20140812商业体量测定方法
CRIC克而瑞咨询专题篇商业体量测算参考
摘自《 2012 CRIC 云南云瑶水乡物业开发建议报告》
2012年9月
商业体量推导
商业体量测算1——市场容量测算法
依据目前市场在售商业项目销售情况预估，未来两年昭通可去化商业体量达到约19.2万平方米
昭通重点商业项目概况
项目名称 销售状态
位置
建筑面积（平 米）
商业形态
商铺价格区间（ 元/㎡）
凤凰街道办事处 龙泉街道办事处 太平街道办事处
旧圃镇 永丰镇
127999 84340 78015 57750 38091
项目一期住宅规划面积约8.7万平方米，其中洋房约6.8万平方米，根据项目 户型面积预估，项目目前居住户数约为600户左右，加之项目另外商住部分 ，预估项目住户总量约在1000户左右，按照户均2.5人计算，项目常驻人员 约2500人，社区人均商业配套面积约1.1平方米，则项目内部社区商业体量 需求约2750平方米，此外考虑到项目临近区域亦有常驻居民，项目餐饮等 业态对其有一定吸引力，建议社区商业体量提升至4000平方米。
5
辐射3km区域
本项目
未来新机场
商业体量推导
商业体量测算2——市场需求测算法
参照盖恩近郊游统计模型，项目可吸引近郊人口约2.6~3.9万人，根据近郊游人口平均商业需求 特质，保守估算项目满足城市近郊游客群的商业体量2.6万平方米左右
昭通昭阳区2010年人口统计情况
全区总人口
846723
常住人口
787845
盖恩都市旅游圈空间模型
辐射10km区域
参照盖恩都市旅游圈空间模型，城市旅游环状模式分为四个 圈层，包括城市旅游带、近郊休闲与旅游带、乡村旅游带以 及偏远旅游带。本案从空间结构上复合近郊休闲旅游带特质 。
怎样确定项目的商业体量
精心整理按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑：1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点7、城市现有商业饱和程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。
商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。
住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。
独立的就要看用地性质的先决条件决定了。
但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。
商业规模（占住宅建面的比例）外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》D=124&ID=79506&replyID=&skin=1《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。
城市商圈及商业体量、人流量计算模型
所在地区商业设施每平方米平均零售额
二、人流量测定（顾客光顾频率）
B. ABC模型 针对以上模型存在的问题， ABC 模型进行了修正，提出了更为合理的解决方案。 商圈研究的研究方法：
区域范围内 主要竞争城市研究
都市圈城市研究
研究商业设施所在城市 与区域内主要竞争城市之间的商圈范围、
了解研究城市商圈的大致轮廓
研究商业设施所在城市 与区域内主要竞争城市之间的商圈范围、
Y j ：表示j商场的年营业额，营业额越大表示业态组合越 丰富，商品定位能吸引一定消费受众； T ij ：表示阻力，以消费者从地点i到j商场所需时间表示； λ：对不同车程时间进行修正的系数， 根据地区 i的消费 者实际以怎样的概率选择j商业项目的抽样调查结果，用 回归分析方法得到其经验值来确定。
计算出 P ij 即地点i的消费者愿意到商场j的概率，可以进一步得到地点i到商场j消费者的预测值。 然后根据商圈的一般确定原则来界定核心商圈（50－65％客源）、次级商圈（15－25％客源）及边
B. ABC模型 运算模块
二、人流量测定（顾客光顾频率）
假设商场 j对消费者的吸引力与这个商业项目的营业额呈正比(j=1,2,…X)，与消费者从地点i到该商场的阻力呈成反 利用ABC模型设定地点i的消费者选择商场j的概率P ij , P ij 公式如下所示：
Yjμ
Pij =
TIj λ n
Σ
Yjμ
J-1 TIj λ
相关目标商业体的月度商业营业收入 每平米商业的市场营业额=
相关目标商业体的面积
根据各地区范围内各行业一般性营业额水平，在保证在营 商业和即将进驻商业都保持合理利润的前提下（平均利润率）， 判断片区内是否能新增目标商业体量和新增规模。
商铺测量实施方案
商铺测量实施方案一、前言。
商铺测量是商业地产行业中非常重要的一环，它直接关系到商铺的规划、设计和出租等后续工作。
因此，商铺测量实施方案的制定对于商业地产项目的成功进行至关重要。
本文将针对商铺测量实施方案进行详细的介绍，旨在为相关从业人员提供参考。
二、测量前准备工作。
1. 确定测量目的，在进行商铺测量之前，首先需要明确测量的目的，是为了商铺设计规划，还是为了商铺出租等后续工作。
2. 收集相关资料，在进行商铺测量前，需要收集相关的商铺图纸、土地证、建设工程规划许可证等相关资料，以便于后续测量工作的顺利进行。
