20140812商业体量测定方法
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通过未来商业平均坪效值和潜在消费人口预测本项目商业体量约为9.4万㎡ 商圈等级 一级商圈 二级商圈 三级商圈 总计 潜在消费人 口（万） 112363 127681 1922640 209 728 人均消费 (元/月） 区域渗透率 78% 40% 18.5% 本项目预计 市场份额 70% 30% 15% 93915 1000 预测坪效值（元 /平米/月） 可支撑的潜在 商业体量 44663 10411 38841
1.5公里核心商圈现有社区商业体量： 161400㎡ 现有大型商家体量：59900㎡
嘉年华国际影城 御足天下 A8酒吧 唱响KTV
合计总商业体量：221300㎡
注：若有已出让商业用地，则其体量也应计算在内
资料来源：世联收集整理
金鼎捞火锅
丹尼斯 法罗咖啡 合计
1800
30000 2800 59900 10
商业面积=人均商业面积*有效辐射人口数
人均商业面积预估： 商业网点规划面积： 如：2016年全市人均商业面积为1-1.1平米。——《某某市2016年商业网点发展规划》
本项目商业运营初期： 辐射人口约10万人 本项目商业一定时期内辐 射人口数 如2-3年内辐射约5万人 潜在商业市场空间： 5*（1~1.1）=5万~5.5万
资料来源：世联收集整理 书店 商超 业态 代表商铺 武商量贩 龙庭店 武商量贩 怡和店 中百仓储 商铺面积 （㎡） 2000 12000 2500 900 300 90 100 40 90 人流量 （人/分钟） 5 15 3 2 平均消费 提袋率 金额（元/ 人次） 63% 50% 71% 61% 30 40 50 20 月营业额 估算（元） 2200000 7000000 2500000 570000 250000 25000 40000 6000 25000
三级 二级 一级
住街道、楼盘、企事业单位等
二级商圈：120865人 以项目为核心，辐射周边3公里范围区域内人口，包含主要居住 街道、楼盘、企事业单位等 三级商圈：1820000人
以整个商丘市区人口作为辐射人口
目前 一级商圈 二级商圈 68500 120865 2016 69880 2020 71288 2023 ① 112363
ห้องสมุดไป่ตู้
36%（按50%处理折合为18%）；
• 综合预估二级商圈渗透率为40%。 三级商圈渗透率预估： • 选择“经常光顾” 的人数为11%；选择“偶尔光顾”的为
15%（按50%处理折合为7.5%）；
• 综合预估三级商圈渗透率为18.5%。
资料来源：世联收集整理
7
世联行
【需求缺口法】商圈渗透率
消费商圈构成：
300-400元租金+5%
区域周边主要商业租金
主要商业 向阳路步行街 丹尼斯八一路店 中环广场 安奇乐易香君路店 华文购物广场 法罗咖啡 安奇富安娜 澄龙足浴 老虎杠子鸡 御足天下
资料来源：世联收集整理
面积：50㎡，月均营业额40万，单平米月均营业额8000元，按照 400元租金计算，全扣点折算为10%。
商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围；
资料来源：世联收集整理
8
世联行
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
总需求：未来区域商业总需求346081㎡ 商圈 一级商圈 二级商圈 三级商圈 辐射人口 渗透率 78% 40% 18.5% 合计
+娱乐教育文化服务等）约占人均可支配收入的55%
RE（2014）= 33924 *0.82*0.55=15300元/年/ 人
03-09年武汉市年人均可支配收入几何增长率为13%，据
此推算，2014年年人均可支配收入为33924元/年/人
资料来源：世联收集整理
17
世联行
【商业饱和度法】粗略算法：依据商圈饱和度、潜在客户人口、年均购物额推 导出商业体量
总商业面积需求（㎡） 61350
112363
127681 1922640
0.7㎡
35750 248982 346081
9
世联行
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
现有商业体量：1.5公里核心商圈现有商业体量221300㎡
主要项目社区 商业体量（㎡）
• 主圈 -- 65％顾客； • 次圈 -- 25％顾客； • 边圈 -- 10％顾客；
小型商店主圈在0.8公里以内，步行10分钟； 大型商场主圈在5公里以内，任何交通工具20分钟以内。 小型商店次圈在1.5公里以内，步行20分钟； 大型商场次圈在8公里以内，任何交通工具40分钟以内。 小型商店边圈在1.5公里以外，步行20分钟以上； 大型商场边圈在8公里以外，任何交通工具40分钟以上。
5
世联行
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
辐射人群：2023年项目将辐射一级商圈112363人，二级商圈127681人，三级商圈1922640人 一级商圈：68500人 以项目为核心，辐射周边1.5公里范围区域内人口，包含主要居
