合同风险控制培训教程(ppt 52页)
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合同法律风险防范PPT教学课程
合同的原理合同法律风险防范
宣讲人：XXX
时间：20XX.XX
首先，我拿起一瓶有糖的可乐，把它 放在盆 子里。 再用衣 服把可 乐的瓶 盖拧开 ，然后 取来一 袋食盐 ，勺起 一小勺 食盐， 把它倒 入可乐 瓶里， 可乐就 慢慢地 向上升 ，最后 它不知 不觉地 喷了出 来。 首先，我拿起一瓶有糖的可乐，把它 放在盆 子里。 再用衣 服把可 乐的瓶 盖拧开 ，然后 取来一 袋食盐 ，勺起 一小勺 食盐， 把它倒 入可乐 瓶里， 可乐就 慢慢地 向上升 ，最后 它不知 不觉地 喷了出 来。 首先，我拿起一瓶有糖的可乐，把它 放在盆 子里。 再用衣 服把可 乐的瓶 盖拧开 ，然后 取来一 袋食盐 ，勺起 一小勺 食盐， 把它倒 入可乐 瓶里， 可乐就 慢慢地 向上升 ，最后 它不知 不觉地 喷了出 来。 首先，我拿起一瓶有糖的可乐，把它 放在盆 子里。 再用衣 服把可 乐的瓶 盖拧开 ，然后 取来一 袋食盐 ，勺起 一小勺 食盐， 把它倒 入可乐 瓶里， 可乐就 慢慢地 向上升 ，最后 它不知 不觉地 喷了出 来。 首先，我拿起一瓶有糖的可乐，把它 放在盆 子里。 再用衣 服把可 乐的瓶 盖拧开 ，然后 取来一 袋食盐 ，勺起 一小勺 食盐， 把它倒 入可乐 瓶里， 可乐就 慢慢地 向上升 ，最后 它不知 不觉地 喷了出 来。 首先，我拿起一瓶有糖的可乐，把它 放在盆 子里。 再用衣 服把可 乐的瓶 盖拧开 ，然后 取来一 袋食盐 ，勺起 一小勺 食盐， 把它倒 入可乐 瓶里， 可乐就 慢慢地 向上升 ，最后 它不知 不觉地 喷了出 来。
合同的概念
合同的概念：合同 是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、 变更、终止民事权利、义务关系的协议。合同的基本原则：平等原 则 ：合同当事人的法律地位平等
权利义务
宣讲人：XXX
时间：20XX.XX
首先，我拿起一瓶有糖的可乐，把它 放在盆 子里。 再用衣 服把可 乐的瓶 盖拧开 ，然后 取来一 袋食盐 ，勺起 一小勺 食盐， 把它倒 入可乐 瓶里， 可乐就 慢慢地 向上升 ，最后 它不知 不觉地 喷了出 来。 首先，我拿起一瓶有糖的可乐，把它 放在盆 子里。 再用衣 服把可 乐的瓶 盖拧开 ，然后 取来一 袋食盐 ，勺起 一小勺 食盐， 把它倒 入可乐 瓶里， 可乐就 慢慢地 向上升 ，最后 它不知 不觉地 喷了出 来。 首先，我拿起一瓶有糖的可乐，把它 放在盆 子里。 再用衣 服把可 乐的瓶 盖拧开 ，然后 取来一 袋食盐 ，勺起 一小勺 食盐， 把它倒 入可乐 瓶里， 可乐就 慢慢地 向上升 ，最后 它不知 不觉地 喷了出 来。 首先，我拿起一瓶有糖的可乐，把它 放在盆 子里。 再用衣 服把可 乐的瓶 盖拧开 ，然后 取来一 袋食盐 ，勺起 一小勺 食盐， 把它倒 入可乐 瓶里， 可乐就 慢慢地 向上升 ，最后 它不知 不觉地 喷了出 来。 首先，我拿起一瓶有糖的可乐，把它 放在盆 子里。 再用衣 服把可 乐的瓶 盖拧开 ，然后 取来一 袋食盐 ，勺起 一小勺 食盐， 把它倒 入可乐 瓶里， 可乐就 慢慢地 向上升 ，最后 它不知 不觉地 喷了出 来。 首先，我拿起一瓶有糖的可乐，把它 放在盆 子里。 再用衣 服把可 乐的瓶 盖拧开 ，然后 取来一 袋食盐 ，勺起 一小勺 食盐， 把它倒 入可乐 瓶里， 可乐就 慢慢地 向上升 ，最后 它不知 不觉地 喷了出 来。
合同的概念
合同的概念：合同 是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、 变更、终止民事权利、义务关系的协议。合同的基本原则：平等原 则 ：合同当事人的法律地位平等
权利义务
合同法律风险及控制PPT课件
C：定金与订金。
定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿 约定的一种担保形式。 订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事 人的一种支付手段，并不具备担保性质
D：法人与法定代表人
法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组 织。法定代表人是依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人。
B、承诺的内容应当与要约的内容一致，承诺只要没有对要约作出实 质性改变，除非要约人明确表示拒绝的，否则构成有效的承诺。
C、实质性改变： 《合同法》第三十条规定：“承诺的内容应当与要约的内容一致。 受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、 数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任 和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。” D、要约与承诺是不断反复的过程。
法人是组织，法定代表人是自然人
提纲
• 一、企业法律风险 • 二、合同法律风险 • 三、合同订立前的法律风险 • 四、合同签订时的法律风险 • 五、合同履行中的法律风险 • 六、合同生产纠纷时的法律风险 • 七、合同审查中的常见问题及建议 • 八、通过内控制度控制合同法律风险
一、企业法律风险
法律风险指的是法律实施过程中，由于行为人做出的具体法律行为 不规范而导致的，与企业所期望达到的目标相违背的法律不利后果发 生的可能性。
指企业内部管理、经营行为、经营决策等因素引发的法律风险。由于引发 因素是企业自身能够掌控的，所以企业内部法律风险是防范的重点。
3、企业内部法律风险产生的原因 A、企业高管没有法律意识 B、企业内部没有法律风险管理制度 C、员工没有法律风险防范意识 D、法律风险的基本常识。
定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿 约定的一种担保形式。 订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事 人的一种支付手段，并不具备担保性质
D：法人与法定代表人
法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组 织。法定代表人是依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人。
B、承诺的内容应当与要约的内容一致，承诺只要没有对要约作出实 质性改变，除非要约人明确表示拒绝的，否则构成有效的承诺。
C、实质性改变： 《合同法》第三十条规定：“承诺的内容应当与要约的内容一致。 受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、 数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任 和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。” D、要约与承诺是不断反复的过程。
法人是组织，法定代表人是自然人
提纲
• 一、企业法律风险 • 二、合同法律风险 • 三、合同订立前的法律风险 • 四、合同签订时的法律风险 • 五、合同履行中的法律风险 • 六、合同生产纠纷时的法律风险 • 七、合同审查中的常见问题及建议 • 八、通过内控制度控制合同法律风险
一、企业法律风险
法律风险指的是法律实施过程中，由于行为人做出的具体法律行为 不规范而导致的，与企业所期望达到的目标相违背的法律不利后果发 生的可能性。
指企业内部管理、经营行为、经营决策等因素引发的法律风险。由于引发 因素是企业自身能够掌控的，所以企业内部法律风险是防范的重点。
3、企业内部法律风险产生的原因 A、企业高管没有法律意识 B、企业内部没有法律风险管理制度 C、员工没有法律风险防范意识 D、法律风险的基本常识。
合同管理与法律风险防控讲义ppt课件
（18）原则条款
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合同的订立
什么是格式条款？有哪些特别规定？
定 义：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合 同时未与对方协商的条款。
注意事项： （1）制作人义务：提示、说明。 （2）未尽到提示和说明义务，对方有权申请撤销该格式条款。（3）
格式条款无效的情形： ①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益 ②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
说明义务：有些当事人采用让相对人抄写重要条款的办法。该办法过 于繁琐，可改用对重要条款的签字认可办法。例如：在重要条款下 加签字确认项：上述条款内容已阅读并充分理解（签字）：
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合同的订立
签字和盖章并存的必要性
（1）签订合同不仅要早签章处加盖公章或合同章，授权代表或法定 代表人也要签字。