3. 确定测量工具，根据商铺的实际情况，确定所需的测量工具，包括测量仪器、软件等。
三、测量实施步骤。
1. 实地勘测，商铺测量首先需要进行实地勘测，包括商铺的实际面积、空间布局、地理位置等情况的详细测量。
2. 数据处理，在完成实地勘测后，需要对所得数据进行处理，包括数据的整理、计算等工作。
3. 绘制测量图纸，根据实地勘测所得数据，需要进行测量图纸的绘制，包括平面图、立面图、剖面图等。
4. 报告撰写，最后，根据测量结果，需要撰写测量报告，对商铺的实际情况进行详细的描述和分析。
四、测量注意事项。
1. 注意安全，在进行商铺测量的过程中，需要注意安全，避免发生意外事故。
2. 注意准确性，商铺测量需要尽量保证数据的准确性，避免因数据错误导致后续工作的不确定性。
3. 注意合理性，商铺测量结果需要符合实际情况，避免出现与实际情况不符的情况。
五、总结。
商铺测量实施方案的制定对于商业地产项目的成功具有重要意义。
通过本文的介绍，相信相关从业人员能够更好地理解商铺测量实施方案的重要性，并能够在实际工作中更好地进行商铺测量工作。
希望本文能够为相关从业人员提供一定的参考价值。
六、参考文献。
1. 《商铺测量实施指南》，商业地产出版社，2018年。
2. 《商铺测量技术手册》，国土资源出版社，2017年。
以上就是商铺测量实施方案的相关内容，希望对您有所帮助。
怎样确定项目的商业体量
按所在城市人均商业面积推算——这只就是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑:1、城市属性(商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等)2、城市人口数、项目区域人口密度与人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还就是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还就是边缘,商圈交汇点7、城市现有商业饱与程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量与未来发展趋势10、项目商业物业规划,如就是否引进主力店,引进何种业态主力店等在以上基础上,再去规划项目的商业体量,相对会可行些。
商业的体量,搂住没有说情出啊,就是住宅配套的商业项目,还就是独立的商业项目。
住宅配套的话,一般按照小区人口数的、1、2－1、5倍计算。
独立的就要瞧用地性质的先决条件决定了。
但就是总体不会错的就是,填补这个区域市场的空白。
商业规模(占住宅建面的比例)外向型(5%~11%):商业体量较大,依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营,需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营,这对周边商业环境的要求很高,需要周边环境能够提供足够的人流与良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求,商业规模上不能追求巨大化,否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大小可根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。
顺应这种新的消费潮流, 近年来,商业地产行业迅速崛起,SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北,规模从几万平方米发展到几十万平方米,从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。
完整版商业办公楼工程测量施工方案
完整版商业办公楼工程测量施工方案一、项目概述二、测量工作内容1.基准测量：确定工程地面控制基准点，包括确定建筑标高、轴线、基坑定位等。
2.建筑测量：确定建筑物的外形、大小、高度、体积等参数，包括主体结构的基础、墙体、楼板等。
3.设备设施测量：确定各种设备、管道、电气设施的位置、高度、距离等。
4.地下停车场测量：确定地下停车场的空间布局、路面坡度、车位标示等。
5.质量检测：进行施工过程的质量检测，包括墙体垂直度、地面平整度、楼板水平度等。
三、测量方法及仪器设备1.测量方法：(1)全站仪法：使用全站仪进行建筑物结构、设备设施的测量。
(2)电子水准法：使用电子水准仪进行高程控制点的测量。
(3)导线测量法：使用导线进行基准点和轴线的测量定位。
(4)激光测距法：使用激光测距仪进行距离、高度等的测量。
2.仪器设备：(1)全站仪：用于建筑物及设备设施的定位、角度测量等。
(2)电子水准仪：用于高程控制点的测量。
(3)导线：用于基准点和轴线的测量定位。
(4)激光测距仪：用于距离、高度等的测量。
1.制定测量施工计划，并根据施工进度进行调整。
2.确定基准点和控制点，并进行精确测量标记。
3.使用全站仪对建筑物的外形、大小、高度进行测量，得到建筑物的数字模型。
4.进行地下停车场的测量，包括空间布局、路面坡度、车位标示等。
5.测量设备设施的位置、高度、距离等参数，并进行记录。
6.进行质量检测，确保施工质量符合设计要求。
