2007年东莞房地产市场总结系列报告-商品房价格篇
东莞房地产市场分析报告
瑞峰置业7月份东莞楼市报告2010.8目录一、重要新闻回顾....................................................1、经济与政策....................................................2、市政规划......................................................3、房地产市场动态................................................二、土地市场 .......................................................1．新增供应量....................................................2．商住用地交易..................................................3．商住土地出让预告..............................................三、房地产市场......................................................1．商品房新增供应分析............................................2．商品房成交分析................................................3．潜在供应分析..................................................4．楼盘活动......................................................四、总结 ...........................................................成交连续三月低位徘徊，住宅均价未见松动——瑞峰置业7月东莞楼市报告概述7月国内经济政策稳定，欧洲多国银行压力测试结果令人满意，利好消息多，股市绝地反击，沪指收复2600点，经济内外环境良好。
1~10月东莞房地产市场报告
1~10月东莞房地产市场报告【地产白皮书】【洋房类】东莞普通住宅成交均价徘徊在6000元/平米1—10月份，东莞普通住宅均价表现趋稳如今看来，东莞商品住宅均价事实上并没有出现政策出台前、正如很多消费者所预期的那种理想情形：下跌。
至于后市进展趋势，就要视各类型洋房供求关系与各房企的资金链状况。
当然，这会是一个相对漫长的过程，在这期间，一切都有可能发生。
市场1—4月4月新政实施前成交稳固开发商去年都狠狠赚了一把，这并非无稽之谈。
单个房企年销售额突破30亿元的，在东莞，就有两个，这是东莞房地产自掀开进展帷幕之际，开创的第一个新局面。
其他房企同比2008年，业绩都实现了翻一番的销售目标。
分析2009年的销售数据，与各房企旗下的各类型产品的积极奉献不无关系。
从整个市场层面而言，不论是大户豪宅、抑或者中等户型、别墅去年的消化都呈现出良好态势的特征。
去年底，银行有关收紧二套房贷的迹象在市场一线得到验证。
时值春节前后，一些进展商很敏锐，利用元旦销售节点，迅速出货，并在2010年开年之际，再度取得了一个良好的销售业绩；也有一些进展商或者囿于工程进度、或者看不清市场变化等原因，要么赶不上、要么不推货，1月份就这样转眼滑过。
但从整体来看，销售数据并不难看：1月份，80—140平方米的户型，卖了1834套。
140平方米以上的户型，卖了688套。
2月份，恰遇传统佳节，因此，成交不旺盛，是开发商意料中之事。
结合1、2月份的市场表现，各房企甚至在今年两会召开前夕，都寄予政府放宽货币政策的深切期望。
只要政府放宽货币政策，关于房地产来说，就是一个极大的利好。
由于两会所透露的一些信息，被一些楼市专家普遍解读为一种积极，因此，很多房企代表在紧接着对4月份楼市走向预期之际，都不约而同地采取乐观态度，他们有理由坚信：大阳春会紧随而至。
需要看到的一个现象：3月份普通住宅新增供应还不到900套，仅为1月份的1/3，而成交量还是有1553套。
2007年7月份全国70个大中城市房屋销售价格指数
100.0
103.9
100.2
宜昌
105.1
100.0
105.0
101.0
106.4
97.4
襄樊
107.6
102.1
104.1
101.8
113.4
102.4
岳阳
105.1
100.0
107.0
100.0
104.7
100.4
常德
107.6
101.5
107.2
101.0
110.9
100.7
惠州
107.6
107.2
103.0
注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。
2007年7月份全国70个大中城市房屋销售价格指数续表
地区
房屋销售价格指数
新建商品住宅价格指数
二手住宅价格指数
同比
环比
同比
环比
同比
环比
唐山
106.3
100.5
107.1
100.3
106.2
101.1
秦皇岛
106.0
100.3
100.6
102.9
100.1
长沙
106.0
100.7
107.7
101.3
103.9
99.9
广州
105.8
100.7
107.8
100.8
103.3
100.6
深圳
119.4
102.7
116.1
101.9
121.4
103.5
南宁
108.5
101.1
112.0
102.5
东莞楼市房地产分析报告
