小产权房买卖合同的效力和法律风险分析
小产权房和开发商签订的购房合同有效吗
小产权房和开发商签订的购房合同有效吗小产权房和开发商签订的购房合同符合下列要求就是有效的：合同主体意思表示真实;合同主体具有相应的民事行为能力;合同的内容符合法律规定和行政法规的强制性规定;合同形式符合法律相关要求;法定其他有效条件等。
关于小产权房和开发商签订的购房合同是否有效的问题，下面我为您详细解答。
一、小产权房和开发商签订的购房合同是否有效1、小产权房和开发商签订的购房合同符合下列要求就是有效的：合同主体意思表示真实;合同主体具有相应的民事行为能力;合同的内容符合法律规定和行政法规的强制性规定;合同形式符合法律相关要求;法定其他有效条件等。
2、法律依据：《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
二、购买小产权的风险有哪些1、乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。
所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。
2、如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。
3、由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，无法有效维护权利。
4、开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的，而乡产权房在这方面比较薄弱，几乎没有得力的监管机构，主要依靠开发商自律进行开发建设。
5、房地产市场整顿风险。
因为乡产权房不属于商品房，而农村宅基地按照法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖。
小产权房买卖合同的效力
⼩产权房买卖合同的效⼒⼀直以来很多⼈对⼩产权房都只知道是⽐较便宜的房⼦，也有很多的表⽰想要进⾏购买。
但是我们不知道的是关于⼩产权房的合同效⼒问题，⼤家这类的房屋买卖合同是否有效呢?这就需要⼤家了解清楚，下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
⼀、⼩产权房买卖合同的效⼒1、本集体组织成员之间买卖⼩产权房⼀般认定合同有效。
我国法律明⽂规定，农村住宅即所谓的⼩产权房只能分配给本村村民，并禁⽌向城市居民出售。
但并没有禁⽌⼩产权房在同⼀集体组织成员之间流转、买卖。
2、本集体与他集体组织成员之间买卖⼩产权房⼀般认定合同⽆效。
因为农村集体⼟地宅基地使⽤权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定⾝份相联系，⾮本集体经济组织成员⽆权取得或变相取得。
因此，买卖双⽅所签订的房屋买卖协议，是违反我国有关法律、法规强制性规定，⼀般都会被认定为⽆效协议。
3、集体组织成员与城镇居民之间买卖⼩产权房⼀般认定合同⽆效。
根据《国务院办公厅关于严格执⾏有关农村集体建设⽤地法律和政策的通知》中的规定，农村住宅⽤地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或⼩产权房。
也就是说，宅基地、农民住宅或⼩产权房仅能在农村同⼀集体经济组织内部成员之间进⾏流转，城镇居民到农村购买农民住宅的⾏为是不受法律保护的，该买卖⾏为⼀般是⽆效的。
⼆、什么是⼩产权房⼩产权房是指在农村集体⼟地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳⼟地出让⾦等费⽤，其产权证不是由国家房管部门颁发，⽽是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
因此，在⼩产权房的买卖上关于合同是否有效就要根据具体的情况进⾏分析，属于法律规定内的合同就是有效的，超过了法律的规定购买合同那就是⽆效的，所以⼤家在这⽅⾯就要了解清楚。
如果您有其他问题，欢迎咨询店铺专业律师。
小产权买卖的法律后果(3篇)
第1篇摘要：近年来，随着城市化进程的加快，小产权房买卖现象日益增多。
然而，小产权房买卖涉及的法律问题复杂，其法律后果也较为严重。
本文将从小产权房的定义、买卖的法律风险以及法律后果等方面进行探讨，以期为相关当事人提供法律参考。
一、小产权房的定义小产权房，又称“非法建筑”、“违建”等，是指未经国家有关部门审批，私自占用土地、违法建设的房屋。
小产权房不具备国家颁发的土地使用权证、房屋所有权证等合法手续，因此无法在合法市场上进行买卖。
二、小产权房买卖的法律风险1. 买卖合同无效：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
小产权房买卖违反了土地管理法、城乡规划法等法律法规，因此买卖合同可能被认定为无效。
2. 无法办理产权登记：由于小产权房不具备合法手续，当事人无法办理产权登记，导致房屋无法过户。
3. 房屋被拆除风险：小产权房属于违法建筑，存在被拆除的风险。
一旦房屋被拆除，购房者将面临财产损失。
4. 法律诉讼风险：在小产权房买卖过程中，如因合同纠纷、房屋拆除等问题引发诉讼，购房者可能面临诉讼费用、律师费用等经济损失。
5. 交易税费风险：小产权房买卖过程中，购房者可能需要承担高额的交易税费，如契税、营业税等。
三、小产权房买卖的法律后果1. 合同无效：如前所述，小产权房买卖合同可能因违反法律法规而无效。
合同无效后，当事人无法依据合同主张权利，可能导致购房者损失购房款。
2. 无法办理产权登记：由于小产权房不具备合法手续，购房者无法办理产权登记，导致房屋无法过户。
这意味着购房者无法将房屋作为抵押物进行贷款，也无法继承或赠与。
3. 房屋被拆除：小产权房存在被拆除的风险。
一旦房屋被拆除，购房者将面临财产损失，包括购房款、装修费用等。
4. 诉讼风险：在小产权房买卖过程中，如因合同纠纷、房屋拆除等问题引发诉讼，购房者可能面临诉讼费用、律师费用等经济损失。
5. 交易税费风险：小产权房买卖过程中，购房者可能需要承担高额的交易税费，如契税、营业税等。
小产权开发商签合同协议书有效吗
首先，我们要明确什么是小产权房。
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。
这种房屋的产权性质是集体所有，购买者只有使用权，不能转让。
根据我国法律规定，小产权房买卖不受法律保护。
