地产开发企业破产重整的情况下，购房合同可能被解除。
购房者应了解相关法律法规，积极维权，维护自身合法权益。
同时，购房者在签订购房合同时，也要注意了解开发商的经营状况，降低投资风险。
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房地产公司破产案中的房产权属与合同继续履行问题
◇中国人民大学法学院教授、博士生导师王欣新
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在房地产公司破产案件中，经常会遇到购房者已经交付全部或者大部分购房款项，所购房产也已经向购房者交付，但尚未办理产权证或者产权过户手续的情况。
在新的企业破产法以及物权法出台实施后，对此种情况应当如何处理，该房产还登记在破产的房地产公司名下，是否属于破产财产，管理人能否以拒绝继续履行合同为由收回已经向购房者交付的房产，对这些问题的处理受利益驱使存在不同观点，需要研究解决。
一、已向购房者交付的房产不属于破产财产
企业破产法对此种情况未作明确规定。
2002年最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》的司法解释第七十一条第六项规定，“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”，不属于破产财产的范围。
但是，该司法解释是在旧破产法下制定的，在新企业破产法以及物权法实施后是否仍然有效，是首先需要解决的问题。
笔者认为，该司法解释第七十一条第六项的规定仍然具有法律效力。
首先，在新企业破产法实施后，上述司法解释并未被明令废止，且该条规定与企业破产法及其他有关破产法司法解释不存在冲突，所以应当继续适用。
最高人民法院对于司法解释的废止都是通过下发“废止部分司法解释和规范性文件的决定”的方式进行的。
如果有新法出台，在旧司法解释废止之前，对其效力则是采取与新法相抵触者不再适用，其他仍然适用的方式解决。
如最高人民法院《关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第十六条即有这样的规定。
其次，需要解释清该司法解释与物权法的关系。
根据物权法第九条规定，不动产物权的转让以产权登记为要件。
若仅从文字上看，上述司法解释规定似与物权法存在矛盾。
但需要注意的是，破产法之规定相对于一般民商事法律的规定本来就具有特殊性，两者是一般法与特别法的关系。
破产法作为特别法，在破产案件中具有优先适用的效力。
其实，早在物权法颁布之前，1994年的城市房地产管理法中就已经确立了房屋产权变动的登记主义原则，物权法之相关规定亦非创新，而只是对这一原则的延续。
上述司法解释在2002年对已存在的房屋产权变动登记主义原则在企业破产情况下的适用作出特别调整规定，所以，物权法的出台并不影响其继续适用。
应当指出的是，破产法作为特别法其与物权法不同的特别规定很多，如其第七十五条关于在重整程序中担保物权暂停行使的规定、第一百三十二条关于部分职工债权可以优先于担保物权受偿的规定等，这些不同并不影响物权法实施后破产法特别规定的继续施行。
其实，物权法第九条中对此也作有特别规定，指出“法律另有规定的除外”。
司法解释之特殊立法规定适用最重要的理论基石，就是要保证实质公平、保护社会公共利益和维护市场经济秩序。
长期以来，我国存在大量房屋买受方已经履行全部或主要合同义务，并通过房地产公司的交付行为获得了对房产的占有、使用、收益等权利，但出卖方却因为种种原因怠于或无法办理产权过户手续的现象。
如果不对这些买受人的房屋产权利益予以特殊保障，仅依据形式意义的房屋产权变动登记主义，出卖方一旦进入破产程序，就可以任意决定收回房产，买受人的利益将受到严重损害，从而构成实质意义上的不公平，
并影响到社会稳定等公共利益与市场经济秩序。
为公正解决这一问题，最高人民法院根据破产法的特殊原则，在上述司法解释中作出与当时已有的房屋产权变动登记主义不同的规定，适用于房产出卖方破产的特殊情况。
这一规定是符合我国社会主义立法原则、符合和谐社会建设目标的。
二、关于合同解除权问题