根据行业测算，按城市发展程度的不同，对于商业面积的需求也不一样，合 理的人均商业面积为： 一线城市应为1.5~2.0平方米/人； 二线城市1.0~1.5平方米/人； 三线城市0.5~1.0平方米/人; 商丘为典型三线城市，人均商业面积取0.7平方米/人进行计算
资料来源：世联收集整理
人均商业面积（㎡）
结合丹尼斯案例，本项目平均扣点取10%。
坪效预测：
商丘商场首层商铺租金在150-400元/㎡·月，大型餐饮、娱乐租金在
100元/㎡·月以下
由于本项目区域商业氛围仍不成熟，需要时间积淀，租金收益暂定
100元/㎡·月计算
每月坪效：100/10%=1000元
13
世联行
【坪效预测法】预测本项目营业额与坪效得出商业面积，比较准确反映项目商 业体量
IRS（商圈饱和度）=C（潜在客户人口）*RE（年平均购物额）/RF（同类商业总面积） C（潜在客户人口）
潜在客户人口=主要消费者+次要消费者+边缘消 费者 2014，潜在客户人口为26万人
80000 60000
武汉市年人均可支配收入增长趋势模拟
70627 62502 55312 48948 43317 38334 33924 30021 26567 23511 20806
11
世联行
1
集中式商业确定
• 需求预测法 • 需求缺口法 • 坪效预测法 • 商业饱和度法
12
世联行
【坪效预测法】预测本项目营业额与坪效得出商业面积，比较准确反映项目商 业体量
经过计算，项目所在区域每月坪效为1000元
典型商业扣点测算
坪效=营业额/商业体量
商业类型
具体扣点
丹尼斯
以丹尼斯耐克店为例：
IRS（商圈饱和度）=C（潜在客户人口）*RE（年平均购物额）/RF（同类商业总面积）
IRS 是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的指标， 本意就是指每平方米零售面积负担的购买额或销售额 数；等同于所有同类商业总和的年坪效。 当IRS较高时，剩余空间有限，不宜进人，但当IRS 较小时，说明市场空间很大，有很大拓展机会。 单个商场年坪效 =入店人数（人/分钟）＊营业时间*平均消费额 （元/人次）*提袋率*365（天）/商业体量 =年营业额/商业体量 IRS参考类似商圈饱和度及增长率，确定本项目的现在及 未来的商圈饱和度，例如武汉王家湾商圈饱和度如下： 2006 2007 2008 2009 2010 商圈饱和 9329.5 10533 11765.4 13212.5 15075.5 度 增长率 12.90% 11.70% 12.30% 14.10% 王家湾商圈IRS平均年增长率为12.8%，由于06年该商 圈同样属于新兴商圈，我们认为其增长率对后湖商圈Ｉ ＲＳ变化趋势预测有借鉴意义 2010 商圈饱和度
IRS（商圈饱和度）=C（潜在客户人口）*RE（年平均购物额）/RF（同类商业总面积）
渗透率：结合问卷调研研究，一级商圈渗透率为78%，二级商圈为40%，三级商圈为18.5%
一级商圈渗透率预估：
• 选择“经常光顾” 的人数为68%；选择“偶尔光顾”的为
20%（按50%处理折合为10%）；
• 综合预估一级商圈渗透率为78%。
二级商圈渗透率预估： • 选择“经常光顾” 的人数为22%；选择“偶尔光顾”的为
世联行
商业体量确定 专题研究
世联全国战略顾问业务中心 南京综合业务部
2014年8月
1
世联行
主要内容
1
2 3
集中式商业体量确定方法 社区商业体量确定方法 方法评判
资料来源：世联收集整理
2
世联行
1
集中式商业确定
• 需求预测法 • 需求缺口法 • 坪效预测法 • 商业饱和度法
3
世联行
【需求预测法】预测商业有效辐射范围内的人口数量，结合当地人均商业面积， 即可得出商业体量 ，适用于辐射范围内无商业物业的项目
注：关于有效辐射人口数量：包含辐射范围内的人口数量和本项目的人口数量，辐射范围内人口数量根据片区内典型项目 的人口数量适当增加进行估算，包括未来一定期间内新开住宅楼盘的预估人口数量，本项目人口数量根据可容纳的人口数 量进行估计。
资料来源：世联收集整理
4
世联行
1
集中式商业确定
• 需求预测法 • 需求缺口法 • 坪效预测法 • 商业饱和度法
世联行
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
本地项目商业需求：根据需求缺口法测算，得出商业潜在需求约为12.5万方
本项目潜在商业面积= 区域未来潜在需求—区域现有供给和潜在供给=346081221300 =124782平方米
资料来源：世联收集整理
后湖店
中百超市 安居路店 新华书店 世纪路店 红蜻蜓安 居西路店 全家袜箱 其他商业 安居路店 某童装安 居西路店 某运动品 牌鞋店
2014 13599
合计
18020
12616000
8400
以抽样获取的数据来看，后湖区域2010年商圈饱和度约为 8400元/㎡
16
世联行
【商业饱和度法】依据商圈饱和度、潜在客户人口、年均购物额推导出商业体 量
备注： 1、一级商圈2013年人口为自然增长基 础之上加项目人口容纳量； 2、人口自然增长率约0.5%； 3、数据来源于市场调查及商丘统计年鉴 6
123300
1856674
125785 1894087
127681
1922640
三级商圈
1820000
资料来源：世联收集整理
世联行