这是因为小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，且购房合同在国土房管局不会备案。
其所谓的产权证也不是真正合法有效的产权证。
然而，这并不意味着小产权开发商签订的合同协议书一定无效。
以下是几个方面的分析：1. 合同法规定，只要合同符合构成要件，不违反禁止性规定，就应认定合同有效。
因此，小产权开发商签订的合同协议书在形式上符合合同法的规定，具有法律效力。
2. 对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的小产权房买卖行为，合同一般应当认定有效。
这是因为，这种买卖行为属于农村集体经济组织内部事务，不会对国家土地管理秩序造成影响。
3. 对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
这意味着，在特定情况下，小产权开发商签订的合同协议书可以获得法律认可。
4. 然而，需要注意的是，即使小产权开发商签订的合同协议书在形式上具有法律效力，但由于小产权房本身的非法性，合同的实际履行可能会受到限制。
例如，购房者在购房后可能无法取得正式的房产证，无法进行合法的房产交易。
5. 此外，政策风险也是小产权开发商签订合同协议书需要考虑的因素。
例如，在相关部门整顿小产权房建设项目的背景下，购房者在购房后可能面临房屋被拆除的风险。
综上所述，小产权开发商签订的合同协议书在形式上具有法律效力，但在实际履行过程中可能会受到限制。
购房者在签订此类合同时，应充分了解相关法律法规和政策，谨慎对待，避免自身权益受损。
同时，政府相关部门也应加强对小产权房市场的监管，维护国家土地管理秩序，保障人民群众的合法权益。
小产权房买卖合同有效吗
小产权房买卖合同有效吗
小产权房买卖合同是一种特殊的房地产交易合同，涉及到小产权房的买卖、转让等事项。
在中国，小产权房指的是未取得国有土地使用权证的住房，其性质和法律地位与商品房不同。
因此，小产权房买卖合同的有效性受到一定的法律限制和监管。
在起草小产权房买卖合同时，需要特别注意以下几点：
1. 合法性，小产权房买卖合同必须符合国家相关法律法规的规定，包括但不限于《中华人民共和国合同法》、《不动产登记条例》等。
合同的订立和履行必须合法有效，否则可能会导致合同无效或产生法律纠纷。
2. 权利义务明确，合同中应当明确买卖双方的权利和义务，包括房屋的产权状况、交易价格、过户手续、税费负担、违约责任等内容，确保双方权益得到保障。
3. 风险提示，由于小产权房存在一定的法律风险，合同中应当对相关风险进行提示和说明，如土地使用权的不确定性、房屋转让限制等，避免买卖双方因信息不对称而产生误解和纠纷。
因此，小产权房买卖合同的有效性取决于合同的合法性和合理性，建议在起草和签订合同时寻求专业的法律意见，并确保合同的内容符合法律规定，以保障双方的合法权益。
小产权房屋买卖合同有效的吗
小产权房屋买卖合同有效的吗虽然购买存在一定风险，但由于小产权房价格比同地段的商品房低很多，在经济压力面前有些人还是会有一些人选择购买小产权房，而且买小产权房的时候也会签订小产权房屋。
那么，小产权房屋买卖合同有效的吗？以下由为您介绍一下。
小产权房屋买卖合同的效力认定的具体内容如下：一、合法小产权房屋买卖合同的法律效力合法的小产权房，指拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋的村民自住房。
（一）这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定这类小产权房可以在本集体经济组织成员之间转让。
（二）对于向本集体经济组织成员之外的人员包括城镇居民出售小产权房的行为，尽管《》等现行法规仍做出禁止性规定，但并不属于强制性效力规范，不能以此确认小产权房屋买卖合同的效力。
从目前司法实践来看，对小产权房买卖合同效力的认定主要适用《合同法》。
合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则，司法判决基本倾向于认定合同有效。
二、违法小产权房屋买卖合同的法律效力违法的小产权房，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售的三无违法建筑。
（一）违法小产权房的合同无效说作为买卖合同标的物的房屋，即违法建造的小产权房本身就是违法建筑，不能发生设立物权的法律效果，根本不能流转，作为合同的标的也就无法实现，无法发生法律上的效力。
而且这种违法小产权房买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的，如认定小产权房屋买卖合同有效相当于变相鼓励违法建设，故应以认定无效为基本原则。
（二）违法小产权房的待定说《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
据此规定，由于违法的小产权房具有的先天违法性，建设方或销售方本身不具有这类小产权房屋的和处分权，小产权房屋买卖合同自然处于效力待定状态。
小产权房买卖合同无效
小产权房买卖合同无效在中国的城市中，有一种房子叫做小产权房，这种房子因为不符合法律规定，所以在购买和交易的过程中存在风险。
在一些情况下，小产权房买卖合同是无效的，因为它们违反了法律规定。
本文将说明小产权房买卖合同无效的原因和相关法律条款。
小产权房的定义小产权房是指那些在城市化过程中，由政府负责在市区周边进行规划和建设的“村庄城化”、城市拓展区未进行征地拆迁、无法全面落实城市规划、土地性质为农村集体所有的房屋。
这种房子被称为“小产权房”。
小产权房的产权属于村集体或农户，这意味着它们不符合城市规划法规。
虽然小产权房在一定程度上解决了城市住房问题，但它们存在法律风险，因为它们的产权并未得到法律承认。
小产权房在买卖合同中的问题在中国，小产权房是不能合法交易的。
因为小产权房的产权本质上是农村集体所有的，而农村集体所有权不是可以被交易的。
而且小产权房并不符合城市规划，也没有买卖合同的法律依据。
因此，小产权房买卖合同并不具有法律效力。
如果在很多情况下，小产权房的买卖合同被起诉，它们将被判定无效。
那么，小产权房买卖合同无效的原因是什么呢？小产权房买卖合同无效的法律原因根据《物权法》第五十五条、第一百条，不动产买卖合同必须满足以下条件：1.不动产必须是合法的财产；2.出卖人必须是合法的不动产权利人；3.出卖人必须持有法定的不动产权证；4.出卖人在不动产交付时应当履行约定的义务。
小产权房并不符合这些条件，因此，小产权房买卖合同是无效的。
