2020华夏幸福固安产业新城PPP模式成功关键点

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华夏幸福产业新城开发性PPP模式

华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制、优势及风险华夏幸福2002年在固安县率先探索产业新城开发性PPP 模式，为政企合作开发产业新城提供了优秀范例。

党的十八大以后，华夏幸福的产业新城开发性PPP模式迅速扩张，目前已布局于全国60余个区域，业务版图覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等全国15个核心都市圈、13个省级行政单位，在我省周边的湖南、湖北、浙江、安徽、广东均有产业新城合作项目。

华夏幸福产业新城开发性PPP 模式也得到了得到各级政府广泛认可。

河北固安产业新城、江苏溧水产业新城、湖北省黄冈市团风县产业新城、浙江省湖州市南浔区产业新城、河南省郑州市新郑市产业新城五个项目入选财政部PPP示范项目。

其中，固安产业新城还入选全球60个可持续发展PPP案例。

图 1 华夏幸福产业新城国内布局情况一、运行机制产业新城开发性PPP模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。

（一）运作机制在产业新城开发性PPP模式中，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。

华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。

其中，产业发展服务是核心，具体包括华夏幸福在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。

图 2 华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制（二）回报机制地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。

PPP模式成功的关键点是什么？

PPP模式成功的关键点是什么？PPP模式成功的关键点是什么？怎样才能形成政府、社会资本与公共利益的多赢格局？成功关键点之一项目要选准选好，保证社会资本的合理收益河北省廊坊市固安县的固安工业园区，与北京隔永定河相望。

就在十几年前，这里还是一片荒芜。

如今已高楼林立，一座产业新城拔地而起。

“最打动我的，是园区为企业提供的‘软服务’。

实验室怎样设计？相邻入驻企业的设备能否为我们所用？连这些细节，园区都替我们想到了。

”从美国知名药企归国的创业者、德益阳光生物科技有限公司总经理刘宏宇说。

固安工业园区的繁荣，得益于PPP模式。

固安县委书记杨培苏介绍说，根据合作协议，固安县政府委托上市公司华夏幸福整体投资开发园区，并划清了政府与企业的职责边界。

政府主导重大决策、组织制定规划、确定标准规范、提供政策支持；企业作为投资及开发主体，全权负责固安工业园区的开发建设业务，如筹措资金投入、建设基础设施、配套公共服务、城市运营管理、产业招商、专业咨询服务及打造区域品牌等。

在这一过程中，政府负责基础设施及公共服务价格和质量的监管，以保证公共利益最大化；华夏幸福承担产业新城设计、建设、运营、维护工作，并通过“使用者付费”及必要的“政府付费”回收投资成本。

如果按照过去的老办法，建一个园区政府必然要花一大笔钱搞基础设施配套，并安排相关人员招商。

这种模式在县级开发区几乎千篇一律，结果是政府钱砸进去了，招商运作成了难题，很多工业园区最后都有名无实。

引入PPP模式后，固安工业园区建设几乎从未遇到过资金困境，不仅如此，还带来了如火如荼的招商局面。

如今，固安财政收入增速连续5年达50%以上，是园区设立时的5倍。

新型城镇化步伐加快，让固安的农民过上了跟城里人一样的好日子。

合作的另一方华夏幸福也声名鹊起，产业新城模式获得越来越多的认可，公司的影响力与竞争力不断扩大。

“成功的PPP模式，必须要选准选好项目，这样才能实现政府、企业、社会多赢的效果。

”财政部财科所副所长白景明认为，PPP是个新事物，政府要尽量消除社会资本的疑虑与担心，保证社会资本的合理回报，激发企业和社会组织的参与热情。

浅谈华夏幸福产城融合恰逢其时,资本运作格局分析

浅谈华夏幸福产城融合恰逢其时，资本运作格局分析在我国由华夏幸福开发的固定产业新城经过十几年的发展，已经形成了一定的规模，而且成为我国全国化的样板工程之一，在华夏幸福这条路上，经历过风风雨雨，最终迎来了彩虹，而华夏幸福的产城地是位于河北廊坊市的固安县，这个地方临近京津冀发展区，随着国家经济规划的覆盖，在这个地方形成了良好的交通条件，而且经济带的发展使其与周边的联系更加紧密。

固安新城的面积达到数千万平方米，战略发展包括电子领域、航空领域、生物医学等，随着新城的建设带动了周围的经济发展，对地方的经济潜力有着促进的作用。

标签：产城；资本；华夏幸福产城发展实施的策略是以城市群体为主体，把城市与城镇的建设相协调。

加快农业人口向城市转移。

我国也颁布了相关的政策去支持产城融合。

现在华夏幸福已经覆盖到我国的多个省份，其中产城运行和经营的速度非常快。

1、PPP模式引入1.1收入分配机制在华夏幸福项目的进展过程，与地方政府进行了合作，把相关区域的土地收入通过土地整理和土地建设规划来分配相关的利益产出，在项目区域先有华夏幸福出资进行基础设施的建设，而且与地方政府这一级别上进行费用的返还，这样提高了项目的返还比例，在基础设施建设完后，再把相关的区域租赁给企业，吸引招商资金，在这个基础上，对产城园区进行规划整理，并且要对后期的物业维护等进行分配，和政府达成相关的返还协议这样可以在项目完成后获得相关服务的回报，产城区域的安排可以提高华夏幸福园区的企业收入。