2007年1——11月东莞楼市分析报告一、土地市场分析1 、2007 年1-11 月土地供求月度走势2007 年1-11 月东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地共计293.48 万㎡，共成交宗地293.48 万㎡，供需比为1.1：1；其中商住用地为219.1 万㎡，占总成交量的75%；折合容积率计算共399.1 万㎡的商住建筑面积。
按照2007 年1-11 月东莞楼市住宅574.01万㎡的消化量，结合1.1：1 的供需比分析，2007 年的土地供应相对不足。
2 、2007 年11 月土地出让公告总体情况2007 年11 月东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地16 宗，共计414761 ㎡。
商住用地7 宗，合计291983 ㎡，占出让土地总面积的70.4%；分别位于南城、东城、莞城、常平、樟木头、厚街、洪梅等区镇；从近期的土地供应来看，年底土地放量明显，在短期市场观望气氛浓厚下加大土地供应将对地价起到一定的平抑作用，土地交易回归理性在所难免。
3 、2007 年11 月土地出让成交情况2007 年11 月东莞土地市场共成交宗地10 宗，共计470992.4 ㎡，总成交额180448.5万元。
其中成交商住用地6 宗，合计230916 ㎡，分别位于南城、寮步、企石、厚街；楼面地价分别为3951 元/㎡3629 元/㎡、1103 元/㎡、1244 元/㎡。
其中南城新基村宏图路北侧一宗占地面积为60668 平方米，容积率2.6 的商住地块进行公开拍卖。
该地块最终以6.5 亿价格成交，折合楼面地价为4121 元/平方米。
其后，两块位于南城西平村东骏路北侧的小幅商住用地进行公开拍卖，最终为同一家开发商竞得。
两幅用地合计占地26900 ㎡、合计容积率为2.12，两幅用地合计楼面地价为3592元/㎡。
二、新增商品房供应1 、新增供应总体情况据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2007 年11 月份，共29 个楼盘项目新增供应，总供应面积为87.8 万㎡，环比10 月大幅增加90.5%；其中住宅供应量为83.1万㎡，共6389 套，按面积计算占总供应的94.6％；住宅供应按面积环比增加123.4%，按套数计算增加74.3%。
范文月东莞房地产市场分析报告
土地市场1、土地供应情况分析2009年2月东莞市国土资源局挂牌上市12宗土地，挂牌出让11宗土地中包括6 宗工业、3宗商住、2 宗科研设计用地，另挂牌转让1宗工业用地，土地地面面积分别为141010就、就、31379就，总计供应土地面积就。
本月挂牌上市的12宗土地已有11宗在1月份由市国土资源局公告。
2、土地交易情况分析2009年2月东莞市成交19宗土地，总计地面面积为就，总金额35400万元。
工业土地挂牌成交12宗，商住用地4宗，科研设计用地2宗，仓储用地1宗，成交的19宗土地中有12宗是本月挂牌上市，另7 宗为 1 月份挂牌上市。
2月成交工业土地12宗，面积万就，地面地价540元/就。
目前工业土地以大幅地块成交为主，2月成交的12宗单宗面积达到26902 m2o2月东莞市挂牌成交3宗商住用地，另有一宗流拍，这是2009年第1宗流拍的商住用地，目前土地拍卖现场依然很冷清，参与竞拍者寥寥无几，商住土地也基本以底价成交。
2 月，位于大岭山连平村地块编号为2009G001 的商住用地以底价8250 万元被东莞市信立实业有限公司拍走，竞拍现场冷清，仅一家参与竞拍。
石龙的地块仅一家参与竞拍，最终东莞市滨江晋业开发有限公司以底价3187 万元成功取得，折合楼面地价为1182元/平米。
2009G003 与2009G004 两宗处于万江地块，面积均较小，被东莞市深城投实业投资有限公司以底价竞得，这两块土地靠近旗下的滨江公馆项目。
2009G002地块位于中堂镇工业大道东侧，面积130124 m,起始价亿元，起始楼面地价702元/m,在挂牌时间内无人竞价，最终流拍。
这宗地块面积较大，起始总价较高，楼面地价对东莞全市而言虽已比较低，但由于区域价值所限，开发利润也已大打折扣，开发商理性、谨慎的选择了不投资。
3、商住用地价格走势情况东莞市自2007年以来，2008年7月、8月、11 月及2009年1 月份无商住用地成交，至目前已连续4个月成交低迷，东莞楼市现存量较大，商住土地供求的减少，有助于后市楼市健康发展。
某年4月东莞房地产市场分析报告18p_中原
2011年4月东莞房地产市场分析报告4月关键数据一览：总体叙述：2011年4月，东莞楼市经过前期供应的集中爆发之后，本月出现小幅回落状态，但是仍然保持较高的新推货量，最明显的特征是不少前期热销的楼盘，如香缤雅苑、鼎峰?品筑、金桂华府等致使前期??围内不少楼盘加推楼王单位，同时市区的大户型豪宅也伺机而动，刺激成交环比出现不同程度的上升。
其中一线区域销售面积同比大幅增加近两成，特别是豪宅产品依然取得不错的出货量；与此同时，二线区域部分前期开盘销售理想的楼盘，也纷纷选择在此时顺势加推新组团，也促进成交保持一定的活跃度，成交继续冲高；而三线区域在后续供应出现短暂回落的情况下，成交量小幅回调。
2011年4月，在开发商前期产品出货理想，优惠折扣逐渐收窄，以及销售优先保证成交量的作用下，全市普通住宅价格升幅放缓，部分区域甚至滞涨，特别是一线区域由于部分新盘定价趋于谨慎，普遍低于市场预期之下，致使普通住宅中位房价环比出现轻微下调。
1) 区域成交比重分析一线区域加推楼盘扎堆，成交放量扩大领先优势。
2011年4月，东莞楼市整体需求保持旺盛，特别是一线区域在几个高端标杆楼盘全新开盘或新品加推的促使下，成交业绩喜人，4月最高占到全市成交量的94.90%，遥遥领跑东莞楼市；而二高。
10163元/拉大。
4) 2011年4月区域住宅量价环比变化情况一览2011年4月全市有16个区域成交面积同比上升，16个同比下降；15个区域价格环比上升，17个区域价格环比下降；从各区域短期的成交量价表现来看，销售量明显上升，区域价格分化明显；此外，4月有8个区域量价齐升，最明显的是南城、大朗、大岭山等，相反却有9个区域量价齐跌，特别是塘厦、黄江、茶山尤为明显。