同时，根据《城市房地产管理法》第二十七条，禁止在城市建筑物的建设用地上非法建房，不得买卖、转让和出租。
而小产权房的产权确实违反了这个规定。
因此，小产权房买卖合同无效的法律原因是，小产权房本身不符合法律规定，产权属于农村集体，不具有交易的法律依据。
如何避免小产权房买卖合同无效？如果您想购买房子，最好不要选择小产权房。
因为小产权房的产权不明确，购买这样的房子会存在很大的法律风险。
如果您购买了小产权房，并且想要保证合同的有效性，解决法律问题，可以通过以下途径：•向当地房产管理部门咨询，询问该区域哪些房屋是符合法律规定的；•购买小产权房时，应仔细核查合同是否符合法律标准，如果合同不符合规定就要及时退款或者撤销合同；•保留证据，如果出现法律问题，可以随时提供证据并向法律部门反映情况。
小产权法律案例分析报告(3篇)
第1篇一、案例背景小产权房，顾名思义，是指未取得国有土地使用证和建设用地规划许可证、未缴纳土地出让金等费用，擅自建设的房屋。
这类房屋通常位于农村集体土地上，未经国家批准，不符合国家关于土地管理的法律法规。
随着城市化进程的加快，小产权房在一些地区大量涌现，引发了诸多法律纠纷和社会问题。
本案例涉及一起小产权房买卖纠纷，具体如下：二、案情简介原告甲，一名城市居民，于2010年与被告乙签订了一份房屋买卖合同，约定乙将其在农村集体土地上建设的房屋出售给甲。
合同签订后，甲支付了全部房款，但乙未办理房屋产权证。
2015年，当地政府开始整治小产权房，甲的房屋被认定为违法建筑，面临拆除的风险。
甲遂向法院提起诉讼，要求乙返还购房款并赔偿损失。
三、争议焦点本案的争议焦点主要包括以下几点：1. 小产权房买卖合同的效力；2. 原告甲的损失如何认定；3. 被告乙是否应承担赔偿责任。
四、法律分析1. 小产权房买卖合同的效力根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
小产权房买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，因此，本案中的房屋买卖合同应认定为无效。
2. 原告甲的损失如何认定原告甲在购买小产权房时，已经支付了全部房款，因此，其损失主要包括购房款及利息损失。
此外，由于房屋被认定为违法建筑，甲可能无法继续居住和使用该房屋，因此，其还可能遭受精神损害。
3. 被告乙是否应承担赔偿责任根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，被告乙作为卖方，明知房屋为小产权房，却仍然与原告甲签订买卖合同，存在明显过错。
因此，被告乙应承担返还购房款及赔偿原告甲损失的民事责任。
五、判决结果经法院审理，判决如下：1. 被告乙返还原告甲购房款及利息；2. 被告乙赔偿原告甲因房屋被拆除而遭受的精神损害。
论小产权房屋买卖合同的法律效力
论小产权房屋买卖合同的法律效力
小产权房屋是指在农村集体土地上建设的房屋，其产权归属于农村集体经济组织，而非个人。
在中国，小产权房屋的买卖合同通常不被法律承认，因为它们违反了土地管理法和城乡规划法的相关规定。
以下是关于小产权房屋买卖合同法律效力的一些要点：
1. 土地使用权问题：小产权房屋的土地使用权属于农村集体，个人无法获得土地使用权证书，这是小产权房屋买卖合同无效的主要原因。
2. 违反法律规定：根据中国的土地管理法，农村集体土地不得用于非农业建设，因此，小产权房屋的建设本身就是违法的，买卖合同自然无效。
3. 产权不清晰：小产权房屋的产权不清晰，没有明确的产权证明，这使得买卖双方在交易过程中面临极大的风险。
4. 无法办理过户：由于小产权房屋没有合法的产权证明，买卖双方无法在房产交易中心办理过户手续，这使得合同的履行存在障碍。
5. 法律风险：购买小产权房屋的个人可能会面临法律风险，包括但不限于被追究法律责任、房屋被拆除等。
6. 投资风险：小产权房屋由于法律地位不明确，其投资价值和市场流通性都较低，购买者可能面临资产贬值的风险。
7. 合同无效的法律后果：如果小产权房屋买卖合同被认定为无效，卖方可能需要返还购房款，而买方则可能失去房屋使用权。
8. 政策风险：政府对于小产权房屋的政策可能会发生变化，这将直接影响到小产权房屋的买卖合同的效力。
综上所述，小产权房屋买卖合同在法律上通常被视为无效，买卖双方在进行交易时应当谨慎，避免因违反法律规定而遭受不必要的损失。
“小产权房房屋买卖合同：安全买卖,有保证”
小产权房房屋买卖合同安全买卖，有保证1. 引言小产权房是指建设用地使用权证未办理或者未领取的房屋，产权归属不明确。
由于小产权房的合法性和土地使用权的不确定性，购买小产权房存在一定的风险。
为了保障购房者的权益和安全买卖小产权房，制定小产权房房屋买卖合同是必要的。
2. 合同目的小产权房房屋买卖合同的目的是确保买卖双方的权益，保证购房者合法拥有所购房屋的所有权，并提供相应的保障措施，以降低购房风险。
3. 合同内容3.1 买卖双方信息合同中应明确买卖双方的基本信息，包括姓名、联系号、联系方式等，以确保双方身份的真实性和合法性。
3.2 房屋信息合同中应详细描述所购房屋的基本信息，包括房屋的位置、建筑面积、户型配置等，以确保购房者正确了解所购房屋的情况。
3.3 价格及支付方式合同中应明确房屋的购买价格、支付方式和时间，以确保买卖双方在交易过程中的权益得到保障。
3.4 产权情况合同中应明确小产权房的产权情况，包括土地使用权证办理情况、不动产登记等相关信息，以确保购房者能够享有合法的产权。
3.5 风险提示合同中应明确购房风险，并对购房者进行相关的风险提示，以帮助购房者全面了解小产权房的特点和局限性，避免出现纠纷和损失。
3.6 违约责任合同中应明确买卖双方的违约责任和补偿措施，以保证合同的执行和双方权益的得到保护。
4. 合同签署及履行小产权房房屋买卖合同应当经过买卖双方的签署，并按照合同约定的方式进行履行。
合同签署时，应注意保留好相关的证据，以便日后维权和申诉。
5. 合同的效力小产权房房屋买卖合同具有法律效力，并受到国家相关法律法规的保护。
双方必须按照合同的约定履行各自的权利和义务，如有争议，可以依法维权。
6. 其他注意事项仔细浏览和核实房屋相关文件和证件，确保购房合法性咨询专业人士，获取相关法律意见和建议注意风险提示，了解小产权房的特点和风险保留好相关证据，以备日后维权。
7. 结论小产权房房屋买卖合同的制定和签署，对于保障购房者的权益和安全买卖小产权房起到重要的作用。
小产权房法律问题：小产权房屋买卖合同(担保)
小产权房法律问题：小产权房屋买卖合同(担保) 与概述随着城市化进程的加速，小产权房作为一种新兴的房产类型，也得到了越来越多的人关注。
