东莞市凤岗镇项目房地产市场分析策划报告

东莞市凤岗镇项目房地产市场分析策划报告目录一、市场调研分析1、东莞市凤岗镇2、深圳市龙岗区3、项目所在片区4、周边同类物业项目分析二、项目定位1、项目概况2、项目SWOT分析3、项目定位4、项目规划建议5、价格定位一、市场调研分析本项目位于东莞市凤岗镇官井头村，距离风岗镇3公里，距深圳市龙岗中心区5公里，本项目建成后将辐射东莞凤岗及深圳龙岗等地，为了综合全面考察，我司认为调查分析区域定在东莞市凤岗镇及深圳市龙岗区。

1、东莞市凤岗镇1）、凤岗镇概况凤岗镇地处东莞东南端，三面与深圳市接壤，全镇总面积82.5平方公里，有森林面积5万亩、菜园1万亩、水田2400亩；特产丰富，风光秀丽。

凤岗地区人口40多万人，年均流动人口超60万人次，并有近2万名华侨分布世界36个国家和地区。

旅居海外的华侨华人历来热心家乡建设，大批的知名人士或带头捐资办学、办医疗等公益事业，或带头回乡投资办厂，促进凤岗经济飞速发展。

凤岗口岸港澳货运车辆检查场，日均检查达2500车次，是全国最大最繁忙的二线检查场，对外交通的有利条件、以及优越的投资环境，使凤岗镇的外向型经济蓬勃发展。

成为以电子、五金、塑胶、玩具为支柱的工业布局。

同时还大力发展民营企业，除了发展酱油、矿泉水等传统行业外，还大力发展科技含量高的新企业，如电子、五金等。

近年来，凤岗镇积极适应市场需求调整农业结构，因地制宜大力发展蔬菜、水果、花卉等产业。

2002年被市规划认定为"菜篮子"生产基地。

涌现一批水果、蔬菜专业大户。

产品主要销往深圳、香港，2002年销售额约173.97万元。

2002年全镇农业总产值达0.21亿元。

在2005年9月由国家统计局公布的全国综合实力千强镇测评结果中，凤岗镇排名43位。

2）、凤岗镇经济概况凤岗镇这几年大力发展大力发展外向型经济，招商引资，以“三资”和“三来一补”的形式与各国各地区进行广泛的经济技术合作，在凤岗这片热土上掀起了深刻的工业变革。

2005年，凤岗镇捷报频传，“广东省教育强镇”还刚刚挂牌，凤岗物流园又正式开业，这也是广东省首家同时拥有公共保税仓库和出口监管仓库的物流园。

凤岗镇凭借黄埔海关凤岗办事处、全国最大最繁忙的二线关检查场凤岗口岸港澳货运车辆检查场等口岸设施的优势，大胆投巨资建设保税仓和出口监管仓。

去年，凤岗镇各项主要经济指标均达到20％左右的增长，协议引资达9000多万美元，出口创汇近11亿美元。

针对工业发展相对滞后的状况，凤岗镇政府将在今后的发展中要以经济结构调整为主线，推动工业整体升级。

凤岗地区与深圳市毗邻，经济来往密切，车、人来往频繁，势必带动凤岗、深圳两地的互动性消费，并拥有一间五星级酒店（东莞凤岗金凯悦大酒店），五星际酒店的拥有量，可以反映出该地区的经济发展水平，居相关部门统计，凤岗地区年消费额近55亿元。

3）、凤岗镇交通状况凤岗镇距深圳市市区不到30 分钟车程，地理位置优越，交通四通八达十分便利,莞深高速,梅观高速,广深高速,机荷高速,深汕高速和规划中的深圳市6号高速、博深高速环绕凤岗,在30公里的半径内有宝安机场 ,盐田港 ,蛇口港 ,广九铁路枢纽等重要交通枢纽 ,镇内路网相连 ,四通八达。