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
租金
125-300元/㎡·月 260-400元/㎡·月 150元/㎡·月 160-170元/㎡·月 100元/㎡·月 40元/㎡·月 104元/㎡·月 100元/㎡·月 100元/㎡·月 50-100元/㎡·月
根据本案周边各商业类型的租金及平均扣点，计算得出本项目商业的 坪效： 计算公式为：日租金*365天/ 12个月/ 平均扣点＝ 每月坪效
本项目潜在商业面积= 潜在消费人口*人均消费*区域渗透率*项目预计市场份额/预测坪效值 =93915平方米
资料来源：世联收集整理
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世联行
1
集中式商业确定
• 需求预测法 • 需求缺口法 • 坪效预测法 • 商业饱和度法
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世联行
【商业饱和度法】类似于坪效法，依据商圈饱和度、潜在客户人口、年均购物 额推导出商业体量
弘盛王朝
应天国际 新城国际 四季港湾
16000
50000 12000 20000 10000 8400 45000 161400 商业体量（㎡） 15000 1500 3000 2000 2000 1800
1.5公里核心商圈
海之畔左岸春天 海亚春天 宇鑫国际广场 合计 主要商家 八方购物广场 足心道
40000
20000 0
2010 2011 2012 2013
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
ＲＥ（年平均购物额）
后湖片区的人均可支配收入约为武汉市的82% 而武汉市民年平均购物额（零售+餐饮+家庭设备 2003 8524
2003-2009武汉年人均可支配收入（单位：元） 2004 9564 2005 10848 2006 12360 2007 14352 2008 16704 2009 18385 2010 20806
1.5公里核心商圈现有社区商业体量： 161400㎡ 现有大型商家体量：59900㎡
嘉年华国际影城 御足天下 A8酒吧 唱响KTV
合计总商业体量：221300㎡
注：若有已出让商业用地，则其体量也应计算在内
资料来源：世联收集整理
金鼎捞火锅
丹尼斯 法罗咖啡 合计
1800
30000 2800 59900 10
商业面积=人均商业面积*有效辐射人口数
人均商业面积预估： 商业网点规划面积： 如：2016年全市人均商业面积为1-1.1平米。——《某某市2016年商业网点发展规划》
本项目商业运营初期： 辐射人口约10万人 本项目商业一定时期内辐 射人口数 如2-3年内辐射约5万人 潜在商业市场空间： 5*（1~1.1）=5万~5.5万
资料来源：世联收集整理 书店 商超 业态 代表商铺 武商量贩 龙庭店 武商量贩 怡和店 中百仓储 商铺面积 （㎡） 2000 12000 2500 900 300 90 100 40 90 人流量 （人/分钟） 5 15 3 2 平均消费 提袋率 金额（元/ 人次） 63% 50% 71% 61% 30 40 50 20 月营业额 估算（元） 2200000 7000000 2500000 570000 250000 25000 40000 6000 25000
三级 二级 一级
住街道、楼盘、企事业单位等
二级商圈：120865人 以项目为核心，辐射周边3公里范围区域内人口，包含主要居住 街道、楼盘、企事业单位等 三级商圈：1820000人
以整个商丘市区人口作为辐射人口
目前 一级商圈 二级商圈 68500 120865 2016 69880 2020 71288 2023 ① 112363
ห้องสมุดไป่ตู้
36%（按50%处理折合为18%）；
• 综合预估二级商圈渗透率为40%。 三级商圈渗透率预估： • 选择“经常光顾” 的人数为11%；选择“偶尔光顾”的为
15%（按50%处理折合为7.5%）；
• 综合预估三级商圈渗透率为18.5%。
资料来源：世联收集整理
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世联行
【需求缺口法】商圈渗透率
消费商圈构成：
300-400元租金+5%
区域周边主要商业租金
主要商业 向阳路步行街 丹尼斯八一路店 中环广场 安奇乐易香君路店 华文购物广场 法罗咖啡 安奇富安娜 澄龙足浴 老虎杠子鸡 御足天下
资料来源：世联收集整理
面积：50㎡，月均营业额40万，单平米月均营业额8000元，按照 400元租金计算，全扣点折算为10%。
商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围；
资料来源：世联收集整理
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世联行
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
总需求：未来区域商业总需求346081㎡ 商圈 一级商圈 二级商圈 三级商圈 辐射人口 渗透率 78% 40% 18.5% 合计
+娱乐教育文化服务等）约占人均可支配收入的55%
