安阳市安东新区项目前期策划思路

8%p.a.
13.9%
5.1%
14.8%
8.8%
2985.3 2840.6
2494.1 2297.4
2001.9
4386.0
1995 1996 1997 1998 1999 2004
固定资产投资的结构(2004) [10亿元]
设备采购
其它
400.6 14%
705.3 24%
1879.3 62%
合计: 2985.3
消费支出大幅度提高，恩格尔系数明显下降，居住占消费支出的比例由4.3%上升到9.4% 消费重心开始转移，对“住和行”的需求明显上升，出现大量的二次购房者来改善自身的居住环 境，人均居住面积逐步上升，如果从目前的16.3平方米增加到国家设定的目标：2010年人均19平方 米，每年需要新建住宅33亿平方米
建设工程 及安装
5
住宅市场是中国房地产市场的主导，其中城市住宅 是房地产市场增长的主要驱动力
房产供应量：1999~2004 [亿平方米]
14.6 城市住宅 26%
农村住宅 48%
+6.5% p.a.
16.2 24%
16.6 25%
17.1 28%
51%
49%
47%
+8.5%
18.7
20.31)
30%
7
流动人口增长，消费结构的变化都不断刺激住宅产业、 商业及其他50多个相关行业的发展
流动人口的 增长
消费结构的 变化
国家政策
流动人口是指在目前中国人口管理体制下长期“人房分离”的人口 随着中国经济结构的变化，我国的人口流动率将进一步上升，对经济的发展有着积极的促进作用 预计到2010年，我国流动人口将从8000万增长到1.5亿，每年需开发建设3000万平方米以上的 相应房屋才能满足需要
54.9% <3000
概括
上海 北京 广州 总计 高收入家庭
家庭总户数[百万]
4.91 4.19 2.29 11.39 1.31
在中国最大的三个城市，超过 130万个的家庭月收入超过 8000元
11
房地产行业具有高风险和高收益并存的特点，吸引了大量资本 的流入因而市场竞争具有更大的不确定性
周期长 风险高 高收益 融资要求高 进入壁垒低 综合要求高 地域性强
住宅产业对国民经济发展有很强的诱发作用，可以带动建材、冶金、纺织、化工、森工、机械等 50多个行业的发展，对我国GDP的贡献最高可达到10%，政府对待住宅产业发展的态度是积极和乐 观的 取消福利分房，实现货币化分房，开放住房二级市场，以抵押信贷扩大长期住房消费等政策都有 利于住宅产业的进一步发展
中国10年的新增住宅建设面积[亿平方米]
3.03
3.08
3.14
3.19
3.25
3.30
3.36
3.41
3.47
3.53
3.59
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
住宅的消费已从“以集团购买为主导”向“以个人购买为主导”转变 房地产业本身的特征和市场存在的制约因素是市场一体化的主要阻碍因素 随着更多房地产企业实行“异地扩张”战略，房地产市场的竞争日益激烈
4
中国固定资产投资年均以8%的速度增长，其中60%以 上用于开发建设
固定资产投资的增长：1995~2004 [10亿元]
34% +12.7%
44%
+3.5% 41%
非住宅 26%
25%
26%
25%
26%
+6.0% 25%
1999
2000
2001
2002
2003
2004
房产供应量的趋势
城市住宅是过去房地产市场增长的主要来源，随 着中国的城市化进程和经济的发展，城市住宅将 仍然是增长的主要驱动力
农村住宅的供应量增长主要受农民收入的限制而 较为缓慢
房地产开发商买进地块后，往往是分期开发，时间跨度很长 一个楼盘从前期企化到后期销售，往往也要跨越年度
由于周期长，当楼盘开始销售时，市场环境已经发生了变化，风险很大，因此速度对于房地产企业非常重要 由于房地产项目投资巨大，而且很多企业采用滚动开发的方式，一个项目失败有可能导致整个公司的危机
目前住宅可以分为安居房、经济适用房、精品住宅、豪宅等等，很多企业重点在经济适应房和精品住宅等细分市场发 展，税后利润可以超过20%，甚至更高，自有资金投资回报率可以超过100%。
8
高档住宅市场在过去5年中显示出稳定增长的势头， 广东、北京和上海是主要的市场
别墅，高档公寓的销售增长 [百万平方米]
2.48
+15%p.a.
2.50
2.54
3.45
4.36
2002
2003
2004
2005
2006
高档住宅市场的组成 (2006) [百万平方米]
2.52 57%
其它
0.89 20%
安东新区项目前期策划思路
1
ห้องสมุดไป่ตู้
目录
一、中国房地产发展趋势 二、安阳城市概况 三、安阳房地产概况 四、项目尺度分析 五、项目物业发展构想 六、项目营销推广思路 七、结束语
2
第一部分 中国房地产发展趋势
3
中国房地产行业的主要特征和发展趋势
中国房地产市场将保持以接近8%的速度继续增长 住宅市场是房地产市场增长的主要来源，城市中高档住宅有较大的发展潜力
广东
42%
0.55 14%
北京
0.39 9%
上海
总计: 4.36
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房地产开发投资集中在广东等沿海发达地区，但增长 最为迅速的则在西部和内陆地区
2004年房地产开发投资额按地区分 [万亿元]
广东
17%
31%
其它
上海
12%
福建 4%
5%
山东
6%
辽宁
8%
浙江
9% 北京
8%
江苏
新疆 河南 云南 贵州 内蒙古 辽宁 全国平均
非住宅市场增长缓慢，市场基本处于供过于求的 局面，新一轮的高增长的到来将仍然需要比较长 的时间
6
中国的城市化进程将带动房地产的持续增长...
中国10年的城市化率的变化[%]
32.8%34.0% 35.2% 36.4% 37.6% 38.8% 40.0% 41.2% 42.4% 43.6% 44.8%
房地产开发投资增长率按地区分 [2001 – 2004年]
71% 59% 59% 57% 50% 26%
211%
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越来越多的家庭进入高收入阶层，带动了中高档 住宅需求的增长
居民家庭月收入结构分类 [元]
>10000
8000-10000
5.9%
5000-8000
5.6%
10.5%
23.1% 3000-5000