7.及时处理发现的问题，并进行复测、修正。
8.制作测量数据报告和图纸，并提交相关部门审核。
五、关键技术及安全措施1.全站仪的正确使用和校准，保证测量数据的准确性。
2.仪器设备的保养和维护，确保测量过程的顺利进行。
3.严格遵守施工现场安全规定，佩戴个人防护装备，保证施工人员的安全。
4.设立施工现场的警示标志，防止他人误入施工区域。
5.在施工过程中，及时处理测量数据异常情况，确保施工质量。
六、预防及解决问题1.在制定测量施工方案前，对工程设计图纸进行详细分析，了解工程难点和重点，提前预判可能出现的问题，并制定相应措施。
怎样确定项目的商业体量
怎样确定项目的商业体量商业规模（占住宅建面的比例）外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的连续稳固经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求专门高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营要紧依靠于本社区居民的需求，商业规模上不能追求庞大化，否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时差不多不考虑社区商业的对外性，完全依靠本社区居民的需求，商业规模的大小可依照社区人口规模而变化，一样情形下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业进展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》://bbs.winfang /dispbbs.asp?BoardID=124&ID=79506&replyID=&skin=1《深圳社区商业专题研究》://bbs.winfang /dispbbs.asp?BoardID=124&ID=132674&replyID=&skin=1随着国家经济的进展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐步被人们同意。
顺应这种新的消费潮流，近年来，商业地产行业迅速崛起，SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形状进展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。
尽管开发形势火热，但此类项目在实际操作中也存在着大量问题，项目搁浅或开业后运营困难的现象屡有发生。
商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。
商业地产项目不管业态定位，依旧设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的全然点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。
商业业态体量测算办法范本
内部管理系列编号：FS-ZD-04020商业业态体量测算办法
Commercial business volume measurement method
为规范化、制度化和统一化作业行为，使员工的管理工作有章可循，提高工作效率和员工责任感、归属感，特此制定。
商业业态体量测算办法
商圈聚合系数(K)=规划面积/测算商圈可支撑面积
首先测算出一个业态的可支撑面积(S)，S=同期商圈消费支出/业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。
例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000
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怎样确定项目地商业体量
按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑：1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点7、城市现有商业饱和程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。
商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。
住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。
独立的就要看用地性质的先决条件决定了。
但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。
商业规模（占住宅建面的比例）外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》bbs.winfang./dispbbs.asp?BoardID=124&ID=79506&replyID=&skin=1《社区商业专题研究》bbs.winfang./dispbbs.asp?BoardID=124&ID=132674&replyID=&skin=1随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。