适用条件 （1）须有债务人的恶意行为，例如放弃债权、无偿或以明显不合理
的低价转让财产。 （2）债务人的行为危害债权。 （3）已明显不合理的低价转让财产，需债务人和受让人主观上都存
在恶意。
注意事项:行使撤销权有除斥期间 （1）一年:自知道或者应当知道时起一年。 （2）五年:债权人不知道撤销事由时，适用五年的除斥期间。
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合同的效力
合同无效、被撤销的法律效力及法律责任
合同无效或被撤销后，其自始没有法律约束力。 （1）返还财产； （2）折价补偿，不能返还或者没必要返还的折价补偿。 （3）赔偿损失。赔偿损失以过错为条件，双方都有过错的， 各自承担相应的责任。
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合同的履行
合同约定不明时如何履行
第四大功能模块：干不成怎么办？
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合同的订立
什么是格式条款？有哪些特别规定？
定 义：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合 同时未与对方协商的条款。
注意事项： （1）制作人义务：提示、说明。 （2）未尽到提示和说明义务，对方有权申请撤销该格式条款。（3）
格式条款无效的情形： ①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益 ②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
说明义务：有些当事人采用让相对人抄写重要条款的办法。该办法过 于繁琐，可改用对重要条款的签字认可办法。例如：在重要条款下 加签字确认项：上述条款内容已阅读并充分理解（签字）：
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合同的订立
签字和盖章并存的必要性
（1）签订合同不仅要早签章处加盖公章或合同章，授权代表或法定 代表人也要签字。
适用条件 （1）须有债务人的恶意行为，例如放弃债权、无偿或以明显不合理
的低价转让财产。 （2）债务人的行为危害债权。 （3）已明显不合理的低价转让财产，需债务人和受让人主观上都存
在恶意。
注意事项:行使撤销权有除斥期间 （1）一年:自知道或者应当知道时起一年。 （2）五年:债权人不知道撤销事由时，适用五年的除斥期间。
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合同的效力
合同无效、被撤销的法律效力及法律责任
合同无效或被撤销后，其自始没有法律约束力。 （1）返还财产； （2）折价补偿，不能返还或者没必要返还的折价补偿。 （3）赔偿损失。赔偿损失以过错为条件，双方都有过错的， 各自承担相应的责任。
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合同的履行
合同约定不明时如何履行
第四大功能模块：干不成怎么办？
合同法律风险防范ppt课件
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因等待遥遥无期，陈发树无奈之下于2011年12月8 日向云南省高级人民法院递交《民事起诉状》， 正式起诉云南红塔集团， 为此支付诉讼费 1696.85万元，被称为“有史以来最贵的个人诉讼 费”。该案一审过程中， 2012年1月17日，中烟 总公司才最终批复称：“为防止国有资产流失， 不同意本次股份转让。”这一情节被人戏称为 “陈发树1690万元买知情权”。2012年12月28日， 云南省高级人民法院作出判决，判决除了确认 《股份转让协议》合法有效外，原告方陈发树的 其它请求均被驳回，陈发树败诉，此后陈发树提 起上诉。
4
甲公司是一家大型国企，乙公司是其小型供货商，双方有 2年以上的合作经历，甲公司账面欠乙公司的货款一直维 持在20万左右。2008年，乙企业因经营困难将甲公司诉 至乙公司所在地法院，要求甲公司支付拖欠货款21万元及 违约金8万元，共计29万元。甲公司认为，双方合同中并 无违约金约定，故不应支付8万元违约金。
身伤亡事故，极易被追究工伤责任。实践中此类案例 大量存在。
13
企业要调查合作方的商业信誉和履约能力。尽可能对 合作方进行实地考察，或者委托专业律师对其资信情 况进行调查。其主要包括合作方的财产状况、生产和 经营能力。调查企业经营状况是否正常时，看是否能 满足履行合同项目的条件，避免签约后对方不能履约。 同时需要注意了解对方的经营历史、客户评价等商业 信誉情况。
甲公司事后追查发现：双方订立合同时甲公司先在两份合 同上盖章，盖章后甲公司向乙公司邮寄合同，合同上留有 空白的“其他约定事项” 。乙公司收到合同后擅自在两份 合同的“其他约定事项”中加入了违约金和约定管辖内容， 然后在合同上盖章。经过周密准备后乙公司向自身所在地 法院起诉，最终甲公司败诉，承担了支付全部29万元的违 约责任。
因等待遥遥无期，陈发树无奈之下于2011年12月8 日向云南省高级人民法院递交《民事起诉状》， 正式起诉云南红塔集团， 为此支付诉讼费 1696.85万元，被称为“有史以来最贵的个人诉讼 费”。该案一审过程中， 2012年1月17日，中烟 总公司才最终批复称：“为防止国有资产流失， 不同意本次股份转让。”这一情节被人戏称为 “陈发树1690万元买知情权”。2012年12月28日， 云南省高级人民法院作出判决，判决除了确认 《股份转让协议》合法有效外，原告方陈发树的 其它请求均被驳回，陈发树败诉，此后陈发树提 起上诉。
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甲公司是一家大型国企，乙公司是其小型供货商，双方有 2年以上的合作经历，甲公司账面欠乙公司的货款一直维 持在20万左右。2008年，乙企业因经营困难将甲公司诉 至乙公司所在地法院，要求甲公司支付拖欠货款21万元及 违约金8万元，共计29万元。甲公司认为，双方合同中并 无违约金约定，故不应支付8万元违约金。
身伤亡事故，极易被追究工伤责任。实践中此类案例 大量存在。
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企业要调查合作方的商业信誉和履约能力。尽可能对 合作方进行实地考察，或者委托专业律师对其资信情 况进行调查。其主要包括合作方的财产状况、生产和 经营能力。调查企业经营状况是否正常时，看是否能 满足履行合同项目的条件，避免签约后对方不能履约。 同时需要注意了解对方的经营历史、客户评价等商业 信誉情况。
甲公司事后追查发现：双方订立合同时甲公司先在两份合 同上盖章，盖章后甲公司向乙公司邮寄合同，合同上留有 空白的“其他约定事项” 。乙公司收到合同后擅自在两份 合同的“其他约定事项”中加入了违约金和约定管辖内容， 然后在合同上盖章。经过周密准备后乙公司向自身所在地 法院起诉，最终甲公司败诉，承担了支付全部29万元的违 约责任。
合同风险管理 ppt课件
承诺：简单说就是受要约人同意要约的意思表示。 要件：必须由受要约人做出；须向要约人做出；其内容 须与要约保持一致，不能对要约进行实质性变更，否则构成 新要约； 承诺必须在要约的有效期内作出。
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（二）合同的成立时间 一般情况下，承诺生效的时间就是合同成立的时间。承诺
于到达要约人时生效。 如果采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖
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（二）资信调查的主要内容 一般包括企业背景、企业性质、注册资本、注册地址、
经营场所、经营范围、法定代表人、营业执照注册号、年 检情况、股东情况、业务领域及近年业绩、在业界的地位 及影响、客户群体、履约状况、产品质量、资产及财务情 况、有无不良记录、重大诉讼等。
要专门审查经办人有无授权委托文件，核实其身份。 （三）资信调查的主要途径
2、无效合同的后果——自始无效 返还财产；赔偿损失； 收缴财产归国家或者返还财产给集体、第三人； 不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
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（四）可变更、可撤销合同 1、因重大误解而订立的。 2、在订立合同时显失公平的。 3、一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情
况下订立的合同。 注意： （1）法律对行使撤销权的时间限制（自知道或应当知道撤销事由之
日起一年）和情形限制（撤销权人放弃撤销权）。 （2）应当向法院或仲裁机构提出申请。
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第三章 履行合同时需注意的关键法律问题
一、合同履行过程中的证据证据保留工作 1、完整地保存合同、补充协议、备忘录、发收货凭证、 付款凭证、技术资料和其他所有往来函件的原件； 2、在对方出现不能履行、部分不能履行合同时以书面 的、录音录象等手段保留证据，以便为将来产生争议时 分清责任之用。必要时采取公证方式保全证据。
