中国房价泡沫是全球经济最大泡沫

中国房价泡沫是全球经济最大泡沫

【财经评论】中国房价泡沫是全球经济最大的泡沫。泡沫严重程度令人惊骇、耸人听闻，比起当年日本泡沫更加迅猛。现在的房价，与国际房价对比，一目了然。我们人均收入只有美国的十分之一，房价却比美国高出20%，北京高于华盛顿、上海高于纽约、深圳高于西雅图。”

2005年，中国房价开始调控，越调越高，没有对症下药。房价已成为最令人纠结的社会问题。年轻人举全家资源为结婚买房，大量中产阶级、白领阶层沦为房奴。地方政府每年获取数万亿土地出让金，开发商轻松获取巨额利润，许多贪官手握数十套房产。

公众不满情绪日益高涨。房价问题政治化，中央不得不多次重申坚定调控房地产市场。中央调控政策总是投鼠忌器，房地产绑架了GDP、绑架了地方财政收入、影响到地方融资平台的还款前景，影响到银行业资产质量安全。

事实上，2005年来，中央房价政策一直在走钢丝。2011年来，房价调控政策更加升级：房产税、限购令先后出台，一些地方还出现限价令。不过，真正产生效果的还是银行信贷紧缩。2010-2011年，央行12次调高存款准备金率，这本来是为了打击通胀，却“意外”影响到房地产，因为房地产属于典型的资金密集型行业，陷入资金链困境的开发商开始被迫降价销售。

但是，这样的调控效果，不仅不可持续，而且，从长期来看，效果适得其反。首先，过度提升准备金率，必然导致“硬着陆”风险加大。目前，房地产、地方融资平台、铁道部都存在很高的违约风险，硬性的信贷紧缩，有可能导致经济硬着陆。其次，房价过高，是因为需求相对于供给而言太高。而眼下的调控，正朝着逼死作为房屋供给方的开发商的方向演进，这与“增加供给、抑制需求”是相悖的。一旦信贷政策松动，大量观望需求涌入，而供给方又出现能力萎缩，结果将是房价新一轮的反弹。

事实上，12月初35个月来首次降低准备金率，已经预示了信贷紧缩不得不向“硬着陆”风险低头的结局。

那么，中国房价究竟有没有解？

要回答这个问题，必须弄清楚中国房价泡沫的本质。

一方面，中国的确存在房价过高问题。目前，中国城市房价收入比高达8至10倍，北京和上海等城市，甚至接近30倍。相比之下，即便在美国，房地产泡沫达到顶峰的

2005年，全美国房价收入比最高值不过5.1倍，而泡沫最严重的拉斯维加斯，也不过为5.6倍。日本80年代，房价泡沫时期的房价收入比也不过15倍左右。因此，相对于普通公众而言，中国房价严重泡沫化了。

另一方面，与美国2007年房价泡沫不同，中国一直对个人房贷有严格限制。美国房价泡沫的起因，是银行不断降低个人房贷的门槛，最后干脆取消了首付款要求，甚至，连月供都可以推迟交纳，结果，滋生了大量“次级贷款”。但是，中国的房价泡沫，并非买房者过度运用金融杠杆进行投机的结果。

可以说，中国的高房价，既是泡沫、又非泡沫。

说它泡沫，是因为严重偏离了普通公众的购买能力；说它并非泡沫，是因为全社会作为一个整体，有合理的支付能力来承受目前的房价。

出现上述悖论，原因并不复杂：中国房价泡沫，并非典型的金融泡沫，它是社会收入分配严重失衡的集中体现。

目前，中国的基尼系数已达0.5左右，与贫富分化严重悬殊的资本主义国家美国相当。更重要的是，中国存在大量的灰色收入，而灰色收入又偏好于投资相对于股市更为省心的房地产。根据王小鲁的研究，中国2008年，灰色收入即高达5.4万亿元。灰色收入与房地产的关联，从大量落马贪官案上得到一再证实：“土地奶奶”罗亚平（辽宁抚顺国土资源局顺城分局局长）拥有27套房子；山西蒲县煤炭局长郝鹏俊有36处，其中35处在北京，基本都位于二环；上海外高桥保税区管理委员会处长陶建国29套房产；浦东新区副区长康慧军14套房产；青岛远洋运输有限公司副总宋军在北京、天津大肆买房，仅北京就27套。被枪毙的杭州副市长许迈永树立了“钱多、房子多、女人多”的贪官标准像。