二、一线区域高端楼盘扎堆上市，成交量创下近一年多的月度新高。
一线区域住宅供需两旺，但新盘定价谨慎、总体价格滞涨。
2011年4月一线区域供应保持高位，其中新增住宅供应16个项目，面积38.52万㎡，3459套，面积同比增加15.51%；在销售方面，4月住宅销售面积35.20万㎡，共3383套，销售面积同比上升32.90%，创下一年以来的新高；其中普通住宅中位房价6920元/㎡，环比下降0.81%，主要是由于部分豪宅盘定价逐渐趋于谨慎，对价格的拉动作用被削弱，当前价格上涨势头被抑制住，进入滞涨通道。
2008年上半年东莞房地产中期研究报告大汇总
2008年上半年东莞房地产中期研究报告大汇总一、前言进入2008年，一方面是国际经济形势比较严峻，全球经济增长放缓，通胀压力不断上升；再者是受国际市场影响，美国次级债危机使得美国经济走软、越南金融危机等，加上国内人民币升值加快、原材料、能源价格上涨、两税合一、降低出口退税、新劳动合同法实施、基本工资提高等因素的影响，我国经济开始呈现增长趋缓趋势，投资、出口增长趋缓、消费内需不足。
同时今年中国是多事之秋，年初的雪灾、五月的地震、六月的洪涝台风等自然灾害频频出现，更加剧了物价的上涨，上半年物价持续在高位运行，全年通胀危机压力很大。
而在国家房地产宏观调控下，“90/70”新政、取消购房入户政策、货币紧缩等政策的累积效应逐渐显现，再加上东莞全面展开产业经济调整、转型及升级，东莞楼市观望气氛加剧并进一步延续，市场交投在供求失衡中逐渐走向低迷。
进入2008年，一方面是国际经济形势比较严峻，全球经济增长放缓，通胀压力不断上升；再者是受国际市场影响，美国次级债危机使得美国经济走软、越南危机等，加上国内人民币升值加快、原材料、能源价格上涨、两税合一、降低出口退税、新劳动合同法实施、基本工资提高等因素的影响，我国经济开始呈现增长趋缓趋势，投资、出口增长趋缓、消费内需不足。
同时今年中国是多事之秋，年初的雪灾、五月的地震、六月的洪涝台风等自然灾害频频出现，更加剧了物价的上涨，上半年物价持续在高位运行，全年通胀危机压力很大。
而在国家房地产宏观调控下，“90/70”新政、取消购房入户政策、货币紧缩等政策的累积效应逐渐显现，再加上东莞全面展开产业经济调整、转型及升级，东莞楼市观望气氛加剧并进一步延续，市场交投在供求失衡中逐渐走向低迷。
2008年上半年已经过去，整体商品房市场新增供应持续增长，成交全线飘绿，市场缩量调整迹象明显，成交量同比大幅下降近五成左右，价格也在快速回调，较去年底均价已经回落超过16%。
市场投资需求下降明显，居住需求成为市场主导，楼市快速回归理性。
(标准模板可编辑)：07年土地市场最后一拍 万科
07年土地市场最后一拍万科、中天力通联手拿下来源： @今天下午，东莞市国土局土地交易中心对位于南城区宏图路新基村段西侧一宗编号为2007G038，占地面积为129266平方米，容积率为2.6的商住地块进行公开拍卖。
【延伸阅读】2007G038地块详细资料由于现场无人竞价，该地块最终被挂牌期间出价最高的东莞市新通实业投资有限公司以8.04亿元总价拿下，超出底价6.05亿元1.99亿元。
该地块土地单价为6220元每平方米，折合楼面地价为2392元每平方米。
11月7日，紧靠该地块的另外一宗编号为2007G031，占地面积为60668平方米，容积率为2.6的商住地块进行公开拍卖。
6家开发商经过30分钟56轮较量后，该地块最终被东莞市新通实业投资有限公司以6.5亿价格拿下，超过起拍价4.08亿元2.42亿元。
该地块土地单价为10714元每平方米，折合楼面地价为4121元每平方米。
【延伸阅读】据了解，东莞市新通实业投资有限公司与中天力通是同一家公司。
另据中天力通相关负责人透露，2007G038地块拍卖和2007G031地块拍卖，虽然出面拿地的都是东莞市新通实业投资有限公司，但是，实际上有很大不同，2007G031地块拍卖，是中天力通独家参与，而2007G038地块拍卖则是和万科联手拿地。
中天力通回应拿地：坚定信心为东莞楼市健康发展做贡献今天，我们和万科集团合作，成功竞拍南城区科技路新基村路北地块。
对于我们而言，有着以下的重要作用：一、由于这是2007年东莞地产业最后一次、可能也是年内最重要的竞拍活动，因此它在一定程度上对2008年东莞楼市的发展起到了指标性的作用。
二、在近期国家实行调控、货币紧缩政策的背景下，在近期商品房成交量下降、发展商犹豫观望的情况下，我们在这个特殊时刻果断出手，表明了对国家经济发展良好前景和东莞地产市场的坚定信心。
三、国家连续出台调控政策，目的是进一步规范房地产业良性、健康、可持续的发展。
2007年东莞市国民经济和社会发展统计公报
2007年东莞市国民经济和社会发展统计公报日期：2008-03-31 (文章点击率26496次)2007年，东莞人民在市委、市政府的正确领导下，深入贯彻落实科学发展观，深化改革和扩大开放，大力推进经济社会双转型，着力抓社会稳定、安全生产和环境整治，经济发展又好又快，社会和谐稳定，人民生活持续改善，全面完成了年初确定的经济社会发展目标和任务。
一、经济发展经济总量初步核算，2007年东莞市生产总值（GDP）3151亿元，按可比价格计算，比上年增长18.1%。
其中第一产业增加值12.28亿元，下降10.0%；第二产业增加值1790.68亿元，增长15.5%；第三产业增加值1348.04亿元，增长22.0%。
三大产业比例为0.4:56.8:42.8。
在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长4.1%，批发和零售业增长11.6%，住宿和餐饮业增长24.0%，金融业增长17.5%，房地产业增长27.6%，其他服务业增长25.2%。