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（二）合同的成立时间 一般情况下，承诺生效的时间就是合同成立的时间。承诺
于到达要约人时生效。 如果采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖
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（二）资信调查的主要内容 一般包括企业背景、企业性质、注册资本、注册地址、
经营场所、经营范围、法定代表人、营业执照注册号、年 检情况、股东情况、业务领域及近年业绩、在业界的地位 及影响、客户群体、履约状况、产品质量、资产及财务情 况、有无不良记录、重大诉讼等。
要专门审查经办人有无授权委托文件，核实其身份。 （三）资信调查的主要途径
2、无效合同的后果——自始无效 返还财产；赔偿损失； 收缴财产归国家或者返还财产给集体、第三人； 不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
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（四）可变更、可撤销合同 1、因重大误解而订立的。 2、在订立合同时显失公平的。 3、一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情
况下订立的合同。 注意： （1）法律对行使撤销权的时间限制（自知道或应当知道撤销事由之
日起一年）和情形限制（撤销权人放弃撤销权）。 （2）应当向法院或仲裁机构提出申请。
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第三章 履行合同时需注意的关键法律问题
一、合同履行过程中的证据证据保留工作 1、完整地保存合同、补充协议、备忘录、发收货凭证、 付款凭证、技术资料和其他所有往来函件的原件； 2、在对方出现不能履行、部分不能履行合同时以书面 的、录音录象等手段保留证据，以便为将来产生争议时 分清责任之用。必要时采取公证方式保全证据。
合同风险管理培训及防范精选 课件
经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作 为结算工程价款的根据。
4、先履行抗辩权
先履行抗辩：
互负责任，有先后顺序；
甲
先交货
乙
再付款
先履行一方未履行、履行不符合约定：
乙 不交货
后履行一方可拒绝履行： 甲 拒绝付款
5、不安抗辩权
不安抗辩：
应当先履行的一方
①经营状况严重恶化 ②转移财产、抽逃资金，以逃避债务
2、工程勘察、设计合同的承包人必须是具有国家有关部门颁发的 《工程勘察证书》、《工程设计证书》以及与拟承揽其勘察、设计任 务的工程建设项目相适应的资质等级的勘察设计
单位。
3、工程勘察、设计合同的承包人拟承揽的工程建设项目勘察、设计 任务所涉及的专业领域、性质必须与承包人《工程勘察证书》、《工 程设计证书》中规定的承包人承揽工程勘察、设计任务的专业范围、 性质领域相适应。我国工程勘察、设计单位按专业性质、领域不同分 为：石油、钢铁、建材、机械等二十三类。
乙 要约人即受该意思表示约束。
如商场里的标价。
承诺（中标）
• 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的
解释》
• 第二十条 当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内
不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按 照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。
• 第二十一条 当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与
5、工程施工合同纠纷多采用较为温和的纠纷解决方法进行处理，以期在工程建 设项目建设期间有效维系合同关系的稳定。
6、工程施工合同有效期较长、风险大、工程变更多，导致合同履行过程中合同 争议多，工程索赔多，价款支付、结算工作繁杂。
4、先履行抗辩权
先履行抗辩：
互负责任，有先后顺序；
甲
先交货
乙
再付款
先履行一方未履行、履行不符合约定：
乙 不交货
后履行一方可拒绝履行： 甲 拒绝付款
5、不安抗辩权
不安抗辩：
应当先履行的一方
①经营状况严重恶化 ②转移财产、抽逃资金，以逃避债务
2、工程勘察、设计合同的承包人必须是具有国家有关部门颁发的 《工程勘察证书》、《工程设计证书》以及与拟承揽其勘察、设计任 务的工程建设项目相适应的资质等级的勘察设计
单位。
3、工程勘察、设计合同的承包人拟承揽的工程建设项目勘察、设计 任务所涉及的专业领域、性质必须与承包人《工程勘察证书》、《工 程设计证书》中规定的承包人承揽工程勘察、设计任务的专业范围、 性质领域相适应。我国工程勘察、设计单位按专业性质、领域不同分 为：石油、钢铁、建材、机械等二十三类。
乙 要约人即受该意思表示约束。
如商场里的标价。
承诺（中标）
• 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的
解释》
• 第二十条 当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内
不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按 照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。
• 第二十一条 当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与
5、工程施工合同纠纷多采用较为温和的纠纷解决方法进行处理，以期在工程建 设项目建设期间有效维系合同关系的稳定。
6、工程施工合同有效期较长、风险大、工程变更多，导致合同履行过程中合同 争议多，工程索赔多，价款支付、结算工作繁杂。
合同风险防范培训ppt课件
分析：1、签订合同的相对人辨认错误；2、对于A公司缺乏资信审查； 3、对于乙，如果是委托代理人时要注意审查其代理权限和委托手续； 4、现实还存在本来要跟公司签订合同，可并没有加盖公章只有工作 人员签字的情况。
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（四）表见代理
合同法第49条
概念：指代理人虽然不具有代理权，但合同相对人有理由 相信行为人有代理权的，该代理行为有效，被代理人需要 承担由此产生的一切法律后果。
分析：1、在合同中明确合同涉及的标的、数量及质量，如合同若有
附件，附件要记得加盖对方公章确认；可以约定货物由谁签收和负责 ，避免日后合同相对方不认可签收人的情况发生；如若没有约定质量 对于财务算账的凭据一定要留存完整，我们为买方的对于有质量问题 的要及时跟对方反馈，并留有对方书面认可的相关材料。 2、合同标的物质量检验期（1）买受人收到标的物时应当在约定的检验 期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。（2）当事人约 定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不 符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量 或者质量符合约定。
合同主体可以是自然人、法人和其他组织。 在合同关系中，首先就要先弄清楚，与你签订合同的相对 方是谁？不能张冠李戴，也不能未审查对方的资信能力就 随意签订合同。 合同主体的风险防范点：1、合同相对人不具备相应资信、 能力。 2、合同相对人为法人的职能部门、未办理营业执照的分 支机构或直属机构，缺乏履约能力。 3、合同签约人无代理权、超越代理权或代理权过期。 4、我方代理人未经授权或授权终止后仍进行签约。
（2）企业职工作为合同签约人 在实际操作过程中，企业往往是给那些驻外的销售代表或者驻外的销售分公
司预先给予相当数量的盖有企业公章的空白介绍信或者盖有企业公章的格式 合同，以方便其在适当的时候签订合同。这其实就是企业的一种授权行为， 但是法律风险就常常出现在这里。由于授权的不规范就很容易产生无权代理 或表见代理行为。
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（四）表见代理
合同法第49条
概念：指代理人虽然不具有代理权，但合同相对人有理由 相信行为人有代理权的，该代理行为有效，被代理人需要 承担由此产生的一切法律后果。
分析：1、在合同中明确合同涉及的标的、数量及质量，如合同若有
附件，附件要记得加盖对方公章确认；可以约定货物由谁签收和负责 ，避免日后合同相对方不认可签收人的情况发生；如若没有约定质量 对于财务算账的凭据一定要留存完整，我们为买方的对于有质量问题 的要及时跟对方反馈，并留有对方书面认可的相关材料。 2、合同标的物质量检验期（1）买受人收到标的物时应当在约定的检验 期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。（2）当事人约 定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不 符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量 或者质量符合约定。