1.2住宅用地在产城园区内进行房地产住宅区的开发，这样可以快速的回收资金，因为产城园区与周围区域的房价差距大，所以产城园区内主要是以别墅豪华住宅为主的住宅类型，这样可以快速的回收相关的项目的资金。

1.3团队打造华夏幸福要建立起有自身特色的招商团队，这样能够加快整个行业的发展，打造出一个系统化的产城体系，服务于行业招商中心、招标中心、金融中心、市场宣传中心等，而且通过产品体系与服务体系的打造，能够形成完整的招商引资体系。

华夏幸福产业新城模式风险评价及应对研究

华夏幸福产业新城模式风险评价及应对研究近年来政府不断采取稳定房价、房屋限购等政策加强对房地产市场的调控,传统房地产的经营状况步履维艰,伴随着国家一直强调推进以人为本的新型城镇化进程,产业新城模式开始逐渐进入人们的视线。

产业新城是由政府引导,社会资本出资进行建设运营,是对国家近年来积极推广的政府与社会资本合作模式(PPP)的应用。

它是一种不仅能够提高城镇化水平,还能实现产业升级的新模式。

华夏幸福是目前我国发展产业新城模式规模最大的企业,随着政府不断加大对产业新城模式的支持和引导,其在几年前开始迅速扩张,并在多个区域开发投资产业新城。

但这种快速扩张导致华夏幸福面临应收帐款余额大、资金紧张等问题,说明公司正处于现有资源短缺的困境。

华夏幸福产业新城模式有投资额量大、工程量大、回收期长的特点,这些特点决定了该模式存在较复杂的风险。

因此,对华夏幸福产业新城模式进行风险评价就显得尤为重要,一方面,可以根据评价结果将有限的资源在各产业新城中进行合理分配;另一方面,还可以对产业新城存在的风险采取应对措施。

本文将案例分析法与问卷调查法相结合,首先较为简要的介绍了本文研究的背景、意义及创新点等;接着就国内外对该产业新城模式及其风险管理的研究情况进行回顾,对涉及到的风险管理理论进行梳理。

随后以华夏幸福为例,介绍了公司概况、产业新城模式,并通过模糊综合评价法和层次分析法,对固安、嘉善、苏家屯三个典型产业新城的风险展开评价,发现嘉善产业新城风险水平偏低,固安产业新城接近中等风险,苏家屯产业新城存在较高风险,再针对各区域风险的评价结果进行分析总结。

最后根据华夏幸福产业新城模式的整体风险,认为其应将有限的资源更多的分配给嘉善、固安这种风险较低的区域,对风险较高的苏家屯应减少或暂缓投资;根据其存在的具体风险明确政府与企业的风险分担细则、加强政府履约意识、探寻多元化融资、重视人才战略、完善企业监管体系五方面提出了应对建议。

本文的研究结果不仅为华夏幸福的资源配置及风险应对提供参考,同时对其他产业新城企业的风险评价与应对也具有借鉴意义。

华夏幸福的PPP模式——以固安产业新城为例

华夏幸福的PPP模式——以固安产业新城为例固安产业新城地处河北省廊坊市固安县，位于天安门正南50公⾥。

2002年6⽉29⽇，华夏幸福固安产业新城奠基成⽴，固安县⼈民政府与华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）确⽴了以政府和社会资本（PPP）合作模式，打造“产业⾼度聚集、城市功能完善、⽣态环境优美”的产业新城。

历经⼗余年的发展，固安产业新城现已全⾯崛起，成为当前国内PPP模式中最具实践意义和⽰范效应的典型样本。

在固安产业新城建设之初，华夏幸福就以“建设产业新城”为⽬标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒园区未来发展图景。

在“产城融合”发展的格局下，以国家产业规划政策为指导，战略发展“航空航天、⽣物医药、⾼端装备、电⼦商务、⽣产性服务业”五⼤优势产业集群，同步推进现代农业发展，推动区域经济全⾯腾飞。

固安产业新城在关注产业升级的同时，更关注城市⽣活品质的升级，以打造百万⼈⼝的中等城市发展格局为⽬标，建设功能聚集、层次健全、服务齐备、品质⾼尚的城市核⼼，实现现代服务业⾼端发展，引领县域经济转型升级，实现与北京世界级城市全⾯对接。