作为商业房地产的一种变种，小产权房在很大程度上满足了一些人的住房需求和消费心理。
然而，小产权房也因其地位不明确、产权纠纷等问题而饱受诟病，不仅让购房者承受了损失，也让业内人士和政府部门头疼不已。
本文主要针对小产权房屋买卖合同中的担保问题进行探讨，旨在帮助购房者更好地了解小产权房的法律问题，并避免在购房过程中发生纠纷。
小产权房屋买卖合同小产权房属于房地产变更和利用中的一种特殊形式，其它房地产在商品房预售合同中要求合法取得房屋权属证、土地使用权证的证明文件来作为购房人的担保，而小产权房由于土地性质、政策限制等因素的影响，一般无法取得类似证明文件。
因此，在购买小产权房时，与开发商签订的屋买卖合同中，往往会采用如下担保方式：抵押担保抵押担保常见于小产权房房屋买卖合同中。
开发商可以通过办理房屋抵押登记，将小产权房的产权抵押给银行，信用证公司等作为担保手段来保证出卖人履行合同中的义务。
不过，购房者在签订合同前，应详细了解开发商使用抵押担保手段的风险，以免出现还房贷额大于小产权房实际价值的情况。
第三方担保第三方担保是小产权房屋买卖合同中常见的担保方式之一。
一般是由担保公司、商业保险公司、律师事务所、有财产或收入保障的担保人等提供连带担保人的名义来担保。
不过，太阳系房地产版块有小产权房出售房屋及土地单独办理产权证的文章指出：担保公司在做第三方担保时，也会根据抵押物的性质、市场回报等情况来进行详细的风险评估，如果风险较大，那么费率会相应升高。
诚信担保诚信担保则是针对信誉较好的开发商或出卖人的屋买卖合同中常用的担保方式。
主要依靠出卖人的信誉值进行担保。
在签订小产权房屋买卖合同时，可要求开发商在合同中承诺，如果开发商未能履行合同，则向买家支付违约金或采取其他方式加强履约能力。
注意事项在签订小产权房屋买卖合同时，购房者需要特别注意以下几点：1.当遇到第三方担保或诚信担保时，要认真了解相关担保方的信誉，以确保自身权益；2.在签订合同时，注意确认房屋的产权性质和其他法律意义上的担保措施，避免因为某些附带条款等而发生纠纷；3.在小产权房屋买卖合同中，开发商承诺的内容越多，风险反而越高，所以购房者要谨慎选择；4.尽量选择有口碑的开放商或中介公司，以免出现迷糊商业服务的情况；5.在签订小产权房屋买卖合同前，可以请专业的律师进行法律顾问，以确保购房者的合法权益受到保障。
小产权房买卖合同效力是怎样的
小产权房买卖合同效力是怎样的对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村小产
权房屋买卖，应当认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员的如取得有关组织和部门批准的，可以认定有效。
关于小产权房买卖合同效力是怎样的的问题，下面由我为您详细解答。
一、小产权房买卖合同效力是怎样的
1、小产权房买卖合同效力：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村小产权房屋买卖，应当认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员的如取得有关组织和部门批准的，可以认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员未经有关组织和部门批准的，应作无效处理。
2、法律依据：
《城市房地产管理法》第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
二、关于涉及小产权房买卖纠纷的受理问题
国土资源部、住房城乡建设部下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，要求全面、正建设用地市场等措施，
严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售小产权房行为；并要求各级国土资源和住房城乡建设主管部门要在地方人民政府的领导下，对违法建设、销售的小产权房开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出“分类处理”的意见，并将结果报两部。
在2014年2月14日召开的首都生态文明和城乡环境建设动员大会上，北京市人民政府也明确了正在针对小产权房进行调研，将“分类处理”希望以上内容能对您有所帮助，。
小产权房买卖合同范本word模板
在签订合同过程中，购房者要特别关注合同中关于产权办理的条款。由于小产权房的特殊性，其产权办理可能存在一定的风险。因此，购房者应当在合同中明确约定产权办理的时间、费用以及责任等事项，以确保自身权益得到保障。
三、交付及验收
1.甲方承诺在____年____月____日前将房屋交付给乙方。
2.房屋交付条件：____
3.乙方在收到房屋后，应在____日内进行验收。如有质量问题，甲方应负责修复，并承担修复期间的住宿、交通等费用。
四、产权办理
1.甲方承诺在房屋交付后____日内，将产权证办理至乙方名下。
2.办理产权证的费用由甲方承担。
二、小产权房买卖合同的法律效力
根据我国法律规定，小产权房买卖合同具有一定的法律效力。合同一旦签订，双方应当按照约定履行各自的权利义务。但是，由于小产权房的特殊性，其买卖合同的法律效力存在一定的限制。在合同履行过程中，如果涉及到房屋转让、过户等问题，可能会遇到法律障碍。因此，在签订小产权房买卖合同时，购房者应当谨慎对待，充分了解合同条款。
日期：____年____月____日
乙方（买受人）：
签字/盖章：
日期：____年____月____日
4.2甲乙双方应在本合同签订之日起____个工作日内，共同办理房地产过户手续。
五、其他约定
5.1本合同签订后，甲乙双方应遵守相关法律法规，配合相关部门进行房屋产权转移登记。
5.2本合同签订后，甲乙双方应共同承担房地产可能出现的风险和责任。
5.3本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
小产权购房合同的效力
一、引言随着城市化进程的加快，农村地区的小产权房交易日益频繁。
然而，由于小产权房的特殊性质，其购房合同的效力问题一直备受关注。
本文旨在分析小产权购房合同的效力，以期为相关当事人提供参考。
二、小产权房的界定小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发。
在我国，小产权房并非法律概念，其存在本身就具有一定的争议性。