4）、凤岗镇房地产购买人群分析通过我司对周边在售和已售项目的调查分析，凤岗地区目前相对市中心城区仍是地处偏僻，普遍消费者的消费意识主要是买房自住而不是投资。

对于商业项目，周边在售项目只有“南门步行街”一个项目，大部分购买者都是凤岗镇及周边地区政府机关单位的公务员。

5）、凤岗镇的规划与未来发展◆城镇规划目前，东莞市凤岗镇控制性详细规划已基本覆盖了该镇的可建设用地，其中已完成并获审批的有中心区、五联村、天堂围村、碧湖园区、玉泉园区等5个片区控规，正在编制的有油甘埔村、官井头村、雁田河东片区、凤德岭村、塘沥村、黄洞村、竹尾田村、金凤凰片区等8个控规，控规的不断完善为引导凤岗镇今后的城市发展、城市建设提供了科学依据。

◆高速公路、快速干线的建造2005年9月28日，东莞市六大公路——常虎高速、东部快线和莞长、莞龙、莞惠、东深四条主干公路正式通车。

其中（东）莞长（安）、东（莞）深（圳）、（东）莞惠（州）公路主线的贯通。

新改造的四条主干路全部为6车道及8车道一级公路标准。

作为东莞首条横贯东西的交通大动脉，常虎高速连接虎门港和常平铁路枢纽，还与建设中的东莞至惠州高速公路一起构成了横贯珠江三角洲腹地的东西向交通主动脉，也成为广东省高速公路网的重要组成部分。

此外，28日一同通车的东部快速干线也是东莞快速交通路网中的东西走向主干路。

1、近几年凤岗镇经济高速发展，为凤岗地区建设的高速发展和房地产行业提供必要的先决条件。

2、随着凤岗镇建设不断发展和高速公路、快速干线的全面开通，外来投资企业的投资不断加大和外来人口不断增长,特别在近几年呈现良好的局面,为区域发展注入新的动力和活力。

3、人民的生活水平有了显著的提高,带动城市第三产业的发展,活跃了消费市场,进而促进了商业的繁荣。

4、通过市场调查，发现本项目所在片区商业非常杂乱，都为小型的街边摊档或个体小商店，未有形象的、业态齐全的、中大型商场。

2、深圳市龙岗区1）、龙岗区概况龙岗区是深圳市面积最大的市辖区，总面积844.07平方公里，总人口133万人，其中常住人口27.2万人。

下辖平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳11个街道办事处。

龙岗区盛产鲜活海产品和其它农副产品，其中荔枝、芒果、龙眼、金龟桔、龙岗鸡等享有盛名，特别是大鹏湾的四季海鲜，更是闻名遐迩。

龙岗区具有比较完善的配套服务设施，各类商业、娱乐服务设施星罗棋布。

目前，全区拥有各类商业和社会服务业网点4万余个，登记在册已开业的宾馆酒店共71家，其中星级酒店8家，已建及筹建高星级酒店6家。

龙岗区已初步形成以11个街道办事处的主体市场为主轴，与中小型集市相联通的市场交易网络。

各类不同组织形式的商品市场和现代商业网络也初具规模。

龙岗区人民生活富裕，人民收入保持增长态势。

据统计，至2004年底全区城镇职工人数为12.04万人，工资总额为415771万元，人均月工资2975元；全区居民人均收入达到28251元，其中可支配收入为27071.64元，居民家庭收入的67.6%用于消费性支出。

2）、龙岗区商业状况近年来，随着经济的发展，规模业态各异的商业零售网点遍布全区,连锁经营和商业网络体系已初具规模，大型连锁商业为主的零售、餐饮业巨头强势进驻。

全区现有各类规模较大的商品市场100多个，一批高起点、高标准建设的专业化批发市场应运而生，目前全区共有12家专业批发市场，年销售额近30亿元，经营领域包括五金、皮革、茶叶、眼镜等生产生活用品。

2004年全区社会消费品零售总额119.67亿元，其中批发零售业的零售额为102.55亿元，餐饮业零售额为17.12亿元。

全区商业网点36625个，总营业面积超过300万平方米，其中营业面积在3000平方米以上的大中型商场有46个，总营业面积超过50万平方米；营业面积在1万平方米以上的商场有27个，包括华润万家、天虹、沃尔玛、新一佳等国内外知名零售企业。