合同主体可以是自然人、法人和其他组织。 在合同关系中，首先就要先弄清楚，与你签订合同的相对 方是谁？不能张冠李戴，也不能未审查对方的资信能力就 随意签订合同。 合同主体的风险防范点：1、合同相对人不具备相应资信、 能力。 2、合同相对人为法人的职能部门、未办理营业执照的分 支机构或直属机构，缺乏履约能力。 3、合同签约人无代理权、超越代理权或代理权过期。 4、我方代理人未经授权或授权终止后仍进行签约。
（2）企业职工作为合同签约人 在实际操作过程中，企业往往是给那些驻外的销售代表或者驻外的销售分公
司预先给予相当数量的盖有企业公章的空白介绍信或者盖有企业公章的格式 合同，以方便其在适当的时候签订合同。这其实就是企业的一种授权行为， 但是法律风险就常常出现在这里。由于授权的不规范就很容易产生无权代理 或表见代理行为。
合同风险培训课件
合同风险培训课件合同风险培训课件第一部分：基本信息本合同由以下两方签署：甲方：（公司名称/个人姓名）（以下简称“甲方”）地址：电话：统一社会信用代码/身份证号码：法定代表人/个人姓名：乙方：（公司名称/个人姓名）（以下简称“乙方”）地址：电话：统一社会信用代码/身份证号码：法定代表人/个人姓名：第二部分：各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任1. 甲方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任（在此处列明甲方所获得的权利、责任及具体履行方式、期限等相关条款，并说明违反承担的违约责任）2. 乙方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任（在此处列明乙方所获得的权利、责任及具体履行方式、期限等相关条款，并说明违反承担的违约责任）第三部分：需遵守中国的相关法律法规本合同双方应当遵守中国法律法规，任何违反法律法规的行为，一方应承担相应的法律责任。
第四部分：明确各方的权力和义务本合同双方在签署之后，应当准确履行合同的各项条款，甲方应按照协议的要求向乙方提供服务，乙方应按照协议要求向甲方支付相应的费用，如有未履行或者履行不当的情况，应当协商解决，如仍无法解决则按照协议约定的方式处理。
第五部分：明确法律效力和可执行性本合同一旦签署生效，具有法律效力，任何一方不得擅自修改和解除合同，必须经过协商达成一致意见。
如因一方违约，导致无法履行合同的，另一方有权赔偿损失或解除合同，并要求违约方承担违约责任。
其他本合同所涉及的相关事宜如有补充、修改或解释的，应当在书面形式下，双方共同签署补充协议并予执行。
本合同的签署、履行和争议解决均适用中华人民共和国相关法律法规，并应当提交本合同签署地有管辖权的人民法院解决。
本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
本合同自双方签字盖章之日起生效。
企业合同风险防范培训教材(PPT 50张)
合同条款
（7）违约责任条款。如果合同由合
应当注意审查有无不平等的违约责任 方责任的违约责任条款。
对于采用定金还是采用违约金以及 行违约金还是迟延履行违约金最好在合
合同条款
约定定金应注意：
a、应明确所缴款项的性质是“定金”
定金条款应写明“定金”字样，最 《担保法》若干问题的司法解释第118 人交付留置金、担保金、保证金、订 者订金等，但没有约定定金性质的， 金权利的，人民法院不予支持。
企业合同风险防范讲座
经济合同法
合同应以书面的形式签订。签订书 性体现在以下方面：
首先，它是双方存在合同关系的重 于保护双方的权益；
其次，避免双方履行过程中产生争议
再次，预防合作方对其业务员的职 认可。
合同风险防范的内容
合同风险防范的内容： 总的来说，需要注意以下几方面：
一、合同签订前的风险防范； 二、合同签订时的风险防范 ； 三、签订合同后的风险防范；
合同条款
b、定金不得超过主合同标的额的百
《担保法》第九十一条规定，定金不得 标的额的百分之二十；第八十九条规 金的一方不履行约定的债务的，无权 金；收受定金的一方不履行约定的债 双倍返还定金。对于超过百分之二十 以作为预付款，可以要求返还。但不 性质。
合同条款
（8）争议处理条款。
（A）约定诉讼管辖地，争取在我方所在 诉讼管辖地的约定要明确。约定管辖 照《中华人民共和国民事诉讼法》第 只有以下五个地方的法院可供当事人 原告所在地；被告所在地；合同签订 行地；标的物所在地。但是不得违反 级别管辖的规定。
合同签订时的风险防范
（一）签订合同时应注意的的程序性
1、合作方应加盖其单位的公章。或
办人应提供加盖了其单位公章的签约授 便在发生纠纷时作为证据。
合同风险控制培训教程(ppt 52页)
过沟通的初步判断 • 共有权人的处分意见——共有权人信息核实、能够出具同
意出售证明 • 未成年人、无民事行为能力人及限制民事行为能力人——
法定代理人代理或监护人代理（监护公证）
2.居间服务合同解析
2.4居间方：承担哪些居间代理活动？
• 接受买卖方的委托(替卖方发布信息,带买方看房) • 代收\转付定金 • 撮合交易(提供订立合同的机会) • 合同履行保障(签后服务) • 买方拿房本并入住,卖方拿售房款
继承公证
2.居间服务合同解析
2.3买受方：谁有权利买房？ • 未婚 • 已婚 • 外籍人士 • 港/澳/台 • 未成年人 • 个人与单位 • 按揭 • 公证 • 全款 • 市属公积金 • 国管公积金 • 房屋抵押贷款
2.居间服务合同解析
小结：契约当事人信息核查事项
• 产权人本人——证件核实 • 合法受托人——委托书及/或委托公证书 • 当事人的权利能力和行为能力——产权证、身份证件及通
• 动产：物的转移代表权利转移 • 传统交易模式：一手交钱一手交货 • 不动产：登记为所有权生效要件 • 交易模式：给付对价、物业交割、核发产权证
1.3合同后风险
1
居间合同后，担保合同中
2
担保责任的解除
1.3.1合同后风险：居间合同后，担保合同中
• 为客户商业贷款向贷款银行提供阶段性担保 • 为客户公积金贷款向公积金担保中心提供阶段性反 担保 • 为客户代业主垫资提前还款提供全程担保 • 个人赎楼贷款中，为客户贷款向贷款银行提供全程 担保
1.2合同履行风险
1
权属风险
2
交易资金风险
1.2.1合同履行风险：权属风险
• 房屋交易的特性：登记是所有权取得的证明 • 登记流程：提交资料-审查-受理申请-复审-确认权 利-制作产权证-核发产权证 • 现实情况：时滞性 • 意外：核发前被查封 • 解决方案：加急出本 见新本付清购房款
意出售证明 • 未成年人、无民事行为能力人及限制民事行为能力人——
法定代理人代理或监护人代理（监护公证）
2.居间服务合同解析
2.4居间方：承担哪些居间代理活动？
• 接受买卖方的委托(替卖方发布信息,带买方看房) • 代收\转付定金 • 撮合交易(提供订立合同的机会) • 合同履行保障(签后服务) • 买方拿房本并入住,卖方拿售房款
继承公证
2.居间服务合同解析
2.3买受方：谁有权利买房？ • 未婚 • 已婚 • 外籍人士 • 港/澳/台 • 未成年人 • 个人与单位 • 按揭 • 公证 • 全款 • 市属公积金 • 国管公积金 • 房屋抵押贷款
2.居间服务合同解析
小结：契约当事人信息核查事项
• 产权人本人——证件核实 • 合法受托人——委托书及/或委托公证书 • 当事人的权利能力和行为能力——产权证、身份证件及通
• 动产：物的转移代表权利转移 • 传统交易模式：一手交钱一手交货 • 不动产：登记为所有权生效要件 • 交易模式：给付对价、物业交割、核发产权证
1.3合同后风险
1
居间合同后，担保合同中
2
担保责任的解除
1.3.1合同后风险：居间合同后，担保合同中
• 为客户商业贷款向贷款银行提供阶段性担保 • 为客户公积金贷款向公积金担保中心提供阶段性反 担保 • 为客户代业主垫资提前还款提供全程担保 • 个人赎楼贷款中，为客户贷款向贷款银行提供全程 担保
1.2合同履行风险
1
权属风险
2
交易资金风险
1.2.1合同履行风险：权属风险
• 房屋交易的特性：登记是所有权取得的证明 • 登记流程：提交资料-审查-受理申请-复审-确认权 利-制作产权证-核发产权证 • 现实情况：时滞性 • 意外：核发前被查封 • 解决方案：加急出本 见新本付清购房款
合同风险管理培训及防范精选 课件
乙 要约人即受该意思表示约束。
如商场里的标价。
承诺（中标）
• 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的
解释》
• 第二十条 当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内
不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按 照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。
• 第二十一条 当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与
工
组织招标
准 备
签订施工合同
商品房预售 商品房价格报批
勘察设计 地质勘查
组织施工单位进场 5.
