二七万达个案

售楼内布局万达在 中国的分布图
街铺设有独立的沙 盘展示
售楼处内部布局展示牌
样板间请来外国美女助阵
核心卖点及定位梳理
核心卖点：万达品牌，完善的商业配套 定位：二七新中心，万达升级力作
➢只需拿出万达的名字，这个项目就注定 引人关注。万达具有自持的各种商业品 牌，商业配套是其最大的卖点； ➢中原万达的成功案例也增强了人们对万 达的信心，而二七万达打出万达升级力 作的口号，更是引人关注。
推广节奏 营销推广记录
郑州二七万达广场 快速行动，以行动树信心！抓住当前通胀压力、市场需求 积聚，亟待迸发的市场机会，迅速出手。
99天
24天
14天
1-11
举办开 工典礼
动作
4-20
售楼处 开发， 正式接 受登记
5-14
启动会 员招募 活动
每日优 惠1000 元
5-28
2011年年底
开盘，热销5个 多亿； 接待VIP客户 1300余名 均价7500， 一次性4点，按 揭1点，开盘当 日至5月31日签 约再优惠1点
H1户型， 111.16㎡
景观设计
景观较为普通，无特点，均为 住宅楼间少量植被。
郑州二七万达广场
商铺特点
郑州二七万达广场
商铺均为两层底商，为单层，面积多在120平米 左右。 预计下月推出。
配套设施
商业配套是本项目最大 的卖点，集中性商业有 万千百货、万达广场、 沃尔玛、万达影院，还 有酒店、大歌星KTV、 大当家电玩城等休闲娱 乐配套。
郑州二七万达广场
郑州二七万达广场
启动阶段
采用摇号形式开盘，可令 每个人都有机会选房，这 样可以保证足够多的认筹 量，同时采用每日优惠 1000元的策略，保证公开 认筹活动当日足够的人 气。
当日认筹量约900组，对外 宣传排号破千。
展厅外装扮得气势恢宏
著名主持人庞晓戈主持活动
请来重量级专家对话
小提琴演奏家吕思清现场演奏
万达成立，最初产品主要为住宅小区，开始开发自己的酒 店，奠定了发展的基础
规划解读
郑州二七万达广场
住宅与商业分离，住宅为三个独立的维合组团 每栋住宅楼下均有两层底商
➢地块呈长方形。总占地 11万㎡，容积率4.43。总 建筑面积63万㎡ ，含住宅、 公寓、酒店、写字楼、商 业。 ➢地下一层车位 ➢集中性商业为自持，除 图示大型商业外，还有万 达自持的大歌星KTV，大 当家电玩城等休闲娱乐设 施。
13
10
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住宅户型及设计细节
郑州二七万达广场
项目
两房 三房
平层
错层
复式
凸窗
转角窗
步入凸 窗
入户花 园
露台
多阳台
空中花 园
挑高阳 台
其他
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郑州二七万达广场
住宅户型平面图
户型强调：客厅及主卧全南，分区合理
小三房 108116 19%
推出房源户型配比
2001年
扩张阶段
2001年 1998年
立足阶段 初生阶段
1997年 1992年
1991年 1988年
郑州二七万达广场
万达采用独创的“订单商业地产”模式，结合HOPSCA6 大主流业态，通过业态之间相互补充相互促进，带来稳定 且巨大消费人流。 目前万达在50多座城市有近70座城市综合体，计划到2012 年，持有收租物业面积达1300万㎡，年租金收益70亿元， 规模排名全球行业前列。
线路+BRT环线途径此地。
➢教育配套方面：政通路小学、
郑州七十四中（初中）、郑州二
中（高中）,郑州航空管理学院、
郑州交通职业技术学院、黄河科
技大学（北校区）、郑州卫校，
本
未来还有多家幼儿园和小学建成。
案
➢金融配套方面：浦发银行、
工商银行、交通银行、广发银行、
郑州银行。
➢医疗方面：郑州市第二人民医
院。
销售流程记录
认筹优惠取消
持5万元银 行存款 单，每日 优惠1000 元
均价7500
认筹约1300
当日成交 约560套
目前销售 约800套
图例：
累计成交量 均价： 推出套数：
4-20
5-14
5-28
6-2
4月20 日售楼 部开 放，正 式接受 登记
启动会 员招募 活动， 当日认 筹近
900
开盘，热销5个 多亿； 接待VIP客户 1300余名， 一次性4点，按 揭1点，开盘当 日至5月31日签 约再优惠1点