2017年2⽉，我国⾸个关于各类开发区的总体指导⽂件《关于促进开发区改⾰和创新发展的若⼲意见》中提出“引导社会资本参与开发区建设，探索多元化的开发区运营模式”，⿎励以PPP模式开展开发区公共服务、基础设施类项⽬建设，⿎励社会资本在现有开发区中投资建设、运营特⾊产业园。

这意味着通过⼗余年的探索与坚持，固安产业新城PPP模式已经获得国家层⾯的认可。

⽬前，华夏幸福以发展“经济发展、社会和谐、⼈民幸福”的产业新城为核⼼产品，并且秉持“四个坚持”的产业新城系统化发展理念，即“坚持以绿⾊⽣态为底板、坚持以幸福城市为载体、坚持以创新驱动为内核、坚持以产业集群集聚为抓⼿”，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作机制，探索并实现产业新城的经济发展、城市发展和民⽣保障。

华夏幸福产业新城PPP模式的思考和建议

华夏幸福产业新城PPP模式的思考和建议作者：
来源：《农村农业农民·A版》2017年第06期
河南省人民政府发展研究中心研究员刘战国：
今年4月，我们进行了一项研究，就是关于华夏幸福产业新城PPP模式以及我们的一些思考和建议，为什么我们要推出这样的研究报告和这个产业研究？其实我们的主要目的是通过对华夏幸福这一家公司来反映河南行业发展和区域发展总的趋势。

关于对华夏幸福产业新城PPP 模式的解读，作为研究者，我总结了华夏幸福产业新城PPP模式成功的几个方面。

第一个方面是PPP模式。

PPP模式，就是公私合作、合作共赢。

第二个方面是产城融合，最后建成产业新城，就是服务功能完善的城市新区，有产业支撑，有服务功能、生态良好的城市新区这样一个功能。

第三个方面，华夏幸福把国家战略当成自己的战略，无论是我们的城镇化战略、区域协调战略，还是开放战略、创新驱动战略，都紧紧跟随国家战略。

在此，我也谈几点建議：第一就是我们要认清趋势。

开发区和产业的转型趋势是叠加在一起的，造就了一大批园区的运营商和产业新城的出现。

作为地方就是要把这些园区运营商主体引进来，把产业新城载体打造好。

第二就是河南省180家产业集聚区的转型要进行借鉴。

第三就是推进产业新城和特色小镇的建设，要在核心区进行。

第四就是在河南省区域战略叠加的区域要建设一批重要区域，比如说“三区一群一中心”，就是我们的航空港区、自创区、自贸区、中原城市群及郑州中心城市。

发改委PPP项目典型案例分析04 固安工业园区新型城镇化项目

PPP项目典型案例第一批PPP项目典型案例推广政府和社会资本合作（PPP）模式，核心目的是在基础设施和公用事业领域引入社会资本，增强公共产品的供给能力，提高公共服务的质量和效率。

从上世纪80年代开始，我国就引入了PPP模式，并在实践中不断探索、创新，出现了一些相对成功的典型案例。

近日，针对各地普遍反映的推进PPP项目缺少操作经验、缺乏案例指导等问题，经有关部门、机构以及各地发展改革委推荐，国家发展改革委选取了13个具有一定代表性、示范性的PPP项目案例，在委门户网站公开发布，供有关方面参考借鉴。

本次发布的PPP项目案例涉及水利设施、市政设施、交通设施、公共服务、资源环境等多个领域，涵盖BOT、TOT、BOO等多种操作模式。

这些项目是各地引入市场机制、推进PPP模式的有益探索，在社会资本选择、交易结构设计、回报机制确定等方面具有一定参考价值，有关各方在参与和开展PPP项目时可积极学习借鉴。

第一批13个PPP项目典型案例名单：1、北京地铁4号线项目2、大理市生活垃圾处置城乡一体化系统工程3、固安工业园区新型城镇化项目4、合肥市王小郢污水处理厂资产权益转让项目5、江西峡江水利枢纽工程项目6、酒泉市城区热电联产集中供热项目7、陕西南沟门水利枢纽工程项目8、深圳大运中心项目9、苏州市吴中静脉园垃圾焚烧发电项目10、天津市北水业公司部分股权转让项目11、渭南市天然气利用工程项目12、张家界市杨家溪污水处理厂项目13、重庆涪陵至丰都高速公路项目第二批PPP项目典型案例为充分发挥PPP项目典型案例示范带动作用，引导有关方面规范开展PPP推广工作，近日，国家发展改革委选定了43个项目作为第二批PPP项目典型案例（名单附后）。

