商业体量测算模式
商业拓展测算标准购物中心
商业拓展测算指导性标准（201808更新）《适用于购物中心业态门店》结合前期拓展测算问题，根据商业各管理部门梳理结果，明确下述测算标准。
一、招商政策1、出租率：首年按85%、次年按90%，第三年始及往后按95%-98%。
2、租金涨幅：指导意见如下。
3、免租期：免租期1个月，主力店可给予3-6个月免租期。
二、人力行政类1、人力成本（1）人员配置：①6万平及以下：12人/万平；②6-10万平（含）：上述标准*85%③10-20万平以上：上述标准*75%④20-50万平以上：上述标准*65%⑤50万平以上：上述标准*50%其中人员配置标准中，不包括门店外包的保安、保洁，但包含按需要配置安保关键岗，如安保主管、监控员。
人员配置数量，筹备期可根据需要按正常标准的1.2倍，运营期开业1年后调整word文档可编辑至标准人数。
（2）薪资标准：①按照商业集团各层级薪酬带宽标准当年起点值测算，结合区域划分后的城市系数。
②区域划分：■一线城市：北、上、广、深（华东区域*1.15）■华东区域：南京、杭州；■华南区域：南宁、福州（华东区域*0.95）■其他区域：华北（天津、济南、太原、西安、石家庄、郑州、沈阳）、华中（武汉、长沙、南昌、合肥）、西南（成都、重庆、昆明、贵阳），其他区域华东区域*0.9③ 不在上述城市范围的城市，中层人员可直接适用薪酬测算表数据，基层人员打 9折适用。
④每年薪酬原则上按5%递增。
⑤年终奖：在达成业绩目标前提下，完整运营期原则上高层按5个月，中层按3 个月，基层按2个月，操作层按1个月计算；筹备期按上述标准的50%折算实际月数享受。
（3）筹建期与到岗时间：①筹建期：12个月。
②开业前到岗时间：高管12个月，中层10个月，主管6个月，专员3个月，操作层2个月。
2、拓展奖：（1）租赁门店按“投资考核利润” *计提系数*时间系数计算。
其中投资考核利润二前6年平均租金收入-前6年平均租金支出-前10年改造成本分摊-前6年运营成本分摊（注：以开业运营第1年为起始年，筹建期费用并入分摊）；word文档可编辑计提系数根据项目实际情况按6%-16%范围内计提，平均值约9%。
大体量商业具体业态体量计算
3#地块 10#地块 9#地块
楼层 2
楼层 2
楼层 4
体量（㎡） 25272
1体0量万（方㎡）
20514
体量（㎡） 57200
6
产品业态—公寓
THE NEW CITY
金隅大成·新都会
规模体量推导 根据前述研究所得的商业、商务写字楼、酒店各物业类型合理体量，预估本项目公寓的合理体量约为57万平方米
地块总体量
重庆主城五星级酒店单体客房规模
19%
2% 7%
17%
31%
24%
99间以下 100-199间 200-299间 300-400间 400-500间 500间以上
英迪格、美憬阁等高端精品酒店品牌，酒店客房数总体偏小，主要集中于130200区间。
重庆五星级酒店客房数集中于200-400区间，平均约290。
规模体量推导
① 商务市场趋势法：根据写字楼与城市第三产业高度相关的规律，回归分析写字楼投用量与指标线性关系， 结合2035年预测值，扣除 现有及潜在供应并乘以本项目面积占比，得本项目可开发体量约7.58万㎡；
② 商务需求预测法：预测2035年写字楼主要需求行业从业人员，结合人均办公面积15㎡预估，得出写字楼 需求量，扣除现有及潜在供应并乘以本项目面积占比，得到本项目可开发体量约11.49 万㎡.