郑州二七万达广场
建筑风格
住宅为新古典建筑 风格，外立面采用 涂料，较为普通
集中商业外立面采 用面砖
郑州二七万达广场
户型配比
郑州二七万达广场
1期第一批
户型
小两房 大两房 小三房 大三房
面积区间（具体可参照调 研表中户型配比区分面积
段） 74-77
86-93
108-116%
129-137
比例
6.25% 62.50% 18.75% 12.50%
1栋9层预 计规划为 五星级的
商务酒 店，
沃尔玛
万千百货 万达影院
万达广场
商业街，可 销售
启动区解读
• 启动区位置：位于项目最南 端的8#、10#、11#三栋楼
• 面积：共约9.55万平方米 • 套数：992套，其中8#楼为
两梯四户三个单元，10#楼 为两梯四户两个单元，11# 楼为两梯六户两个单元；三 栋楼均为33层，其中1、2层 为底商。 • 物业类型：住宅
万达广场以组合式商业，选址多在中心城市核心商圈，建 筑面积在15万㎡左右，由多个主力店组成商业广场
万达广场初露锋芒，以商业单体形式入驻城市中心，建筑 面积4-6万㎡左右，多为沃尔玛及万达影院
万达跨区域发展，在长春、南京、昆明、南昌等地开发了 自己的项目
万达开始建设学校、体育馆、机关大楼等，并组建了自己 的足球队，企业发展壮大，雄踞滨城
研究思路
项目分析
项目概况
项目开发模式 营销推广
项目借鉴点及不足
郑州二七万达广场
产品分析 项目优劣势分析
郑州二七万达广场
SW分析
优势-----Strength
劣势-----Weak
1.万达品牌的知名度、影响力优势； 1. 较多的商业会导致居住环境过于嘈杂；
2.区位优势：项目位于大学路与航海路交 2.缺乏自然景观，小区内部景观配套也较差。
工期方面
工期进展速度较快，能够跟上 推售节奏
郑州二七万达广场
不足
项目品质方面
住宅品质不高，无特色
郑州二七万达广场
➢商业方面： 新悦城、升龙商
业广场、华悦酒店、郑航宾馆等。
郑州二七万达广场
项目分析——地块形状、指标限制、项目目前在市场的概况
地块呈长方形。总占地 11万㎡，容积率4.43。 总建筑面积63万㎡ ，
含住宅、酒店、商 铺、SOHO 。共规划 两栋SOHO公寓，一 栋商务酒店、1栋写字 楼、11住宅，大型商 业广场、室外步行 街、城市商业街区
开发商 郑州二七万达广场有限公司
物业类型 住宅、酒店、商铺、SOHO公寓 、写字楼
占地面积 11万㎡
建筑面积 63万㎡
容积率
规划户数 2600左右 目前均价 住宅7500元/㎡ 住宅体量
公寓体量 2栋28层
写字楼体量 1栋26层
酒店体量
共992套房源目
已推出面积 9.55万㎡左右 销售情况 前已销售800套 即将推出
整个项目工期进展迅速，推出速度也是惊人的快，从 开工到清盘预计不到一年
研究思路
项目分析
项目概况
项目开发模式 营销推广
项目借鉴点及不足
郑州二七万达广场
产品分析 项目优劣势分析
郑州二七万达广场
营销思考：
Q:限购令下，楼市遇冷，如何达到快速销售，重拾信心？
郑州二七万达广场 为快速回笼资金，以略低于市场预期开盘 价格策略及销售情况
郑州二七万达广场
郑州二七万达广场
个案分析
郑州二七万达广场
策划中心：张芳 2011年6月2日
研究思路
项目分析
项目概况
项目开发模式 营销推广
项目借鉴点及不足
郑州二七万达广场
产品分析 项目优劣势分析
Hale Waihona Puke Baidu
项目概况
二七新中心，万达升级力作
郑州二七万达广场
项目名称 郑州二七万达广场
物业地址 航海路大学路交叉口西南角
2期房源与1期近似，具体不详，仅有两房及三房； SOHO面积区间在40-90平米之间； 商铺面积多在120平米左右。
住宅户型及尺寸
郑州二七万达广场
两房 三房
面积 （㎡） 面积
（㎡）
客厅
开间 （m）
进深 （m）
主卧 次卧 餐厅 厨房 卫生间 （㎡） （㎡） （㎡） （㎡） （㎡）
阳台1
阳台2
80多 110多
舞蹈表演
设有抽奖活动
强销阶段推广
5.15-5.28
媒体渠道：户外、报广、网络 事件：开盘活动
不断加大媒体宣传力度，不 断给人洗脑
5.08母亲节看房团活动 5.21张学友模仿秀，持续预热 5.28在会展中心举办开盘活动
郑州二七万达广场
开盘现场
