冬季供暖总结报告

冬季供暖总结报告
公司领导：
2019年11月初，郑州地区温度骤降，城市花园项目供暖工作如火如荼的展开。

虽然今年已是城市花园项目第二次供暖，但整个供暖实施过程仍存在诸多问题，并因管理运作不到位造成部分业主对物业服务工作的不认可。

为了确保后期相关工作的有序、高效、安全运作，特对此次供暖工作做如下总结：
第一部分供暖实施过程
2019年10月份，城市花园维修养护部开始排查单元井，寻找漏点。

逐户对户内暖气片试水、查漏，并关闭入户阀门。

2019年11月8日公司组织召开了城市花园2019年供暖专题会议，对供暖期间的整体工作进行沟通协调，如收费标准核算、报修处理流程、回访处理流程、开阀维修流程等环节。

城市花园项目供暖相关工作正常开展：
首先，客服部采取短信群发、单元内公示等方式向一、二期业主发送试水和收费标准的通知。

其次，维修养护管理部安排2组人员按照公示中所覆盖的户数逐户对暖气片进行试水。

再次，暖气费的收缴工作专项开展，每天缴纳费用需供暖的户数在100户以上，截止2019年11月13日共计5天的时间内共送暖850余户。

2019年12月1日前整个供暖集中开阀、维修工作完成，外部聘请维修人员退场，零星暖气维修工作由部门内部人员予以处理。

截至2019年12月1日，城市花园项目共开阀门976户，处理暖气不热及暖气漏水问题945条（其中一期435条，二期510条），还剩余97张派工单未处理完毕，委派第三方维修队伍共507工时，目前每天关于暖气维修的派工单20张左右，当天的问题都能够及时
处理，并在不断消除积压派工单，预计12月10日暖气问题能够全部处理完毕。

一、二期换热站设施、设备目前运行状况稳定，只有二期换热站电缆线检修及加装水表正在检修、办理当中。

第二部分漏水被泡事件
由于责任心不强造成阀门误开或暗埋管漏水造成业主家中被泡的事故13起，其中误开阀门造成漏水事故8起，暗埋管漏水事故4起，管井漏水事故1起，详情见附表。

第三部分维修监管缺失
一、供暖管网设备检查维护阶段存在的问题汇总：
1、主管网阀门维修不及时：城市花园项目维修养护管理部曾在2019年9月底进行过二期主管网的注水实验，第一次进行注水试验时情况正常，主管网能够保压1小时不掉压（当时试验压力为正常压力4KG），只发现12个暖井存在漏水情况，当时已经通知施工单位及时进行维修。

但直到2019年10月30日，进行第二次注水试验时，发现二期主管网保不住压力。

经检查，第一次注水时发现的漏水问题施工单位仍没有维修完毕，拆卸的阀门一直未安装到位。

经过3天的紧急抢修，2019年11月2日才将主管道维修完毕。

检修过程中发现二期换热站1#、2#循环泵变频器无法正常启动，及时通知厂家进行维修，厂家说是变频器受潮影响的，不肯更换新设备，采取碘钨灯烘烤的办法进行烘干，直到2019年11月12日才恢复正常。

2019年10月7日，二次换热站电缆线出现故障，检查发现电缆线接地，可能需要更换部分电缆，（因维修电缆线需要挖开电缆沟排查，而挖开的部分又在创优路线上，恐怕影响创优效果，暂时未进行排查，从北会所中央空调接了一根临时电缆给换热站供电），电缆线至今仍未查出具体原因。

2、因阀门质量问题，主管道阀门失灵损坏问题较多，造成整单元或整栋楼暖气不热，反复注水、泻压进行维修，浪费很多人力、物力，无形中加大了维修的工作量。

单元内暖
井也存在较多问题，很多旁通球阀或供回水阀门失灵造成的暖气不热，维修比较费工费时。

二、内部监管存在纰漏和缺失：
1、前期准备工作不够充分，准备时间太短。

城市花园项目一期的创省优工作占据了我们大量的精力，直到10月底，我们才将工作的重点由创优转为冬季供暖。

2、暖气收费时间公布太晚，11月9日至11月13日集中收费，累计用暖业主960户左右，而今年冬季提前降温，11月11日一场大雪引发提前供暖，暖气阀门集中在3到5天内全部开启，工作强度太大，准备工作不利，而且二期的大部分锁闭阀开启时非常费力（因为不经常开启的原因），十字钥匙几乎全部拧断，购买锁闭阀钥匙跑遍整个郑州市，2天时间才买来三角阀钥匙28把，十字钥匙40把，缓解了开启阀门的压力。

