新城开发模式
浅谈仙居县高铁新城片区开发
浅谈仙居县高铁新城片区开发摘要：本文以台州市仙居县高铁新城市民中心区块城市有机更新项目为例，按照“企业主导、市场运作”的原则，以“联合开发、封闭运作”的开发理念，采用“投资人+EPC”模式推进，浅谈项目片区开发模式。
关键词：EPC、社会资本、项目移交一、前言随着我国社会进步和经济的迅速发展，国家越来越重视基础设施的建设，经过大规模长时间的基础设施建设过程，衍生出了各种市场经营开发方式，如何寻找出更合理更适应我国和市场情况的经营开发方式，是一个开发人员迫在眉睫的工作。
本文结合“仙居县高铁新城”片区开发运作模式，从专业经营开发的角度介绍了全新的经营开发模式，为市场经营提供更多更合理的合作模式。
二、项目简介仙居县隶属浙江省台州市，地处浙江东南、台州市西部，是中国“国家公园”试点县。
本项目位于仙居县城西，合作范围东至环城西路，南至南五路，西至西一路，北至城北西路，另外在区域外城北西路以北以及建设西路南侧包含两处安置房用地，总面积约231.38公顷。
本项目距仙居县人民政府0.5km、仙居南站4km。
项目处于仙居未来文化商业核心区域，区域内及周边路网基本完善，商业及公共配套设施齐全。
本项目实施内容包括：征地拆迁投资、基础设施（包括道路、绿地、河道等）、城市配套设施（城市展馆、艺术展馆、学校等）以及安置房建设的投融资、建设和项目管理。
其中新建及改造11条市政道路；新建三桥溪绿廊、城市展览馆、艺术展览馆、学校、社区服务中心、全民健身中心等城市配套设施；安置房、未来社区及公建配套工程。
本项目静态总投资约72.53亿元。
其中，工程费用约52.34亿元，工程建设其他费2.82亿元，预备费5.37亿元。
三、合作模式（一）运作方式本项目按照“企业主导、市场运作”的原则，以“联合开发、封闭运作”的开发理念，采用“投资人+EPC”模式推进，实行市场化运营，项目在合作范围内自求平衡，社会资本在项目运作过程中自担风险。
即由项目实施主体通过公开招标方式确定社会投资人，新城发展与中标社会投资人成立项目公司，负责本项目设计、投融资、建设和运营管理；合作期满后项目公司将约定的项目设施完好无偿移交给项目实施主体或县政府指定的其他机构。
房地产国内外新城发展模式
研究展望
新城发展趋势
政策建议
未来研究方向
随着城市化进程的不断加速和 城市规模的不断扩大，新城发 展将成为未来城市发展的重要 方向之一。因此，需要进一步 关注和研究新城发展的新趋势 和新技术应用。
针对当前新城发展中所面临的 问题和挑战，提出了相应的政 策建议和发展策略，包括加强 规划引领、完善政策支持、推 进产城融合等。
市场主导型
01
市场化运作
以市场为导向，通过商业运作和投资回报来推动新城发展。企业作为
开发主体，负责资金筹措和基础设施建设。
02
土地出让与房地产开发商合作
政府通过土地出让方式与房地产开发商合作，共同推动新城建设。房
地产开发商在获得土地使用权后，负责项目的规划、建设和销售。
03
城市综合体与商业地产开发
新城建设对经济增长、社会发 展和生态环境具有重要意义。
目前，国内外新城发展模式存 在多种形态，需要深入研究其 发展模式、特点和问题。
研究范围与方法
研究范围
国内外典型新城，包括中国一线城市的新城和国际上著名的新城。
研究方法
文献综述、案例分析、比较分析等。
02
国内新城发展模式
政府主导型
政府直接投资和规划城市Fra bibliotek划浦东新区在城市规划方面注 重功能分区和空间布局，同 时注重环境保护和生态建设 。
国外案例：日本东京的新城建设模式
公共交通导向
东京新城建设以公共交通为导向 ，通过地铁、轻轨等公共交通设 施的建设和优化，提高城市交通 效率和居民生活质量。
政府与市场合作
东京新城建设采用政府与市场合 作的方式，政府提供政策和资金 支持，企业参与建设和运营，实 现资源优化配置。
国外新城发展的几种典型模式
交通条件至上
政府支持 一个强势开发商的支持 政府、专家和私人开发商多方合作开发 模式 多功能综合体
东京临海副中心——多中心城市结构
巴黎拉德芳斯——多功能综合体
新城模式六——行政中心新城
行政中心新城：随着一国首都以及相关政府机关的迁移，而建立起来的作为 国家新政治中心的城市。这类新城一般与大都市保持相对较远的距离，选择 环境优美的地方从“零”建起。如巴西的首都巴西利亚，澳大利亚首都堪培 拉
国外新城发展的6种典型模式
根据新城形成的核心驱动力和新城城市功能的不同，通常把新城分为以下六种 ： 新城模式一
田园新城：以国家立法为基础，政府主导下的新城开发公司进行规划建 设的新城。如Stevenage（英国，伦敦），Milton Keynes（英国，伦敦） Radburn（美国，纽约），Columbia（美国,马里兰州）
新城模式四
产业新城：以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的 相对独立的新城镇，一般和都市距离稍远。如Port SUnlight（英国，利物 浦），筑波科学城（日本，筑波）
