小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有
小区业主文明公约、小区业主公约
小区业主文明公约、小区业主公约[一 : 小区业主公约]为加强_________(以下行称本物业)的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。
第一条目的与依据为保障本物业的依法与合理使用、维护、管理，建立良好的公共秩序，营造安全、文明的生活、工作环境，维护业主的共同利益与合法权益，根据《物业管理条例》等相关法规和政策规定，制定本物业管理区域内的业主公约(以下简称本公约)。
第二条公约效力本公约对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，对物业管理区域内全体业主和物业使用人均有约束力。
第三条物业基本情况物业名称:_________;座落位置:_________;总建筑面积:_________;国有土地使用证明文件政府批文号:_________;土地用途:_________。
第四条管理方式本物业管理区域内的物业管理，通过依法选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。
本物业管理区域内成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
业主大会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主大会设立业主委员会作为执行机构。
业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项由业主大会议事规则依法作出约定。
第五条共有部分所有权根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权:1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、_________等;2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等;3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。
小区配套设施产权和使用权应归业主
小区配套设施产权和使用权应归业主.小区配套设施产权和使用权应归业主开发商住宅总公司于1997年建成小区及其配套设施，于1997年9月，就将配套设施文化活动站和综合办公楼分别移交给政府有关部门。
有关部门把配套设施出租给一家饭馆和一家娱乐城，至今已有6年多。
2003年末，饭馆倒闭，又转租给娱乐城，娱乐城重新装修，而且违反规划，并加以扩建。
由于饭馆和娱乐城造成很大的噪音和空气污染，特别是对附近的226楼、228楼污染最严重，由此产生了很多扰民问题。
居民要求：有关部门和娱乐城应当按照政府规定，立即停止娱乐城的营业，撤出小区，恢复文化活动站和综合办公楼的功能。
有关部门无偿地接收公建设施，又有偿地出租，造成对业主权益的侵占，应赔偿业主公建使用费。
专家观点：秦兵(北京律协房地产专业委员会委员)：产权不明晰导致公建纠纷房地产市场从拿地、开发、销售到物业管理等等各个环节都比较容易出现纠纷，由于我们物权法的缺位，物业管理纠纷在房地产纠纷中会越来越多。
导致物业管理纠纷的一个很重要原因是由于物业产权，特别是公建配套设施产权不明晰所造成。
相对而言，住宅本身的物权比较容易区分，而住宅小区配套公建的产权归属就远要复杂得多。
公建一般可分为公益性配套公建和盈利性配套公建。
我国《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
但具体到物业的哪些共用部位、共用设施设备业主拥有所有权，哪些只有使用权方面，我国共有建筑中物业产权的划分并没有一个全国性的统一法律、法规和办法。
虽然一些地方已经对住宅小区公建设施产权归属在条款上作了相对明确的规定，但在实际操作中，业主要弄清楚哪些设施设备是非盈利物业，哪些属于物业服务设施，哪些又摊入了建设成本，则不是一件容易的事。
配套公建设施处于产权不明的状态。
这不仅侵犯了小区业主的权益，而且也给配套公建设施的目前管理和今后维修造成困难。
许多小区住户和业主委员会，只能听任房地产商或物业管理公司使用出租甚至再次出租这些配套公建设施。
小区设施设备及部位共用自用界定
小区共用设施部分的界定
根据国务院《物业管理条例》中第一节第二条中规定；
一、共用设施是指：住宅区内业主、物业使用人共用的非市政道路、路灯、绿化、建筑小品、化粪池、非市政排水管线、窖井、非营利性的休闲广场和健身器械等。
二、共用设备是指：住宅楼内业主、物业使用人共用的下水管线、水管、电梯、避雷装置、电气线路、加压泵房，非业主、物业使用人自行安装的住宅入口防盗门及住宅区内电子监控系统、电控门、消防器具、垃圾桶、垃圾箱。
三、自用部位主要是指：户门以内门窗、非承重强、内墙体、地面、顶棚和阳台等。
四、自用设施设备是指：户门以内自用的上水、下水管线器材、卫生洁具、电路、暖气管片、水表、电表及有线电视终端盒到室内线路部门。
金辉物业馨泰佳苑管理处
2018年7月26日。
房屋共用部位、设施设备维修养护的管理规定
房屋共用部位、设施设备维修养护的管理规定第一章总则第一条为规范房屋共用部位、设施设备维修养护工作，保障住户的正常居住权益，根据《物权法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规，制定本规定。