6.20
茶园新区
项目名
鲁能领秀城 金科中央华
府 奥园城市天
地
2017年去化 2017年去化
量
均价8Biblioteka 44-2.4611884
1.42
19892
项目名 奥园越时代 中铁万国城 奥园城市天地
2018上半年去 2018上半年去
化量
CRIC克而瑞咨询专题篇商业体量测算参考
摘自《 2012 CRIC 云南云瑶水乡物业开发建议报告》
2012年9月
商业体量推导
商业体量测算1——市场容量测算法
依据目前市场在售商业项目销售情况预估，未来两年昭通可去化商业体量达到约19.2万平方米
昭通重点商业项目概况
项目名称 销售状态
位置
建筑面积（平 米）
商业形态
商铺价格区间（ 元/㎡）
凤凰街道办事处 龙泉街道办事处 太平街道办事处
旧圃镇 永丰镇
127999 84340 78015 57750 38091
项目一期住宅规划面积约8.7万平方米，其中洋房约6.8万平方米，根据项目 户型面积预估，项目目前居住户数约为600户左右，加之项目另外商住部分 ，预估项目住户总量约在1000户左右，按照户均2.5人计算，项目常驻人员 约2500人，社区人均商业配套面积约1.1平方米，则项目内部社区商业体量 需求约2750平方米，此外考虑到项目临近区域亦有常驻居民，项目餐饮等 业态对其有一定吸引力，建议社区商业体量提升至4000平方米。
5
辐射3km区域
本项目
未来新机场
商业体量推导
商业体量测算2——市场需求测算法
参照盖恩近郊游统计模型，项目可吸引近郊人口约2.6~3.9万人，根据近郊游人口平均商业需求 特质，保守估算项目满足城市近郊游客群的商业体量2.6万平方米左右
昭通昭阳区2010年人口统计情况
全区总人口
846723
常住人口
787845
盖恩都市旅游圈空间模型
辐射10km区域
参照盖恩都市旅游圈空间模型，城市旅游环状模式分为四个 圈层，包括城市旅游带、近郊休闲与旅游带、乡村旅游带以 及偏远旅游带。本案从空间结构上复合近郊休闲旅游带特质 。
城市商圈及商业体量、人流量计算模型
所在地区商业设施每平方米平均零售额
二、人流量测定（顾客光顾频率）
B. ABC模型 针对以上模型存在的问题， ABC 模型进行了修正，提出了更为合理的解决方案。 商圈研究的研究方法：
区域范围内 主要竞争城市研究
都市圈城市研究
研究商业设施所在城市 与区域内主要竞争城市之间的商圈范围、
了解研究城市商圈的大致轮廓
研究商业设施所在城市 与区域内主要竞争城市之间的商圈范围、
Y j ：表示j商场的年营业额，营业额越大表示业态组合越 丰富，商品定位能吸引一定消费受众； T ij ：表示阻力，以消费者从地点i到j商场所需时间表示； λ：对不同车程时间进行修正的系数， 根据地区 i的消费 者实际以怎样的概率选择j商业项目的抽样调查结果，用 回归分析方法得到其经验值来确定。
计算出 P ij 即地点i的消费者愿意到商场j的概率，可以进一步得到地点i到商场j消费者的预测值。 然后根据商圈的一般确定原则来界定核心商圈（50－65％客源）、次级商圈（15－25％客源）及边
B. ABC模型 运算模块
二、人流量测定（顾客光顾频率）
假设商场 j对消费者的吸引力与这个商业项目的营业额呈正比(j=1,2,…X)，与消费者从地点i到该商场的阻力呈成反 利用ABC模型设定地点i的消费者选择商场j的概率P ij , P ij 公式如下所示：
Yjμ
Pij =
TIj λ n
Σ
Yjμ
J-1 TIj λ
相关目标商业体的月度商业营业收入 每平米商业的市场营业额=
相关目标商业体的面积
根据各地区范围内各行业一般性营业额水平，在保证在营 商业和即将进驻商业都保持合理利润的前提下（平均利润率）， 判断片区内是否能新增目标商业体量和新增规模。
商业业态体量测算办法范本
内部管理系列编号：FS-ZD-04020商业业态体量测算办法
Commercial business volume measurement method
为规范化、制度化和统一化作业行为，使员工的管理工作有章可循，提高工作效率和员工责任感、归属感，特此制定。
商业业态体量测算办法