2015年，国家发展改革委对外公布了第一批13个PPP项目典型案例，对各地推广PPP模式起到了积极作用。

两年来，全国PPP项目落地速度明显加快，但规范性不强、创新性较弱等问题也日益凸显。

为了指导各地进一步规范推进、创新推进PPP模式，去年9月，国家发展改革委启动了第二批PPP项目典型案例征集工作。

产业新城PPP模式

产业新城PPP模式作者：陈浩杰来源：《财经国家周刊》2017年第25期在产业新城PPP模式下，把政府的非行政功能承接下来，去做具体的建设运营。

2002年，华夏幸福与河北固安县政府合作，以PPP市场化机制建设运营产业新城，实现了从一个传统的农业县到现代化工业县的华丽蜕变。

近年来，华夏幸福携“固安模式”布局全国、多地复制，其“朋友圈”不断扩大。

华夏幸福产业新城PPP模式到底有何特点？《财经国家周刊》记者日前专访了华夏幸福执行总裁吴中兵。

《财经国家周刊》：要想把PPP项目做好需要政府和社会资本合力，你们是如何与地方政府协调合作的？吴中兵：确实，民营企业参与PPP有诸多困难。

我们做产业新城，涉及到与政府规划、纲要的协调和衔接。

我认为，这是一个双向沟通的、动态的、不断达成共识的过程。

比如，在规划设计阶段，我们给地方政府提供战略发展规划、产业发展规划和城市发展规划的建议。

每个地方产业发展环境、历史阶段和产业基础不太一样，我们会根据不同的特征和基础情况设计不同的方案。

通常在初期、在概念性的规划时，政府会考虑有哪些过去的规划是可以接着用的，有哪些是与我们的规划不太一致的。

当双方看法不一样时，大家就要一起来探讨，有可能是他们需要改，有可能是我们需要改。

每个地方的产业新城都有不同的发展定位，政府有政府的考虑，企业有企业的谋划。

一般来说，我们提供的方案是给政府做加法的，根据政府提供的要素，我们提供多个选项，我们有我们的专业性，通常只要说清楚了，方案基本上都能得到政府的认可。

这样双方在一个共同目标的基础上，以经过政府批准的规划，做到一张蓝图绘到底。

《财经国家周刊》：可否概括说明一下华夏幸福产业新城PPP模式的特点？吴中兵：第一，华夏幸福做产业新城有明晰、精确的定位。

我们主要着眼于区域经济发展，尤其立足于县域经济发展，对于县域经济的产业发展和城市建设运营提供综合性一揽子解决方案。

第二，我们有一个清晰的业务核心，这个核心就是运营，尤其是对产业发展的运营。

华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划推广材料

发展
财政收入：财政收入增长46倍，近五年增速均超过60%；2015年公共财政预算收入完成35.7 经济贡献亿元，在河北省135个县（市）中排名第二；
GDP：2015年完成GDP182.5亿元，工业园区占比约80%，由全市倒数第二跻身县级三甲；
城市发展
路网建设：累计完成全长174公里路网；基础设施市政设施：6座供水厂、4座热源厂、5座变电站、1座污水处理厂以及排水、供水、供热、
第二章固安工业园区介绍
产业发展目标
德国慕尼黑高科技工业园区
以色列海法科技园
GLOBAL TECHNOLOGY COMMERCIALIZATION
韩国大德科技园
北京-固安
日本筑波科学城
美国硅谷
澳大利亚悉尼科技园
汇聚世界顶尖的研发创新网格与一流的革新产业集群，提供生态、智慧、活力的幸福生活
“违约事件”系指差额支付承诺人未能按照《差额补足承诺函》的约定履行差额补足义务；在专项计划存续期间内，九通公用事业《供热经营许可证》因任何原因失效等原因，致使
其无法继续享有PPP项目供热收费收益权的；保证人未按照《保证合同》约定履行保证担保责任。
第一章产品概览及亮点
发行时间表
华夏幸福基业股份有限公司
华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP 项目供热收费收益权资产支持专项计划
推广材料
目录
CONTENTS
1 产品概览及亮点
2 固安工业园区介绍
3 基础资产情况
4 发行人相关主体简介及优势
1 产品概览及亮点
第一章产品概览及亮点
产品概览
专项计划名称
华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划

(资料整理)华夏幸福产业新城模式与产业园案例

华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (18)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (21)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (25)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (28)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (33)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (36)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (43)二、案例 (47)1、华夏幸福中心 (47)2、嘉善高铁新城 (49)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (50)4、惠州高新工业园 (51)5、清华中试孵化产业园 (52)6、大厂影视创意产业园 (53)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (54)8、大厂专用车产业园 (57)9、大厂专用车零部件产业园 (58)10、上海人才创业园 (59)11、大厂检验认证产业园 (60)12、大厂数字出版产业园 (61)13、光大We谷 (62)14、固安产业新城 (63)15、固安环保产业园 (65)16、固安科研产业园 (67)17、固安移动通信设备产业园 (68)18、固安肽谷生物医药产业园 (69)19、固安卫星导航产业园 (71)20、固安航天产业园 (72)21、固安电子商务产业园 (73)22、文安经济开发区 (74)23、香河经济技术开发区 (76)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。