三、小产权购房合同的效力分析1. 同一集体经济组织成员之间的购房合同对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村小产权房买卖，一般认定购房合同有效。
这是因为，同一集体经济组织成员之间的小产权房买卖，符合我国相关法律法规和政策的规定，且有利于促进农村土地资源的合理利用。
2. 将房屋出售给本乡以外人员的购房合同对于将房屋出售给本乡以外的人员的购房合同，其效力存在争议。
一方面，根据《城市房地产管理法》和《土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村住宅用地由乡镇人民政府审核批准。
另一方面，根据《民法典》的规定，当事人之间订立的不动产买卖合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效。
在实际操作中，若将房屋出售给本乡以外的人员，需取得有关组织和部门的批准。
若取得批准，购房合同可以认定有效；若未经批准，购房合同应作无效处理。
3. 小产权房私下买卖的效力小产权房私下买卖违反了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，因此，私下买卖的小产权房购房合同一般认定无效。
四、结论综上所述，小产权购房合同的效力存在一定争议。
在处理小产权购房合同效力问题时，应充分考虑合同签订的背景、当事人身份、是否符合法律法规和政策等因素。
对于同一集体经济组织成员之间的购房合同，一般认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员的购房合同，需取得有关组织和部门的批准；对于私下买卖的小产权房购房合同，一般认定无效。
小产权房买卖合同无效
小产权房买卖合同无效背景介绍小产权房，又称为未批先建房，指沿海、边境等地区、农村、城市低端房产开发商未经国家规划和审批而擅自建设的民房。
由于缺乏法律地位和合法的房屋证明，小产权房一直以来备受争议。
近年来，随着城市化进程不断加快，小产权房日渐受到关注。
针对小产权房买卖合同的合法性问题也逐渐浮出水面，许多消费者因购买小产权房而遭受经济损失，甚至合同无效。
小产权房买卖合同的法律认定根据我国《合同法》第二十八条规定：“因违反法律的强制性规定，导致合同无法履行的，合同无效。
”而针对小产权房买卖合同的法律认定，则主要包括以下两个方面：1. 禁止违反法律强制性规定的买卖合同小产权房存在着违规建设等问题，其合法性受到法律的限制和规范。
在我国，小产权房属于非法建筑，由于缺乏合法的房屋证明，其买卖合同明显违反了房屋买卖法律的强制性规定。
所以，即使双方签订了小产权房买卖合同，根据《合同法》第二十八条的规定，该合同无效。
2. 超越民事权利的小产权房买卖合同无效小产权房买卖合同常常包含有法律约束力之外的内容，如未批先建的面积不符等问题，其损害了合同双方的合法权益，显然违背了《合同法》的合法性原则。
因此，即使小产权房买卖合同中未涉及到违法内容，但其已经超越了民事权利范畴，合同也是无效的。
小产权房买卖合同的风险买卖小产权房的合同无效，将会对合同双方产生很大的风险：1. 买方风险因为小产权房不存在法律地位，买房者通常难以证明自己的购房合法性，也无法获得相应的房屋证明和所有权证。
如果购房者已经支付购房款项，但却无法取得房屋所有权证或面临房屋被强制拆除等风险，将导致购房者的利益受到极大的损害。
2. 卖方风险小产权房买卖合同无效，对卖方来说也存在着相应的风险，如赔偿购房者已支付的购房款、遭受行政处罚以及政府收回小产权房等问题。
此外，因其建筑未经合法审批，如若发生安全事故，卖方还面临着法律责任和社会评价的风险。
小结目前，我国政府正在推出一系列政策来解决小产权房的问题，以维护市场秩序和公共利益。
小产权房买卖合同效力问题
小产权房买卖合同效力问题随着国家住房政策的不断调整，小产权房的出现引起了社会各界的广泛关注。
因为小产权房与法定的商品房、经济适用房、限价房等存在明显的差别，所以在买卖合同方面也存在很多效力问题。
本文将围绕小产权房买卖合同效力问题进行探讨。
小产权房小产权房是指建设在国家法定城乡规划区之外，或在城乡规划区内但规划用途不明晰的房屋。
其销售价格一般较低，但在土地证和房产证等方面存在很多不确定因素。
因此，小产权房在买卖过程中需要格外谨慎，特别是在签署合同方面需要注意其效力问题。
小产权房买卖合同效力问题小产权房的买卖合同是指房屋的买卖双方在满足合法条件下，通过签订书面合同达成买卖协议的法律文件。
但是，小产权房买卖合同的效力问题却存在着以下的争议：1. 小产权房合同是否具有法律效力？我们通常所说的法律效力，指的是签订双方都需要遵守的协议。
针对小产权房的买卖合同，其是否具有法律效力一直存在争议。
根据《物权法》第17条规定，对于未办证的不动产，买卖合同不具有所有权转移的效力。
对于小产权房的买卖合同，要想具有法律效力必须同时满足以下条件：一是合同的主体之间具有行为能力；二是合同的内容符合法律、法规的规定；三是合同应采用书面形式。
2. 小产权房的合同与商品房的合同是否相同？小产权房与商品房、经济适用房、限价房等的买卖合同也存在着一些差别。
小产权房的合同无法质押、抵押等，也不能拿到房屋发票等附牌。
在小产权房合同中，更要添加相应的保障条款，如本房屋系出售人的合法产权；出售价格、付款方式以及双方权利义务等条款。
如果买卖双方对合同的约定达不到法律规定的最低标准，或者违反法律规定，那么该合同就会被认为是无效的合同。
3. 小产权房合同的保护措施有哪些？为了确保小产权房合同的合法性和有效性，采取相应措施也是非常必要的。
小产权房的合同最好是在签署前向当地的建设部门咨询，并且选择知名房屋销售中介机构进行房屋交易。
同时，在小产权房买卖合同中还应加入法律保障条款，如说明小产权房的具体性质、房产证状态以及承诺协助完成房产证转移等。
2024年小产权房买卖合同效力
小产权房买卖合同效力背景小产权房是指一些事权不清，不存在完备的房屋权证书的房屋。
多数情况下房屋的所有权主张不清，产权不明。
因此小产权房门槛相对较低，房价相对较低，但同时也存在一定的风险和不确定性。
近年来，小产权房已成为一些城市中较为热门的房地产形式。
在这种情况下，确保小产权房的买卖合同的合法性和效力显得尤为重要。
小产权房买卖合同的有效性小产权房买卖合同的有效性包含以下两个问题：是否存在买卖合同如果卖家是小产权房的真正所有人，那么买卖合同是可以成立的。
但是，在很多情况下，小产权房的产权不明，产权主张不清，且很难证明卖家的拥有权。
如果出现这种情况，买卖合同可能会被视为无效。
买卖合同的法律效力小产权房买卖合同的法律效力受到以下因素的影响：合同约定如果买卖合同已经经过双方协商并且签订了的话，买卖合同将被认为是有效的。