国外新城发展的6种典型模式
新城模式五
副中心：通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标。副中 心通常与城市中心区保持快捷便利的交通联系，从空间分布来看，一般与城 市中心保持合理的距离。如拉德芳斯（法国，巴黎）
典型TOD新城：
TOD新城开发成功借鉴之处： 土地利用政策限制城市中心的发展，同时促 进站点周边高密度、高强度发展 通过限制私家车发展和鼓励捷运系统的使用， 增强社会对公共捷运系统的依赖性 政府和捷运系统运营商共赢得开发模式 以捷运系统为中心的交通网络和节点整合来 保证TOD站点的强大辐射力和吸引力 开发时机应在经济发展初期：房地产开发先 于捷运系统以保证客流量
华夏幸福产业新城开发性PPP模式
华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制、优势及风险华夏幸福2002年在固安县率先探索产业新城开发性PPP 模式，为政企合作开发产业新城提供了优秀范例。
党的十八大以后，华夏幸福的产业新城开发性PPP模式迅速扩张，目前已布局于全国60余个区域，业务版图覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等全国15个核心都市圈、 13个省级行政单位，在我省周边的湖南、湖北、浙江、安徽、广东均有产业新城合作项目。
华夏幸福产业新城开发性PPP 模式也得到了得到各级政府广泛认可。
河北固安产业新城、江苏溧水产业新城、湖北省黄冈市团风县产业新城、浙江省湖州市南浔区产业新城、河南省郑州市新郑市产业新城五个项目入选财政部PPP示范项目。
其中，固安产业新城还入选全球60个可持续发展PPP案例。
京津冀都市圈非京长三角都市圈上碑.南亭.杭辩.合度粤港澳都市国广州.漏圳篙潜都市圈郑州，直汉，成都图i华夏幸福产业新城国内布局情况一、运行机制产业新城开发性PPP模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。
（一）运作机制在产业新城开发性PPP模式中，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。
华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。
其中，产业发展服务是核心，具体包括华夏幸福在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。
图2华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制（二）回报机制地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。
华夏幸福产业新城开发模式
6.专项规划
3.经营计划
1. 土规梳理
3. 指标取得
2. 域内资源盘点 4. 域内收并购
1.征地 2.拆迁安置
3.十通一平 4.资源供地
5、回款
1. 基础设施 ➢ 主干路网
2. 配套设施规划展 馆 ➢ 中央公园 ➢ 星级酒店 ➢ 创业大厦 ➢ mall
3. 居住配套建设 ➢ 房地产开发 ➢ 安置房建设 ➢ 青年公寓
季
季度目标制定、季度经营分析复盘
月
月度经营分析、业绩风险预警、预案
周
周例会、专题会、业绩推动会
日
业绩日报、日常任务跟进
S-TOPK体系-K
• 考核周期为季度，按季度下达考核目标并执行严格业绩规定 • 逐级考核，隔级审批
33
S-TOPK体系-K
考核指标
单项考核指标在评价周
期内未完成，责任人 下岗
管控指标 管控指标突破底线，公
区域拓展
1.区域锁定 2.业务谈判 3.协议签订
4.补充协议 签订
5.发布公告
整体规划 发展规划 资源获取
1.战略规划 2.概念规划 3.产业规划
1.开发策略 2.业务规划 3.财务规划
土地整理
园区建设
➢设计 ➢立项 ➢招标采购 ➢施工 ➢销售 ➢竣工 ➢交付
招商引资
园区运营
政府结算
4.城市总规 5.城市控规
住宅土地 出让金
工业土地 出让金
一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程
区域开发全流程
产业新城的开发就是一个发现价值、创造价值、兑现价值的过程
拓展 规划 资源 建设 运营
结算
发
现
价
著名地产公司六种新城模式及案例
开发背景
开发目的
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多摩新城开发的成功因素
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多摩新镇的问题
多摩新镇人口的持续减少和结构的老龄化趋势对于新镇的持续开发造成了非常大的负面影响。 多摩新镇从70年代早期开始吸纳居住人口。从90年代中期，人口减少了17000。萎缩的住宅销售给三家开发实体造成了很大财务问题。