RE（2014）= 33924 *0.82*0.55=15300元/年/ 人
03-09年武汉市年人均可支配收入几何增长率为13%，据
此推算，2014年年人均可支配收入为33924元/年/人
资料来源：世联收集整理
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世联行
【商业饱和度法】粗略算法：依据商圈饱和度、潜在客户人口、年均购物额推 导出商业体量
总商业面积需求（㎡） 61350
112363
127681 1922640
0.7㎡
35750 248982 346081
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世联行
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
现有商业体量：1.5公里核心商圈现有商业体量221300㎡
主要项目社区 商业体量（㎡）
• 主圈 -- 65％顾客； • 次圈 -- 25％顾客； • 边圈 -- 10％顾客；
小型商店主圈在0.8公里以内，步行10分钟； 大型商场主圈在5公里以内，任何交通工具20分钟以内。 小型商店次圈在1.5公里以内，步行20分钟； 大型商场次圈在8公里以内，任何交通工具40分钟以内。 小型商店边圈在1.5公里以外，步行20分钟以上； 大型商场边圈在8公里以外，任何交通工具40分钟以上。
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世联行
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
辐射人群：2023年项目将辐射一级商圈112363人，二级商圈127681人，三级商圈1922640人 一级商圈：68500人 以项目为核心，辐射周边1.5公里范围区域内人口，包含主要居
根据行业测算，按城市发展程度的不同，对于商业面积的需求也不一样，合 理的人均商业面积为： 一线城市应为1.5~2.0平方米/人； 二线城市1.0~1.5平方米/人； 三线城市0.5~1.0平方米/人; 商丘为典型三线城市，人均商业面积取0.7平方米/人进行计算
资料来源：世联收集整理
人均商业面积（㎡）
结合丹尼斯案例，本项目平均扣点取10%。
坪效预测：
商丘商场首层商铺租金在150-400元/㎡·月，大型餐饮、娱乐租金在
100元/㎡·月以下
由于本项目区域商业氛围仍不成熟，需要时间积淀，租金收益暂定
100元/㎡·月计算
每月坪效：100/10%=1000元
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世联行
【坪效预测法】预测本项目营业额与坪效得出商业面积，比较准确反映项目商 业体量
IRS（商圈饱和度）=C（潜在客户人口）*RE（年平均购物额）/RF（同类商业总面积） C（潜在客户人口）
潜在客户人口=主要消费者+次要消费者+边缘消 费者 2014，潜在客户人口为26万人
80000 60000
武汉市年人均可支配收入增长趋势模拟
70627 62502 55312 48948 43317 38334 33924 30021 26567 23511 20806
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集中式商业确定
• 需求预测法 • 需求缺口法 • 坪效预测法 • 商业饱和度法
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世联行
【坪效预测法】预测本项目营业额与坪效得出商业面积，比较准确反映项目商 业体量
经过计算，项目所在区域每月坪效为1000元
典型商业扣点测算
坪效=营业额/商业体量
商业类型
具体扣点
丹尼斯
以丹尼斯耐克店为例：
IRS（商圈饱和度）=C（潜在客户人口）*RE（年平均购物额）/RF（同类商业总面积）
IRS 是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的指标， 本意就是指每平方米零售面积负担的购买额或销售额 数；等同于所有同类商业总和的年坪效。 当IRS较高时，剩余空间有限，不宜进人，但当IRS 较小时，说明市场空间很大，有很大拓展机会。 单个商场年坪效 =入店人数（人/分钟）＊营业时间*平均消费额 （元/人次）*提袋率*365（天）/商业体量 =年营业额/商业体量 IRS参考类似商圈饱和度及增长率，确定本项目的现在及 未来的商圈饱和度，例如武汉王家湾商圈饱和度如下： 2006 2007 2008 2009 2010 商圈饱和 9329.5 10533 11765.4 13212.5 15075.5 度 增长率 12.90% 11.70% 12.30% 14.10% 王家湾商圈IRS平均年增长率为12.8%，由于06年该商 圈同样属于新兴商圈，我们认为其增长率对后湖商圈Ｉ ＲＳ变化趋势预测有借鉴意义 2010 商圈饱和度
IRS（商圈饱和度）=C（潜在客户人口）*RE（年平均购物额）/RF（同类商业总面积）
渗透率：结合问卷调研研究，一级商圈渗透率为78%，二级商圈为40%，三级商圈为18.5%
一级商圈渗透率预估：
• 选择“经常光顾” 的人数为68%；选择“偶尔光顾”的为