商圈聚合系数(K)=规划面积/测算商圈可支撑面积
首先测算出一个业态的可支撑面积(S)，S=同期商圈消费支出/业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。
例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000
请输入您的公司名字
Fonshion Design Co., Ltd
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商业体量测算方式
商业体量测算方式从全国范围来看，随着商业地产市场的慢慢成熟，商业地产的开发都将会面临确信一个适合规模的开发体量问题。
而关于众多的前期策划人员来讲，确信合理范围的商业开发体量与配比也往往是一个让人头痛的问题，凭体会与感知熟悉已难以应付慢慢标准的商业开发。
从目前来看，确信商业开发体量并无一个象住宅产品定位一样比较成熟的研究模型。
但就一样来讲，目前商业体量的测算一样都是先以市场调查为基础，成立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地域人均零售消费额的判定，能够测算出该项目可能的零售额，再参照所在地域商业设施每平方米平均零售额，即能够得出该项目地可进展商业房地产项目的规模。
目前，比较经常使用的方式是雷利法那么与赫夫概率模型结合进行体量的测算方式。
以下就对这种方式进行初步的介绍。
一、雷利法那么与赫夫概率模型一、利用雷利零售引力定律公式测算出商圈范围雷利指出,两个城市区域对其不合点内（顾客在此点可能前去任何一个区域购买，那个点位于对顾客具有一样吸引力的位置上）的零售易吸引力,与城市区域的规模成正比,而与两个城市到不合点距离的平方成反比。
于是导出以下公式: Ta/Tb=Pa/Pb×(Db/Da)2 (1)其中Ta: A市对不合点的零售吸引力Tb: B市对不合点的零售吸引力Da:不合点与A市的距离Db:不合点与B市的距离Pa：城市A的人囗数Pb：城市B的人囗数康维斯以为雷利定律中两个都市人口差距太过显著,有时可能达到15倍,20倍或更大的倍数,因此提出修正。
康维斯在雷利所谓连接都市A与都市B的直线上,别离求出都市A与B的势力范围,也确实是找出都市A与都市B间商圈不合点（即Ta/Tb=的点）,那么此点位置可由以下公式表示：D'b=Dab/（1+ ） (2)其中D'b：城市B至A,B都市间不合点之距离Dab：A,B两城市地间的距离Pa：城市A的人囗数Pb：城市B的人囗数(2)式可用于确信城市腹地的边界,并估量这些城市的潜在市场规模。
超级实用的商业体量预测方法
5年内 区域商业市场空间为
4.2~6万㎡之间
本项目商业 体量区间 4.2~5万㎡
4 PART
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量（依据）——消费需求定量法
依照消费额存量与消费坪效计算，可支撑商业体量4.5~5.7万㎡之间。
区域人口
区域客群消费力
消费概率
坪效
可支撑商业面积
1-区域居民消费-可支撑商业面积-44000~55000㎡ 2-写字楼商业配套-可支撑商业Байду номын сангаас积-4000~5000㎡
本报告是严格保密的。
4 PART
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量（依据）
通过三大计算口径，科学合理地确定本项目商业体量。
投资需求定量法
通过计算本项目商业去化率，投资客户需 求量，计算本项目可销售最大体量，从而 确定本项目商业体量。
区域人口支撑定量法
根据区域人口导入情况，预测本项目区域 商业需求体量，根据周边未来商业供应情 况，计算市场空间需求，确定自身体量。
商业面积 ＝商业消费人口×常州人均商业面积
注： ①常州市人均商业面积＝市区商业总面积/市区消费人口
人均商业面积预估
•2010年常州人均（常住人口和暂住一年以上的人口）占有商业营业面积为0.9－1.2 平方米
－－《2005-2010常州商业网点规划》
