小产权房买卖合同的效力和法律风险分析

合同订立原则

平等原则：

根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，平等原则是指地位平等的合同当事人，在充分协商达成一致意思表示的前提下订立合同的原则。这一原则包括三方面内容：①合同当事人的法律地位一律平等。不论所有制性质，也不问单位大小和经济实力的强弱，其地位都是平等的。②合同中的权利义务对等。当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他人权益；要求禁止平调和无偿调拨。③合同当事人必须就合同条款充分协商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签订合同。

自愿原则：

根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿

订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，民事

活动除法律强制性的规定外，由当事人自愿约定。包括：第一，

订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第三，合同内容

由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人可以协议补充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可

以自由约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决

争议的方式。

公平原则：

根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平

原则确定各方的权利和义务”的规定，公平原则要求合同双方当

事人之间的权利义务要公平合理具体包括：第一，在订立合同时，要根据公平原则确定双方的权利和义务；第二，根据公平原则确

定风险的合理分配；第三，根据公平原则确定违约责任。

诚实信用原则：

根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，诚实信用原则要求当事人在订立合同的全过程中，都要诚实，讲信用，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为。

小产权房买卖合同的效力和法律风险分析

城市房价的飞涨带动了小产权房的出现，但是小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的购房合同在国土房管局不会给予备案，是属于无效合同。本文就小产权房买卖合同效力问题以具体案例的形式为大家分析，仅作参考。

【案例介绍】

2010年1月，北京市门头沟区某村村民阴女士与某单位科员朱先

生签订《房屋买卖协议》，将自己的一套小产权房以45万元出售给朱先生。签约前，朱先生已经知道该房屋是小产权房，因为小

产权房价格比商品房价格有明显优势，才选择购买用于自己使用。签订协议并支付房款后，朱先生与村委会也签署了入住协议，完

成了房屋交付并实际使用。此后，房价不断上涨。2013年10月，阴女士认为其与朱先生签订的协议违反国家关于“小产权房禁售”的规定，协议属于无效合同，于是到法院起诉买房人朱先生，请

求法院判令双方合同无效。门头沟区法院审理后认为，本案买卖

双方签订协议时对于该房屋为小产权房的事实均知情，《房屋买

卖协议》是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。2013年12月，法院作出判决，对于阴女士要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。阴女士不服判决，已提起上诉，上诉案件仍在审理之中。

【律师分析】

一、上述判决是否意味着“小产权房”买卖全面合法化呢?

答案是否定的。根据占用土地性质和取得规划许可的不同，小产权房买卖合同的法律效力存在相应不同的结果：

(一)合法小产权房买卖合同一般具有法律效力

合法的小产权房，指拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房。上面案件中涉及的小产权房即属于合法的小产权房。

1、这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定可以在本集体经济组织成员(即同村村民)之间转让。

2、对于向外村村民以及城镇居民出售的行为，尽管《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出

租用与非农业建设”、《城市房地产管理法》第三十八条“未依

法登记领取权属证书的房地产，不得转让”、《国务院办公厅关

于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等现行法

规仍做出禁止性规定，但这些规定并不属于效力性强制性规范，

不能以此确认房屋买卖合同的效力。从目前司法实践来看，对小

产权房买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基

本精神是意思自治、诚实信用。如确认此类合同无效，出卖方很

可能在违规出卖房屋获得利益后，再基于土地升值、拆迁补偿等

原因主张合同无效，使遵守诚实信用原则的买房者蒙受损失，从

而损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。因此，合法的小

产权房买卖体现了当事人意思自治的原则，司法判决基本倾向于

认定合同有效。主要法律依据包括：

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问

题的指导意见》(法发〔2009〕40号)第十五条“人民法院应当注

意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当

认定合同无效;违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情

形认定其效力。”

《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号)第二条第(三)项规定“《城市房地产

管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的

房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效。”(二)违法小产权房买卖合同一般不具有法律效力或处于效力待定状况

违法的小产权房，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将

农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有

土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。与农民合法所有的农