20%（按50%处理折合为10%）；
• 综合预估一级商圈渗透率为78%。
二级商圈渗透率预估： • 选择“经常光顾” 的人数为22%；选择“偶尔光顾”的为
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商业体量确定 专题研究
世联全国战略顾问业务中心 南京综合业务部
2014年8月
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主要内容
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集中式商业体量确定方法 社区商业体量确定方法 方法评判
资料来源：世联收集整理
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集中式商业确定
• 需求预测法 • 需求缺口法 • 坪效预测法 • 商业饱和度法
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【需求预测法】预测商业有效辐射范围内的人口数量，结合当地人均商业面积， 即可得出商业体量 ，适用于辐射范围内无商业物业的项目
注：关于有效辐射人口数量：包含辐射范围内的人口数量和本项目的人口数量，辐射范围内人口数量根据片区内典型项目 的人口数量适当增加进行估算，包括未来一定期间内新开住宅楼盘的预估人口数量，本项目人口数量根据可容纳的人口数 量进行估计。
资料来源：世联收集整理
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1
集中式商业确定
• 需求预测法 • 需求缺口法 • 坪效预测法 • 商业饱和度法
世联行
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
本地项目商业需求：根据需求缺口法测算，得出商业潜在需求约为12.5万方
本项目潜在商业面积= 区域未来潜在需求—区域现有供给和潜在供给=346081221300 =124782平方米
资料来源：世联收集整理
后湖店
中百超市 安居路店 新华书店 世纪路店 红蜻蜓安 居西路店 全家袜箱 其他商业 安居路店 某童装安 居西路店 某运动品 牌鞋店
2014 13599
合计
18020
12616000
8400
以抽样获取的数据来看，后湖区域2010年商圈饱和度约为 8400元/㎡
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世联行
【商业饱和度法】依据商圈饱和度、潜在客户人口、年均购物额推导出商业体 量
备注： 1、一级商圈2013年人口为自然增长基 础之上加项目人口容纳量； 2、人口自然增长率约0.5%； 3、数据来源于市场调查及商丘统计年鉴 6
123300
1856674
125785 1894087
127681
1922640
三级商圈
1820000
资料来源：世联收集整理
世联行
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
租金
125-300元/㎡·月 260-400元/㎡·月 150元/㎡·月 160-170元/㎡·月 100元/㎡·月 40元/㎡·月 104元/㎡·月 100元/㎡·月 100元/㎡·月 50-100元/㎡·月
根据本案周边各商业类型的租金及平均扣点，计算得出本项目商业的 坪效： 计算公式为：日租金*365天/ 12个月/ 平均扣点＝ 每月坪效
本项目潜在商业面积= 潜在消费人口*人均消费*区域渗透率*项目预计市场份额/预测坪效值 =93915平方米
资料来源：世联收集整理
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世联行
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集中式商业确定
• 需求预测法 • 需求缺口法 • 坪效预测法 • 商业饱和度法
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世联行
【商业饱和度法】类似于坪效法，依据商圈饱和度、潜在客户人口、年均购物 额推导出商业体量
弘盛王朝
应天国际 新城国际 四季港湾
16000
50000 12000 20000 10000 8400 45000 161400 商业体量（㎡） 15000 1500 3000 2000 2000 1800
1.5公里核心商圈
海之畔左岸春天 海亚春天 宇鑫国际广场 合计 主要商家 八方购物广场 足心道
40000
20000 0
2010 2011 2012 2013
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
ＲＥ（年平均购物额）
后湖片区的人均可支配收入约为武汉市的82% 而武汉市民年平均购物额（零售+餐饮+家庭设备 2003 8524
2003-2009武汉年人均可支配收入（单位：元） 2004 9564 2005 10848 2006 12360 2007 14352 2008 16704 2009 18385 2010 20806