目前全区已形成以连锁经营为主,超市、百货店、便利店、专卖店、专业市场等多业态并举的商业发展格局。

3）、龙岗区经济分析2005年前三季度，龙岗区完成全社会固定资产投资177.2亿元，比去年同期（下同）增长17.7%,其中基本建设投资完成109.8亿元，增长34.5%；更新改造投资完成12.6亿元，增长57.5%；房地产开发投资完成48.4亿元，增长12.3%；其他投资完成6.4亿元，下降64.2%。

前三季度，龙岗区固定资产投资增幅总体呈现出“冲高走低”态势。

第一季度投资达到今年以来最高增速，增长36.7%，然后逐渐下降，至9月底，投资增长回落到17.7%。

2005年1-9月，龙岗区完成基本建设109.8亿元，增长34.5%，占全社会固定资产投资的比重为62.0%。

广东液化天然气项目（龙岗区域）、华南国际原料城二期、日立环球存储硬盘项目等项目加快建设进度。

其中广东液化天然气项目（龙岗区域）完成投资17.7亿元；岭澳核电站二期工程完成投资14.1 亿元；华南国际原料工业城完成投资2.5亿元；日立环球存储硬盘项目完成投资4.2亿元。

更新改造完成投资12.6亿元，增长57.5%。

更新改造投资一改今年3月以来下降的势头，增速明显上升。

这主要是下半年以来，一些今年的更新改造项目加快建设进度，如福兴达科技有限公司、欧姆龙电子部件有限公司等更改项目。

其他投资完成6.4亿元，下降64.2%，占全社会固定资产投资额的比重由去年同期的11.8%下降至今年的3.6%。

这其中主要原因是今年以来农村集体经济与私人建房基本上处于停滞状态，一定程度上影响了我区固定资产投资额。

龙岗区今年1至9月全社会固定资产投资运行态势不甚理想，从今年每月投资完成额及月度投资波动情况看，今年2至5月投资增幅保持在20%以上，6月开始则跌至20%以下，低于同期GDP增幅，表明我区投资需求略显不足，投资形势从整体上看仍十分严峻。

4）、龙岗区房地产分析2005年、2004年深圳、龙岗商铺批准预售套数对比5000100001500020000从商铺批准预售套数看，龙岗区2005年商铺批准预售套数2399套，占全市的35.5%，比2004年的9174套减少了73.9%；深圳共批准预售商铺套数6752套，比2004年批准预售的14954套减少了54.8%。

2005年、2004年深圳、龙岗商铺批准2000004000006000008000001000000全市第二季度 从商铺批准预售面积看，深圳共批准预售商铺面积48.02万平方米 ，比2004年批准预售的78.08万平方米减少了38.5%；龙岗区2005年商铺批准预售面积15.34万平方米，占全市的31.9%，比2004年的32.23万平方米减少了52.4 %。

在商铺批准预售方面，龙岗、深圳呈现出大幅下降趋势，而深圳的大幅下降与龙岗的大幅下降有直接关系，2005年龙岗商铺批准预售面积比上年减少一半以上，批准预售套数甚至减少七成。

龙岗地区房地产经过前几年的迅猛发展，特别是商业，是商业发展过快的区域。

近年来，龙岗地产开发热潮一路高涨，龙岗商圈也顺势而生，到2005年底，其总商业面积将达120多万平方米，比人民南商圈和华强北商圈两大主流商圈之和还庞大，而其总人口只有50万，当中大部分都是外来打工人口，非商业主流消费群体。

龙岗的商业开发量很大，而大型商服物业销售价格高，甚至偏离市场的投资价值，令众多投资者望而却步，转向其他地区进行投资，造成销售率普遍不高。

除龙岗世贸中心、人人购物广场、国际商场、福临百货等一大批大中型商场外，规模空前的万鑫五洲风情MALL已经落成开业，而更近期的商业规划中还有鹏达假日MALL和星河MALL两个超大规模的项目。