组织设计交底
房
屋
报工程竣工单 商品房记账入库
2.
设计招标
前
期
规划设计方案选定
审查施工图组织设计 销 售
施工放线
商品房销售 组织交房
工 作
建筑设计 拆迁
规划部门验线
4. 工
勘察设计部门验槽
6. 售
建立物管机构 建立房屋档案
章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明 显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的， 单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。
• 单位聘用的人员被解聘后，或者受单位委托保管公章的人员被解除
委托后，单位未及时收回其公章，行为人擅自利用保留的原单位公 章签订经济合同，骗取财物占为己有构成犯罪，如给被害人造成经 济损失的，单位应当承担赔偿责任。
7、缔约过失责任:
三种情形:
1、假借订合同，恶意进行磋商 2、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实和提供虚假情况 3、有其他违背诚实信用原则的行为
赔偿范围：
1、订立合同所支出，如交通费、通讯费、餐饮住宿费等 2、准备履行或履行合同所支出，如仓储费、运费、保险费等 3、主张合同无效或可撤销时支出的诉讼费用或其他费用 4、上述费用的利息损失 5、丧失与他人签约机会等情形下产生的间接损失
如商场里的标价。
承诺（中标）
• 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的
解释》
• 第二十条 当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内
不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按 照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。
• 第二十一条 当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与
工
组织招标
准 备
签订施工合同
商品房预售 商品房价格报批
勘察设计 地质勘查
组织施工单位进场 5.
组织设计交底
房
屋
报工程竣工单 商品房记账入库
2.
设计招标
前
期
规划设计方案选定
审查施工图组织设计 销 售
施工放线
商品房销售 组织交房
工 作
建筑设计 拆迁
规划部门验线
4. 工
勘察设计部门验槽
6. 售
建立物管机构 建立房屋档案
章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明 显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的， 单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。
• 单位聘用的人员被解聘后，或者受单位委托保管公章的人员被解除
委托后，单位未及时收回其公章，行为人擅自利用保留的原单位公 章签订经济合同，骗取财物占为己有构成犯罪，如给被害人造成经 济损失的，单位应当承担赔偿责任。
7、缔约过失责任:
三种情形:
1、假借订合同，恶意进行磋商 2、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实和提供虚假情况 3、有其他违背诚实信用原则的行为
赔偿范围：
1、订立合同所支出，如交通费、通讯费、餐饮住宿费等 2、准备履行或履行合同所支出，如仓储费、运费、保险费等 3、主张合同无效或可撤销时支出的诉讼费用或其他费用 4、上述费用的利息损失 5、丧失与他人签约机会等情形下产生的间接损失
合同风险管理和防范讲课ptt
合同风险管理和防范讲课ptt合同风险管理和防范讲课PPT一、双方的基本信息甲方：公司名称：注册地址：法定代表人：联系方式：乙方：个人/公司名称：注册地址：法定代表人（如为公司）：联系方式：二、各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任甲方身份：根据甲方的注册信息，在本合同中作为销售方。
乙方身份：根据乙方的注册信息，在本合同中作为购买方。
甲方权利：甲方在本合同中拥有对销售商品的所有权利，包括销售价格和销售方式等。
甲方有权对商品进行质量检验和验货。
乙方权利：乙方在本合同中拥有对购买商品的所有权利，包括购买价格和购买方式等。
乙方有权对商品进行质量检查和验货。
甲方义务：甲方在本合同中拥有保证所售商品的质量和数量，并且在约定的交货时间内交货。
甲方需在交货时妥善包装商品，并得到乙方的收货确认。
乙方义务：乙方在本合同中拥有保证支付所购商品的款项，并在约定的收货时间内收货或领取快递包裹。
乙方需在收货时妥善检查商品的质量和数量，并在收货确认时签署确认单。
履行方式：甲乙双方均通过签署本合同的方式进行交易。
期限：本合同自甲乙双方签署之日起生效，至商品交付和收购确认完成时终止。
违约责任：甲乙双方均应遵守合同条款，对于违约方需承担相应的违约责任。
违约方应赔偿因违约造成的损失，并应承担违约金等经济责任。
三、需遵守中国的相关法律法规本合同应遵守中华人民共和国相关的法律法规，如《中华人民共和国合同法》等。
四、明确各方的权力和义务本合同中的各方权利和义务均应得到明确，并应根据实际情况进行修改和完善。
五、明确法律效力和可执行性本合同经签署后具有合法的法律效力，并可以通过司法途径进行执行。
六、其他本合同仅适用于甲乙双方的交易，并不代表其他方的利益。
如本合同涉及的任何争议均应通过友好协商或依据法律条款进行解决。
《合同风险管理》PPT课件
其他形式
要约 承诺
合同形式及生效时间（二）
书面
合同法的基本原理
合同书
双方签、章生效
签字人
当事人、法定代表人 法定代理人、委托代理人
公章
信件
数据电文
不 提
倡 平信
电报
有证据效力
挂号信 回执保存
电传
不常用
快递
回执保存
传真
有证据效力
邮政快件 回执保存
不确定 电子邮件 要在合同约定
邮箱
可要求确认书、签订确认书生效！
止 履 行
此条适用较少
合同法的基本原理
代位权
甲
次债务人
欠10万
乙
债务人
欠5万
丙
债权人
直接起诉甲归还5万
要点： 债务人怠于行使到期债权；
债权人要求代位行使； 但专属于债务人自身的除外，如抚养费。
案例：华舟租赁案
合同法的基本原理
违约责任（一）
VS 定金：不是订金； 定金
违约金 违约金：不是罚金；赔偿金：
合同法的基本原理
案例二（北海淀）
个人
出版合同 格式合同
出版社
在付款计算方式上双方理解产生争议
法院认定： 出版社提供的格式合同，在双方争议理由相当时，应适当 倾向个人，且手写部分更应该被重视
判决： 按个人计算方式支付稿酬，并支付迟延付款的银行同期存 款利息
合同法的基本原理
表见代理、越权代理（一）：
1、重复使用； 2、事先拟定； 3、未与对方协商。
合同法的基本原理
格式条款及格式合同（二）： 要求：
公平原则：合理提醒对方注意免除/限制自己责任条款并按对方要求予以说明；