人均生产总值达46014元，增长14.7%。
全年来源于东莞的财政收入539.54亿元，比上年增长32.7%。
其中地方预算在全市规模以上工业总产值中，国有控股工业总产值442.96亿元，比上年增长8.2%；集体工业总产值90.9亿元，增长14.5%；外商投资工业总产值1763.94亿元，增长15.1%；港澳台投资工业总产值2810.71亿元，增长16.9%。
私营及个体工业总产值495.05亿元，增长19.6%。
固定资产投资全年完成全社会固定资产投资总额841.11亿元，比上年增长19.2%，增幅比上年提高1.1个百分点。
在全社会固定资产投资总额中，基本建设投资344.84亿元，比上年增长18.4%；更新改造投资67.46亿元，下降6.4%；房地产开发投资209.42亿元，增长27.5%。
从产业投向看，投资集中在二、三产业。
第二产业投资362.47亿元，其中制造业投资335.11亿元；第三产业投资478.61亿元。
08年上半年东莞房地产中期研究报告之商品房价格篇
08年上半年东莞房地产中期研究报告-商品房价格篇注：报告中的商品住宅包括洋房、公寓、别墅；普通住宅包括洋房、公寓；非住宅包括商铺、写字楼、车库。
1、商品房价格总体情况2008年上半年东莞房价同比去年上半年有大幅的上升，主要由于2007年上半年房价还处于相对较低的水平，下半年房价实现了快速上涨。
2008年下半年商品房成交量同比下跌约五成，价格上涨两成多；其中住宅价格上涨16.4%，非住宅价格也实现快速上涨，达到约七成。
东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年上半年东莞市商品房均价6739元/㎡，住宅价格6241元/㎡，其中除去别墅的普通住宅价格为5780元/㎡，成交量最大的洋房的价格为5727元/㎡。
2008年上半年东莞各用途物业的销售价格情况如下：2、普通住宅价格分析2008年上半年东莞普通住宅价格5780元/㎡，同比上升19.1%。
2008年上半年普通住宅均价5780元/㎡，同比去年上半年上升了19.1%，2007年下半年东莞房价实现快速上涨，其中包含很多非理性上涨的因素，2008年二季度价格理性回调到5759元/㎡，相比去年最高价格的第4季度下降了约10%。
进入2008年，楼市观望气氛逐渐浓重，需求走软，普通住宅价格总体呈现下滑态势。
2008年上半年普通住宅价格持续下跌可售存量加权价格的计算首先将物业同以上分类，通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权数求得加权平均价格；简单的算术平均价格按照成交总金额除以成交总面积计算。
可售存量加权价格通过运用各物业各个项目可售存量为权数计算，在此基础上解决了某一时期部分项目成交量较大引起的市场价格由于产品结构性的变化带来的较大波动，能较准确的反映市场的真实价格。
从可售存量加权的价格走势来看，2008年市场价格持续下跌，在6月份达到最低位5761元/㎡。
成交维持低水平，短期价格相对稳定2008年6月份普通住宅成交价格为5685元/㎡，与5月份价格持平，从2008年第二季的的成交来看，除在5月销售节点上成交有所突出外，整体维持在一定的水平上，普通住宅在5700元/㎡价格水平上下短期内也将有所稳定。
回顾2007房地产市场总结
的数据 ， 在需求不断上涨的推动下， 工业物业市场价格持稳定 北京
上涨。工业用房价格平均租金报价为每平方米 ５．元人民币 ， ２１ 同比 增长了 ６ ％：工业用地价格则较去年同期上升了 １％。覃晓梅认为 ， ９ ２０ 年北京的工业地产发展呈现了新趋势 。 ０７ 一是工业园区办公楼吸
不充足的企业． 目子就十分艰难了。 没有土地储备就没有项 目开发 ，
亿的潜元 ， 土地储备将近 ５０ 万平方米， ００ 其土地规模可以建设一个
随着此轮我国针对房地产业宏观调控的不断深入和调控力度
中型城市了。 而众多的中小房地产企业面临着不断上涨的地价束手 无策 ， 他们随时面临着断顿的危险。” 中大恒基不动产营销有限公 司总经理赵晨明说：对于那些土 “
的不断加大 ， 外商和外资在我国一线沿海和 中心城市房地产投资成 本上升和具备吸引力的项 目减少的时候 ， 已经开始在进行房地产投 资的战略转移 。据国家统计局的最新统计数据表明 ： 今年进入我国
维普资讯 ://
引办公型公司进驻。二是物流成为工业地产投资热点。
分析得出 ：０７ ２０ 年北京的租售比一直超过国际最高警戒线 １３０之 ：０ 上运行 ， 即理论上存在着投机行为。
北 京寞地产市场穴大特点 特Ｊ 一 ： ｛ 北囊房产交易娜区化 ｌ 【
２０ 年北京房价上升速度较快 ，持续了去年以来的高位运行 。 ０７
特点兰 ：０ ７ 蠢品魔 销售 “ ２ ０ 年鼍 京 两高一低 ”
２０ 年商品房销售有个明显的特点就是“ ０７ 两高一低”一高是销 ，
售均价高 ：０ ７ ｉ １ ２ ０ 年 一 ０月住宅开盘整体均价为 １２０ 平方米 。 ２９ 元／ 五环内楼盘均价已经高达 １３５ 平方米， ４６ 元／ 五环外的楼盘均价也超 过 １０ ０ 平方米。 ０ ０ 元／ 另外一高是开盘均价同比 ２０ 年涨幅高 ：０７ ０６ ２０ 年开盘均价 １２０ 平方米， ２９ 元／ 同比 ２０ 年上涨了 ５． 涨幅惊人。 ０６ ３ ％， ６
房贷新政后的东莞楼市状况(ppt 29页)
万科领跌东莞楼市，随后光大、丰泰等大品牌发展商都在做快速探底动作，将导致很多发展 商被迫跟进，推出部分低价房探底。3月的楼市将有一波推盘小高潮，一是新盘推货，二是众 多开发商推出的低价房探底也会有所放量。而房价会在快速探底后也小幅反弹，但此轮反弹 高度有限。一方面是自住客的购买力随着价格反弹到一定高度变弱；另一方面是投资客在价 格反弹到一定高度投资回报率较低，加上大势仍不明朗，政策面和消息面仍在干扰，使得他 们也会在反弹一定高度后再度进入观望。