商业体量测算方式
商业体量测算方式从全国范围来看，随着商业地产市场的慢慢成熟，商业地产的开发都将会面临确信一个适合规模的开发体量问题。
而关于众多的前期策划人员来讲，确信合理范围的商业开发体量与配比也往往是一个让人头痛的问题，凭体会与感知熟悉已难以应付慢慢标准的商业开发。
从目前来看，确信商业开发体量并无一个象住宅产品定位一样比较成熟的研究模型。
但就一样来讲，目前商业体量的测算一样都是先以市场调查为基础，成立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地域人均零售消费额的判定，能够测算出该项目可能的零售额，再参照所在地域商业设施每平方米平均零售额，即能够得出该项目地可进展商业房地产项目的规模。
目前，比较经常使用的方式是雷利法那么与赫夫概率模型结合进行体量的测算方式。
以下就对这种方式进行初步的介绍。
一、雷利法那么与赫夫概率模型一、利用雷利零售引力定律公式测算出商圈范围雷利指出,两个城市区域对其不合点内（顾客在此点可能前去任何一个区域购买，那个点位于对顾客具有一样吸引力的位置上）的零售易吸引力,与城市区域的规模成正比,而与两个城市到不合点距离的平方成反比。
于是导出以下公式: Ta/Tb=Pa/Pb×(Db/Da)2 (1)其中Ta: A市对不合点的零售吸引力Tb: B市对不合点的零售吸引力Da:不合点与A市的距离Db:不合点与B市的距离Pa：城市A的人囗数Pb：城市B的人囗数康维斯以为雷利定律中两个都市人口差距太过显著,有时可能达到15倍,20倍或更大的倍数,因此提出修正。
康维斯在雷利所谓连接都市A与都市B的直线上,别离求出都市A与B的势力范围,也确实是找出都市A与都市B间商圈不合点（即Ta/Tb=的点）,那么此点位置可由以下公式表示：D'b=Dab/（1+ ） (2)其中D'b：城市B至A,B都市间不合点之距离Dab：A,B两城市地间的距离Pa：城市A的人囗数Pb：城市B的人囗数(2)式可用于确信城市腹地的边界,并估量这些城市的潜在市场规模。
商业综合体总承包工程测量施工方案
商业综合体总承包工程测量施工方案一、工程概述商业综合体总承包工程是指在一定地块上，由一个总承包商负责设计、建设、安装、装修并进行维护的综合性商业项目。
该项目包括商务楼宇、购物中心、酒店、休闲娱乐等多个功能区域，需按照设计图纸和相关规范进行施工。
本文将从测量施工方案的角度，对商业综合体总承包工程进行描述。
1.前期准备工作（1）确定测量人员和测量仪器设备。
（2）查阅工程设计图纸和相关技术资料，了解工程的基本情况。
（3）对工程地块进行勘测，确定场地的地形地貌情况，绘制场地平面图。
2.场地测量（1）进行桩基定位测量，根据设计要求确定桩基位置，并标示在场地上。
（2）测量场地边界线，确认工程范围，确定围墙的建设位置。
（3）进行地面高程测量，测量场地各处的高程情况，制作高程图。
（4）对场地进行建筑物平面测量，确定建筑物的位置和大小，并标示在图纸上。
3.建筑物测量（1）对建筑物进行采购定位测量，测量建筑物的几何形状和大小。
（2）进行建筑物的高程测量，确认建筑物的正常高程。
（3）对建筑物内部进行水平测量，测量各个房间的几何形状和大小。
4.设备安装测量（1）根据设备的要求，确定设备的位置和安装高度。
（2）进行设备的定位测量，测量设备的几何形状和大小。
（3）对设备进行高程测量，确认设备的安装高度。
5.装修施工测量（1）根据设计要求，确定装修材料的位置和大小。
（2）对装修材料进行采购定位测量，测量材料的几何形状和大小。
（3）进行装修材料的高程测量，确认材料的安装高度。
（4）对装修施工的质量进行监测，确保装修施工符合相关规范。
6.建设维护测量（1）对建筑物进行定期测量，监测建筑物的位移和形变情况，保证建筑物的稳定性。
（2）对设备进行定期测量，监测设备的工作状态，确保设备正常运行。
（3）定期对商业综合体进行维护测量，检查各项设施的运行情况，及时修复和维护。
三、施工安全措施1.根据工程的特点，制定施工安全措施，对工程作业人员进行安全培训。
商业工程质量实测实量操作指引
商业工程质量实测实量操作指引编制日期审核日期批准日期目录第一篇土建工程1.目的1.1. 规范产品质量实测过程中的程序、取样方法、测量操作、数据处理等具体步骤和要求。
1.2. 提供产品质量实测的操作方法，尽可能消除人为操作引起的偏差。
2.适用范围2.1. 本指引适用红星美凯龙企业发展有限公司所有在建商业工程（自结构±0.00至交付完成）项目。
2.2. 明确：施工单位应按分户对所有实测区进行100%实测实量并建立分户/分层实测档案；监理公司对施工单位实测数据按不低于60%的比例进行复测；项目工程部专职质量工程师对监理公司复测数据按不低于50%的比例进行复测。
3.取样总则与计算说明3.1.取样原则3.1.1 随机原则：各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，通过图纸或随机抽样事前确定。
3.1.2 可追溯原则：对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。