后果：
要约 承诺
合同形式及生效时间（二）
书面
合同法的基本原理
合同书
双方签、章生效
签字人
当事人、法定代表人 法定代理人、委托代理人
公章
信件
数据电文
不 提
倡 平信
电报
有证据效力
挂号信 回执保存
电传
不常用
快递
回执保存
传真
有证据效力
邮政快件 回执保存
不确定 电子邮件 要在合同约定
邮箱
可要求确认书、签订确认书生效！
止 履 行
此条适用较少
合同法的基本原理
代位权
甲
次债务人
欠10万
乙
债务人
欠5万
丙
债权人
直接起诉甲归还5万
要点： 债务人怠于行使到期债权；
债权人要求代位行使； 但专属于债务人自身的除外，如抚养费。
案例：华舟租赁案
合同法的基本原理
违约责任（一）
VS 定金：不是订金； 定金
违约金 违约金：不是罚金；赔偿金：
合同法的基本原理
案例二（北海淀）
个人
出版合同 格式合同
出版社
在付款计算方式上双方理解产生争议
法院认定： 出版社提供的格式合同，在双方争议理由相当时，应适当 倾向个人，且手写部分更应该被重视
判决： 按个人计算方式支付稿酬，并支付迟延付款的银行同期存 款利息
合同法的基本原理
表见代理、越权代理（一）：
1、重复使用； 2、事先拟定； 3、未与对方协商。
合同法的基本原理
格式条款及格式合同（二）： 要求：
公平原则：合理提醒对方注意免除/限制自己责任条款并按对方要求予以说明；
后果：
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
（2）其它同上
4.补充协议解析
继承公证
2.居间服务合同解析
2.3买受方：谁有权利买房？ • 未婚 • 已婚 • 外籍人士 • 港/澳/台 • 未成年人 • 个人与单位 • 按揭 • 公证 • 全款 • 市属公积金 • 国管公积金 • 房屋抵押贷款
2.居间服务合同解析
小结：契约当事人信息核查事项
• 产权人本人——证件核实 • 合法受托人——委托书及/或委托公证书 • 当事人的权利能力和行为能力——产权证、身份证件及通
书面欠条，约定付费期限，签字并按手印 • 合同附件（基本费用清单）的填写要求：不填则罢，要
填必须保证信息的绝对准确，注意与合同正文的统一 • 合同变更的处理,合同变更单
2.签署合同的基本要求
签署<买卖合同>的要求
• 全面网签 • 提示买卖双方谨慎对待合同中涉及到的选择性、补充性、填补性及
修改性的内容，按照要求勾划 • 房屋座落、面积以产权证标注为准，无产权证的，以购房合同为准 • 房屋权属需清晰、无债权债务纠纷，符合上市交易条件 • 在租房产——买卖不破租赁，承租人享有同等条件下优先购买权 • 房产的建成年代——根据证件资料判断——建委核查——业主出具
（2）房屋在房本下发前被查封，卖方已经拿到全款.案例22:冯月案件
（3）买方未拿到房屋即开始还款，如不还款，银行扣公司保证金
（4）放款前的物业交验（户口迁出等）很重要，案例23:放款后物业交验
4.补充协议解析
见税发放贷款
• 无需丙方提供担保： 乙方同意，在办理完毕房屋权属转移登记手续及/或物业
交割后，甲方即可从乙方贷款银行支取贷款款项，乙方贷 款银行见该房产契税票和受理通知单后即可将乙方贷款划 转至甲方名下。丙方已告知风险，如有纠纷与丙方无关。 如甲方或乙方未按银行要求交齐资料，则交齐资料后银行 方可发放贷款款项。银行贷款发放期间，如遇银行政策、 流程、系统等因素调整，以银行实际要求为准。 （1）或签署放款声明，范本
授权委托书替代 （1）将交易价格拆分为房价款及综合补偿款，二者不可分割 （2）不体现总价、总房价、总价款、交易价格、成交价字样 （3）居间服务费以买受方所得价款计收 （4）做低合同价对合同效力的影响 （5）退税的影响 （6）案例20:客户以做低合同价为由要求退还所有费用及定金
4.补充协议解析
交易双方要求丙方确认税费条款
过沟通的初步判断 • 共有权人的处分意见——共有权人信息核实、能够出具同
意出售证明 • 未成年人、无民事行为能力人及限制民事行为能力人——
法定代理人代理或监护人代理（监护公证）
2.居间服务合同解析
2.4居间方：承担哪些居间代理活动？
• 接受买卖方的委托(替卖方发布信息,带买方看房) • 代收\转付定金 • 撮合交易(提供订立合同的机会) • 合同履行保障(签后服务) • 买方拿房本并入住,卖方拿售房款
屋 • 尚未取得房屋所有权证的房屋 • 仅拥有使用权的房屋 • 五年内经济适应住房的买卖 • 特殊房产，譬如军产房、乡产房及国家安全保密单位房产
2.居间服务合同解析
• 2.2出售方：谁有权利卖房？
产权人本人签署或取得权利人的有效授权
2.居间服务合同解析
产权人情况: • 至今未婚:单身证明 • 已婚：配偶同意出售证明 • 离异：离婚协议/离婚证 • 再婚: 婚前婚后财产 • 丧偶：继承公证 • 继承：产权人身故/产权人及配偶均身故 • 外籍人士:链接 • 港澳台: • 未成年人: 监护公证 • 单位 • 按揭 • 公证(委托)
勘验及后期物业交割的依据 • 家具、家电及其它用品需标明品牌、规格、数量、新旧程度及性能
状况
3.居间服务合同解析
1
权属：房屋是否可以交易？
2
出售方：谁有权利卖房？
3
买受方：谁有权利买房？
4
居间方：承担哪些居间代理活动？
5
合同履行：操作流程如何保障？
3.居间服务合同解析
• 2.1权属：房屋是否可以交易？ (1)产权清晰，无查封，无纠纷 (2)符合上市交易条件
1.3.2合同后风险：担保责任的解除
• 客户商业贷款：自银行放款至他项权证返回银行 • 客户公积金贷款：自买卖双方过户至房产证交付担保中心 • 客户代业主垫资提前还款：自客户代为垫任的解除
根据风险成因确定防范措施 • 合同订立的风险：签约前的审查内容 • 合同履行的风险：确定交易履行方案——相关流程的先后顺
温馨提示
• 交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围 • 房屋权属有争议 • 房屋已出租他人而出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购
买权的 • 房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的 • 被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的 • 交易房屋存在严重质量瑕疵的 • 未经所属单位同意或未经有权机关登记审批的公房等不完全产权房
(1)比较强势 (2)实际操作中，退费的情况多 (3)尽全力在公司办理贷款才能保证客户不退费（配合交易
中心了解客户真实需求，提供解决方案）
4.补充协议解析
见税发放贷款
• 丙方提供担保：
乙方同意，在办理完毕房屋权属转移登记手续及/或物业交割后，甲方即可从
乙方贷款银行支取贷款款项，乙方贷款银行见该房产契税票和受理通知单后即
方式，房屋被查封，查封一年后解除，卖方的购买此房屋留的证件是护 照，公证时留的是香港的身份证，不一致，建委要求一致证明，卖方已 找不到。 （3）买方不买，卖方不卖的风险，房款不能退回纠纷。 （4）推荐选择资金托管，有义务告知资金监管。
4.补充协议解析
贷款改全款