强销阶段推广
郑州二七万达广场
气势恢宏的外场布局
签到区，领取资料
郑州二七万达广场
研究思路
项目分析
项目概况
项目开发模式 营销推广
项目借鉴点及不足
郑州二七万达广场
产品分析 项目优劣势分析
项目借鉴点及不足
借鉴点
操作节奏方面
4月多月时间，完成从开工到开 盘， 从售楼处开放到认筹仅24 天，从认筹到开盘仅14天，行 动较快、较准。
营销推广方面
1.广告语简单，但足以展现项目 卖点，2.单页制作符合项目的调 性; 3.营销推广力度大，通过硬文强 势推广及软文炒作，并通过举 办相应的活动，不断的进入人 的视线。
大三房 129137 12%
A户型， 86.25㎡
I户型， 129.16㎡
大两房 86-93 63%
小两房 74-77
6%
优点： ➢均为全明设计，客厅及主卧 基本朝南； ➢三房均为南北通透设计； ➢基本配有生活阳台及观景阳 台。 ➢缺点：C户型为北向户型， 较为阴暗； ➢未能做到动静分离。
C户型， 74.03㎡
项目清盘
媒体 事件
报纸、网络、户外
报纸、网络 、 户外、短信
入驻办公
报纸、网络 、 户外、短信
认筹
户外、报 纸、 网络开、盘短信
从开工、建立完善的销售体系到最终推出产品，仅仅用了4个多月时间。在楼市遇冷的当前环 境下，无论是从速度还是成交量，郑州二七万达广场均是一个奇迹。
筹备阶段推广
1.11-4.19
媒体渠道：报广、网络、户外 活动：参加春季房展会
➢通过各种媒体渠道传播万达的品牌，万达所 至，繁华所指；万达无处不繁华；一个万达广 场，一个城市中心，售楼处尚未开放，即已赢得 关注； ➢不间断的推广，释放项目相关信息，得到持续 关注，； ➢参加春季反展会助力，展示万达繁荣景象。
郑州二七万达广场
启动阶段
叉口，交通便利，又有规划的地铁五
号线出口，较多BRT及公交路线经过；
3.完善的生活娱乐配套。
研究思路
项目分析
项目概况
项目开发模式 营销推广
项目借鉴点及不足
郑州二七万达广场
产品分析 项目优劣势分析
开发模式
先启动项目最南端的 三栋楼，下月推出部 分商铺，预计2011年 年底整个项目清盘.
郑州二七万达广场
郑州二七万达广场
双气 ★
地暖 —
新风 —
地温空调 系统
—
会所 —
商业街 休闲广场 体育场馆
★
—
—
酒店 ★
知名学校
图书/艺 术馆
★
—
住宅客户分析
郑州二七万达广场
➢客户所在地特点：客户多来自河南省内，且多为郑州以外的地市，但大多数 在郑州上班。 ➢客户购房需求特点：投资客基本占30%左右，70%为自主性需求，客户多注 重本项目的完善的商业配套、万达的品牌； ➢客户年龄特点：自主性需求客户年龄多在25-35岁之间，而投资性客户则多 在30-45岁之间。
左右
物业管理 万达物业
物管费用 （元/ ㎡·月）
住宅1.85，商 铺5元左右
营销代理
4.43 11栋33层 1栋9层
下月推出商铺
万达
郑州二七万达广场
项目环境分析——周边产业情况、教育资源、交通通达性、景观、商业等
➢交通方面：大学路及航海路分
别为贯穿郑州南北、东西方向的
交通要道，地铁5号线、20条公交
一期第一批共推出8、 10、11#3栋33层高层 992套住宅。 5月14日认筹，5月28 日开盘，仅两周即认筹 1300组，开盘当日劲销 560套左右，目前销售 800套左右。
项目开发商分析
第三代产品： 2004年
转
城市综合体 至今
型 阶
第二代产 品：组合店
2004年
段
第一代产品： 2003年
单店
开盘现场火爆，截止到5.28日开 盘，共积累VIP客户1300组，开盘 当日选房未结束，当日共选房560 套，截止到6月2日，共选房约800 套。
VIP客户约1300组，但摇号号码近 1700，为开发商为表现火爆现象所 为。
客户等待摇号
将中签号码写到公示牌上
销控表
价位表
展示
郑州二七万达广场
红地毯通往售楼 处，旗杆树立
4.20-5.14
媒体渠道：户外、报广、网络 事件：售楼处启动、认筹活动
➢通过硬文的强势推广以及软文炒 作，展现万达的中心地位以及繁 华景象，更是喊出兵马未动，胜 负已定； ➢户外灯杆旗及公交站牌广告几乎 遍布全城，并在中心区域设立户 外大牌； ➢5.14日在会展中心举办认筹活 动，场面十分火爆。
认筹现场