3.1.3 完整原则：同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全部进行实测，不能有遗漏。
3.1.4 效率原则：在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率。
3.1.5 真实原则：测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。
3.1.6 常态原则：各项目对施工现场的管理要保持常态化。
严禁采用停工迎检和现场PPT汇报、利用外部资源（包括物业保洁、物业保安、委托第三方等）进行场地清理，或者进行各种形式的包装等。
3.1.7 公正原则：出现违反职业操守、职业底线的行为，集团将严格按有关制度进行处理；并视情节严重程度，采取整体扣减项目合格率、系统内通报等措施。
3.2. 计算说明些不合理的质量处理方法，对相关计算进行说明。
3.2.2 具备实测条件项目才参加观感评分；对于不具备实测条件的项目，可在质量风险项目中加以反映。
怎样确定项目策划的商业体量
按所在都市人均商业面积推算——这只是最差不多的一个参考数据能够从以下几方面综合考虑：1、都市属性（商贸中心都市、旅游都市、工业都市、省会都市等）2、都市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、都市人均商业面积5、项目所处商圈在都市中所处的地位——A级、B级依旧C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心依旧边缘，商圈交汇点7、都市现有商业饱和程度8、都市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和以后进展趋势10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。
商业的体量，搂住没有讲情出啊，是住宅配套的商业项目，依旧独立的商业项目。
住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。
独立的就要看用地性质的先决条件决定了。
然而总体可不能错的是，填补那个区域市场的空白。
商业规模（占住宅建面的比例）外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求专门高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类不的社区商业正常经营要紧依靠于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时差不多不考虑社区商业的对外性，完全依靠本社区居民的需求，商业规模的大小可依照社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业进展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=79506 &replyID=&skin=1《深圳社区商业专题研究》/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=13267 4&replyID=&skin=1随着国家经济的进展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们同意。
【实测实量】商业项目实测实量操作指引
商业项目实测实量操作指引一、目的1.通过定期评估，识别并消除项目风险。
2.通过对质量缺陷和管理风险的整改措施的跟踪和落实，持续提升工程质量标准和观感，消除客户投诉隐患。
二、适用范围适用于地产所有已进入主体结构施工且尚未完成交付的项目。
三、取样总则1.随机原则：各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，通过图纸或随机抽样事前确定。
2.可追溯原则：对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。
3.完整原则：同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全部进行实测，不能有遗漏。
4.效率原则：在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率。
5.真实原则：测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。
四、操作细则1.混凝土结构工程1.1 基本原则同一标段内根据各楼栋进度，在实测前随机确定已拆完模板的2个楼层作为混凝土结构工程的实测层。
1.2 截面尺寸偏差（砼结构）1.2.1 指标说明：反映层高范围内剪力墙、砼柱施工尺寸与设计图尺寸的偏差。
评判标准：[－5，8]mm。
1.2.2 测量工具：5米钢卷尺。
1.2.3 测量方法和数据记录:（1）以钢卷尺测量同一面墙/柱截面尺寸，精确至毫米。
（2）同一墙/柱面作为1个实测区，累计实测实量20个实测区。
每个实测区从地面向上300mm 和1500mm 各测量截面尺寸1次，选取其中与设计尺寸偏差最大的数，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