• 甲乙双方协商一致，乙方申请商业贷款/公积金贷款向甲方 支付购房余款，如乙方改为全款支付的，则丙方收取的贷 款服务费不予退还。
序 • 单笔买卖业务的终止符：物业交验 • 涉贷业务的终止符：他项权利证
2.签署合同的基本要求
签署<居间服务合同>的要求
• 姓名顺序与签署的其它文件一致,多个名字时前后顺序一 致
• 房屋成交价格与买卖合同保持一致 • 服务项目的选择及费用的计算务须准确，明确注明费用
的承担主体 • 不能如期（签约当日）交纳服务费的，要求付费方出具
2.居间服务合同解析
• 居 间 服 务 合 同.doc
3.买卖合同解析
• 北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）.doc
4.补充协议解析
补充协议的鉴于条款（开头）
• 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市
房地产管理法》及其他有关法律法规之规定，甲、乙、丙
三方经友好协商，就 （物业地址） 房产买卖事宜所签
(1)可以提供参考金额 (2)可以陪同查询 (3)纳税人缴纳,不能转嫁
4.补充协议解析
收付房款
• 甲乙双方协商约定自行交割购房款，丙方已充分告知风险， 由此产生的一切风险概与丙方无关。
• 甲乙双方自行办理购房资金托管，并按照银行规定及双方 约定之解冻条件办理资金解冻、划转。
（1）明确告知自行过款风险 （2）案例21:自行交割的风险案例（一次性）：买方一次性交款，公证
订的《北京市房屋买卖合同》和《居间服务合同》（合同
号：
）作如下补充：
（1）界定是对哪些合同的补充 （2）界定标的物业地址 （3）居间合同号
4.补充协议解析
补充协议的其他条款（结尾）
• 本协议一式三份，三方各执一份，自三方签字或盖 章之日起生效，效力等同。如本协议与《北京市房 屋买卖合同》和《居间服务合同》发生冲突，以本 协议为准。
楼解押-过户-出本-抵押
2.居间服务合同解析
2.5 合同履行：操作流程如何保障？
• 2.5.3正确认识交易履行方案的个性化
基于民事法律关系的特性，即法无明文禁止即可为， 同一宗房产交易可以衍化出不同的履行方案，存在无限种 可能。只要交易行为不违反法律规定，买卖双方即可按照 个人意愿选择履行方案。适当的履行方案可以最大限度的 缩短办理周期、减少交易双方的成本支出，起到事半功倍 的效果。只要我们用心去为交易双方着想，一定能够找到 更好的解决方案。
• 动产：物的转移代表权利转移 • 传统交易模式：一手交钱一手交货 • 不动产：登记为所有权生效要件 • 交易模式：给付对价、物业交割、核发产权证
1.3合同后风险
1
居间合同后，担保合同中
2
担保责任的解除
1.3.1合同后风险：居间合同后，担保合同中
• 为客户商业贷款向贷款银行提供阶段性担保 • 为客户公积金贷款向公积金担保中心提供阶段性反 担保 • 为客户代业主垫资提前还款提供全程担保 • 个人赎楼贷款中，为客户贷款向贷款银行提供全程 担保
2.居间服务合同解析
2.5 合同履行：操作流程如何保障？
2.5.1流程控制风险
• 最简单稳妥的解决方案：分段付款，见本付清
2.5.2见本前必须完成的几个环节
• 全款交易：签看房确认书-签定金协议，支定金-签买卖合 同、居间合同-文件齐全报单-过首付-过户-出证-物业交割 -付尾款
• 商贷交易：过首付-评估-面签-批贷-过户-见本/见税放 • 公积金交易：过首付-过户-面签-评估-见本/见税放 • 转按揭：过首付-提交资料-评估-银行审核并办理手续-赎
2.居间服务合同解析
目前业务涉及到的房屋权属性质： • 商品房 • 公房：标准价、优惠价的不能补成成本价的，做不了抵押消费贷款 • 央产房：央产上市证明 • 5年以上经济适用房 • 5年以内经济适用房 • 回迁房 • 康居房 • 商铺 • 写字楼 • 使用权 • 产权证未下发 • 改底单 • 婚前与婚后财产 • 普通住宅与非普通住宅 • 减免
• 按照国家法律、法规及相关政策规定，纳税系甲乙双方应 尽之法定义务。丙方作为居间方可基于甲乙双方的委托， 以现行有效的税收政策为前提，为甲乙双方提供拟交易房 产将涉及到的税目及其相应税率的咨询，亦可按照甲乙双 方的要求为其初步计算相关税费数额，但丙方所提供上述 信息仅供甲乙双方参考，具体事项的确定可由丙方陪同甲 乙双方前往房屋所在地税务登记机关核实确认。
4.补充协议解析
继承公证
2.居间服务合同解析
2.3买受方：谁有权利买房？ • 未婚 • 已婚 • 外籍人士 • 港/澳/台 • 未成年人 • 个人与单位 • 按揭 • 公证 • 全款 • 市属公积金 • 国管公积金 • 房屋抵押贷款
2.居间服务合同解析
小结：契约当事人信息核查事项
• 产权人本人——证件核实 • 合法受托人——委托书及/或委托公证书 • 当事人的权利能力和行为能力——产权证、身份证件及通
书面欠条，约定付费期限，签字并按手印 • 合同附件（基本费用清单）的填写要求：不填则罢，要
填必须保证信息的绝对准确，注意与合同正文的统一 • 合同变更的处理,合同变更单
2.签署合同的基本要求
签署<买卖合同>的要求
• 全面网签 • 提示买卖双方谨慎对待合同中涉及到的选择性、补充性、填补性及
修改性的内容，按照要求勾划 • 房屋座落、面积以产权证标注为准，无产权证的，以购房合同为准 • 房屋权属需清晰、无债权债务纠纷，符合上市交易条件 • 在租房产——买卖不破租赁，承租人享有同等条件下优先购买权 • 房产的建成年代——根据证件资料判断——建委核查——业主出具
（2）房屋在房本下发前被查封，卖方已经拿到全款.案例22:冯月案件
（3）买方未拿到房屋即开始还款，如不还款，银行扣公司保证金
（4）放款前的物业交验（户口迁出等）很重要，案例23:放款后物业交验
4.补充协议解析
见税发放贷款
• 无需丙方提供担保： 乙方同意，在办理完毕房屋权属转移登记手续及/或物业
交割后，甲方即可从乙方贷款银行支取贷款款项，乙方贷 款银行见该房产契税票和受理通知单后即可将乙方贷款划 转至甲方名下。丙方已告知风险，如有纠纷与丙方无关。 如甲方或乙方未按银行要求交齐资料，则交齐资料后银行 方可发放贷款款项。银行贷款发放期间，如遇银行政策、 流程、系统等因素调整，以银行实际要求为准。 （1）或签署放款声明，范本
授权委托书替代 （1）将交易价格拆分为房价款及综合补偿款，二者不可分割 （2）不体现总价、总房价、总价款、交易价格、成交价字样 （3）居间服务费以买受方所得价款计收 （4）做低合同价对合同效力的影响 （5）退税的影响 （6）案例20:客户以做低合同价为由要求退还所有费用及定金
4.补充协议解析
交易双方要求丙方确认税费条款
过沟通的初步判断 • 共有权人的处分意见——共有权人信息核实、能够出具同
意出售证明 • 未成年人、无民事行为能力人及限制民事行为能力人——
法定代理人代理或监护人代理（监护公证）
2.居间服务合同解析
2.4居间方：承担哪些居间代理活动？
• 接受买卖方的委托(替卖方发布信息,带买方看房) • 代收\转付定金 • 撮合交易(提供订立合同的机会) • 合同履行保障(签后服务) • 买方拿房本并入住,卖方拿售房款