早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。

华夏幸福PPP模式研究（六）

华夏幸福PPP模式研究（六）回报机制拓宽产业发展服务费用构成，服务效果与社会资本方回报金额直接关联“融资”和“运营”两方面改进，使得华夏幸福在近两年获得政府青睐并先后中标、签订PPP项目，前者让其在面对垫付巨额资金时能持续复制夺城，后者则在保证其强大招商引资能力基础上，纵向深化产业孵化、投资、落地能力，增强面对政府时的议价能力。

毕竟，其他房企在土地整理、基建方面能力并不弱于华夏幸福，华夏屡屡得胜的核心竞争力是招商引资能力与产业服务纵深的两相结合，实实在在的产业落地才是地方核心诉求。

然而，如果仅凭“融资”和“运营”改变，相信华夏幸福还不能如此“一而再、再而三”地被纳入财政部国家示范项目之中，毕竟此前让财政部不去表态的关键在“产业发展服务费用以落地投资额45%计算、不分享园区未来税收”这点。

无论是之前提到的“中国产业新城基金（京津冀一期）”，还是“河北新型显示产业发展基金”，都与“45%产业发展服务费用”有着千丝万缕的联系，甚至有愈演愈烈之势。

既然2年左右5个项目纳入财政部示范，那么来看一看囊括“产业发展服务费用”在内的回报机制到底有哪些改变。

01回报机制调整“45%产业服务费用”构成和引入“动态调整”相结合在3大回报机制中，华夏幸福产业新城PPP项目大多都采用“政府付费”作为回报机制，政府所需支付费用涉及规划咨询服务、土地整理服务、基础设施和公共设施建设服务、基础设施和公共设施运营服务以及产业发展服务5方面，包括成本以及一定比例盈利两部分。

其中，盈利在PPP项目进行采购时就已确定，且随着华夏幸福10多年探索实践逐渐形成：（1）土地整理投资、基础设施及公共设施投资建设费用的投资回报率为15%；（2）产业发展服务费占入区项目当年新增落地投资额比例为5%；（3）规划设计、咨询等其他服务费等投资回报率为10%。

（4）物业管理、公共项目维护及公用事业服务等按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经甲方审计的市场价确定。

华夏幸福：产城融合恰逢其时资本运作格局初显

在紧邻北京市大兴区的固安县，由华夏幸福开发的固安产业新城经过十多年的开发初具规模，并成为其全国化布局的样本工程。

本文对其开发模式进行了分析，与读者分享产业园区大热背景下的“华夏幸福”之道。

固安县隶属河北省廊坊市，位于天安门正南50公里，与北京市大兴区隔永定河相望。

固安通过G45大广高速与北京紧密相连，廊涿高速公路（环首都高速）及省道廊涿公路横穿东西。

随着京津冀一体化规划的逐步落地，北京新机场、京霸城际铁路、廊涿城际铁路、固保城际铁路等一系列交通基础设施将在2020年前陆续建成，固安与周边的联系将更加紧密。

固安产业园区目前包括固安新城、空港新城、温泉新城三大板块，其中固安新城为最早启动开发的区域，经过十余年的建设，已建设体量达数千万平方米，战略发展“航空航天、生物医药、产学研、电子商务、生产型服务业”五大产业。

近年来，随着固安园区建设的有序推进，固安经济快速增长，2015年固安GDP达182.52亿元，是十年前的6.3倍，地方公共财政收入达48.4亿元，是2005年的48.4倍。

在中国社科院发布的《中国县域经济发展报告(2016)》中，固安县荣获投资潜力百强县(市)第一名。

一、开发模式：以PPP介入基建，以配套住宅销售解决资金难题固安园区是华夏幸福作为园区运营商的首个项目，华夏幸福通过PPP模式参与园区开发建设，并获得大量可供房地产开发的土地资源，通过住宅等配套物业的销售回款为园区建设运营、产业孵化并购提供充足的资金支持。

1.以PPP模式全面参与园区建设，明确收入分配机制地方政府与华夏幸福签订排他性的特许经营协议，在签署框架协议时，已就委托区域内新产生的各类收入（包括土地使用权、税收等），通过土地整理收益、工程建设、规划华夏幸福：产城融合恰逢其时，资本运作格局初显何田64CHINA REAL ESTATE咨询等约定了详细的收入返还比例，合作年限往往长达40年甚至更长。

（1）土地整理、基础设施建设等华夏幸福先垫资整理土地，并负责供水、供电等基础设施的建设，地方政府在一级开发费用（或基础设施建设）返还基础上再提成10%，部分项目的返还比例提高至15%。