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国家理念的实践：日本多摩
多摩新镇位于东京新宿副都心的西南方向19-33公里处，距离横滨市中心西北部约25公里的多摩地区的丘陵地带，东西长14公里，南北宽2-3公里，包括了东京都多摩市、稻城市、八王子市和町田市的一部分，是日本最大新镇 。
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缓解东京住房压力是多摩开发的原始驱动力
多摩新镇的规划最初目标就是了满足东京人口的居住需求，其中土地使用构成中住宅面积占47%。 1975年11月，新城镇的发展目标调整为建设工作居住平衡的都市。
产品形式多样，降低了市场风险，并实现了多功能社区的目标。
“ 建筑导则法”保证了社区风貌的整体性和城市发展愿景的实现。
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哥伦比亚新城存在的问题
公共交通系统规划未能有效减少私家车的使用。 1990的数据表明有92%的哥伦比亚居民自驾车或合伙驾车上班，2000年该数据保持上升趋势。
中产阶级的聚集和良好的居住环境使得提供可支付经济住房的目标很难实现。 哥伦比亚新城虽然推行多种族混和居住，但是他们的住户多为中产阶级。在新兴社区，除非房源老化，否则经济房市场比率很难提高。
A successful new town provides daily required social , cultural , educational , commercial , and public or private services to satisfy the community and to minimize commuting behavior.------NEW-TOWN PLANNING:PRINCIPLES AND PRACTICE /Gideon Golany
新城控股盈利模式
新城控股盈利模式
新城控股是一家房地产开发企业，其盈利模式主要包括以下几个方面：
1. 房地产销售：新城控股通过开发建设并销售住宅、商业及办公物业等类型的不动产来获得收益，其销售模式包括批量销售、定价销售和拍卖等方式。
2. 物业租赁：新城控股将持有的商业及办公物业出租给租户，从而得到相应的租金收入。
3. 物业管理：新城控股提供物业管理服务，包括维修、保洁、绿化、安保等，通过提供优质服务来获取管理费用。
4. 金融业务：新城控股开展与房地产相关的金融服务，如各类房贷、融资租赁、信托等，从中获得相应的利息和手续费收入。
5. 其他：新城控股还涉及众多其他领域，例如旅游地产、教育地产等，通过开发这些项目来获取收益。
以上是新城控股主要的盈利模式，当然还有其他的盈利模式，这些模式的具体实施和收益情况与新城控股自身的发展战略、市场环境等有关。
用益物权语境下新城开发模式研究——以老挝万象塔銮湖新城为例
望在老挝独 的用益 特 物权语境 下 对 ， 塔銮 湖新 在 城 选址 系０ 由于代表不同 的 益圈层及在薪城 开发中所发 挥 。 利 定界、规划开发、建设管 等实 理 践过程 中的 间 空 利益博 的作用不 同 Ｍ 模式 中各利益主体都有其 自 的 势 ，Ｇ Ｐ 身 优 弈，做一次 强 市 增 城 规划公正性 公平１ 的 生 理论探索与 和缺陷 （ １ 。 表 ）
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【 文章缩号Ｊ ０ ６ ０ ２ （０ ２ ０ — １３ ０ ［ １ ０— ０ ２ ２ １ ）２ ０ １ — ５ 中田分类号］ ｕ ８ ８ ［ Ｔ９４１ 文献标识码］ Ｂ Ｕｓ ｆ ｔ ａ ｙＲｉ ｔ ａ ｅ ｗ ｔ ｖ ｌｐ ｎ ｄ ｌＶｉ ｔ ｅＴｈ ｌ ｕ ｇ Ｌ ｋ ｗ ｕ ｒ ｕ ｒ ｇｈｓ Ｂ ｓ ｄ Ｎｅ Ｃｉ Ｄｅ ｅｏ ｍｅ ｔ ｕｃ ｙ Ｍｏ ｅ ： ｅｎｉ ａ ａｎ ａ ｅＮｅ Ｃ Ｃａ ｅ ａｎ Ｌ ｓ／
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六大新城发展模式
模式探索——六大新城发展模式时间：2014-3-28 所谓新城，通常是指那些位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，具有相对独立性的城市社区。
一个成功的新城，能提供满足于社区（community）日常的居住、文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少与外界交换的行为，不仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会。
依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为6大新城发展模式：1、生态新城生态新城，是以生态公园、景观改造等旅游产业发展，推动生态和环境改善的土地综合开发利用的新城，如唐山南湖新城。
