房地产投资资金融通(ppt 109页)

房地产投资资金融通与房地产金融
房地产价值的提高，投资者从自有资金到贷款、股票 或债券，而房地产也成为资金提供机构的资产。
权益 融资
债务 融资
私人市场
个人 企业 退休基金 商业银行 保险公司 退休基金
公众市场
房地产上市公司 权益型REIT
企业债券 抵押贷款支持证券
抵押型REIT
依据
类型
融资 企业融资 企业实力与资信，考虑但不限于项目 主体 项目融资 项目本身收益及资产
特点：有利于开发商解决在建工程续建资金需求；在银行的监 控下，可以促进开发商提高经营管理水平，降低风险。
条件：要求借款人资本金充足、管理规范，土地的整体情况（
性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、规划用途与预计开 发计划等），土地价值；
借款金额：最高不超过抵押物现行作价的60% 。
3. 在建工程抵押贷款
抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合 法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产， 以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履 行担保的行为。一般是在取得了预售许可证后，土地 使用权抵押贷款转化而成，并在房屋出售后注销在建 工程抵押，便于购房合同的执行。
其他 短期、中期与长期；本币与外币；政策性与商业性；等等
4. 我国房地产投资资金融通方式
自我积累 注册资本金和未分配利润
外源融资 直接或间接融资
其他
含财政拨款、贴息贷款、纳入预算并 安排的贷款等
二、房地产开发投资资金融通
银行贷款 资本市场融资 信托融资 其他融资方式
1. 银行贷款
贷款便捷、成本较低，但期限较短，使用常受到限制。
——贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套 设施开发建设的贷款，其中包括经济适用住房以及 对住宅部分投资占总投资比例超过50%的综合性房 地产项目。
贷款条件：借款人、项目； 贷款期限及利率：一般不超过3年。
商业用房开发贷款
——贷款人向借款人发放的用于宾馆（酒店）、写字楼、 大型购物中心及其配套设施等商用项目建设的贷款，其 中包括对非住宅部分投资占总投资比例超过50%（含） 的综合性房地产项目。
的生产性流动资金，不得挪用于开发企业自身固定资金投资或作为 开发项目投资性贷款；
贷款方式、期限及利率：一般不超过2年。
房地产开发贷款：
金融机构向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、 出租等用途的房地产项目的贷款。包括住房开发贷款、 商业用房开发贷款、土地开发贷款以及房地产企业流 动资金贷款。
房地产开发贷款的条件
15~30年；
利息：实行按季结息的办法，收取方法是由贷款人按季直接从借款人
的存款账户中收取。
经营性抵押贷款：以租约（总租金额）作为抵押，获得较长
时期一定比例的贷款。租金是唯一还款来源。2005年开办此 项业务。
2. 土地储备贷款
向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理 的贷款，用于支付征地补偿费、安置补助费、地上附 着物和青苗补偿费、场地平整费等。土地储备贷款的 借款人仅限于负责土地一级开发的机构（储备中心或 受托进行储备开发的企业）。
资金投入集中、巨大且占用时间较长、周转速度较慢； 追求项目规模效应而超出了开发商自有资金； 规避风险而投资多项目的需要，超出了开发商自有资金。
（2）购置所需资金量大与当前支付能力有限的矛盾
当时资金实力不够； 保持对资金的主动性； 资金压力在时间上摊薄； 货币价值的变化； 提前实现房屋购买行为。
特点：融资规模大、偿还期较长、资金缺乏流动性、高风险高收益。
房地产开发企业流动资金贷款
——贷款者对房地产开发企业发放的用于城市综合开发 的生产性流动资金贷款，主要用于补充公司日常经营运 作而产生的资金缺口，并不针对具体项目或工程，其特 点是贷款期限短、周转性强、融资成本低，使用最频繁。 也称短期透支贷款。
贷款条件：借款人、项目； 贷款用途：城市综合开发、商品房开发以及旧城改造等项目所需
除一般贷款条件外，还包括： 企业满足的条件：营业执照，银行开立账户保持正常业务往来， 企业的性质、股东构成、资质信用等级等； 项目满足的条件：土地使用权，项目相关合法证件（“四证”） 及市场前景，预算合理且自有资金达到项目预算总额的35%）； 开发商对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。
住房开发贷款
资金 自有资金 初始资本及其积累等权益性资本 来源 借入资金 通过货币市场或资本市场筹集
融资 直接融资 以商业信用、股票或债券等形式筹集 渠道 间接融资 通过金融机构筹集
权益 性质
权益融资
通过吸收直接投资、股票、联营等方式与自有 资金形成权益资本
债务融资 以举债方式筹集
融资 自有资金、银行贷款、发行股票和债券（含证券化的产 方式 品）、预收定金、引用外资等
贷款条件：借款人、项目。 贷款期限及利率：出租、自营项目最长不超过15年，出 售、转让项目最长不超过8年。
土地开发贷款
——商业银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的 贷款。其中，土地储备贷款是其中的一种特殊类型。
房地产抵押贷款：房地产金融的核心
借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为抵押，向贷款 人（抵押权人/受押人）申请长期贷款，并承诺在约定的期 限内以一定的形式偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人 有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产处 置，从中获得补偿。 借款金额：一般最高不超过抵押物现行作价的70% ； 贷款期限：短期建设贷款以建设周期为限，3~5年；长期经营贷款
房地产投资资金融 通
主要内容：
1. 房地产投资资金融通的必要性； 2. 房地产开发投资资金融通渠道； 3. 房地产置业投资资金融通渠道； 4. 房地产投资资金融通决策。
一、房地产投资资金融通的概念
1. 含义 房地产投资者为保持流动性、规避风险或追求 更大利益的需要，在房地产金融市场运用相关 金融工具获得资金支持，以保障房地产投资的 顺利进行的行为或过程。
2. 房地产投资资金循环及其特点
货币资金 货币资金
土地购开发
生产资金
支付工程款等
售租
成品资金 房屋建成
售租
货币资金
特点：资金占用数量大、时间长，周转速度慢；资金运动受区域范围
的影响。资金的筹集和利用成为投资成功与否的关键因素之一。
3. 房地产投资资金融通的必要性
（1）资金需要量巨大与企业自有资金有限的矛盾