华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划推广材料

正常情况下，本专项计划中每年监管账户中现金流入对优先级资产支持证券本息覆盖倍数均
现金流超额覆盖可保持1.1倍及以上，能够对优先级资产支持证券本息的偿付提供一定的信用支持。
第一章产品概览及亮点
加速清偿事件及违约事件设置
“加速清偿事件”系指以下任一事件：差额支付承诺人信用等级低于AA+级的；原始权益人的债权人就原始权益人享有的PPP项目供热收费收益权向司法机关主张资产保全
托管人
中国邮政储蓄银行股份有限公司北京分行
监管银行
中国邮政储蓄银行股份有限公司廊坊市分行
信用评级机构
中诚信证券评估有限公司
法律顾问代理推广机构法律顾问
会计师事务所资产支持证券登记机构
北京大成（青岛）律师事务所上海市方达（北京）律师事务所
50强
中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）
中国证券登记结算有限公司上海分公司
华夏幸福为原始权益人提供流动
性支持
计划管理人将与三浦威特、九通公用事业、华夏幸福签署《运营支持协议》，由华夏幸福、及三浦威特为九通公用事业的运营提供流动性支持。
华夏幸福为原始权益人购回或售回价款支付义务提供保证担保
华夏幸福作为保证人，保证将按照《保证合同》的条款与条件，对原始权益人在购回优先级资产支持证券或在优先级资产支持证券持有人售回优先级资产支持证券时所需支付的购回或售回款项提供连带责任保证担保。
选取优质资产入池
基础资产符合《国家发展改革委、中国证监会关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》要求，为本次发改委和证监会重点推动开展资产证券化融资的PPP项目。基础资产历史现金流表现优异，未来回款有保障

发改委PPP项目案例四：固安工业园区新型城镇化项目

-----发改委PPP项目案例四：固安工业园区新型城镇化项目一、项目概况（一）项目背景固安工业园区地处河北省廊坊市固安县，与北京大兴区隔永定河相望，距天安门正南50公里，园区总面积34.68平方公里，是经国家公告（2006年）的省级工业园区。

2002年固安县政府决定采用市场机制引入战略合作者，投资、开发、建设、运营固安工业园区。

同年6月，通过公开竞标，固安县人民政府与华夏幸福基业股份有限公司（简称“华夏幸福公司”）签订协议，正式确立了政府和社会资本（PPP）合作模式。

按照工业园区建设和新型城镇化的总体要求，采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式，倾力打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。

目前，双方合作范围已拓展至固安新兴产业示范区和温泉休闲商务产业园区。

（二）建设内容与规模固安工业园区PPP新型城镇化项目，是固安县政府采购华夏幸福在产业新城内提供设计、投资、建设、运营一体化服务。

1.土地整理服务。

配合以政府有关部门为主体进行的集体土----地征转以及形成建设用地的相关工作。

2008-2013年，华亩，累计投资103.8亿夏幸福累计完成土地整理29047.6元。

2.基础设施建设。

包括道路、供水、供电、供暖、排水设施等基础设施投资建设。

截至2014年已完成全长170公里新城路网、4座供水厂、3座热源厂、6座变电站、1座污水处理厂等相关配套设施建设。

3.公共设施建设及运营服务。

包括公园、绿地、广场、规划展馆、教育、医疗、文体等公益设施建设，并负责相关市政设施运营维护。

园区内已经建成中央公园、大湖公园、400亩公园、带状公园等大型景观公园4处，总投资额为2.54亿元。

目前由北京八中、固安县政府、华夏幸福公司合作办学项目北京八中固安分校已正式开学，按三级甲等标准建设的幸福医院已开工建设。

4.产业发展服务。

包括招商引资、企业服务等。

截至2014年底，固安工业园区累计引进签约项目482家，投资额达638.19亿元，形成了航空航天、生物医药、电子信息、汽车零部件、高端装备制造等五大产业集群。

从产业新城看“开发性PPP”的实践与创新

从产业新城看“开发性PPP”的实践与创新在产业园区的众多发展模式中，PPP模式是不可忽视的存在。

实际上，PPP概念是舶来品，强调政府和社会资本在基础设施和公共服务领域的深度合作。

PPP在中国的实践虽然早在20世纪80年代就有了探索，但真正蓬勃发展发轫于2014年。

短短五年时间，我国PPP 行业经历了探索、兴盛和调整三个发展阶段。

理论界与实务界在对PPP 模式进行反思的同时，也开始总结具有中国特色的PPP模式实践经验，对PPP模式中国化的理论体系、政策要点和实施路径展开积极探索。

2018年底，中国财政科学研究院和中国财政学会联合主办的首届开发性PPP论坛，首次提出“开发性PPP”的概念和基本理论框架，引起业界广泛关注。

“开发性PPP”是什么？“开发性PPP”概念提出人——中国财政科学研究院院长刘尚希曾解释，近年来一些地方政府与社会资本深度合作，探索将国外的PPP与我国发展阶段和实际需求相结合，产生了“中国特色的开发性政社合作”的创新化学反应，形成了一系列创新性的政社合作业务形态，包括产业新城、特色小镇、园区开发、全域旅游等，把公共服务的提供嵌入其中，这类实践形态称之为“开发性政社合作模式”，也就是“开发性PPP”。