但是，如果买卖合同的内容违反了法律法规或处于违约状态，则其效力可能会受到挑战。
合同标的小产权房的特殊性质贡献了买卖合同的法律效力。
如果卖方能够证明自己是小产权房的真正所有人，买卖合同的法律效力就会被证明。
但是，如果小产权房已经被其他人拥有并持有了多年，那么现在的卖方可能无法证明自己拥有该房产的所有权。
法律法规小产权房的买卖合同还将受到法律法规的影响。
如果合同违反了当地相关的法律法规，那么买卖合同可能会被视为无效。
小产权房买卖合同的注意事项作为买卖方，以下是一些需要考虑的注意事项：1.认真核实房产证明小产权房买卖双方必须认真核实他们所涉及的房屋是否合法，以免在后续的购房程序中出现问题。
2.确定产权在签订买卖合同之前，卖方必须证明他们拥有该房子的产权。
如果产权不明，购房者应该小心签订购买合同，以免购买到非法房产。
3.确认签署标准合同购房双方应该考虑确定签署标准的小产权房买卖合同来确保合同的法律效力。
结论小产权房的买卖合同效力受到多种因素的影响。
如果卖方能够证明自己是小产权房的真正所有人，购房者必须仔细核实规定事项。
出售小产权房屋法律规定(3篇)
第1篇随着城市化进程的加快，房地产市场需求日益旺盛，但与此同时，小产权房屋的买卖现象也日益突出。
小产权房屋是指未经国家正式批准、不符合国家相关法律法规的房屋。
由于其特殊的法律地位，小产权房屋的买卖存在诸多法律风险。
本文将针对出售小产权房屋的法律规定进行分析，并提出相应的风险提示。
一、小产权房屋的定义小产权房屋，又称“违法建筑”、“违章建筑”，是指未经国家正式批准、不符合国家相关法律法规的房屋。
这类房屋通常包括以下几种情况：1. 未取得土地使用权批准的房屋；2. 未取得建设用地规划许可证的房屋；3. 未取得建设工程规划许可证的房屋；4. 未取得建筑工程施工许可证的房屋；5. 未取得房产证或土地证的房屋。
二、出售小产权房屋的法律规定1. 《中华人民共和国土地管理法》根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人不得非法占用土地。
非法占用土地建成的房屋，属于非法建筑，不受法律保护。
2. 《中华人民共和国城乡规划法》根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条规定，任何单位和个人进行建设活动，必须依法取得城乡规划主管部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定，房地产交易应当遵循公开、公平、公正的原则。
禁止非法转让、出租房地产。
4. 《中华人民共和国物权法》根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，所有权人对其不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。
但是，法律另有规定的除外。
三、出售小产权房屋的法律风险1. 合同无效风险由于小产权房屋不符合国家相关法律法规，其买卖合同可能被认定为无效。
一旦合同无效，买方可能无法依据合同要求卖方履行合同义务，造成经济损失。
2. 物权保护风险小产权房屋不受法律保护，一旦发生纠纷，买方可能无法通过法律途径维护自己的合法权益。
3. 行政处罚风险出售小产权房屋可能面临行政处罚，如罚款、拆除房屋等。
“小产权房房屋买卖合同：合规交易,权益有保证”
小产权房房屋买卖合同合规交易，权益有保证引言随着城市化进程的不断加快，小产权房在房地产市场中扮演着重要的角色。
小产权房指的是在城市建设或土地利用规划方面存在一定限制的住宅，具备住宅属性但土地性质不明确，因而在房屋买卖过程中常常涉及一定的法律风险。
为了保护购房者的权益，小产权房房屋买卖合同应运而生。
本文将详细介绍小产权房房屋买卖合同的重要性及其合规交易对权益的保证。
一、小产权房房屋买卖合同的重要性1. 法律依据小产权房房屋买卖合同是买卖双方协商一致达成的书面合约，具有法律效力。
该合同是保护购房者权益的重要法律依据，约定了买卖双方的权益和义务。
2. 权益保障小产权房的买卖合同明确了买卖双方权益，规范了交易过程，保障了购房者的合法权益。
合同中会明确规定房屋产权性质、使用权期限、产权的过户程序等关键信息，以确保购房者的权益不受侵害。
3. 解决争议小产权房房屋买卖合同可以作为解决买卖双方纠纷的重要依据。
当发生纠纷时，双方可以依据合同中的约定进行协商或通过法律途径解决争议。
二、小产权房房屋买卖合同应包含的内容1. 房屋基本信息合同中应包含房屋的基本信息，如房屋坐落、建筑面积、房屋类型等，以确保买卖双方对房屋的认知一致。
2. 产权性质和使用权期限合同中应明确小产权房的产权性质和使用权期限。
购房者应清楚了解自己购买的房屋是否为小产权房，以及使用权的期限，避免因此引发的风险和争议。
3. 房屋交付和过户程序合同中应明确房屋交付和过户程序，包括双方约定的交付时间、交付方式以及过户手续的办理流程。
这些内容的明确可以避免交易过程中的不必要纠纷和风险。
4. 价格和支付方式合同中应明确房屋的购买价格和支付方式。
购房者应及时支付房款，卖方应按时交付房屋，并明确约定逾期违约责任以及违约金的金额。
5. 维护义务和违约责任合同中应包含买卖双方的维护义务和违约责任，明确各方应承担的责任和义务。
这可有效防止因一方违约而给对方带来的经济损失和法律风险。
小产权房买卖的法律问题
小产权房买卖的法律问题小产权房是指未经国家批准，未经颁发不动产权证的房产，因此存在很多法律问题。
小产权房买卖的法律问题主要涉及产权归属、合同效力、担保问题等。
本文将围绕这些问题展开探讨，并附带三个相关案例。
一、产权归属问题小产权房产权的归属问题一直是小产权房买卖中的难点。
因为小产权房没有完成产权办理，所以其产权属于谁并没有明确规定。
可能存在多种情况，如房屋所有权人已故或失踪、建房者自己并未明确自己的产权、房屋由多人一起建造等。
因此，在购买小产权房时，需要审慎考虑产权归属问题，并核实房屋所有权的真实情况。
否则，会因产权纠纷导致购房权益受损甚至无法取得合法产权。
案例一：黄某购买了一套小产权房，并按照合同交付了所有款项。
但购房后却发现房屋产权归属不明，最终无法取得房屋产权。
二、合同效力问题小产权房买卖的合同是否具有法律效力也是需要考虑的问题。
在小产权房买卖的过程中，买卖双方常常采用的是“认房不认证”的方式。
这种方式并不符合相关法规，也不利于房屋所有权的转移。
所以，在购买小产权房时，必须要求通过法定程序转让产权。