21
下半年东莞楼市发展趋向稳定。
2008年上半年经历一波小幅反弹后，下半年楼市将进一步趋向平稳发展。因为小幅 反弹使市场人气有所恢复，而价格在快速探明底部后，在需求反弹的支撑下也会稳 定在一个合理区间。 而这个合理区间仍然维持东莞中原研究部的对东莞合理房价的评估，全市合理房价 在5000元/㎡左右，城区合理房价在5500-6000元/㎡。
14
进入2008年1-2月价跌量升，杀跌出货迹象明显。
15
04-06年三线粘合，楼市发展相对平稳； 进入2007年，三线并列向上，楼市快速飙升； 进入2008年，季线与半年线、年线形成“死叉”，确认楼市进入中期调整。
16
房贷新政对城区市场影响较大，镇区成交较为稳定。 进入2008年，城区部分楼盘杀跌出货、快速探底，市场需求有所释放。
27
同一个世界，同一种梦想
钱！！！
28
Thank You ！
29
消息面仍然层出不穷
10
市场数据
11
2007年市场吸纳率降低说明随着市场供应的加大，供求矛盾逐步缓和。 房贷新政后，随着需求的下降，后市面临的消化压力不容乐观。
12
新政后成交持续萎缩，新增供应大幅放量。
2007盘点-总体回顾
预计2007年全年成交量较 年全年成交量较2006年增加一倍左右，新建商品住宅销售呈现井喷行情 年增加一倍左右， 预计 年全年成交量较 年增加一倍左右
2007年合肥市新建商品住宅销售图 （ 单位： 平方米） 2007 年合肥市新建商品住宅销售图（ 单位 ： 平方米 ） 年合肥市新建商品住宅销售图
1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
合肥市新建商品住宅销售价格主升期在03年9月到04年9月，涨幅较快；04年9月份以后，合肥的 楼市进入高位盘整阶段，涨幅放缓。 随之，由于国家的宏观调控，分别在2005年以及2006年出台了“国八条”、“国六条”，以及以 往土地规模供应较大，合肥市的新建商品住宅的销售价格一直在3200～3300元/平方米之间浮动。 在进入2007年6月份以后，合肥市新建商品住宅的销售价格，出现了新一轮的上涨势头，半年内 上涨幅度接近15％。
2007年11月份合肥市均价为 年 月份合肥市均价为 月份合肥市均价为3813元/平方米，包河区比龙岗区价格高出 平方米， 元 平方米 包河区比龙岗区价格高出55.5%
07年底合肥各区新建商品住宅销售价格 07 年底合肥各区新建商品住宅销售价格（元/平方米） 年底合肥各区新建商品住宅销售价格
4500 4192 3946 3911 4000 3716 3631 3427 3500 3280 3813 4010
从2002～2007年的年度均价走势来看，虽然从2007年6月份以后，合肥市新建商品住宅的销售 价格出现了大幅上扬的态势，但是从全年成交均价来看，2007年与2006年相比来看，上涨幅度为 6.73%，全年均价达到了3489元/平方米。造成合肥市新建商品住宅增加价格上涨的原因有这么几个 方面： 1、一线城市跟合肥周边城市在2006年以及2007年上半年都完成了一次价格大幅上涨； 2、随着下半年成交量的不断放大，供求关系出现了一定变化，而且这种供需紧张的局面将会在 一定时间内持续； 3、在2007年9、10月份新拍卖的土地成交价格上未来较高的成本代表了开发企业对合肥后市的 强烈信心。 4、合肥城市面貌、经济水平不断提高，也促使了合肥的房价的增长。
东莞房地产分析及展望报告
东莞房地产08年分析及09年展望报告目录一、宏观层面1。
1经济环境1。
2政策转变1.3规划建设二、土地市场2.1土地供应用途状况2.2整体供需走势2。
3商住用地供需情况三、房产市场3。
1新施工商品房分析东莞房地产08年分析及09年展望报告3.2商品房供应分析3。
3商品房成交分析3.4成交价格分析3.5营销手法变化3.6楼市总结四、后市展望一、宏观层面1。
1经济环境发端于大洋彼岸的金融危机,依然没有停下向全球蔓延的脚步。
虚拟经济惹的祸,也在一步步地侵袭实体经济.作为全球知名的制造业基地,东莞首当其冲。
2008年,处于“风暴眼”中的世界工厂，经济遭遇前所未有的严峻考验。
东莞房地产08年分析及09年展望报告实体经济的不景气，大量中小企业的倒闭,注定了租赁人口的减少、租赁价格的下滑，带来的是房地产投资市场的萎缩.1。
1.1宏观经济指数从国家统计局的宏观经济预警指数数据统计走势可以发现,08年下半年开始，经济下滑趋势明显，特别是美国经济危机的爆发，国家的宏观经济指数跌破理想水平，从经济过热拐向与经济萎缩.1.1。
2存款准备金调整东莞房地产08年分析及09年展望报告国家对银行存款准备金在9月25日回调，表明面对全球经济放缓,国家出口受阻后,国家的货币政策面出现转变，逐步释放资金流通以刺激投资，拉动内需.银行存款准备金率逐渐下调，展望09年经济继续放缓，存款准备金继续下调的可能性高.1。
1.3消费指数08年初,国内物价水平持续在高位运行，居民购买力相对下降,国家为防止经济过热，采取一系东莞房地产08年分析及09年展望报告列从紧的货币政策和稳健的财政政策，控制物价的上涨，CPI逐步得到控制并有所回落；9月国际经济危机的爆发，拖累国家经济放缓,因此，国家调控政策从防过热到增加投资，鼓励消费，刺激内需的宽松政策和积极的财政政策转变。
CPI回落明显。
1.1.4负利率抛开利息税不计，从2007年2月至2008年11月，中国一年期定期存款利率已经低于通货膨胀长达22个月之久.居民储蓄长期处于负利率水平。
2008年4月东莞房地产楼市分析报告-46DOC
08年4月东莞楼市分析报告一、宏观经济回顾3月全国CPI同比上涨8.3% 东莞市CPI同比上涨6.7%,一季度，全国居民消费价格总水平上涨8.0%(3月份同比上涨8.3%，环比下降0.7%)，涨幅比上年同期高5.3个百分点。