第二条本规定适用于共有产权住房、保障性住房等多户住宅小区的房屋共用部位、设施设备维修养护工作。
第三条房屋共用部位，指住宅小区内多户住宅房屋业主按照相对人数共同使用的建筑部分，包括但不限于门、门厅、走廊、楼梯、电梯、公共配电室、公共水泵房等。
第四条设施设备，指住宅小区内多户住宅房屋业主共同使用的设施设备，包括但不限于电梯、供水设备、供暖设备、通风系统、消防设施等。
第五条房屋共用部位、设施设备维修养护工作应当遵守法律法规、建筑标准和技术规范，并注重节约能源、保护环境。
第二章维修养护责任第六条住宅小区的房屋共用部位、设施设备的维修养护责任由物业管理单位承担。
第七条物业管理单位应当及时开展房屋共用部位、设施设备的日常维护工作，包括但不限于定期检查、保养、清洁等。
第八条物业管理单位应当按照国家和地方规定的标准，配备相应的维修养护人员，并定期对其进行培训，保证其具备相应技能和知识。
第九条物业管理单位应当建立健全维修养护工作的制度和流程，包括但不限于故障报修受理、工单管理、问题解决反馈等。
第十条房屋业主应当按照物业管理单位的要求，配合维修养护工作的开展，包括但不限于提供相关信息、协助检修等。
第三章维修养护资金第十一条住宅小区的维修养护资金由物业管理单位和房屋业主共同筹集。
第十二条物业管理单位应当按照业主大会的决定，合理确定维修养护资金的筹集标准和收取方式。
第十三条物业管理单位应当按照相关规定，将维修养护资金存入专用账户，并按照用途分类管理。
第十四条物业管理单位应当及时向房屋业主公开维修养护资金的收支情况，并提供相关账务报告。
第十五条物业管理单位应当按照业主大会的决定使用维修养护资金，保证资金用于正当的维修养护事项。
第四章维修养护工作第十六条住宅小区的房屋共用部位、设施设备的维修养护工作应当按照年度计划进行。
2023年房屋共用部位、设施设备维修养护的管理规定
2023年房屋共用部位、设施设备维修养护的管理规定房屋共用部位、设施设备的维修养护是每个小区都需要遵守的管理规定。
以下是2023年的房屋共用部位、设施设备维修养护的管理规定的一份范文，供参考。
一、总则1. 本规定遵循国家相关法律法规，并结合本小区实际情况制定。
2. 本规定适用于本小区所有的房屋共用部位及设施设备的维修养护。
3. 本规定由本小区业主委员会负责解释和执行。
二、房屋共用部位维修养护1. 房屋共用部位包括但不限于共用道路、楼道、大厅、电梯等，业主有权使用这些共用部位。
2. 业主在使用共用部位时应注意安全，并禁止随意堆放杂物、乱涂乱画。
3. 任何业主在共用部位进行维修、改造等工程时，需提前向业主委员会申请，并得到批准后方可进行。
4. 业主和租户应共同维护共用部位的清洁，每周定期进行打扫，并及时清理垃圾。
三、设施设备维修养护1. 设施设备包括但不限于电梯、水泵、消防设备等，业主有权使用这些设施设备。
2. 业主或租户在使用设施设备时应遵守使用指南，确保安全运行并防止人为损坏。
3. 定期维护养护人员应按照规定进行设施设备的定期检查、维修和养护，并做好相应的记录工作。
4. 发现设施设备存在故障，业主应立即报告业主委员会，并配合维修养护人员进行维修。
四、维修养护资金和费用1. 每户业主按照公摊面积的比例缴纳维修养护费，具体费用由业主代表会议讨论并确定。
2. 维修养护费用由业主委员会统一管理，并按照专项资金进行使用。
3. 维修养护费用主要用于共用部位和设施设备的日常维护、定期检查和必要的修理工作，不得挪作他用。
五、违规处理1. 对于违反本规定的业主或租户，业主委员会将给予书面警告，并要求限期整改。
2. 如果未按警告整改，业主委员会有权采取一定的处罚措施，包括但不限于罚款、暂停使用共用部位等。
3. 对于严重违规行为，业主委员会可向有关部门报告，配合相关部门进行处理。
六、附则1. 本规定自发布之日起执行，并经业主代表会议审议通过。
房屋自用部位、自用设备与共用部位、共用设施设备的划分依据
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物业管理员中级模拟考试题与参考答案
物业管理员中级模拟考试题与参考答案1、房屋渗漏水项目维修后，（）后回访A、第一个雨天B、第一个晴天C、24小时D、12小时答案：A2、建筑物的立面一般有（）个。
A、二B、三C、四D、五答案：C3、物业承接查验期，档案收集的索取对象较单一，主要是（）A、施工单位B、建设单位C、监理单位D、业主或物业使用人答案：B4、共用部位与共用设施的产权应归( )所有A、物业服务企业B、全体业主C、业主业委会D、开发商答案：B5、工程维修养护的中心内容是( )。
A、防水层的养护B、二次装修的管理C、杜绝不合理荷载D、避免虫害答案：A6、我国物业管理条例的相关规定，物业公司代收代缴的费用一般不包括A、水费B、电费C、燃气费D、特约服务费答案：D7、住宅的共用部位、共用设备和设施属人为损坏的，其维修更新费用由（）承担A、物业服务企业B、所有业主C、责任人D、开发商答案：C8、装修申请的审核内容不包括（）。
A、装修费用估算B、设计是否有消防隐患C、是否有其他违章行为D、消防安全协议书答案：A9、《民法典》规定：不动产权人对相邻权利人因通行等必须利用的其土地的，应当提供（）。
A、实际的便利B、一定的便利C、可能的便利D、必要的便利答案：D10、职业道德对企业起到（）的作用A、决定经济效益B、促进决策科学化C、增强竞争力D、树立员工守业意识答案：C11、我国给排水设计规范规定，当无软化水设施时，为了防止产生水垢，生活热水出水温度最多不高于( )℃。