案例二：李某购买小产权房时签订了购房合同，但由于合同未经过正式登记，无法起到法律效力，最终导致李某的购房权益受损。
三、担保问题小产权房买卖也存在着担保问题。
由于小产权房大都是未完成法定产权流转的房屋，购房者难以获取银行房屋抵押贷款。
所以，在小产权房买卖中，买方往往需要提供更高的首付款，或寻找其他担保方式。
案例三：张某购买了一套小产权房，但在申请银行房屋抵押贷款时遇到困难，最终只得选择了更高额的首付，增加了财务负担。
综上所述，小产权房买卖存在的法律风险不容忽视。
在购买小产权房时，产权归属、合同效力和担保问题需要认真考虑，并且核实信息。
这样才能在小产权房买卖中保护自己的合法权益。
此外，针对小产权房买卖中出现的法律问题，政府也不断加强了监管和规范。
例如，各地对小产权房的管理和交易逐渐完善。
一些地方通过法规明确规定小产权房的权属、登记和法定程序，并提供相关依据的证明文件。
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合同订立原则平等原则：根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，平等原则是指地位平等的合同当事人，在充分协商达成一致意思表示的前提下订立合同的原则。
这一原则包括三方面内容：①合同当事人的法律地位一律平等。
不论所有制性质，也不问单位大小和经济实力的强弱，其地位都是平等的。
②合同中的权利义务对等。
当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他人权益；要求禁止平调和无偿调拨。
③合同当事人必须就合同条款充分协商，取得一致，合同才能成立。
任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签订合同。
自愿原则：根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，民事活动除法律强制性的规定外，由当事人自愿约定。
包括：第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人可以协议补充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可以自由约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。
公平原则：根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理具体包括：第一，在订立合同时，要根据公平原则确定双方的权利和义务；第二，根据公平原则确定风险的合理分配；第三，根据公平原则确定违约责任。
诚实信用原则：根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，诚实信用原则要求当事人在订立合同的全过程中，都要诚实，讲信用，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为。
小产权房买卖合同的效力和法律风险分析城市房价的飞涨带动了小产权房的出现，但是小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
小产权房的购房合同在国土房管局不会给予备案，是属于无效合同。
本文就小产权房买卖合同效力问题以具体案例的形式为大家分析，仅作参考。
【案例介绍】2010年1月，北京市门头沟区某村村民阴女士与某单位科员朱先生签订《房屋买卖协议》，将自己的一套小产权房以45万元出售给朱先生。
签约前，朱先生已经知道该房屋是小产权房，因为小产权房价格比商品房价格有明显优势，才选择购买用于自己使用。
签订协议并支付房款后，朱先生与村委会也签署了入住协议，完成了房屋交付并实际使用。
此后，房价不断上涨。
2013年10月，阴女士认为其与朱先生签订的协议违反国家关于“小产权房禁售”的规定，协议属于无效合同，于是到法院起诉买房人朱先生，请求法院判令双方合同无效。
门头沟区法院审理后认为，本案买卖双方签订协议时对于该房屋为小产权房的事实均知情，《房屋买卖协议》是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。
2013年12月，法院作出判决，对于阴女士要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。
阴女士不服判决，已提起上诉，上诉案件仍在审理之中。
【律师分析】一、上述判决是否意味着“小产权房”买卖全面合法化呢?答案是否定的。
根据占用土地性质和取得规划许可的不同，小产权房买卖合同的法律效力存在相应不同的结果：(一)合法小产权房买卖合同一般具有法律效力合法的小产权房，指拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房。
上面案件中涉及的小产权房即属于合法的小产权房。
1、这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定可以在本集体经济组织成员(即同村村民)之间转让。
2、对于向外村村民以及城镇居民出售的行为，尽管《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设”、《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等现行法规仍做出禁止性规定，但这些规定并不属于效力性强制性规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。
从目前司法实践来看，对小产权房买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用。
如确认此类合同无效，出卖方很可能在违规出卖房屋获得利益后，再基于土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，使遵守诚实信用原则的买房者蒙受损失，从而损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。
因此，合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则，司法判决基本倾向于认定合同有效。