其中，城市上涨7.8 %，农村上涨8.7%。
3月份东莞市居民消费价格总水平(CPI)同比上涨6.7%，涨幅比2月份收窄1.2个百分点，居民消费价格总水平比2月份下降1.5%，一季度累计上涨7.1%，上涨势头有所放缓。
其中居住类价格同比上涨8.4%，环比下降0.1%，自有住房价格同比上涨9.2%，建房及装修材料价格同比上涨4.8%。
70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7％国家发改委、国家统计局公布的调查显示，三月份，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之十点七，其中，深圳、南京、成都等十个城市房价环比出现下跌，下跌城市数量占被调查城市总数的比例达至七分之一。
中国人民银行决定上调存款准备金率0.5个百分点为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
证券交易印花税下调至千分之一经国务院批准，中国财政部和税务总局宣布，从4月24日起，证券（股票）交易印花税税率由现行的千分之三调整为千分之一。
这是继2007年上调证券交易印花税税率后，中国又一次对该税率进行大的调整。
证监会公告－上市公司解除限售存量股份转让指导意见为规范和指导上市公司解除限售存量股份的转让行为，证监会对上市公司存量股份的转让提出意见，意见强调：持有解除限售存量股份的股东预计未来一个月内公开出售解除限售存量股份的数量超过该公司股份总数1%的，应当通过证券交易所大宗交易系统转让所持股份；上市公司的控股股东在该公司的年报、半年报公告前30日内不得转让解除限售存量股份；本次解除限售存量股份转让后导致股份出让方不再是上市公司控股股东的，股份出让方和受让方应当遵守上市公司收购的相关规定；持有或控制上市公司5%以上股份的股东及其一致行动人减持股份的，应当按照证券交易所的规则及时、准确地履行信息披露义务。
某区域房地产市场价格分析报告
内部报告仅供参考未经允许不得引用区域房地产市场价格月度分析报告（2007年1-2月）中国城乡建设经济研究所房价研究中心2007.3目录章节目录一、全国房地产市场简况4（一）房地产政策导向4（二）城市中房指数6二、全国房地产增量、存量房市场交易情况分析7（一）八大经济圈新增供应市场分析7（二）重点城市存量房市场交易情况18三、重点城市分析：宁波、杭州、南京和合肥20（一）区域发展简况：房地产投资过热问题得到初步抑制20（二）南京：外部环境助推房价，河西板块备受关注21（三）杭州：地产大鳄之合纵连横30（四）宁波：价格稳步上升，楼盘质量是关键32（五）合肥：房价涨幅明显回落，“小区办公”挤压写字楼市场34四、当月房价综述和下月展望36（一）本月房价走势分析及预测36（二）政策导向分析及预测38图目录图 1: 2007年2月部分重点城市新建商品住房价格指数同比增幅对比分析图17图 2：2006年东部地区房地产开发投资增速20图 3：2006年南京住宅租赁市场供求比24图 4：南京住宅租赁市场供求状况对比关系25图 5：2006年南京住宅租赁成交状况变化25图 6：2006年南京住宅租赁市场居室变化趋势分析27图 7：2002年——2006年合肥住宅成交均价35表目录表 1：十大城市07年1月中房指数环比情况6表 2：2007年2月长三角地区房屋销售价格指数变化情况7表 3：2007年2月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况9表 4：2007年2月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况11表 5：2007年2月中原地区房屋销售价格指数变化情况12表 6：2007年2月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况13表 7：2007年2月东北房屋销售价格指数变化情况15表 8：2007年2月西南地区房屋销售价格指数变化情况15表 9：2007年2月西北地区房屋销售价格指数变化情况16表 10：商品销售房价格同比增幅前十名的城市17表 11：商品销售房价格同比后五名的城市17表 12：2007年1月份四大城市二手房均价情况18表 13：07年1月、2月北京二手房成交均价及其涨幅情况18表 14：2007年南京各区域住宅成交均价23表 15：2006年南京市租赁市场区域租金价格情况表26表 16：2006年南京市租赁市场各户型与面积段租金价格情况表27本期要点中房指数：住宅指数方面，全国十大城市除上海、深圳、成都小幅下跌外，另外七大城市均呈现上涨的态势。
2008年4月东莞房地产市场分析报告
2008年04月
page1
第一篇
市场整体环境简要分析
page2
政策、政策还是政策！
金融政策效果立竿见影！！ 请问》》2008政策还会 加强吗？
当然！
一是加征房地产流转环节的税负，通过增 加交易成本来抑制房产投资与投机； 二是提高房贷门槛，压缩市场需求； 三是加大保障性住房建设的力度，以摊薄 社会普通民众的平均住房消费成本。源自户型 建筑面积㎡ 套数 占比
单身公寓 29 90 41%
一房一厅 45-48 70 32%
三房两厅 89-92 60 27%
项目优势：价格低，项目交通系统较为发达，本次仅推出2栋座向最差的单位， 户型设计较为紧凑合理。 项目劣势：车站附近噪声及尾气污染较为严重，项目旁有大量农民公寓，楼盘 整体档次较低，规模较小。
牛山地块流拍！ 凤岗巨无霸挂牌底价拿下！ 松山湖优质地块超低价拍出！ 中央生活区地块拍卖将推迟！ 地价降，房价会降吗？！
page7
我们认为：
短期内房价将持续下降！ 万科事件只是个起点！ 短期内降价趋势明朗！ 是否会有转机？当看2008年
第3季！
page8