生态新城的开发理念是：以环境治理、景观改造、公园建设等，推动资源型城市转型、带动土地综合开发；开发模式通常是政府引导造势，用相对较少的投入，建公园、绿化、道路等公共服务设施造势，吸引了开发商的资金投入，开发文化、旅游、休闲度假等项目，为更多的公共服务设施建设提供资金，并实现周边土地的全面开发。
2、产业新城产业新城，是以一种或多种产业为驱动力从而带动整个城市发展的新型发展模式，如天津滨海新城。
产业新城的定位和目标：我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心的总体定位；代表型开发模式：公共交通导向开发、产业导向开发、生态导向开发、区域发展导向开发的4D模式；吸引世界500强企业入驻的招商开发模式。
3、边缘新城边缘新城，是以一种或多种产业为驱动力从而带动整个城市发展的新型发展模式，如北京通州新城，充分利用运河丰富的文化资源和突出的区位优势，努力建成世界一流水平的现代化国际新城。
引入低碳生态、绿色宜居、自主创新等理念；产业发展的重点是现代服务业和文化创意产业，重点打造运河北京文化商务中心区。
4、高铁新城高铁新城，是以邻近高铁的交通区位优势，以发展物流交通、科技研发、商贸会展、旅游休闲等为主体产业的新城发展模式，如长沙武广高铁新城，主要是进行商业地产、住宅、旅游及娱乐休闲设施的开发建设，发展现代商贸、金融、酒店、商务办公、旅游等现代服务业，着力打造“辐射长株潭、引领中西部”的商业和商务中心。
新城开发模式专题研究
n占地1.83平方公里
n总开发面积逾130万平方米
n计划2010年前建设完成
n包括丰富的城市功能——医院、学校、图书馆、剧院等一应 俱全，40万平米的中心商业以及完整的邻里商业，公共服务设 施，包括游泳池、健身设施、早餐及咖啡厅、多功能厅等，商 务写字楼、艺术中心、游艇俱乐部的介入，更使得新浦江城成 为汇聚居住、工作和休闲娱乐的新上海人的新魅力生活中心。
中意文化广场、何香凝美术馆、剧院、图书馆
何香凝艺术馆
居住 新城
2 新浦江城——小结
开发模式
功能
增值举措
中意文化广场等文化设施 商业配套+住宅+创新产业园
商业配套+住宅
n80万平米住宅61.5% n27万平米办公20.8% n23万平米商业17.7% n其他公共配套：幼儿园、
学校、健身中心、高档俱乐部、 酒店、剧院、图书馆
旅游 新城
3 华侨城——产业链形成的过程
整体规划方案
旅游和市政项目建设
商品住宅的兴起
旅游＋地产 著名旅游城形象的建立
优越的景观人文居住环境的形成 “旅游地产”
旅游 新城
3 华侨城——产业链的转变
90年代初 具有中国特色的
主题公园群
静态产品 单一产品形式
精美的建筑
旅游主导产业
90年代中期 世界一流水平的
n占地面积：450公顷 n土地使用：东南面建成区约320公 顷，（其中旅游用地约130公顷） n 中西部在建和待建区为130公顷 n现状人口： 40,000人 n规划人口： 70,000——80,000人 n城区主要功能：居住、旅游、商务 n以四座大型主题公园为旅游核心， 带动发展房地产业、酒店业和其它下 游产业
产业新城发展模式研究
1、1978年 改革开放期
初开国门，中国开始探索各种发展经济的方法和模式
2、1985-1995年 开发区经验推广期
3、1995-2003年 开发区发展问题期
4、2004年至今 发展模式创新期
（1）最具活力的经济区域： （2）发展经济的最佳载体： （3）最具贡献的经济单元：
政府主导的开发区发展模式下 （1）开发区数量和规模急剧膨胀，园区规划随意性大 （2）各园区恶性竞争，发展效率极剧下降 （3）园区投入与产出严重不平衡，开发区发展陷入困境
国际新城发展模式：
田园新城
新城发展 模式
产业新城 边缘新城 TOD新城 副中心新城 行政中心新城
国际案 例
Letchworth（英国，伦敦） Welwyn Garden City （英国，伦敦）
尔湾 （美国，加州） 筑波科学城（日本，筑波）
Radburn（美国，纽约） Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）
缺少高水平规划：开发区只为建设， 不重规划，园区缺少内生性的发展体系 不计成本发展：零地价 相互恶性竞争：免费提供厂房、过度 减免税收、透支政府财政
市场化 低成本,高效率
市场化：园区发展目标明确、波动小， 政策连续性强 专业化：企业对企业招商，保证成本控 制 收益化：工业地产以盈利为天职，并通 过不断的盈利推动区域不断发展
例子:政企合作，政府提供政策、资源的支持 下将保证税收收入及高效招商
缺少产业支撑，开发区投资与建设的经济性不高，多数开发区成为“空城”
位于天津宝坻区的京津新城是中国内地最早的“新城”。但是由于城市缺少产业支撑，这个最 初规划居住50万人的城市现在成为全国知名的“空城”。
开发区普遍的投入产出比仅为 0.07—1.5之间
新城模式和案例
问题4
中心区各类设施标准偏低，各使用功能之间缺少平衡，从而使得中心区的整 体效能不能得到充分的发挥。