A、50B、55C、60D、65答案：D12、《物业管理条例》规定：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规定应当承担的责任等事项依法作出（）。
A、合约B、规范C、规定D、约定答案：D13、职业道德不鼓励从业者A、通过城市人多劳动改善个人生活B、通过城市的劳动增加社会的财富C、通过诚实的劳动促进国家建设D、通过诚实的劳动为个人服务答案：D14、《民法典》规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同（）的权利。
小区的配电产权归属证明
小区的配电产权归属证明小区配套设施是一个小区内为方便业主衣食住行而建设的场所。
那么小区配套设施的权属归谁所有呢？本文探析公共设施的权属问题。
案例：某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。
而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。
这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。
在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场（库），应当提供给本小区内的业主和使用人使用。
停车位不得转让给小区外的单位和个人。
停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。
”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定同时，目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。
比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有。
哪些属于部分业主共同共有。
未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。
而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。
分析一、什么是小区配套设施小区配套设施是一个小区内为方便业主衣食住行而建设的场所。
一个全面完整的配套设施主要包括以下几个方面。
（一）教育设施：托儿所、幼儿园、小学、中学。
（二）医疗卫生设施：卫生站、居住区门诊、医院。
（三）文化体育设施：综合文化活动中心、门球场、体育场。
房屋共用部位管理制度
房屋共用部位管理制度一、总则为了更好地规范房屋共用部位的管理，维护业主的共同利益，保障整个小区的环境卫生和安全，特制定本管理制度。
二、定义1. 房屋共用部位：指小区内供所有业主共同使用的公共区域，包括但不限于楼道、电梯、走廊、顶楼花园、垃圾分类区等。
2. 物业公司：指由小区业主委员会选聘的，负责小区内日常管理和维护的专业公司。
3. 业主委员会：指由小区内业主自行组织成立，代表全体业主管理小区事务的组织。
三、管理范围1. 房屋共用部位的管理范围包括但不限于保洁、维护、安全监控、绿化养护等。
2. 物业公司应在管理范围内，对共用部位进行定期维护和检查，及时发现问题并进行处理。
3. 业主委员会应对物业公司进行监督，确保共用部位的管理工作得到有效落实。
四、管理责任1. 物业公司应当制定详细的管理方案，并在小区内张贴公告，公示管理责任清单，让业主了解具体的管理责任。
2. 物业公司应定期组织相关人员进行管理责任培训，确保工作人员具备相关管理技能和知识。
3. 业主委员会应当定期组织小区业主代表进行共用部位的巡查，及时向物业公司提出问题和建议。
五、安全保障1. 物业公司应确保共用部位的安全设施完好，如电梯、消防设备、照明等，定期对其进行检查和维护。
2. 物业公司应建立健全的安全管理制度，包括定期组织安全演练、建立应急预案等，提高应对突发事件的能力。
3. 业主委员会应协助物业公司，积极参与安全管理工作，配合做好安全防范工作。
六、环境卫生1. 物业公司应制定详细的环境卫生管理制度，包括垃圾分类收集、垃圾清运、楼道卫生等，确保小区环境整洁。
2. 业主委员会应加强对业主的环境卫生意识教育，鼓励大家自觉维护小区的环境卫生。
3. 物业公司应安排专人负责垃圾分类指导，指导业主正确分类投放，并确保垃圾分类工作落实到位。
七、管理奖惩1. 对于共用部位管理工作考核得分较高的物业公司，可以给予相应的奖励，鼓励其不断提升管理水平。
2. 对于违反管理制度、意外造成共用部位损坏等行为不良的物业公司，应当根据情节轻重给予相应的处罚，直至终止合作。
物业的共有部分与共有设施
共用部位、共用设施设备的维修,更新责任和费用如何分摊根据文件规定，在保修期满后，房屋自用部位、自用设备的维修、更新责任和费用由业主自行负责和承担。
共用部位、共用设施设备的维修、更新责任由相关业主承担；费用由相关业主按照拥有住房建筑面积份额分摊，从公有住房售后维修资金中列支，不足部分由业主按照拥有住房建筑面积份额分摊支付。
【房屋自用部位、自用设备与共用部位、共用设施设备是怎么划分的？】1、自用部位包括户门、户窗、户内的顶棚、内墙面、地面、非承重隔断、隔扇、自用阳台、防护栏及户内其他装修。
2、自用设备包括户分电表以内电器及线路(包括户分电表)、户分水表以内的管道及配件(包括户分水表)、卫生器具和相关的下水管道。
3、上层房屋的卫生间、厨房与其他部位及下水管道向下层渗水、漏水的，由上层房屋业主负责维修。