主要法律依据包括：《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号)第十五条“人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。
违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。
”《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号)第二条第(三)项规定“《城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效。
”(二)违法小产权房买卖合同一般不具有法律效力或处于效力待定状况违法的小产权房，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。
与农民合法所有的农村房屋不同，这类小产权房没有土地使用权证，没有规划、土地、建设等部门的审批，建造时就已经违反了《城市管理法》和《土地管理法》的规定，属于无法办理房屋产权登记的违法建筑，具有先天违法性。
对于这类违法小产权房买卖合同，一般有两种处理方式：1、直接认定合同无效：作为买卖合同标的物的房屋，即违法建造的小产权房本身就是违法建筑，不能发生设立物权的法律效果，根本不能流转，作为合同的标的也就无法实现，无法发生法律上的效力。
而且这种违法小产权房买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的，如认定合同有效相当于变相鼓励违法建设，因此以认定合同无效为基本原则。
主要法规依据：国土资源部、住房城乡建设部于2013年11月下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，指出“建设、销售‘小产权房’，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买‘小产权房’均不受法律保护。
”《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号)第一条第(七)项规定“当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议，人民法院应当依法受理，并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。
”海南省高级人民法院2011年2月通过的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第22条规定“城镇居民就农村集体土地上修建的‘小产权房’与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。
”因此，对于这类违法小产权房买卖合同，很多法院都倾向于判决合同无效。
2、认定合同效力待定，对违法小产权房纠纷按“先行政后司法”原则处理：目前我国违法建设的小产权房数量巨大，是历史长期积累下来的现实问题和社会问题。
尽管其合法性存在问题，但确实在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。
如果一律认定合同有效，将会进一步破坏国家土地管理和城市规划制度，影响城市科学发展，并冲击耕地保护制度，直接威胁中国的粮食安全。
反之，如果一刀切地全部否定合同效力，则会直接触及中低收入阶层的切身利益，激化社会矛盾，产生大量纠纷，影响社会稳定，同时也对社会资源造成巨大浪费。
因此，在处理违法小产权房买卖合同问题上，既要维护社会公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、诚实信用原则。
在各种价值冲突中，以效力待定方式处理违法小产权房买卖合同问题符合利益最大化原则。
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
”据此规定，由于违法的小产权房具有的先天违法性，建设方或销售方本身不具有这类房屋的所有权和处分权，买卖合同自然处于效力待定状态。
即合同订立之后，违法建设者依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续，违法建筑从违法转为合法，合同的效力得以补正而有效;相反，如果严重影响城市规划或耕地保护规定，不能补办相关手续的，合同就归于无效。
主要法规依据：广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法〔2012〕240号)第69条规定，“当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系，应作为民事案件受理。
当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理，告知当事人先向行政主管部门申请处理。
”二、购买“小产权房”面临哪些法律风险?1、无法取得房屋使用权：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
”违法小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格，没有在政府部门登记备案。
现实中因小产权房一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况，导致大量购房者无法取得房屋占有使用权，在合同无效情况下也无法获得法律支持。
2、不能办理房产证：国土资源部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2011〕60号)第十条规定，对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。
3、不能上市交易：小产权房不是商品房，即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转，不能上市交易，无法办理抵押贷款，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者很难得到补偿。
即使将来可以上市交易，也会采取类似经济适用房上市交易的规则，向国家补缴土地出让金等费用，这样小产权房的价格优势就并不突出了。
4、没有质量保证：目前，绝大多数的违法小产权房在建造时，无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可，也没有施工监理、竣工验收，是没有任何质量保证的违法建筑。