问题5
交通组织上现有的火车站和汽车站无法满足需求，并且大量地上停车位造成 土地资源的低效使用，同时也模糊了市中心的场所感。
8
第三代新城的典型：密尔顿•凯恩斯MiltonKeynes
►位置和规模: – 位于伦敦附近，距离伦敦和伯明翰 分别为1小时和1小时50分的汽车车 程，临近牛津和剑桥。 – 规划建成88.8平方公里，人口25万 ►特点： – 引入网格道路布局模式，并且主要 道路系统在地面层上，设有多层次 的立体交叉点 – 注重景观设计，新城公园用地占 了 总 用 地 的 20% ， 并 设 计 了 成 线 性 型的公园。 – 采用就业岗位分散的模式，给人 们提供了较多的选择余地。 – 提供良好的社会服务促进了早期居 民和公司的迁入 –土地使用上预留待发展用地，能够 随发展、需求的变化灵活调整 。
6
第一代新城的典型：斯蒂文乃齐Stevenage
►位置和规模: – 位于伦敦以北48.2公里，靠近高速 公路，在3个主要机场的近距离范围 内 – 规划建成25平方公里，人口6万， 有6个邻里居住区的新城 ►特点： – 住宅布局上采用人车分流的原则 – 设计新城中心及英国第一条步行街 区，营造良好的公共活动氛围 – 密度低，住宅设计多为带有私家花 园的独立式住宅 – 住宅按邻里单位设置，各个邻里之 间间隔大片绿地 – 功能分区明显，工业区主要布置在 城西，与生活区有铁路相隔
系等方面。
新城必须与中心城市保持一定距离，且选用地价较低的农业用地，而不允许选用 建成区边缘地带的土地。
新城开发不以营利为目的，但以市场化方式来运作。新城开发公司拥有土地出售、 转让、租用等权利。
浅谈我国新城开发的模式问题——以温岭东部产业集聚区为例
关键 词 ： 城 ； 新 开发 ； 问题 ； 式 模
Ｋｅ ｒ ｓ ｙ ｗｏ ｄ ：ｍｅｒ ； ｅ ｅ ｏ ｔｏ ｄ ｖ ｌｐｍｅ ； ｒ ｂｅ ； ｄ ｎｔｐ ｏ ｌｍｓ ｍｏ ｅ
中 图 分 类 号 ：Ｕ ８ Ｔ ９
文献标识码 ： Ａ
文章 编号 ：０ ６ ４ １ （０ ０）５ ０ ４ — ｌ １０ — ３ １２ １ １— １３ ０
Ｖａ ｕ ｎ ｉ ｅ ｒ ｇ ｌ ｅ Ｅ ｇｎ ｅ ｉ ｎ
・１３ ・ ４
浅谈 我 国新城 开 发 的模 式 问题
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以温 岭 东 部产 业 集 聚 区为 例
Ｄｉｃ ｓｏ ｔ ｏ ｏｂ ｅ ｓｏ ｗｔ ｓ ｕｓ ｎ ｈｅ Ｍ ｄｅ Ｐｒ ｌ ｍ ｆＮｅ ｏｗｎ ｖ ｌ ｐ ｅ ｎ Ｃｈ ｎａ： Ｄｅ ｅ ｏ ｍ ｎｔｉ ｉ
１ 发 展 背 景 发 新城 、 护 旧城 、 保 与城 市 发 展 匹 配。 改 革开 放 以来 ，我 国 经 济 和 社 会 进 入 一 个 高 速 发 展 的时 期 ， 城 案例 ： 昆明 市 政 府 搬 迁 呈 贡 新城 。 市的发展 日新 月异 ， 个又 一个开发 区、 一 新区、 新城 如雨后春笋一样 项 目简 介 ： 贡 新 城 定 位 于 现 代 新 昆 明 的 行 政 核 心 区 、 教 文 呈 科 涌现。随着时间的推移 ， 开发区与母城 中心区在资金 、 市场 、 技术、 科 化中心、 金融 中心、 商贸及 旅游服务 中心、 新兴 工业 中心、 未来昆明 研成 果 等 方面 的联 系 日益 密切 ， 互 间 的作 用 与 影 响 日见 凸 显 。 就 的休 闲 之都 。新 城 距 主 城 区 １ 里 ， 现 代 新 昆 明环 滇 池城 市 “ 相 这 ５公 是 一 使开 发 区不 再仅 仅 是 新 兴 的 工 业 园区 ， 是逐 渐 发 育 成 为初 具 规 模 湖四片” 而 中率先启动的新城 ， 预计到 ２ ２ 年 人 口将达到 ９ ００ ５万。 的 新城 ， 此 本 文 以 下将 独 立 的开 发 区、 区 、 因 新 新城 等通 称 为 新城 。 启 示与构思 ： 通过政府办 公在新城 的率先立足 ， 发挥其 强大的 ２ 新 城发 展 的瓶 颈 拉 动 力 量 ， 善 城 市 功 能 ， 强 吸 引 力 和 辐 射 力 ， 进 新 城 经 济 发 完 增 促 ２１新 城 规 模 过 大 从 大 多 数 新 城 的 规 划 以及 实 施 过 程 上 看 ， 展 。 ． 新城 规划 的规 模 动 辄 几 十平 方 公 里 ， 多甚 至 接 近和 超 过 了 母城 的 许 ３３注重 “ ． 职住平衡 ” 式 主要特 点 ： 模 注重人 文关系， 实现居住 规模 。许 多地 方在新城 实施过程 中， 土地过于浪费 ， 闲置土地较多 ， 地 与 工作 地 的统 一 。 这与当今倡导节约型社会和低炭经济 的发展模式是格格不入 的。 案例 ： 佛山（ 清远 ） 业转移工 业园。 产 ２２ 新 城 发 展 过 于 依 赖 房 地 产 在 大 部 分 新 城 发 展 过 程 中 ， ． 