共用部位包括建筑主体、承重结构、屋顶、外墙面、阳台外栏板、楼梯间、走廊通道、公用门厅、设备层、垃圾道、烟道、排风道等。
4、共用设施设备包括户分电表以外至门栋总电表以内的设备和线路、户分水表以外至门栋总水表以内的上水管道和配件(供电供水实行一户一表服务到户的除外)、下水道干管(楼内管道至出楼外第一个检查井部分)、雨水管、信报箱、避雷设施、电梯、消防设备、二次供水设备、共用通道的照明线路与相关设备等。
【共用部位、共用设施设备的维修、更新责任和费用如何分摊？】1、按门牌、门栋独立使用的共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，由该门牌、门栋内业主分摊；2、局部可划清责任的，由相关业主分摊；3、属于房屋整体维修的费用(包括外墙面)，由该幢房屋全体业主分摊；4、共有墙体的维修，按照两侧均分后，由每侧业主分摊；5、不上人屋面的维修，由所及范围覆盖下各层的业主分摊；6、可上人屋面(包括周边护栏)的维修，如为各层所共用，由所及范围覆盖下各层的业主分摊；如仅为若干层使用，使用层的业主分担一半，其余一半由所及范围覆盖下各层业主分摊；7、共用楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的维修，由业主分摊；8、为某些楼层所专用楼梯的维修，由其专用的业主分摊。
公共设施产权单位和使用单位责任划分
公共设施产权单位和使用单位责任划分【导读】：根据《物权法》第79条规定，建筑物区分所有权人应当为建筑物实际使用人。
物业管理区域内共有部分的经营、收益和处分等权利属于业主共有。
《物业管理条例》第25条规定，业主对共有部分享有权利、承担义务，同时应遵守公共秩序和道德规范。
业主大会和业主委员会应当依照法律、法规以及管理规约的规定，履行下列职责：（一）组织制定相关法规规章；（二）对本物业管理区域内的公共设施进行维护和管理。
业主大会可以按照有关法律法规规定的程序，向物业公共部位或共用设施、设备的使用者或者管理者收取费用；（三）筹集维修资金；（四）决定利用公共共有部分从事经营活动或者进行其他公益活动；（五）按照规定交纳物业公共部位和共用设施设备保修金；（六）法律、行政法规规定应当由专有部分面积的占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主共同决定的事项，经专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之一以上的业主同意，可以办理房屋所有权登记。
共有部分的经营和管理，应当遵守下列规矩：（一）不得影响建筑物、构筑物及其附属设施使用功能；（二）不得侵占、损坏、擅自迁移等改变共有部分的使用功能。
一、业主2.《物权法》第79条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
3.《民法典》第119条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
4.《物业管理条例》第28条：业主大会和业主委员会应当依照法律、法规以及管理规约，履行下列职责，并接受其监督：（一）建设单位按照国家规定销售住宅、经营性用房，业主应当按照国家规定销售住宅、经营性用房。
5.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条：共有和共同管理物业产生纠纷且经调解不成的，由人民法院按照物权法和物业管理条例等法律法规处理。
小区共用部位、共用设备、设施设备有哪些
小区共用部位、共用设备、设施的区分文/江苏苏源律师事务所张明明律师QQ810348221小区共用部位、共用设施、设备应属于部分或全体共有，其维修和保养在质量保修期内的，由开发商负责，质保期满后由物业公司负责。
维修费用可以从维修资金中列支。
那么小区共用部位、共用设施、设备都有哪些呢？《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》）第三十六条规定：“物业共用部位是指是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等部位。
”《条例》第三十六条还规定：“物业的共用设施设备，是指是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
”为了明晰物业共用部位、共用设施设备的产权界限，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
”综上，根据上述法律、行政法规和司法解释的规定，结合当前房屋的设计、建造情况以及小区物业的实际情况，我们可以做出如下判断：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有
小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有？建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
”共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有：第一,根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时,位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。
第二，从商品房的成本构成来说。
国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。