一有大幅度促销，客户蜂拥 而至！马上消化，卖光光！ 房价应该 不会再跌 破此点！
金色华庭二期 加推时间：2008年1月20日 推盘面积：约29460㎡ 推盘情况：此次加推共推出3栋小高层洋房，以1+1大三房两厅户型为主，另有少量两 房两厅户型，共计211套 销售价格：均价约4680元/㎡ 销售情况：由于受市场形势影响，金色华庭二期虽然地理位置较好，但在11月首次开 盘并未取得良好的销售业绩。此次加推仍以中大户型为主，但价格下降幅度较大，均 价仅为4680元/㎡，由于价格优势，至使该项目加推当天销售率达到75%，至春节前销 售率达90%。 户型统计：
2007年东莞房地产市场总结系列报告-前言
2007年东莞房地产市场总结系列报告前 言2007年已经过去，回首2007年，楼市，成为了除股市外全国老百姓关注的焦点话题。
炒房、房价飚涨、加息、租房还是买房、房奴、啃老族……随时打开报纸、电视、网络，这些熟悉的字眼都会浮现在眼前，渗入到心里，慢慢的，自己的生活为此平添几分不安和焦虑。
不管是否房奴，基于预期，节俭这个传统美德在21世纪人民生活水平日益提高后重新回到老百姓的生活中来；买房、结婚、生小孩等一连串的人生大事一推再推；股市和楼市十年不遇的快速上涨，百万富翁批量制造，高收入群体不断增多，社会贫富悬殊越拉越大，社会治安问题隐患加重，和谐社会面临多方压力……东莞楼市近年快速发展，经历了2005年上半年的上涨启动、2005年下半年到2006年下半年的价值回归。
进入2007年，东莞楼市经历了前9个月的非理性上涨，在国家出台房贷新政后投资需求下降并开始分化，市场短期形成比较浓厚的观望气氛，而中长线主流投资资金持续流向蓝筹房产和稀缺性资源物业，楼市结构性调整迹象明显，进入个盘分化阶段；同时居住需求成为市场主导，楼市开始逐步回归理性。
盘点2007年东莞楼市，喜忧参半：1、楼市供需两旺，量价齐升，多方受益，多头主导。
据东莞中原研究部监测数据统计，2007年全年东莞商品房新增供应798万㎡、商品房成交663万㎡，全市商品房均价5958元/㎡。
全年各月房价走势一路飚涨，普通住宅在12月份创出历史新高6804元/㎡，环比年初价格上涨45%。
量价齐升使得市场投资、开发、金融、中介代理等多方受益，在房贷新政出台前，市场一致看好后市，坚决做多。
2、城区住房均价连续快速突破7000、8000元整数心理关口。
继2006年城区住房均价成功突破5000、6000元整数关口后，2007年上半年城区均价轻松站上7000元一线；随后在下半年8-9月，在城区众多楼盘共同拉动下，房价一举攻破8000元整数关口，但量能不足，量价明显发生背离；虚涨意味着有炒家托市、拉高出货的嫌疑，东莞楼市进入下半年在一片“涨声”中风险进一步加大。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
塘厦、莞城、虎门等，共有 5 个区域均价达到 6000 元/㎡以上，从均价前十名的城区镇 区分布看，可以看到房价高的区域主要是城区和经济强镇。 表五：2007 年各区域住宅均价季度环比增幅
区域 第二季度 第三季度 第四季度
区域 第二季度 第三季度 第四季度
长安
3.35%
-38.03% 98.99%
茶山
2007年东莞普通住宅均价季度走势（元/㎡）
4632
4902
5984
6406
第1季度
第2季度
第3季度
第4季度 数据来源：东莞中原研究部
2007 年东莞全年普通住宅均价 5532 元/㎡，各个季度均价保持上扬，平均增幅 11.42%，第 3 季度较第二季度增幅最大达到 22%，使全年价格上升了一个新的高度，第
1.15%
4.25%
30.30%
南城
13.01%
12.36%
8.11%
石碣
0.26%
6.99%
-40.93%
塘厦
17.59%
97.30% -36.04%
大朗
13.99%
17.60%
40.88%
莞城
6.27%
27.63%
-1.57%
清溪
2.91%
22.51% 18.31%
虎门
51.20%
-1.75%
35.43%
20000 15000 10000
5000 0
5958 商品房
2007年东莞商品房各物业均价（元/㎡） 13738
15623
5822
5532
5537
8504
住宅 非别墅住宅 公寓
别墅
商铺
写字楼
数据来源：东莞中原研究部
二、各物业类型分析
1、普通住宅价格分析（这里的普通住宅指非别墅住宅）
7000 6000 5000 4000 3000
三、商品住宅区域价格分析
2007年东莞各区域住宅均价（元/㎡） 8000 6000 4000 2000
0 长南塘莞虎厚东道大万樟寮黄凤常茶石大清石麻横中石望企沙东桥谢 安城厦城门街城滘岭江木步江岗平山碣朗溪龙涌沥堂排牛石田坑头岗
数据来源：东莞中原研究部
2007 年东莞住宅均价最高的镇区为长安镇，均价超过 7000 元/㎡，其次是南城区、
石龙
-4.20%
-0.20%
14.73%
厚街
4.83%
21.87% 13.65%
麻涌
6.42%
15.14%
8.65%
东城
-3.80%
15.18% 31.50%
横沥
2.19%
15.23%
6.04%
道滘
/
13.08% 15.61%
中堂
7.28%
11.29% 13.89%
大岭山 -7.91%
10.79%
3.30%
2007 年东莞房地产研究报告-投资环境篇
3
东莞中原物业顾问有限公司
别墅前十名成交价格情况
45000
40000
成
J
交 35000 I
套 内
30000
均 25000 价（
H
G
C
20000
E
元
/ 15000 ㎡） 10000
FD
B
5000
0
0
100
200
成交套数（套）
A
300
400
表三：别墅成交套内均价排名（前十名）：略
城市居民人均可支配收入（元） 16949 18471 20526 22882 25320 27025
涨幅
3.7%