往 项 目简介 ： 山（ 佛 清远 ） 产业 转移 工业园落户清远高新技术开发 往会出现政府一味迁就 开发 商、 为了满足房地产商 的要 求不惜更改 区， 目前该区正在申报全 省示范性产业 转移 工业园。产业转移工业 用地性质和容积率 ； 品房开发面积过大等情况。带来 的弊端也 很 园所 处位 置 是 开 发 区 的百 嘉 工 业 园， 区 基 本 形 成 了 主 干 路 网 并 打 商 园 明 显。 通 了 与 １７国道 的连 接 。 清 远 市 中 心 区 的距 离仅 １ 里 ， 接 市 ０ 与 Ｏ公 紧 ２３ 新 城 功 能 过 于 单 一 这 一 点 在 早 期 的 新 城 发 展 中 比 较 明 中 心 ， 接 广清 大道 达 １ 道 ， 通 便 利 。 ． 连 ０车 交 显 。早 期 的 新 城 以开 发 区 、 业 园区 模 式 为 主 ， 能 构成 单 一 ， 往 工 功 往 启 示 与 构 思 ： 步 完 善新 城 职 能 ， 善 配 套 基 础 设 施 建 设 等 ， 逐 完 实 会形 成 某 一 单 一 功 能 的 “ 城 ” 比 如 “ 业 新 城 ”“ 新 ， 工 、 卧城 ” 等 。 功 现将居住地与工作地的统一 ， 等 而 达到 “ 职住平衡 ” 目标。通过将企业人 能 上 的 不 完 善 将 会 产 生 大量 的 通 勤 人 流 ， 成 交 通 堵 塞 、 境 污 染 转化 为社 区人 ， 造 环 聚集 人气 ， 才能使企业长期发展 ， 园区才能生存。 等各方面 的问题 ， 这样 的问题又被称 为“ 职住平衡 ” 问题 。 ４ 温岭东部产业集聚区 ２４新 城 人 气 不 足 人 气 的 聚 集 直 接 影 响 到 整 个 新 城 的 兴 旺 发 ． 温岭市东部产业集聚 区位于浙江省温 岭市东部 ，包括松 门、 石 达 。而 许 多新城 基 础 设 施 建设 较 慢 ， 环境 较 差 ， 套 设施 不 齐全 ， 些 塘 、 横 、 配 这 箬 新河 、 海 和东 海塘 围 垦 区块 以 及 担 屿 涂 围 涂 和 南 海 涂 围 滨 都直接导致企业 不愿迁入 ， 居住人 口不愿入住， 从而导致恶性循环。 涂 等 ， 规 划 面 积 为 ３ １平 方 公里 。 总 ２ ３ 发展 模 式 的研 究 长 期 以来 ， 岭 东 西 发展 不平 衡 ， 域 生 产 力 布局 极 不平 衡 。 温 市 由 ３１龙头企 业带动模 式 主要特 点 ． ． 龙头企业 的“ 触媒 ” 效应 的 此 温 岭 市 委 、 政 府 提 出 ， 施 “ 西 并 进 、 体 跃 升 ” 略 ， 就 为 市 实 东 整 战 这 带动 。 温 岭 东 部 的发 展 提 供 了难 得 的机 遇 。 案 例 ： 家（ 京 ） 信 产 业 园 。 国 北 通 从东部产业集聚区面积来看 ， 已经 超 过 了 温 岭 市 的 建成 区 。如 项 目简介 ： 北京亦庄移动通信 产业园建成 规划面积约 ２平 方公 此大面积 的新城究竟如何启动 ， 如何发展？ 这也是横 亘在 所有规划 里 ， 以星 网工 业 园 为 代 表 的 ， 移 动 通 信 产 业 上 下 游 相 关 的 电子 者 和 建 设 者 中间 的 一 道 难 题 。 上 述三 种 模 式 皆具 备 一 定 的参 考价 是 与 而 应 包括 信 息企业 的集聚。依托 中关村等地 的研发优 势 ， 主要以实现 “ 业 值 。首 先 ， 大 力 引进 龙 头 企 业 。从 已经 划 定 的产 业 布 局 中 看 ， 产 化 ” 主 要 目标 。 占地 ５ 为 ０公 顷 的星 网 一 园 已经 吸 纳 了 ｌ 国 内 外 大石化、 洋生物等龙头 企业 已经纳入 了计划 ， ９家 海 建议利用政策和 土 著 名 企 业 入 驻 ， 有 了一 批 富 有特 色 、 全 球 信 息 产 业 享 有 很 高 声 地 价 格 优 势 将 温 岭 的龙 头 产 业 如 汽 摩 配 产 业 、 电产 业 也 迁 入 东 部 拥 在 机 望 的知 名 企 业 。 产 业 集 聚 区 ， 挥 龙 头 企 业 的 积 聚 优 势 。 其 次 ， 当的 利 用 行 政 手 发 适 启�
新城开发模式探讨
新城开发模式探讨作者：田亚刚杨剑来源：《城市建设理论研究》2012年第32期摘要：经济的快速发展，使得城市的规模不断地扩大。
国内许多大的城市都在进行新区、新城的开发和建设。
本文主要归纳总结国内外新城开发的模式，结合成都市的实际情况，得出天府新区新城开发的模式：“产城一体”新城开发模式。
关键词：新城开发模式产城一体中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：国内外新城开发模式比较自进入工业化时代以来，从英国第一代新城哈罗、斯特文内几（Stevenage）等卫星城镇的建立，便拉开了全球城市新城建设的序幕。
从第一代新城到第三代新城，城市功能由单一到复合，城市配套设施从无到有，城市密度从低到适宜等不断地发展过程中。
通过不断反复的实践和经验总结，出现很多新城开发模式，其中有成功的，也有不成功的。