1.2.4 示例：1.3 垂直度（砼结构）1.3.1指标说明：反映层高范围内剪力墙、砼柱表面垂直的程度。
评判标准：[0，8]mm（层高≤5m ）、【0，10】mm （层高﹥5m ）。
1.3.2测量工具：2米靠尺。
1.3.3测量方法和数据记录：（1）剪力墙：任取长边墙的一面作为1个实测区。
商业(商业、酒店、公寓、写字楼)定量方法)
46万*38%（高端写字楼所占比例）=17.48万平米,因此本项目国际超5A甲级写字楼可开发最 大量约为17万平米.
商务办公物业定位定量研究
商业（商业、酒店、公寓、写字楼）定量方法
规模定量 案例分析
办公所 占总面 积比例 61.6%
名称 上海恒隆广场
办公面积 16万㎡
商业面积 5.5万㎡
公寓面积 4.49万㎡
62%
38%
南宁新增写字楼人数 南宁青秀区新增写字 楼需求面积（万㎡）
预测全市的从业人员数* 写字楼人员所占比例—上 一年写字楼人数
南宁新增的写字楼人员数 *13平方米/人
南宁高端写字楼总量(万) 其他写字楼总量(万)
本案未来3年/5年写字楼可开发面积预测
时间 未来三年（至2012年） 青秀区需求的写字楼 规模（万㎡） 80.73 同期竞争项目规模（万 ㎡） 34.4（皇巢世家8万、万 象城18万、广西国际金 融中心8.4万） 本项目剩余可开发的规 模（万㎡） 46
商业（商业、酒店、公寓、写字楼）定量方法
五星级酒店整体定位
五星级顶级环景酒店
本项目致力于打造东南亚 闻名的高品质五星级酒店， 位于超高层建筑的最顶端， 俯览南宁市全貌
环景——环绕民歌湖广场、 南湖、青秀山、邕江 顶级——设计、建筑、装 修、品牌、服务顶级
•国 内 的 发 展
•南 宁 的 发 展
SOHO 在南宁还只是雏形，随着南宁服务业的快速发展，广 告类、装饰类、咨询类公司、创意类公司会越来越多，所以适 合这些公司发展的类写字楼产品将充分满足这部分客户的需求
•与 写 字 楼 产品的区别
可居家，可办公，首先满足基本居住的需求 对办公空间有个性化创意需要，一般是5米左右的超高层高， 可以分割成两层，上层私密空间，下层办公空间 24小时办公 工作时间自由掌控，自由、弹性而新型的工作方 式 最大卖点：传统写字楼是地段， SOHO 是一种创意，一种工 作方式
最新商业体量测定方法及策略
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
渗透率：结合问卷调研研究，一级商圈渗透率为78%，二级商圈为40%，三级商圈为18.5%
一级商圈渗透率预估： • 选择“经常光顾” 的人数为68%；选择“偶尔光顾”的为 20%（按50%处理折合为10%）； • 综合预估一级商圈渗透率为78%。 二级商圈渗透率预估： • 选择“经常光顾” 的人数为22%；选择“偶尔光顾”的为 36%（按50%处理折合为18%）； • 综合预估二级商圈渗透率为40%。 三级商圈渗透率预估： • 选择“经常光顾” 的人数为11%；选择“偶尔光顾”的为 15%（按50%处理折合为7.5%）； • 综合预估三级商圈渗透率为18.5%。
中环广场 安奇乐易香君路店
华文购物广场 法罗咖啡
安奇富安娜 澄龙足浴
小型商店边圈在1.5公里以外，步行20分钟以上； 大型商场边圈在8公里以外，任何交通工具40分钟以上。
商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围；
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
总需求：未来区域商业总需求346081㎡
商业体量确定 专题研究
主要内容
1
集中式商业体量确定方法
2
社区商业体量确定方法
3
方法评判
1 集中式商业确定
• 需求预测法 • 需求缺口法 • 坪效预测法 • 商业饱和度法
【需求预测法】预测商业有效辐射范围内的人口数量，结合当地人均商业面积， 即可得出商业体量 ，适用于辐射范围内无商业物业的项目
商业面积=人均商业面积*有效辐射人口数
1 集中式商业确定
市场容量测定方法
市场容量测定方法一、什么是市场容量测定法？测定市场容量是企业市场营销管理的基础工作，在企业的营销分析中具有十分重要的意义。
测定市场容量就是指运用科学的方法，对影响市场需求变化的各种因素进行系统的调查和研究，探索市场需求的规律以及发展趋势，对市场的需求量做出估计的过程。
其目的在于为企业决策提供有用的信息。
二、测定市场容量的一般步骤市场容量的测定是调查研究、综合分析和计算推断的过程。
一个完整的市场预测，一般包括下面几个步骤：①确定预测目的。
进行一项预测，首先必须明确预测的目的，即为什么要进行这项预测，它要解决什么问题。
预测目的直接影响着预测内容、规模以及预测方法的选择等一系列工作。
只有目的明确，才能使预测工作有的放矢，避免盲目性。
②收集、整理和分析资料。
资料是预测的基础，收集什么资料，是由预测的目的确定的。
对所收集到的资料要进行认真的审核，对不完整和不适用的资料要进行必要的调整。
对经过审核和调整的资料，还要进行初步分析，观察资料结构的性质，作为选择适当预测方法的依据。
