鼓楼商圈

鼓楼商圈
开封市鼓楼商圈市调报告
鼓楼商圈
开封自古就是中原地区重要的商业城市,并在很早形成了一些商业功能区。

开封的零售商业功能区以一些商业街为支柱，到2004年，已经形成了以大相国寺、鼓楼街为中心，包括马道街、寺后街、自由路等街道为整体的鼓楼商业功能区，以中山路为中心，包括书店街、西大街、宋都御街等街道为整体的龙亭商业功能区，成为开封中心市区最繁华的地带，并与居住区、工业区等城市功能分区形成相对较为合理的布局。

目前，开封已经形成了以书店街、中山路、宋都御街为主的共36条商业街，计5600余家门店，以新都汇购物广场、迪臣.世纪广场、大商新玛特、航天铜锣湾百货、大商千盛百货、振河商业城、三毛美美服饰鞋业量贩为主的综合性购物中心或商场，以鼓楼和龙亭为中心，遍布于城市的各个区位。

（一）、马道街
马道街在开封市区中部。

南到自由路，北至鼓楼广场，西临相国寺。

长为450米，宽为8米。

（二）、书店街
书店街南起鼓楼广场，北至西门大街。

长为600米，宽为12米。

目前共有商家200多户，其中经营图书和琴、棋、印、画等文化商品的就占了50家。

（三）、振河商业城
振河商业城位于马道街与书店街交叉口，交通十分便利。

整个振河商业区分五大块，面积大约有 5 万多平方米，是集购物、餐饮为一体的大型购物中心。

周边有三毛美美百货、三毛书城、休闲运动专卖一条街、肯德基、全家来、百富烤霸、小商品批发市场、手机卖场、酒店、餐饮等。

振河商厦是开业已逾15年的成熟店铺，不管是从面积还是店铺数量都被誉为开封最具人气指数的购物场所，也是开封个性装的聚集地，服装区出租率达到90%。

该商业市场定位为中低端消费人群，消费人群特点为18—28岁之间的男女青年。

时尚新天地约14000平方米，位于二马道街西侧，和平街东侧。

整个商场分为四层，囊括了个性混搭服饰、餐饮、箱包、家纺专业市场、内衣、饰品及外街部分小商品市场。

商场定位为时尚的年轻人士，此消费人群特点为：18—25岁之间，以消费能力较低的学生、非主流时尚人群为主。

一层为个性混搭区，单店面积均为9㎡——36㎡。

主通道2.4米宽，次通道1.8米宽。

客流量较大，店面紧促，较聚集人气，统一门
头。

产品价格带为：50-200元，均为散货。

家纺以批发、团购为主，零售为辅。

1区时尚新天地、专业家纺市场
2区：精品服饰（振河外街专卖）、全家来
2区位于振河商厦一层西邻和平街。

从南至北的品牌有：全家来、安踏运动装、361°运动装、简女装、三彩时尚女装、维尔飞（中年羊绒衫）、迪赛尼斯女装、左右阁、海贝、巴拉巴拉童装、香奈儿女装、ABC童装、冰偌诗等洗化用品。

此消费客群年龄为22—38岁之间，商品价格带为200—600元
之间。

其中销售好的品牌有三彩时尚女装、巴拉巴拉童装、左右阁、安踏运动装、海贝。

单店面积为50-100之间，月租金在200—300元/㎡/月，转让费40-80万不等。

客流量较大，以十分钟为例进店人数为20人，提单率为50%。

因为此市场已形成品牌市场多数消费者为固定的老客户，成交量较高。

3区：精品服饰、厨具市场
精品服饰区南邻寺后街，地处黄金地带。

从东至西品牌有：肯德基、祥和裤业、梦舒雅女裤、雅丽达女裤、娜娜个性女装、娅丽达、优客尚品、雷暴、宝贝佳童装、白领饰品、浪莎袜业、恒源祥、意大利袋鼠、一席之地休闲鞋、红太阳箱包城、旺角春天、Gen.简、劲霸、全家来牛排店。

此街均为2、3线品牌，其中销售较好品牌有：娜娜女装（消费客群为18—28岁之间，价位在150-260之间）、梦舒雅女裤、优客尚品、白领饰品、旺角春天、劲霸、恒源祥。

租金200元/㎡/月左右，40-80万转让费不等。

专业小商品市场位于精品服饰街东南区，约800-1000平方米。

此批商户是跟着振河置业共患难、共风雨的老革命，所以所在区域租金较低，合同期限也较长。

4区：振河商业大厦（共四层）
振河商城单层面积约4500平方米，总面积约18000平方米。

分四层：1F珠宝大厅老庙（玉器）、老凤祥（半个厅玉器、镶嵌、黄铂金）、通灵宝玉、金克拉、金六福、名表、深圳百泰、名牌、金伯利、戴梦得、白领饰品、红瑞首饰、瑞祥银饰、华菲钻石、金福；2F长远手机城、移动大厅、中高档鞋、皮具市场；3F中低档鞋业；4F海乐迪KTV,尽管振河商业地处黄金地段，口碑和客流已形成规模，但本身楼体的硬件设施并不适合做百货，商场收益仅靠1F/2F令人寒心。

五区：精品服饰街、家饰一条街
精品服饰街是振河置业最成功的案例。

从04年起的50-70元/月/㎡，到如今的180-260元/月/㎡，单间房子转让费达到了10-30万。

精品服饰街面积大约9200平方米，店铺数量：194个。

主通道7米、小通道3.6米，其中销售较好的品牌有：木果果木、酷巴巴、黑店、行者、灵动地带、前沿牛仔等。

价格带在100-300元
之间。

（四）、鼓楼新天地
体量达85000余平方米的鼓楼新天地，原版引进当今国际最为先进的SHOPPING MALL理念，是一个集购物、休闲、餐饮、互动娱乐为一体的大型商业步行街。

起初的想法还是很让人憧憬的，可是现实中由于一些负面的影响导致现在的鼓楼新天地是餐饮、文化培训、美容美发、快捷宾馆、婚纱摄影、台球等业种的集合地。

没有区域划分，显得杂乱无章。

而“鼓楼·食坊”现有摊位300多个，商户200多家，营业面积15000平方米，可同时容纳3000人就餐，目前经营也非常惨淡。

租金价格：1-2F联体铺：300元/ ㎡ 1F街铺：120元/ ㎡ 1F亭子：200元/ ㎡2F;30元/ ㎡ 3F ：20元㎡，销售价格:5000-15000元/㎡，至今部分二三楼还未出租，但已经都销售出去了。

综合分析鼓楼商圈我项目可利用机会点
在体验经济时代的今天，单一的购物消费已无法满足消费者其内心的追求，消费需求的质量全面提高，逛街已不再是一种单纯的购物和消费，更是一种消费体验和休闲活动。

而目前鼓楼商圈还缺乏大量的停车位，截至目前鼓楼商圈的停车位也仅仅是马路两边的位置，大概能停车20辆左右。

以传统的购物为主，在商业功能上只能满足单纯购物的需要。

近些年鼓楼商圈内的马道街、书店街的路况、街容有了明显改观，但是特色并不明显，部分商业地段仍然存在着脏、乱、差现象，档次也不够理想。

结合上述分析，本项目应充分发挥自身优势，缓解商业与交通之间的矛盾。

可寻找市场空白点，促进整个业态、业制、业种结构的多元化。

结合项目配套的先进性提高消费者的购物体验，提升市场调性。

打造开封市“吃喝玩乐购”一站式消费主题乐园。