相比于西方发达国家高度的城市化水平，中国仍处于城镇化中期阶段，城市群、都市圈的建设蕴藏巨大的投资机会和发展空间。

而土地公有制制度，又为大规模推动区域开发建设创造了便利条件。

近年来，河北、河南、浙江等地积极探索中国情境下PPP模式的创新实践，固安、嘉善、武陟等地产业新城迅速崛起。

针对这些地区的实践，刘尚希率队进行了近两年的深入调研并形成了一系列学术成果。

2019年11月29日，中国财政学会、中国财政科学研究院联合主办的“第二届开发性PPP论坛”在北京召开，中国财政科学研究院PPP研究所所长彭程代表研究组在论坛上正式发布了我国首部开发性PPP模式创新理论研究成果——《开发性PPP概论》，200余位来自国内PPP领域的专家学者以及社会资本代表汇聚一堂，深入探讨并推动PPP领域的理论研究与市场实践。

当新型城镇化遇上PPP迸发出璀璨的火花

当新型城镇化遇上PPP，迸发出旺盛生命力PPP即是Public-Private-Partnership的字母缩写，是指政府与私人组织之间形成一种伙伴式的合作关系，政府与社会主体（企业）建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。

华夏幸福固安产业新城作为新型城镇化与PPP的结合范例，对城镇化与PPP的有效融合起到了探索与推进的作用，为今后新型城镇化的发展创造出更多的机遇与发展未来。

同时作为新型城镇化与PPP的优秀案例，受到了国务院办公厅下发的《关于对全国第二次大督查发现的典型经验做法给予表扬通报》，对未来各省市学习借鉴该种做法都具有很高的评价。

下面就一起来探究一下打造新型城镇化PPP模式的先进经验，应用到未来的城镇化发展过程中，迸射出更加明媚的“火花”。

一、概述与模式（一）项目概述固安工业园地处河北省廊坊是固安县，与北京大兴区隔河而望，距离天安门正南50公里，园区总面积34.68平方公里，是经国家公告（2006年）的省级工业园区。

2002年固安县政府决定采用市场机制引入战略合作者，投资、开发、建设、运营固安工业园区。

目前，双方合作范围已拓展至固安新兴产业示范区和温泉休闲商务产业园区。

固安工业园区PPP新型城镇化项目，是固安县政府采购华夏幸福在产业新城内提供设计、投资、建设、运营一体化服务。

（二）运作模式固安工业园区在方案设计上充分借鉴了英国道克兰港口新城和韩国松岛新城等国际经典PPP合作案例的主要经验，把平等、契约、诚信、共赢等公私合作理念融入固安县政府与华夏幸福公司的协作开发和建设运营之中。

基于县域经济高质量发展视角的产业新城PPP模式效能研究

基于县域经济高质量发展视角的产业新城PPP模式效能研究作者：北京大学PPP研究中心课题组来源：《中国经济报告》2020年第06期【提要】中国产业新城通过为县域经济补上发展短板、为产业集群注入新动能、为县域经济的未来创新发展赋能、促进县域经济内生式增长，成为了县域经济高质量发展的决定性力量。

随着改革开放的深入推进，产业新城的形态和模式也在不断推陈出新。

在产业新城建设中，PPP模式的作用已经不仅停留在项目层面，其对县域经济和区域发展产生了日益广泛且深远的影响。

譬如，近年来，华夏幸福固安产业新城PPP模式的发展实践表明，PPP对于政府治理的改善和管理水平的提高发挥了显著作用，其融资、治理和改制效能对于强化地方政府的契约精神，推动县域经济高质量发展将产生重大影响。

【关键词】县域经济;产业新城;PPP模式;效能;高质量发展当前，中国的城镇化及城乡区域协调发展呈现出两个方面的鲜明特征：一是都市圈化，随着国家提出“深入推进城市群发展”、“培育发展现代化都市圈”、“新基建”等战略布局，人口随着产业向都市圈集聚;二是产业协同发展，都市圈的核心周边集聚了大量的县域经济体，县级城市作为城市和农村地区的空间联结点，起着承上启下、支援城市和服务农村经济发展的作用，是推进新型城镇化的强大动力。

古语云：“郡县治，天下安。

”县域经济是城镇经济与农村经济的结合体，是中国国民经济的基本单元。

推动县域经济高质量发展，不仅是解决“三农”问题的切入口、创新实验孵化中心和高起点承接产业转移平台，也是中国全面建设小康社会的重要根基，是中国经济高质量发展的重要载体。