•根据商业面积的变化趋势，并结合《常州市商业布局规划》，未来保守预估2020 年人均商业面积将达到1.5平方米。 注： 《常州商业网点规划》预测，2020年郊区人均商业营业面积为1.5平方米/人
人口 投资 消费
消费需求定量法
根据消费需求，消费力支撑，消费渗透 率计算本项目可支撑商业体量。
商业测算
实际每年的租金收益： 500*17000*12个月=1.02亿元/年 发展商二年内年补贴额：（1.632亿-1.02亿）*2年=1.224亿
发展商实际收益：120000*10245-1.224亿+1.02亿（N-2)=9.03亿
住宅
商铺
办公ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
住宅：300米以内衰减范围不明
显，300米外较为显著；
成果借鉴：
1、不同物业类型对
深 圳
200% 150% 100% 50% 0% ＜100 100-200 200-300 300-400 400-500
商铺：100米内具有较大升值空
间，100-300米内增幅不大；
距离敏感度不同，由 内向外分别为办公、 商铺、住宅。 2、控制区可分为： 0-300米为核心控制 区，300-800米为一 般控制区，8001600米为外围发展 区。
价格依据市场商铺目前销售价格预测未来项目所处片区商铺所处片区商铺出售均价在12万出租均价500元体量集中商业和地铁商业供17000商业出租街铺10245出售商业销售额
商业收益分析
收益方案前提：
商业体量： 北区：集中商业15000平米集中商业，下沉广场2000平米商业，以及街铺 6245平米； 南区：街铺6000平米
每年的返租额： 120000元*0.08*27245=2.61552亿元/年
实际每年的租金收益： 500*27245*12个月=1.6347亿元/年 发展商二年内年补贴额：（2.61552亿-1.6347亿）*2年=1.96164 亿
发展商实际收益：1.6347亿*N-1.96164亿
方案收益比较
某商业项目市场体量研究报告
某商业项目市场体量研究报告一、量体单位的确定表示量体的常用单位有：万元、平方米、铺位。
其中“万元”在此是指预测的物业销售总额。
它是一个明确的经济指标，但对市场所需求的物业类型和规模表达不明晰；“铺位”在此是指预测物业需求者的数量，但对市场需求的数量大小表述不明确；“平方米”明确表示了预测物业的规模。
它能明确地表示需求者对特定物业的市场需求量，故量体的单位采用“平方米”。
二、体量推算原理商业地产销售的产品作为一种生产资料其使用价值取决于建立在它之上的生产能力，其成本最终也必然要转嫁给消费者。
籍此得出如下模型：单价（按建筑面积计算）÷得房率×年投资回报率＝每平方米年营业额（按使用面积计算）×毛利率×商铺租金占毛利的比重体量面积（建筑面积）＝年度总营业额÷每平方米营业额（按使用面积计算）÷得房率综合以上两式，可得体量面积关于单价的函数（1）（这里视其它未知量为经验系数）：体量面积＝年度总营业额×毛利率×商铺占毛利的比重÷年投资回报率÷单价在推算项目区域的消费品零售额时用到购买力指数公式。
如下：B i＝0.5y i＋0.3r i＋0.2p iB i为区域i的购买力占参照区域购买力的百分比；y i为区域i的可支配收入占参照区域可支配收入的百分比；r i为区域i的零售额占参照区域零售额的百分比；p i为区域i的人口占参照区域人口的百分比。
三、总量推算商业年度总营业额以社会消费品零售总额来拟合，2003年郑州市区社会消费品零售总额为331.1亿元，比上年增长11.4%（信息来源：郑州统计信息网）。
根据郑州市政府工作报告（2004）预测的2004年郑州市社会消费品零售总额增长11%的目标，纵观近几年的发展趋势，预计2005年郑州市区社会消费品零售总额为407.96亿元（331.1×111%×111%）。
最新商业体量测定方法及策略
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
渗透率：结合问卷调研研究，一级商圈渗透率为78%，二级商圈为40%，三级商圈为18.5%