此外,国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定:“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施,其投资又摊入建房成本的,室外配电设施产权属于居民共有”。
第三，从公共配套设施的使用权角度来看。
住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施,它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。
依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务;除另有规定外,任何一方不得多占、独占;开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权,以及同住宅同时建造的公共配套设施。
所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。
前期物业管理招投标答辨题库(A卷)
前期物业管理招投标答辨题库（A卷）一、单选题（5分）1、我国《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）办法》已于（ C ）出台。
A、2002年6月B、2003年6月C、2004年1月，D、2005年1月2、业主自治自律和物业服务企业统一专业化管理相结合是通过（ B ）来实现的。
A、物业服务合同B、业主大会自主选聘物业服务企业C、业主委员会自主选聘物业服企业D、业主公约3、全体业主共同部分的经营性收益属于（ A ）所有。
A、全体业主B、物业服务企业C、开发建设单位，D、居民委员会4、房屋所有人、使用人进行家庭居室装饰装修前应当事先告之（ D ）。
A、城市建设管理部门B、开发公司 C 、业主委员会 D、物业服务公司。
5、物业服务企业通过签订物业服务合同，明确与业主（ C ）的关系。
A、权利与义务B、服务与被服务C、委托与被委托D、管理与被告管理6、高层建筑的二次供水设施在投入使用前必须通过城市供水主管部门和（ C ）部门的审核验收。
A、房地产行政主管B、建设行政主管C、卫生行政主管D、规划行政主管7、物业管理的早期介入，最早要在房地产项目（ D ）阶段介入。
A、规划设计B、立项研究C、施工建设D、物业销售8、荣昌县昌元、昌州地区房屋专项维修资金首期缴纳的标准（ B ）A、多层住宅10元/㎡、非住宅20元/㎡，高层住宅20元/㎡、非住宅30元/㎡，B、多层住宅20元/㎡、非住宅30元/㎡，高层住宅30元/㎡、非住宅40元/㎡C、多层住宅30元/㎡、非住宅40元/㎡，高层住宅40元/㎡、非住宅 50元/㎡D、无标准，随建设单位确定9、物业用房，根据《重庆市物业管理条例》，建设单位应按照不低于房屋总建筑面积（ B ）的比例且不少于五十平方米的标准在管理区域内无偿配置。
A、千分之二B、千分之三C、千分之五D、千分之六10、一个物业管理区域内，具有物业管理重大事项的最终决定权是（ C ）。
A、业主委员会B、居委会C、业主大会D、行政主管部门二、判断题，错误的并说明理由（每题5分）1、根据使用功能不同，物业可分为居住物业、商业物业，公共建筑类物业、工业物业四类。
小区配套设施产权和使用权的归属
小区配套设施产权和使用权的归属小区配套设施产权和使用权的归属作者：佚名时间：2008-4-21浏览量：小区配套设施产权和使用权应归业主开发商住宅总公司于1997年建成小区及其配套设施，于1997年9月，就将配套设施文化活动站和综合办公楼分别移交给政府有关部门。
有关部门把配套设施出租给一家饭馆和一家娱乐城，至今已有6年多。
2003年末，饭馆倒闭，又转租给娱乐城，娱乐城重新装修，而且违反规划，并加以扩建。
由于饭馆和娱乐城造成很大的噪音和空气污染，特别是对附近的226楼、228楼污染最严重，由此产生了很多扰民问题。
居民要求：有关部门和娱乐城应当按照政府规定，立即停止娱乐城的营业，撤出小区，恢复文化活动站和综合办公楼的功能。
有关部门无偿地接收公建设施，又有偿地出租，造成对业主权益的侵占，应赔偿业主公建使用费。
专家观点：秦兵：产权不明晰导致公建纠纷房地产市场从拿地、开发、销售到物业管理等等各个环节都比较容易出现纠纷，由于我们物权法的缺位，物业管理纠纷在房地产纠纷中会越来越多。
导致物业管理纠纷的一个很重要原因是由于物业产权，特别是公建配套设施产权不明晰所造成。
相对而言，住宅本身的物权比较容易区分，而住宅小区配套公建的产权归属就远要复杂得多。
公建一般可分为公益性配套公建和盈利性配套公建。
我国《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
但具体到物业的哪些共用部位、共用设施设备业主拥有所有权，哪些只有使用权方面，我国共有建筑中物业产权的划分并没有一个全国性的统一法律、法规和办法。
虽然一些地方已经对住宅小区公建设施产权归属在条款上作了相对明确的规定，但在实际操作中，业主要弄清楚哪些设施设备是非盈利物业，哪些属于物业服务设施，哪些又摊入了建设成本，则不是一件容易的事。
配套公建设施处于产权不明的状态。
这不仅侵犯了小区业主的权益，而且也给配套公建设施的目前管理和今后维修造成困难。
小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有