然而，在传统的发展模式下，县域经济发展的质量与效率都有待增强，尤其是基础设施与公共服务、产业发展、人才储备等县域经济发展的关键要素依旧短缺。

在这样一个背景下，中国特色的“治理+管理”、政府和社会资本合作（PPP）模式，已经逐渐成为县域经济发展的重要抓手。

这种以产业新城为代表的综合开发模式，能够大幅提高社会公共服务供给能力，有利于改进公共服务的质量，并有助于解决城市升级发展过程中建设资金不足的问题。

华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目信用评级报告

2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（）公开披露。
在本专项计划中，原始权益人的持续经营能力与基础资产预期现金流的产生具有一定的关联性。在基础资产转让至专项计划的情况下，原始权益人能否在专项计划存续期内持续经营，决定着基础资产预期现金流能否正常产生，进而对优先级资产支持证券的按期足额偿付产生重要影响。缓解方式：原始权益人经营状况良好，随着廊坊市固安工业园区的不断开发，2013 年至 2015 年主营业务收入持续增长，2015 年实现净利润 2,752.51 万元。同时，原始权益人处于公用事业行业，目前主营业务为供热、供水和污水处理，行业经营稳健性较好。并且华夏幸福对原始权益人的持续性经营提供流动性支持，以确保原始权益人在
资金混同风险发生在基础资产所依附的经营性资产运营单位财务或信用状况恶化甚至破产时，基础资产产生的现金流和该原始权益人的其他资金混同，从而对资产支持证券的本息支付造成不利影响。本专项计划中，当差额支付承诺人的主体长期信用等级等于【AAA】级时，资金归集到监管户的频率为 12 个月，归集时间间隔较长，资金混同风险较大。缓解方式：根据本专项计划的交易结构安排，计划管理人招商资管、监管银行及九通公用事业签署《华夏幸福固安工业园区新型城镇化 PPP 项目供热收费收益权资产支持专项计划监管协议》（以下简称“《监管协议》”），九通公用事业应在监管银行开立监管账户，监管账户的设立在一定程度上可以降低资金混同风险。对于专项计划资金在正常情况下归集至监管账户周期较长所导致的资金混同风险增加，专项计划有相关约定，即监管账户收款日的频率和划款金额会根据差额支付承诺人华夏幸福的主体长期信用等级的下降进行调整。中诚信证评将对现金流划转措施实施的有效性进行持续关注。

五大产业园区运营模式分析

五大产业园区运营模式分析五大产业园运营模式分析一、华夏幸福基业1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于199年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。

2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。

华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。

其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。

2、运营模式和盈利模式➢运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。

与2015年提出的PPP模式不谋而合。

企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。

➢运营特点1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策；2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。

对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。

3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。

4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。

产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。

华夏幸福“PPP+ABS”融资模式研究

华夏幸福“PPP+ABS”融资模式研究作者：***来源：《现代商贸工业》2021年第25期摘要：PPP模式为我国基础设施建设提供了新思路的同时，也暴露出了项目资产流动性差、资金回流缓慢等问题，为了更好地满足社会资本方融资需求，吸引其参与基础设施建设，基于PPP模式的资产证券化既“PPP+ABS”融资模式逐渐发展。

本文在分析华夏幸福实施“PPP+ABS”的动因和优势的基础上，以“华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划”为研究主体，探究华夏幸福“PPP+ABS”的融资模式特点及风险，并提出相关优化建议。

关键词：PPP融资;资产证券化;融资模式中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2021.25.0380 引言华夏幸福在商业地产和物业管理的业务领域取得成功之后，进入了转型探索阶段，开拓建设了产业新城的新业务领域，建立了固安、大厂、香河等环京地区一系列产业新城。

经过在环京地区产业新城的快速发展，华夏幸福依托与政府的合作和上市资本，加速布局产业新城战略，跻身全国千亿房企的行列，实现了全国15个都市圈的全面布局。

早期产业新城通常由地方国有平台公司建设，产生了巨额的政府负债，为了遏制地方政府过度融资，“PPP产业新城”模式蓬勃发展。

华夏幸福搭上了“PPP产业新城”这辆快车，公司体量迅猛扩张，到2017年公司市值高达1000亿元左右。

但在企业快速发展的同时，也伴生了很多问题：民营的身份、与政府合作PPP项目的收益的未知性、资产负债率过高、投资回收期太长等。

这些问题导致华夏幸福近年来偿债压力剧增，而传统的融资渠道成本高、资金使用期限短、融资门槛高，因此其迫切需要开辟一条与华夏幸福的运营模式相契合的融资渠道。

2016年底，我国正式推出“PPP+ABS”。

在政策导向下，华夏幸福将PPP与ABS相结合，成功发行“固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划”。