作者主要通过比较国内外新城开发模式，总结出了几种主要的模式：田园新城开发模式、城市郊区新城开发模式、产业集聚新城开发模式、新城市中心新城开发模式。
（1）田园新城开发模式是指政府提出立法政策，由专门新城开发公司按照规划意图在远离城市的新址建设新的城市。
它主要出现在二次世界大战以后，为了解决原有城市住房紧缺和住房条件恶劣的问题。
由于它不以盈利为目的，所以它的选址是远离城市土地价格低的农业用地，而不是靠近城市边缘区。
城市配备的设施基本齐全，力求职住平衡。
田园新城开发模式成功的原因是政府提供了很好的立法支持，吸引大城市的居民前来居住，并提供了很多减税免税的优惠政策。
并且投入大量的资金用于基础设施的建设，甚至包括很多短期内收益很小的大的项目的建设。
具有代表性的城市是米尔顿·凯恩斯。
（2）城市郊区新城开发模式是由于现代交通方式的便利，原有城市人口密度大，居住紧张，噪音大，污染严重，许多居民迁入到城市郊区居住；还有城市的制造业，运输业等产业不适宜在城市中，从而城市郊区选址建设，由于经济的发展，设施的逐渐完备，人口的迁入，逐渐形成新城。
我国产业新城开发的融资模式比较及优化_何燎原
（2012年第21期）经济天地我国产业新城开发的融资模式比较及优化■/何燎原赵胤钘摘要：为优化我国产业新城开发过程中的融资模式，文章提出了组合融资模式。
此模式能够满足新城开发及其项目生命周期的特点。
与此同时，需要为融资过程设定如下风险防范措施包括：时序管理、合理融资期限结构安排以及政府角色的正确定位。
为配合上述融资过程顺利完成，需要税收和法律政策配套。
关键词：产业新城融资模式组合融资一、引言随着我国经济的持续增长，工业化和城镇化进程不断加快。
但工业化和城镇化的进程之间互动较少，出现了脱节现象，具体表现在：一是许多产业园区偏重于“单一的生产型园区经济”，缺乏城市的依托；二是城镇建设过程中，强调“土地的城市化”，缺乏产业和人口的支撑。
在这种背景之下，产业新城的发展模式诞生了。
其试图通过以产带城，以城促产实现产城融合。
这一发展模式的特点决定了产业新城的开发具有系统性特点。
主要表现在：产业新城的建设需要各方面的协调和配合，不是简单的线性关系，开发项目的选择、开发时序和开发深度的差异都将影响最终的建设结果。
由于项目的多样化以及不同项目建设运营周期的差异，对融资模式提出新的要求。
首先，融资模式能够对不同的项目进行组合优化；其次，融资模式能够与项目总体的生命周期匹配。
目前，产业新城开发的过程中主要采用三种融资模式：债务式融资、证券化式融资、基础设施基金模式。
由于这些融资模式具有单一性的特点，难以满足产业新城开发系统性的特点。
因此，为了满足产业新城开发的系统性特点，实现产业新城产城融合的目标，必须改进现有融资模式。
二、目前流行的几种融资模式及比较（一）债务式当前产业新城的开发主要采用债务融资模式，主要包括地方融资平台贷款、城投债等。
据统计，截至2010年底，从融资主体来看，融资平台公司占政府总体债务余额的46.38%。
地方融资平台贷款是指以地方平台公司为主体，以地方政府的财政性资金、国有资产注入、赋予特许经营权等方式为保证，向国家开发银行和其他商业寻求的贷款。
城市综合开发与城市更新的区别
城市综合开发与城市更新的区别“新城开发”与“城市更新”是城市发展规划中的一体两面，既相似又不同。
但是在城市发展改造过程中，两种模式是相辅相成的，共同增进城市健康科学地向前推进。
值得注意的是有关新城开发的概念没有统一的定义，还有房地产开发、新区开发或者建设、片区开发等一系列的 N多叫法，不一一列举，这些意思基本上都是一样的。
对比一：概念上区分。
新城开发是指按照城市总体规划，在城市现有建成区以外一定地段，进行集中成片、综合配套的开发建设活动。
新区开发是随着城市经济与社会发展、城市规模扩大，为了满足城市日益增长的生产、生活需要，逐步实现城市不同阶段发展目标而推进的城市开发活动，它是城市建设和发展的重要组成部分。
城市更新是指政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体，按照“三旧”改造政策，棚户区改造政策、危破旧改造政策等，在城市更新规划范围内，对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、改建、重建、提升的活动。
这就要求我们按照统一的规划，在保护好优良历史文化遗产和传统风貌的同时，根据各城市实际情况和存在主要矛盾，对旧城区进行有计划、有步骤、有要点的改造、充实和更新。
对比二：开发周期上区分。
新城开发是属于拆除重建或者说大拆大建，标准化、可复制高周转的建设方式。
如各个地方的万达广场都是一样的，是标准化的、可复制的，全部都是拆除重建的，开发速度比较快。
而城市更新是以渐进式、留改拆布局，以“留”为主各具特色的方式，城市更新是很难复制的，不同的更新项目有不同的特点和模式，所以城市更新进展速度比较慢一点。
由于城市更新项目周期跨度大，需要中长期资金孵化。