小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有？建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
”共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有：第一，根据《土地管理法》、《城市管理法》和《城市交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。
第二，从商品房的成本构成来说。
国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。
此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。
第三，从公共配套设施的使用权角度来看。
住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。
依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。
小区业委会管理规约
管理规约（示范文本）第一章总则第一条为维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和社会秩序，保障物业的安全、合理使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规，制定本（临时）管理规约。
第二条（本临时管理规约由建设单位制定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时管理规约一致。
物业买受人在与建设单位签订商品房买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
）本管理规约由业主大会通过，全体业主和物业使用人须自觉遵守。
第二章业主的共有权第三条本物业小区内物业的基本情况物业名称：；物业类型：；座落位置：；总建筑面积：；物业管理区域四至：。
第四条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主共同享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：（一）单幢建筑物的全体业主的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、、等；（二）单幢建筑物的全体业主的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施、等；（三）物业管理区域内全体业主的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备房、物业服务用房、、、等。
根据《物业承接查验办法》有关规定，全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部委、共用设施设备。
第五条在本物业管理区域内，根据商品房买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：（一）；（二）；（三）；（四）。
建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响业主正常使用物业。
第三章物业的装修第六条业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。
同时，物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为和有关装修备案等事项书面告知业主或物业使用人。
业主自治的法律依据是什么
业主自治的法律依据是什么业主自治的法律依据主要就是物业管理条例，最新的物业管理条例当中支持了业主自治的这种管理机制。
但实际上是要由各位业主先成立业主委员会，业主委员会可以在业主和物业公司之间起到承上启下的作用，这样才能更好的发挥物业管理制度给业主带来的便捷。
一、业主自治的法律依据是什么?业主自治的法律依据是《物业管理条例》，我国颁布了《物业管理条例》，初步确立了以业主大会为核心的业主自治机制。
业主自治是由于建筑物区分所有权制度的确立和发展才成为必要。
多层建筑或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共有，但各区分所有权人的要求各异，从而容易导致各种纠纷发生。
为了统一意见、便于管理，业主组成管理团体委托其他组织或者自行对小区共用部位和共用设施设备的维护、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理，以避免公共事务无人愿管或无人可管情况的发生，保证物业合理使用，使业主有一个良好的生活居住环境。
只有业主真正实现自治，物业管理活动才能真正为业主服务，体现业主的利益，从根本上实现物业管理制度的目的。
二、业主自治的工作内容主要是什么?(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;(五)选聘和解聘物业服务企业;(六)筹集和使用专项维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途;(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