企业破产法第十八条规定，管理人对于“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，有权决定解除或者继续履行。
所以，在司法实践中，有的破产房地产公司的管理人就认为其有权决定解除房地产买卖合同，并以解除合同的名义收回已向买方交付的房产。
笔者认为，这一理解是错误的。
如前所述，上述司法解释明确规定，“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”不属于破产财产，所以这一类情况是不允许通过管理人行使合同选择履行权来解决的。
同时，我们对企业破产法第十八条的规定要有正确的理解。
第一，并非所有“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，管理人都有权决定解除还是继续履行。
当解除合同的后果为法律所禁止时，管理人是无权决定解除合同的。
在房地产公司的破产案件中，管理人解除合同的目的是要收回已经交付给买方使用的房产，而依据破产法司法解释的规定，该项房产根本不属于管理人有权收回的破产财产。
由于解除合同的目的存在非法性，所以管理人是无权决定解除房产买卖合同的，否则将会造成管理人藉此恶意规避法律禁止规定、破坏法律实施的后果。
第二，必须明确双方“均未履行完毕”的概念。
破产法角度的所谓双方“均未履行完毕”，与合同法角度的理解是有所区别的，并非是指对合同中所有约定的条款、义务全部都一丝不差地履行完毕。
在双方约定的合同义务中，有一些是主要义务或关键性义务，有一些是次要义务或附随性义务，如商品买卖合同中约定的保修条款等便属于附随义务条款。
此外，当事人在合同履行中有时也会存在瑕疵履行。
在合同履行中，因多种情况影响而与合同约定出现或大或小的差异的现象是较为普遍的。
所谓“履行完毕”，是指对合同主要义务或关键性义务的履行完毕，即已经达到当事人签订合同的实质性目的。
否则，在出卖人破产的情况下，合同就可能由于保修等附随义务条款尚未履行完毕，或者个别条款文字意义上的未履行，甚至由于出卖人自身过错造成的瑕疵履行，而被视为“未履行完毕的合同”，从而处于可能被管理人任意解除的地步，损害买受方的正当权益。
所以，在此类案件中，管理人原则上是不享有企业破产法第十八条规定的合同选择解除权的。
第三，企业破产法第十八条规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
有的管理人认为，只要是符合上述规定的情况，合同就自然解除了，即使合同对方要求继续履行合同也不能够继续履行了，并想藉此通过解除合同的方式收回房产。
这种理解也是错误的。
破产法的上述规定是为了维护合同对方当事人的权益而设置的，是为了防止管理人长期拖延不对是否继续履行合同作出决定，使对方当事人的合同利益长期处于不稳定状态，损害其正当权益。
所以，该规定的本意是指在上述期限以后，管理人即丧失在对方反对的情况下要求继续履行合同的权利，并非禁止合同的继续履行，不是要限制对方当事人要求继续履行合同的权利，更不允许以此作为收回房产的理由。
所以，法律才规定“视为解除合同”，而不是合同不得再继续履行。
此外，在司法实践中，有的管理人还将此类合同是否继续履行问题提交债权人会议表决，这也是不妥的。
企业破产法第六十一条列举规定的债权人会议职权，不包括议决对未履行完毕的合同是否继续履行这一事项。
企业破产法第六十九条第七项规定，“履行债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，是管理人应当及时报告债权人委员会的事项，不过这
只是一项报告义务，并不要求取得债权人委员会的同意，这也反向说明了这一事项是根本不需要经过债权人会议表决决定的。
但需注意的是，企业破产法第六十一条第五项规定，“决定继续或者停止债务人的营业”为债权人会议的职权，所以对那些决定合同是否继续履行会直接影响债务人的营业继续还是停止的情况，管理人应当提交债权人会议表决，但提交的理由不是决定合同是否继续履行，而是决定债务人是否继续营业。
除此之外，其他合同是否继续履行属于管理人决定的职权范围，不应提交债权人会议表决。
管理人不应以提交债权人会议表决的方式推卸自己的责任，更不能借债权人会议决议的名义以达到解除合同、收回房产的不当目的。