市场调查方法A、案头调研案例研究法；B、不重复抽样C、抽样调查重置抽样抽签法产品留置测试D、多维尺度法定量研究方法定性研究方法典型调查法电话调查多阶段抽样等距抽样独立控制配额抽样等距量表等比量表E、二手资料调研二路焦点小组 F 非概率抽样分层抽样分层比例抽样分层最佳抽样G、观察法概率抽样拐点调研滚雪球抽样H、会议调查J、焦点访谈法经验判断法随机抽样家庭日记法经销商访谈K、可行性研究L、联合分析法留置调查垃圾调研法类别量表M、面谈访问法盲测描述性调研P、PPS 判断抽样配额抽样平衡量表法评价量表配对比较量表Q、分类法R、任意抽样S、容量测定法 SEM模型深层访谈法双重抽样实验调查法实地调研数值分配量表随机号码表法顺序量表T、投影技法推销估计法投射研究探索性调研W、文献调查法问卷调查法网络调研文案调查法无准备访问网上调查X、询问法辛迪加调研行踪分析相互控制配额抽样Y、邮寄调查因果性调研Z、主观概率法整群抽样重点调查逐户寻找法③选择适当的方法。
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+娱乐教育文化服务等）约占人均可支配收入的55%
RE（2014）= 33924 *0.82*0.55=15300元/年/ 人
03-09年武汉市年人均可支配收入几何增长率为13%，据
此推算，2014年年人均可支配收入为33924元/年/人
资料来源：世联收集整理
17
世联行
【商业饱和度法】粗略算法：依据商圈饱和度、潜在客户人口、年均购物额推 导出商业体量
通过未来商业平均坪效值和潜在消费人口预测本项目商业体量约为9.4万㎡ 商圈等级 一级商圈 二级商圈 三级商圈 总计 潜在消费人 口（万） 112363 127681 1922640 209 728 人均消费 (元/月） 区域渗透率 78% 40% 18.5% 本项目预计 市场份额 70% 30% 15% 93915 1000 预测坪效值（元 /平米/月） 可支撑的潜在 商业体量 44663 10411 38841
渗透率：结合问卷调研研究，一级商圈渗透率为78%，二级商圈为40%，三级商圈为18.5%
一级商圈渗透率预估：
• 选择“经常光顾” 的人数为68%；选择“偶尔光顾”的为
20%（按50%处理折合为10%）；
• 综合预估一级商圈渗透率为78%。
二级商圈渗透率预估： • 选择“经常光顾” 的人数为22%；选择“偶尔光顾”的为
弘盛王朝
应天国际 新城国际 四季港湾
16000
50000 12000 20000 10000 8400 45000 161400 商业体量（㎡） 15000 1500 3000 2000 2000 1800
1.5公里核心商圈
海之畔左岸春天 海亚春天 宇鑫国际广场 合计 主要商家 八方购物广场 足心道
注：关于有效辐射人口数量：包含辐射范围内的人口数量和本项目的人口数量，辐射范围内人口数量根据片区内典型项目 的人口数量适当增加进行估算，包括未来一定期间内新开住宅楼盘的预估人口数量，本项目人口数量根据可容纳的人口数 量进行估计。
资料来源：世联收集整理
4
世联行
1
集中式商业确定
• 需求预测法 • 需求缺口法 • 坪效预测法 • 商业饱和度法
总商业面积需求（㎡） 61350
112363
127681 1922640
0.7㎡
35750 248982 346081
9
世联行
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
现有商业体量：1.5公里核心商圈现有商业体量221300㎡
主要项目社区 商业体量（㎡）
5
世联行
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
辐射人群：2023年项目将辐射一级商圈112363人，二级商圈127681人，三级商圈1922640人 一级商圈：68500人 以项目为核心，辐射周边1.5公里范围区域内人口，包含主要居
后湖店
中百超市 安居路店 新华书店 世纪路店 红蜻蜓安 居西路店 全家袜箱 其他商业 安居路店 某童装安 居西路店 某运动品 牌鞋店
2014 13599
合计
18020
12616000
8400
以抽样获取的数据来看，后湖区域2010年商圈饱和度约为 8400元/㎡
16
世联行
【商业饱和度法】依据商圈饱和度、潜在客户人口、年均购物额推导出商业体 量
36%（按50%处理折合为18%）；
• 综合预估二级商圈渗透率为40%。 三级商圈渗透率预估： • 选择“经常光顾” 的人数为11%；选择“偶尔光顾”的为
15%（按50%处理折合为7.5%）；
• 综合预估三级商圈渗透率为18.5%。
资料来源：世联收集整理
7
世联行
【需求缺口法】商圈渗透率
消费商圈构成：
商业面积=人均商业面积*有效辐射人口数
人均商业面积预估： 商业网点规划面积： 如：2016年全市人均商业面积为1-1.1平米。——《某某市2016年商业网点发展规划》
本项目商业运营初期： 辐射人口约10万人 本项目商业一定时期内辐 射人口数 如2-3年内辐射约5万人 潜在商业市场空间： 5*（1~1.1）=5万~5.5万
IRS（商圈饱和度）=C（潜在客户人口）*RE（年平均购物额）/RF（同类商业总面积）
根据行业测算，按城市发展程度的不同，对于商业面积的需求也不一样，合 理的人均商业面积为： 一线城市应为1.5~2.0平方米/人； 二线城市1.0~1.5平方米/人； 三线城市0.5~1.0平方米/人; 商丘为典型三线城市，人均商业面积取0.7平方米/人进行计算