屋 • 尚未取得房屋所有权证的房屋 • 仅拥有使用权的房屋 • 五年内经济适应住房的买卖 • 特殊房产，譬如军产房、乡产房及国家安全保密单位房产
2.居间服务合同解析
• 2.2出售方：谁有权利卖房？
产权人本人签署或取得权利人的有效授权
2.居间服务合同解析
产权人情况: • 至今未婚:单身证明 • 已婚：配偶同意出售证明 • 离异：离婚协议/离婚证 • 再婚: 婚前婚后财产 • 丧偶：继承公证 • 继承：产权人身故/产权人及配偶均身故 • 外籍人士:链接 • 港澳台: • 未成年人: 监护公证 • 单位 • 按揭 • 公证(委托)
勘验及后期物业交割的依据 • 家具、家电及其它用品需标明品牌、规格、数量、新旧程度及性能
状况
3.居间服务合同解析
1
权属：房屋是否可以交易？
2
出售方：谁有权利卖房？
3
买受方：谁有权利买房？
4
居间方：承担哪些居间代理活动？
5
合同履行：操作流程如何保障？
3.居间服务合同解析
• 2.1权属：房屋是否可以交易？ (1)产权清晰，无查封，无纠纷 (2)符合上市交易条件
1.3.2合同后风险：担保责任的解除
• 客户商业贷款：自银行放款至他项权证返回银行 • 客户公积金贷款：自买卖双方过户至房产证交付担保中心 • 客户代业主垫资提前还款：自客户代为垫任的解除
根据风险成因确定防范措施 • 合同订立的风险：签约前的审查内容 • 合同履行的风险：确定交易履行方案——相关流程的先后顺
温馨提示
• 交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围 • 房屋权属有争议 • 房屋已出租他人而出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购
买权的 • 房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的 • 被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的 • 交易房屋存在严重质量瑕疵的 • 未经所属单位同意或未经有权机关登记审批的公房等不完全产权房
(1)比较强势 (2)实际操作中，退费的情况多 (3)尽全力在公司办理贷款才能保证客户不退费（配合交易
中心了解客户真实需求，提供解决方案）
4.补充协议解析
见税发放贷款
• 丙方提供担保：
乙方同意，在办理完毕房屋权属转移登记手续及/或物业交割后，甲方即可从
乙方贷款银行支取贷款款项，乙方贷款银行见该房产契税票和受理通知单后即
方式，房屋被查封，查封一年后解除，卖方的购买此房屋留的证件是护 照，公证时留的是香港的身份证，不一致，建委要求一致证明，卖方已 找不到。 （3）买方不买，卖方不卖的风险，房款不能退回纠纷。 （4）推荐选择资金托管，有义务告知资金监管。
4.补充协议解析
贷款改全款
• 甲乙双方协商一致，乙方申请商业贷款/公积金贷款向甲方 支付购房余款，如乙方改为全款支付的，则丙方收取的贷 款服务费不予退还。
序 • 单笔买卖业务的终止符：物业交验 • 涉贷业务的终止符：他项权利证
2.签署合同的基本要求
签署<居间服务合同>的要求
• 姓名顺序与签署的其它文件一致,多个名字时前后顺序一 致
• 房屋成交价格与买卖合同保持一致 • 服务项目的选择及费用的计算务须准确，明确注明费用
的承担主体 • 不能如期（签约当日）交纳服务费的，要求付费方出具
2.居间服务合同解析
• 居 间 服 务 合 同.doc
3.买卖合同解析
• 北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）.doc
4.补充协议解析
补充协议的鉴于条款（开头）
• 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市
房地产管理法》及其他有关法律法规之规定，甲、乙、丙
三方经友好协商，就 （物业地址） 房产买卖事宜所签
(1)可以提供参考金额 (2)可以陪同查询 (3)纳税人缴纳,不能转嫁
4.补充协议解析
收付房款
• 甲乙双方协商约定自行交割购房款，丙方已充分告知风险， 由此产生的一切风险概与丙方无关。
• 甲乙双方自行办理购房资金托管，并按照银行规定及双方 约定之解冻条件办理资金解冻、划转。
（1）明确告知自行过款风险 （2）案例21:自行交割的风险案例（一次性）：买方一次性交款，公证
订的《北京市房屋买卖合同》和《居间服务合同》（合同
号：
）作如下补充：
（1）界定是对哪些合同的补充 （2）界定标的物业地址 （3）居间合同号
4.补充协议解析
补充协议的其他条款（结尾）
• 本协议一式三份，三方各执一份，自三方签字或盖 章之日起生效，效力等同。如本协议与《北京市房 屋买卖合同》和《居间服务合同》发生冲突，以本 协议为准。
楼解押-过户-出本-抵押
2.居间服务合同解析
2.5 合同履行：操作流程如何保障？
• 2.5.3正确认识交易履行方案的个性化
基于民事法律关系的特性，即法无明文禁止即可为， 同一宗房产交易可以衍化出不同的履行方案，存在无限种 可能。只要交易行为不违反法律规定，买卖双方即可按照 个人意愿选择履行方案。适当的履行方案可以最大限度的 缩短办理周期、减少交易双方的成本支出，起到事半功倍 的效果。只要我们用心去为交易双方着想，一定能够找到 更好的解决方案。
• 动产：物的转移代表权利转移 • 传统交易模式：一手交钱一手交货 • 不动产：登记为所有权生效要件 • 交易模式：给付对价、物业交割、核发产权证
1.3合同后风险
1
居间合同后，担保合同中
2
担保责任的解除
1.3.1合同后风险：居间合同后，担保合同中
• 为客户商业贷款向贷款银行提供阶段性担保 • 为客户公积金贷款向公积金担保中心提供阶段性反 担保 • 为客户代业主垫资提前还款提供全程担保 • 个人赎楼贷款中，为客户贷款向贷款银行提供全程 担保
2.居间服务合同解析
2.5 合同履行：操作流程如何保障？
2.5.1流程控制风险
• 最简单稳妥的解决方案：分段付款，见本付清
2.5.2见本前必须完成的几个环节
• 全款交易：签看房确认书-签定金协议，支定金-签买卖合 同、居间合同-文件齐全报单-过首付-过户-出证-物业交割 -付尾款
• 商贷交易：过首付-评估-面签-批贷-过户-见本/见税放 • 公积金交易：过首付-过户-面签-评估-见本/见税放 • 转按揭：过首付-提交资料-评估-银行审核并办理手续-赎
2.居间服务合同解析
目前业务涉及到的房屋权属性质： • 商品房 • 公房：标准价、优惠价的不能补成成本价的，做不了抵押消费贷款 • 央产房：央产上市证明 • 5年以上经济适用房 • 5年以内经济适用房 • 回迁房 • 康居房 • 商铺 • 写字楼 • 使用权 • 产权证未下发 • 改底单 • 婚前与婚后财产 • 普通住宅与非普通住宅 • 减免
• 按照国家法律、法规及相关政策规定，纳税系甲乙双方应 尽之法定义务。丙方作为居间方可基于甲乙双方的委托， 以现行有效的税收政策为前提，为甲乙双方提供拟交易房 产将涉及到的税目及其相应税率的咨询，亦可按照甲乙双 方的要求为其初步计算相关税费数额，但丙方所提供上述 信息仅供甲乙双方参考，具体事项的确定可由丙方陪同甲 乙双方前往房屋所在地税务登记机关核实确认。