三、物业管理的范围有哪些?物业管理的范围比较广泛，它几乎囊括了人们衣、食、住、行、文化教育、医疗卫生等各个方面，概括起来，大致有以下几个方面的内容：1、房屋的维护与修缮管理，这是房屋物业管理的主要方面。
房屋及其设备的维护管理保证房屋及设备在正常状态下适用，不因不合理设施、不正确的使用造成损害，保持房屋及设备的完好。
小区公建设施可否颁发产权
小区公建设施可否颁发产权来源：中国房地产报作者：翁醉2003年12月10日15:27 我来说两句(0)房地产一向是我国消费纠纷中的“高发区”，而房地产行业的物业管理纠纷又是重中之重。
据统计，导致物业管理纠纷的一个很重要原因是由于物业产权，特别是公建配套设施产权不明晰所造成。
配套设施产权尚需明晰如果不能确定物权就无法确定由物权 产权而形成的产权权利。
当物权 产权清晰之后才能分清各自的权利与责任。
相对而言，住宅本身的物权比较容易区分，而住宅小区配套公建的产权归属就远要复杂的多。
公建一般可分为公益性配套公建和盈利性配套公建。
公益性配套公建，即非盈利性设施，是以指令性指标进行规划建设的；盈利性配套公建，即居住区日常生活必须的商业服务性设施，以指导性指标来引导。
我国《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
但具体到物业的哪些共用部位、共用设施设备业主拥有所有权，哪些只有使用权方面，我国共有建筑中物业产权的划分并没有一个全国性的统一法律、法规和办法。
目前全国各地的法律、法规中，只有房产销售计算建筑面积时允许分摊的办法，而分摊的计算公式和允许分摊的内容各地规定是不同的。
这里就会出现一个问题：业主将实际得到的建筑面积和可以分摊的面积计入了产权范围，但房产证中未列入公摊的小区中的其他配套面积产权，其产权归属就从法律上说不清楚了。
那么这些未列入销售面积中的物业产权到底应该归谁呢？如何共有和按什么方式或比例共有？对此公说公有理，婆说婆有理。
早在《物业管理条例》出台前，杭州已颁布了《杭州市物业管理条例》，规定了建设单位应在物业交付使用办理房屋产权证之前，提供房屋总建筑面积３‰的物业管理办公用房和公共活动用房，以及总建筑面积４‰的商业用房。
物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房的所有权属于该物业管理区域的全体业主，其所有权不得分割、转让、抵押。
而在更早的时候，《杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法》（试行）中就有，“住宅小区的配套建设项目 投资摊入售房建设成本的，其产权属于小区居民共有。
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小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有？
建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
”
共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有：第一，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。
第二，从商品房的成本构成来说。
国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。
此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。
第三，从公共配套设施的使用权角度来看。
住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。
依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。
所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。
第四，从小区公共配套设施的管理机构来讲。
根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权人或使用人的代表机构———业主委员会来负责具体管理。
公共配套设施的产权属于全体业主；业主委员会代表业主行使处置权，由业主委员会选择物业管理公司委托其行使管理权。
开发商可以将小区的共用部位转让给他人吗？
开发商在销售完所有可销售面积后，就不享有对任何房屋以及建筑的所有权，整栋楼盘的所有权归全体业主共用。
国务院颁布的《物业管理条例》第二十七条明确规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
”
服务于整幢楼宇的共用部位，不具有独立性。
在开发商将所有可销售面积销售给业主之后，即将所有
公共部位同时出售给全体业主，全体业主共同拥有这些房屋以及建筑。
开发商不再享有对任何房屋及建筑的所有权，因此无权对公用部位进行处分。
建设部发布的《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》中规定：商品房按套或单元出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。
因此，业主购买的商品房面积中已经包括了公用部位的面积，开发商无权对其进行处分。
如果开发商擅自将共用部位转让给他人，就侵害了所有业主的权益。
小区的共用部位归全体业主所有，其处分必须经过全体业主的决议。
即使开发商没有销售完所有房屋而享有对部分房屋的所有权，也不能擅自将小区的共用部位转让给他人。