3、外聘队伍培训不到位：因维修压力太大，临时由置业公司联系得第三方队伍协助进行暖气维修，但维修人员技术水平参差不齐，也没有时间进行培训，而且对城市花园项目串联供暖系统工作原理不是很了解，造成很多问题重复维修。

4、城市花园项目维修养护管理部长期缺编工程主管，人员组织性、纪律性、执行力较差，比较散漫，工作积极性不高，遇到事情责任心不强，养成了避重就轻的习惯，再加上创优及供暖连续进行，工作强度较大，人员身心都比较疲惫，个人情绪都不是很稳定，势必造成工作中的失误与漏洞。

5、事先未做好准备工作，没有和公司领导进行足够充分的沟通，依靠置业公司解决问题的心里因素太强，在供暖物资准备上经验不足，造成维修材料未到位而引起维修不及时，在维修材料管理上存在漏洞，对供暖期间物料采购及领取没有及时进行记录登记，材料使用量无法统计。

6、客服部人员流失严重，不能给维修提供强有力的支持，外聘第三方队伍监控不到位，派工单维修完毕后回访不及时，不能对维修结果进行有效的控制，第三方维修队伍维修过程无人监控，派工单未填写维修人员姓名，本来这些问题都应得到有效的控制，但在供暖期间却失控了，问题就出在供暖前各部门之间未进行有效的沟通，也没有进行明确的分工，缺乏部门之间的配合，在供暖期间各自为政，个人忙个人工作，缺少了互相协作、互相配
合，要么有头无尾，要么稀里糊涂，最后力也出了，累也受了，成绩却没出来，还造成业主的满意度下降的后果。

7、业主装修前的打压工作不严谨也是造成今年漏水事故频发的原因之一，打压压力过低、时间过短，都有可能忽略暗埋管轻微的跑冒滴漏现象，而供暖时压力高，时间长，很容易造成业主家中被水淹，无形中增加了公司的责任风险，造成经济损失。

第四部分改进方法措施
为了理顺供暖工作、降低公司成本支出、提高客服水平，针对此次供暖工作中暴露出来的问题，提炼出合理、规范、严谨的供暖工作要点：
1、提前着手准备，防患于未然：从2020年3月15日停暖之日起，关闭一期、二期所有业主户内阀门，管道内带压保养，并排查每层暖井及单元井内管道阀门及管件，发现漏水及时维修、更换；换热站每月定期开启循环泵、补水泵，检查供暖设备是否能够正常运行，每年4月份及8月份对单元暖井进行除锈、刷漆保养，保证阀门开启灵活无锈蚀。

2、2020年9月初就将供暖工作列为月工作计划重点，开始对暖气管网及暖井进行检修排查，滤网清洗。

3、将城市花园项目三期2020年的供暖工作列为重点检修项目，2020年9月份开始进行管网注水试压，检修单元暖井及管道井漏水情况，确保主管网压力稳定，无跑冒滴漏情况发生。

4、对于一、二期未装修业主，在装修前的打压标准提高为8KG压力保压1小时以上，打压人员及业主共同签字确认；对于三期未装修业主的暖气打压标准定为12KG压力保压1小时以上，打压人员及业主共同签字确认。

5、提前联系专业维修队伍，人员暂定30人（因暖气每年使用时都会因管件皮垫老化而产生跑冒滴漏情况，如果集中供暖开始后仅靠物业公司维修人员无法满足漏水维修需求，无法保证维修及时率），提前对物业维修人员和第三方队伍进行暖气供暖工作原理及供暖系统进行培训（一、二期供暖方式和三期供暖方式有所不同，维修方法也有所区别），避免因
对暖气供暖方式不了解而造成的重复维修问题。

6、提前2周采购供暖期间所需配件及材料（包括开启阀门所用钥匙），避免因材料、配件短缺无法进行及时维修，物料领取由专人负责，详细记录物料发放数量及去向。

7、与各部门做好协调沟通，制定整套暖气报修、维修工作流程，每日派工单专人汇总分析，专人进行维修效果回访，派工单责任到人，开单人及维修人签字确认，维修时间在规定范围之内，确实做到忙而有序。

8、组建应急突发事件处理小组，成员由客服、维修及专业装修工组成，主要负责突发事件的处理，由客服人员拍照取证并于业主进行沟通，装修工人查找漏水原因，维修人员判断事故责任及管道维修。

9、提前半月收取暖气费用，阀门开启时间按照缴费先后顺序进行，避免集中开启入户阀门。

第五部分管理责任自省
城市花园项目服务中心2019年供暖工作虽告一段落，城市花园项目服务中心相关管理人员对于供暖过程中出现的整体工作把控不严格，分工不细，重点环节控制不到位，外部沟通不畅通，现场杂乱无序，管网检查维修不力，维修人员管理缺失、外聘人员把控不力负有不可推卸的管理责任。

特此汇报！。