绩溪上河国际养老中心项目调研报告

绩溪上河国际养老中心项目调研报告

为进一步了解省内养老服务市场需求及养老产业发展情况，加快公司养老服务产业的筹划与发展，相关人员对绩溪上河国际养老中心项目进行了实地考察调研，在此基础上形成以下考察调研报告。

一、项目概况

绩溪上河国际养老中心位于安徽省宣城市绩溪县瀛洲镇仁里村东侧上河徽院项目内，与仁里村隔登源河而望,距县城约5公里。上河徽院项目由安徽思瑞投资集团开发建设，三面环水、一面临山，占地280亩，总投资亿元。2009年通过公开出让取得建设用地，地价20万元/亩。项目2010年开工建设，2012年8月27日首批产品小户型公寓开盘，2013年所有类型物业具备销售条件，但受到当时全国房地产行业形势和项目自身定位等问题的影响，产品难于去化，由于资金压力，企业转变思路，将部分产品改造成养老公寓，即上河国际养老中心项目。该养老中心于2013年8月招募会员，2014年5月正式运营。

上河徽院交通区位图

上河徽院全景图

（一）项目规划情况

上河徽院项目规划包括准五星级酒店、配套服务设施（商业中心、医疗中心）、养老中心、可售物业（小高层住宅、花园洋房、联排别墅、独栋别墅）四部分。

上河徽院功能分区图

项目总建筑面积万平米，其中地上建筑面积万平米，地下建筑面积万平米，容积率，建筑密度%，绿地率%。上河国际养老中心总建筑面积万平米，规划1496套居住单元，可容纳2000人同时入住。

（二）开发企业性质及产品定位

安徽思瑞投资集团是一家以房地产业为核心，集房产开发、养生养老、五星级酒店、物业、建工、科技、贸易等多种经营为一体的大型民营企业，总部位于安徽省合肥市，代表项目有合肥瑞生自由舱大厦、淮南斯瑞明珠城等。上河徽院项目原整体定位为高端旅游地产项目，现定位为高端养老地产项目。其中上河国际养老中心属于民办非企业单位，性质为社会福利机构，产品定位是高档会员制老年公寓。

上河徽院实景图

养老中心实景图独栋别墅实景图（三）项目配套设施

1.准五星级酒店

项目配套的准五星级酒店投资近2亿元，包含住宿、餐饮、会议、学习、休闲、健身于一体，不仅可为养老中心会员及家属提供服务，也可为周边及以外的人群服务。

花园洋房实景图联排别墅实景图

酒店入口处实景酒店大堂实景

2.休闲娱乐设施

养老中心配有健身室、阅览（书画）室、乒乓球室、棋牌室、多功能室（影院、卡拉OK、舞蹈、琴房等），供会员免费使用。

3.老年大学

养老中心以能者为师的方式开设老年大学课程，涵盖舞蹈、健身、音乐、美术、书法、保健养生等，满足老人的各种爱好需求。

餐饮中心阅览书画室

乒乓球室棋牌室

4.医疗设施

养老中心设有诊疗室、输液室和药房，并配备有全科医生，同时与绩溪县中医院进行合作，安排中医院医生定时义诊，为老人提供基本医疗服务，并建立个人健康档案。开通120急救中心绿色通道，紧急情况先进行治疗，费用由医院

和养老中心进行直接结算,事后养老中心再与患者进行结算。

目前养老中心已与几家当地知名医院进行接洽，筹备联合开办医院，选址于项目入口西侧的医疗中心内，医院的具体运作模式目前还在商谈中。

5.商业中心

项目入口东侧规划有商业中心，满足居住、生活的基本要求，具体业态目前还未明确。

6.餐饮中心

养老中心配套餐饮中心，提供三正餐（早餐、中餐、晚餐）和两辅餐（下午茶、宵夜），并根据老年人特点供应低糖餐、低脂餐、流食、半流食、素食等特殊配餐，老人可根据不同需求进行有偿就餐。

7、党支部

建立中共上河国际养老中心支部委员会，定期开展党支部学习等活动。

（四）目前经营状况

1.养老中心

养老中心入住采用会员制，成为会员后才有资格入住养老中心。目前中心有会员4000余人，建成床位300余张，另有400张床位正在装修中，6月份即可投入使用。据介绍，中心每年12月份-4月份入住率能达到50%以上，5月份-11月份基本达到100%。目前中心出售会员卡每月可实现1000

万元的现金流。

2. 小高层、花园洋房、联排、独栋别墅

小高层、花园洋房、联排、独栋别墅采取出售的形式，除小高层尚在建设阶段，其余类型物业均为现房。据介绍，目前花园洋房销售已超过三分之二，小高层、联排和独栋别墅去化较少，目前总销售收入约2亿元，约为总投入的50%。

3.准五星级酒店

目前酒店客房入住率较低，配套设施使用率不高，年亏损1000万元左右。

二、项目运营模式及盈利模式

（一）运营模式

1.入住条件

目前养老中心会员均为可自理的老人，入住前需提交三甲医院的体检报告，审核通过后方可入住。

2.运营团队

项目运营团队由企业自身组建，主要包括医疗、卫生、前台、餐饮、客服、旅居、财务等部门，约30余人，其中普通员工基本工资每月1000多元。

企业目前已与日本的一家养老项目运营团队签订了合作协议，本月15号抵达项目，与企业自身团队合作运营，旨在学习国外养老的先进运营模式和经验，培养自己的团队，为本项目和今后开发的其他项目提供更好的服务。

3.运营方式

（1）体验式营销

养老中心在北京、上海、南京、合肥、芜湖、淮南等13个城市设有营销中心，并定期组织客户自费到项目现场参观，并结合周边的旅游线路，在体验项目本身的同时，感受周边环境，游览周边景点，通过客户全方位的体验实现项目去化和中心会员卡的办理。

（2）旅居服务

养老中心目前与海南、青岛、北戴河、嘉兴、扬州等全国34家养老机构以及韩国养老机构进行合作，定期组织短期旅游和长期度假，提供候鸟式养老服务。

（3）会员费有息全额返还及会员差别式服务

养老中心会员卡从万到万元不等，分为五个档次，按照购卡金额的不等企业每年给予会员不同金额的福利补助，3年后，会员费全额返还会员。会员入住养老中心的费用，同样也是按照会员卡的档次进行打折，折扣从95折最高至75折。此外公司正在研究根据缴纳会员费的不同，提供差别式服务，目前方案还在进一步研究中。

（4）买房送保险，60岁后按月领取

小高层、花园洋房、联排、独栋别墅目前分别以3500 4000、6500、7500元/平米的销售价格对外出售。开发企业与泰康人寿保险公司合作，对于购买住宅的业主，在60