因此，中国房价问题的根源，不在于房子太少，而在于分配严重不公：太少的人手中集中了太多的房产。这集中表现为高空置率。按照国际一般标准，房屋空置率在5%-10%之间为合理区域。虽然中国政府未能公布空置率数据，但谢国忠估计为25%-30%。《第一财经日报》曾报道有四类房产空置率高达40%左右，其中包括郊区的高档住房、投资性住房、商住两用楼盘和无产权房。央视发布的调查显示，中国660个城市，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。虽然有关部门事后否认这一数据的准确性，但空置率高，是不争的事实。

中国高房价是收入分配严重失衡的结果，房价调控为何如此艰难。解决中国高房价问题，必须从调节收入分配结构入手：第一，要限制政府部门的权力，从根子上遏制腐

败。在存在大量空置房的情况下，政府以大跃进的方式推进“保障房”，将导致严重的社会资源浪费。正确的做法是，严厉打击腐败，将没收的贪官房产进行公开拍卖，然后，以拍卖收入，去投资保障房；第二，要通过减税、打破央企垄断等方式还利于民；第三，要开征遗产税，缩小收入差距。

显然，解决中国中产阶级的“房事”，路漫漫其修远兮。

中国房价泡沫何时破灭

日本房价破灭，只用了8个月。

中国房价泡沫何时灭？

历史必将见证，中国房价泡沫的破灭。

中国经济正在稳步推进，运行于全球经济的大循环中，宏观经济的架构、经济增长模式、金融的运行、市场的法则等，将经历一次痛苦的转型，不仅影响未来的发展，也将影响到我们每一个人。

胡锦涛在G20峰会上，表达了对人民币升值态度，在国际上激起强烈反响，但是，在本国资本市场反应平淡，是何原因？让我们来看看新华社的解读：海外财经报道，胡锦涛当天，用迄今为止最为强硬的措辞，呼吁全球领导人不要再敦促新兴市场升值货币，因为，这会令全球经济陷入“平衡的衰退”，使可持续增长成为不可能。

这是一种障眼法，从宏观经济的角度解读胡锦涛的讲话，丝毫不提未来人民币未来的走势。我的分析是，胡锦涛的讲话印证了本书中提出的人民币升值的末梢概念。所谓末梢概念，是指完成了单边升值的过程，未来的人民币汇率将随着市场浮动。这种情况，在其他国家的出现过，但是中国将要出现的，不是阿根廷的一次升值到位，而是日本的汇率浮动。而汇率浮动的最后结果是，人民币将逐步反映在国际市场的真实购买力。

所有汇率管制的国家，都要经过这样一次历程。当年，日元出现升值末梢状态，到房价泡沫破灭时，历时只有8个月，同样，出现升值末梢的阿根廷，历时只有7个月，越南，历时只有5个月。人民币真实的购买力将在以后的岁月当中，逐步体现出来。恐怕我们将来要面对的不是升值，而是贬值。对应日元，中国房价泡沫破灭是在2012年的6月。

相对日本汇率与房价之间的走势，来看本国房价泡沫后房价走势，那就是一个这样的结果：当人民币贬值到6.82元时，房价对人民币的真实购买水平回到了2008年，也就是房价跌回到2008年；当人民币贬值到8.26元，人民币对应房价的真实购买水平回到了2003年。这将是对买房保值的极其巨大的嘲讽。