资料来源：世联收集整理
人均商业面积（㎡）
商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围；
资料来源：世联收集整理
8
世联行
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
总需求：未来区域商业总需求346081㎡ 商圈 一级商圈 二级商圈 三级商圈 辐射人口 渗透率 78% 40% 18.5% 合计
1.5公里核心商圈现有社区商业体量： 161400㎡ 现有大型商家体量：59900㎡
嘉年华国际影城 御足天下 A8酒吧 唱响KTV
合计总商业体量：221300㎡
注：若有已出让商业用地，则其体量也应计算在内
资料来源：世联收集整理
金鼎捞火锅
丹尼斯 法罗咖啡 合计
1800
30000 2800 59900 10
本项目潜在商业面积= 潜在消费人口*人均消费*区域渗透率*项目预计市场份额/预测坪效值 =93915平方米
资料来源：世联收集整理
14
世联行
1
集中式商业确定
• 需求预测法 • 需求缺口法 • 坪效预测法 • 商业饱和度法
15
世联行
【商业饱和度法】类似于坪效法，依据商圈饱和度、潜在客户人口、年均购物 额推导出商业体量
结合丹尼斯案例，本项目平均扣点取10%。
坪效预测：
商丘商场首层商铺租金在150-400元/㎡·月，大型餐饮、娱乐租金在
100元/㎡·月以下
由于本项目区域商业氛围仍不成熟，需要时间积淀，租金收益暂定
100元/㎡·月计算
每月坪效：100/10%=1000元
13
世联行
【坪效预测法】预测本项目营业额与坪效得出商业面积，比较准确反映项目商 业体量
资料来源：世联收集整理 书店 商超 业态 代表商铺 武商量贩 龙庭店 武商量贩 怡和店 中百仓储 商铺面积 （㎡） 2000 12000 2500 900 300 90 100 40 90 人流量 （人/分钟） 5 15 3 2 平均消费 提袋率 金额（元/ 人次） 63% 50% 71% 61% 30 40 50 20 月营业额 估算（元） 2200000 7000000 2500000 570000 250000 25000 40000 6000 25000
40000
20000 0
2010 2011 2012 2013
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
ＲＥ（年平均购物额）
后湖片区的人均可支配收入约为武汉市的82% 而武汉市民年平均购物额（零售+餐饮+家庭设备 2003 8524
2003-2009武汉年人均可支配收入（单位：元） 2004 9564 2005 10848 2006 12360 2007 14352 2008 16704 2009 18385 2010 20806
世联行
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
本地项目商业需求：根据需求缺口法测算，得出商业潜在需求约为12.5万方
本项目潜在商业面积= 区域未来潜在需求—区域现有供给和潜在供给=346081221300 =124782平方米
资料来源：世联收集整理
备注： 1、一级商圈2013年人口为自然增长基 础之上加项目人口容纳量； 2、人口自然增长率约0.5%； 3、数据来源于市场调查及商丘统计年鉴 6
123300
1856674
125785 1894087
127681
1922640
三级商圈
1820000
资料来源：世联收集整理
世联行
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
IRS（商圈饱和度）=C（潜在客户人口）*RE（年平均购物额）/RF（同类商业总面积）
IRS 是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的指标， 本意就是指每平方米零售面积负担的购买额或销售额 数；等同于所有同类商业总和的年坪效。 当IRS较高时，剩余空间有限，不宜进人，但当IRS 较小时，说明市场空间很大，有很大拓展机会。 单个商场年坪效 =入店人数（人/分钟）＊营业时间*平均消费额 （元/人次）*提袋率*365（天）/商业体量 =年营业额/商业体量 IRS参考类似商圈饱和度及增长率，确定本项目的现在及 未来的商圈饱和度，例如武汉王家湾商圈饱和度如下： 2006 2007 2008 2009 2010 商圈饱和 9329.5 10533 11765.4 13212.5 15075.5 度 增长率 12.90% 11.70% 12.30% 14.10% 王家湾商圈IRS平均年增长率为12.8%，由于06年该商 圈同样属于新兴商圈，我们认为其增长率对后湖商圈Ｉ ＲＳ变化趋势预测有借鉴意义 2010 商圈饱和度
• 主圈 -- 65％顾客； • 次圈 -- 25％顾客； • 边圈 -- 10％顾客；
小型商店主圈在0.8公里以内，步行10分钟； 大型商场主圈在5公里以内，任何交通工具20分钟以内。 小型商店次圈在1.5公里以内，步行20分钟； 大型商场次圈在8公里以内，任何交通工具40分钟以内。 小型商店边圈在1.5公里以外，步行20分钟以上； 大型商场边圈在8公里以外，任何交通工具40分钟以上。