老旧厂区改造多为单一业主，产权清晰，前期协调难度低，整体开发周期约为3~5年；而城中村、老旧街区和老旧小区产权复杂，开发周期一般为5~8年，若项目进展受阻，周期一般大于10年。
对比三：资金占用量上区分。
新城开发，由于上一个时代房地产属于高速发展时期，新城开发一方面采取高周转模式，前期只需要垫付少量的资金，就可以拿证，后续通过银行贷款，另一方面是期房期房销售模式下行业持续加杠杆。
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造内陆开放合作新高地。
联动对接京津冀
晋城依托区位及资源优势，借力京津冀协同发展 战略，大力发展开放型经济，在清洁能源供应、 产业转移承接、生态环境共治和科技人才合作等 方面寻求突破。
发展背景
晋城：晋东南城镇群中核心城市，面向中 原经济区及东部沿海地区开放合作的枢纽 型门户区域
《山西省新型城镇化规划（2015-2020）》中提出“一核一圈三群” 的城镇化总体布局。
2221.91公顷，占城乡总用地的52.25%。规划居住人口约20万人，
高等院校与职业教育在读学生规模约4.9万人。
其他详细用地构成见下表。
分片区规划
综合服务片区
分片区规划
高铁商务片区
分片区规划
健康颐养片区
分片区规划
高新产业片区
分片区规划
科教创新片区Biblioteka 2PART开发模式
合作方式
山西建投+政府城投+城市运营引导基金
晋城市金村区
项目情况汇报
2019.1
1
项目概况 开发模式 经济效益
目录
CONTENTS
2
3
4
战略思路
01
PART
项目概况
发展背景
高铁时代新机遇
即将建成的太焦高铁为晋城带来新的发展机遇。 太焦高铁是山西与河南及中东部地区的快捷联系 通道。晋城东站将成为晋城市对外联系的门户。
融入中原经济区
晋城是中原经济区山西省内的核心发展区，通过 推进重大基础设施建设，深入实施创新驱动发展 战略，建立协同创新体系，联动中原经济区，打
投资收益
设计、采购、施工的 建设收益
建设利润与运营期政 府付费
寻求新区综合发展的最佳模式和最佳路径 就新区发展思路和规划与当地政府达成一致 寻求公司在新区发展中的最佳盈利方式
开发路径
以高铁带动城市发展，以服务吸引优质资源，以科教促进产业升级。
高铁商务片区
高新产业片区
健康颐养片区
高铁商务片区
综合服务片区
规划范围
概念规划范围：
包含丹河湿地与晋城东站42.52平方公里， 约63780亩。 本次规划区域位于晋城中心城区东部，是 中心城区六组团之一；同时也是泽州县新 行政中心所在地。
规划结构
一核两心，双轴引领；五大片区，十五组团；
蓝绿交织，产城融合。
用地规划
规划范围用地面积4252.16公顷。其中城市建设用地面积
THANK YOU
公共服务
学校、医院、 体育、行政等 PPP 政府付费
商业居住
商业、酒店、 办公、居住等 土地一级开发 政府支出 收益分成 土地一级开发成本、 奖励由政府返还，土 地挂牌交易后，净收 益分成
工业产业
产业园、创意园等 土地一级开发 政府支出 优惠奖励 收益分成 土地一级开发成本由政府返还， 根据招商引资情况获得优惠奖 励；土地挂牌交易后，净收益 分成
山西建投：项目的开发建设与管理
政府城投：项目的前期手续及政府协调 城市运营引导基金：项目的融资
合作方式：股份合作形式，成立项目公司； 股权性质：山西建投作为优先股，享有优先收益优先退出的权利； 收益分配：按股份比例。
开发方案
晋城市金村区综合开发方案
用地类型
开发内容 开发方式 收益方式
基础设施
道路、广场、 管线、绿化等 EPC 政府支出
晋东南城镇群以“晋城—长治”为核心，以太焦综合通道为轴线， 积极融入中原经济区，推动晋城城镇组群发展，实现产业发展、 基础设施建设、公共服务设施的联运共享，打造面向中原经济区 及东部沿海地区开放合作的枢纽门户区域，国家重要的新型煤化 工基地和中西部新兴现代制造业基地，彰显太行地域文化特色的
生态宜居型城镇群。
18905 6754 11892
开发方式
EPC PPP 土地一级开发
收益方式 设计、采购、施工的建 设收益
建设收益及运营期政府 付费
预估收益率
15% 7% 8%
开发成本、奖励政府返 还，土地挂牌交易后， 净收益分成
开发成本政府返还，根 据招商引资情况获得优 惠奖励；土地挂牌交易 后，净收益分成
工业产业
科教创新片区
综合服务片区
高新产业片区
科教创新片区
健康颐养片区
资金来源
公司股本金
项目资金来源主要有5种方式， 分别为公司股本金、股东投
其他融资
股东投入
入、PPP项目融资、政府支出、
其他融资
政府支出
PPP项目融资
03
PART
经济效益
经济效益
收益方式及收益率
用地类型
基础设施 公共服务 商业居住
用地面积（亩）
2424
土地一级开发
8%
04
PART
战略思路
战略思路
山西建设投资集团有限公司作为山西省规模最大的综合性国
有投资建设集团公司，将在晋城市政府发展思路的指引下，围
绕城市综合开发、建设运营、城市更新、产业升级、创新业务 五大业务类型，打造金村区智慧生态、产城融合的新格局，实 现政府、企业、投资人的合作共赢。