8.98% 11.13% 11.48% 10.65% 12.2%
居民消费价格指数增幅（CPI） -1.9%
0.7%
3%
2.4%
一、商品房价格总体情况
东莞中原研究部监测数据统计显示，2007 年商品房均价 5958 元/㎡，离 6000 元/ ㎡一线仅一步之遥。其中住宅均价 5822 元/㎡、别墅均价 13738 元/㎡、商铺均价 15623/ ㎡、写字楼均价 8504 元/㎡。
需要说明的，该数据反映的是市场实时监测的最新数据，数据统计主要来自东莞房 产公众信息网上备案的 2007 年新增供应及部分 2006 年供应的实时成交数据，而对于没 有上网备案的数据没有计算在内。另外，由于统计口径不同，该数据无法与统计局的历 史数据作趋势分析。
随着国土资源部对土地控制的合理和规范化，廉租住房、经济适用住房和中低价位、 中小套型普通商品住房用地占居住用地的比例应不低于 70%，以及 90/70 政策的大格局 下，别墅的开发将受到比较大的限制，特别是城区。但目前在供应量较大的情况下，面 临较大销售压力，但从中长期趋势看，后市供应的减少将促使别墅价格仍然有较大的提 升空间。
石排
17.72%
6.24%
24.48%
万江
14.54%
25.42%
23.47%
望牛墩 -7.46%
25.37%
35.56%
樟木头 12.58%
15.48%
-9.67%
企石
/
1.15%
7.66%
寮步
-0.24%
14.13% -11.48%
沙田
7.85%
7.77%
17.33%
黄江
7.88%
18.15%
7.92%
东坑
5.46%
11.20%
-3.70%
凤岗
12.93%
15.47%
-9.99%
桥头
9.38%
13.29% 21.15%
常平
7.85%
20.70%
2.09%
谢岗
8.50%
28.69% 16.38%
2007 年东莞房地产研究报告-投资环境篇
5
东莞中原物业顾问有限公司
2007 年东莞城区住宅均价稳步上升，部分镇区经历大起大落。 长安、虎门作为经济强镇代表，第四季度长安住宅均价增长近一倍，虎门涨幅 3 成 多，源于住宅供应的结构性变化，第四季度集中供应的一些性价比较高的楼盘，如长安 1 号、虎门 1 号等。 临近深圳的塘厦镇普通住宅均价第三季度增长 9 成多，第四季度下降 36%，凤岗第 四季度也下跌 10%。主要由于房贷新政的出台，严重打击投资需求，特别是深圳的投资 客，致使临深圳区域观望气候浓重，价格普降。
四、东莞、深圳、广州、珠海四个区域商品房均价比较
15000 10000
5000 0
东莞、深圳、广州、珠海商品房均价（元/㎡）
13345
5958
6387
8605
深圳
东莞
珠海
广州
数据来源：中原地产分行网络
2007 年东莞房价高歌猛进，但从珠三角的四个区域商品房价格比较来看，东莞商品 房均价位居最后，一平方比深圳低 7387 元，比广州低 2647 元，从珠三角周边主要城市 的房价来看，东莞房价洼地现象仍然比较明显。
2007 年东莞房地产市场投资区间评估：
年份/指标
2007 年
合理区间
泡沫预警
预警
房地产投资占 GDP 比重
6.9%
10%以内
10%-15%
●
房价增长率与 GDP 增长率之比
1.77
1 以内
1-2
●
房价收入比
6.9
3-6
6 以上
●
租售比
325
200-300
230 以上
●
可以看出，2007 年东莞房地产市场整体上偏离合理投资区间，由于房价涨幅过快， 房价增长率与 GDP 增长率之比、房价收入比、租售比等指标已经进入泡沫预警区间。
10000
0
20
写字楼成交价格情况
A B
D
40
60
80
100
120
140
成交套数（套）
表四：写字楼成交均价排名：略
5、商铺价格分析 2007 年商铺均价 15623 元/㎡，商铺每月价格呈逐渐上升趋势。 社区商铺越来越成为商业地产的主流，其需求相对稳定，2007 年东莞商铺成交主要
以社区商铺为主，随着东莞各个社区的成熟，价格呈现总体上升趋势。
30000
普通住宅前十名成交情况
成 25000
交
I
套 20000 内
均
价（ 15000
D
元 10000 J
/
E H GF
C
㎡） 5000
B
A
0
0
100
200
300
400
500
600
700
成交套数（套）
表一、普通住宅项目成交套内均价排名（前二十名）：略
2、公寓价格分析 2007 年东莞全年公寓均价 5537 元/㎡，分区域来看，城区均价 6412 元/㎡，镇区
五、东莞房地产价格合理区间估算
2007 东莞房价在继续上涨，涨幅在 3 成以上，房价的高涨幅是不是在合理空间？ 目前的房价是否合理？正常？偏高？接下来从多个角度、多项指标进行综合分析，仅供 参考。
1、投资区间分析
房地产投资占 GDP 的比重指标用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产 投资过热现象，并形成未来的空置；房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值， 用于判断居民住房消费需求的可持续性；租售比则是住房售价与月租赁价格的比值，用 于判断是否具有长期投资价值。
数据来源：东莞中原研究部
07 年上半年东莞房价平稳上升，下半年 7 月成为房价转折点，8 月突破 6000 元大 关，在全国房价大好的大背景下，东莞房价也一直处于大幅上升的大好形势下，9 月出 台的房贷新政给楼市沉重打击，持币观望气氛浓重，10 月份开发商护盘力挺房价，11 月份城区及价格偏高的项目成交大幅缩量，镇区成交比重上升使整体均价跌破 6000 元， 12 月由于取消购房入户政策的刺激下促成市场集中签约成交，以及部分有价值支撑的高 价盘成交活跃，东莞房价展开结构性上涨，市场结构性调整迹象明显，房产蓝筹和稀缺 性资源物业仍然受到市场的追捧。