一级商圈渗透率预估： • 选择“经常光顾” 的人数为68%；选择“偶尔光顾”的为 20%（按50%处理折合为10%）； • 综合预估一级商圈渗透率为78%。 二级商圈渗透率预估： • 选择“经常光顾” 的人数为22%；选择“偶尔光顾”的为 36%（按50%处理折合为18%）； • 综合预估二级商圈渗透率为40%。 三级商圈渗透率预估： • 选择“经常光顾” 的人数为11%；选择“偶尔光顾”的为 15%（按50%处理折合为7.5%）； • 综合预估三级商圈渗透率为18.5%。
中环广场 安奇乐易香君路店
华文购物广场 法罗咖啡
安奇富安娜 澄龙足浴
小型商店边圈在1.5公里以外，步行20分钟以上； 大型商场边圈在8公里以外，任何交通工具40分钟以上。
商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围；
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该 区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限
总需求：未来区域商业总需求346081㎡
商业体量确定 专题研究
主要内容
1
集中式商业体量确定方法
2
社区商业体量确定方法
3
方法评判
1 集中式商业确定
• 需求预测法 • 需求缺口法 • 坪效预测法 • 商业饱和度法
【需求预测法】预测商业有效辐射范围内的人口数量，结合当地人均商业面积， 即可得出商业体量 ，适用于辐射范围内无商业物业的项目
商业面积=人均商业面积*有效辐射人口数
1 集中式商业确定
商业体量测算模式
商业体量测算模式
最近很多商业项⽬，体量从⼏⼗万⽅到上百万⽅，规模巨⼤让⼈惊叹，开发商业项⽬也是⼀个接⼀个，不管市场潜⼒多⼤，市场需求如何，先开发再运作，或者边开发边运作，今天我在这⾥就重点说商业理性体量多⼤⽐较合理，或者⼀个商圈内商业规模多⼤合适。
因为未来随着商业成熟，商业地产的开发都将会⾯临确定⼀个合适规模的开发体量问题。
⾸先引⽤两个公式；
1、零售销售额=购物概率*⼈⼝*⼈均零售开⽀
2、商业⾯积=零售销售额/单位⾯积营业额
购物概率测算公式选⽤赫夫模型公式
在计算购物⼈流（购物⼈流=购物概率*⼈⼝）同时，画出商圈⼤⼩和画出商圈的三个层次。
分别计算三个层级，核⼼商圈（交易区域）、次级商圈（交易区域）、边缘商圈（交易区域）
然后累加总的销售额，其中在计算商业⾯积或体量的时候，单位⾯积营业额也可以⽤零售平均收益额替代。
赫夫研究模型是商业体量测量体系中最为成熟的研究⽅法。
但这⼀模型的运⽤需要收集⼤量的基础数据和进⾏较⼤规模的市场调查，对调查执⾏和数据处理都有较⾼要求，⼀般只为专业的市场研究⼈员所使⽤
⼀般采⽤⼈均商业⾯积来计算商业体量，其中根据商业外向型商业类型还是内向型商业类型以及其服务半径和住宅参考⼀定⽐例或⼈均商业⾯积来计算，国际上通常⽐例是⼈均在1.2-1.5M2.。
商业(商业、酒店、公寓、写字楼)定量方法)
分解依据
分解方向——SOHO商务公寓
商务办公物业定位定量研究
国内的发展
南宁的发展
与写字楼产品的区别
随着我国经济的发展，市场化的日益普及，专业化以及产业分工的细化，相信现在的SOHO趋势只是个开始，随着中国服务业的发展，SOHO可以出现于中国服务业中的任何一个角落，并且在很多城市中，逐渐发展、群聚演变成为一种经济模式。同时，由于SOHO一族自身的效率和从业人员的素质，SOHO一族也非常可能成为未来中国服务业的一个重要发展支柱。SOHO商务公寓由于其商住两用性，与住宅价值较高
2011年
2012
星级酒店床位总数（万个）
2.43
2.4983
2.568
2.64
2.71
2.79
星级酒店床位数年增长率
2.8%
根据统计年鉴，可查07年至08年酒店的床位数，以每年的酒店2.8%的增长率推断项目进入市场时，即2012年的市场星级酒店床位数为：
定量方法二：市场平均增长法
从以上两种方法——旅游人口需求分析法和市场平均增长法计算可以得出，酒店的床位数规模约为 万个
√
√
3
道路交通
道路辐射周边区域，道路较通畅
道路辐射全市，道路通畅
靠近两大城市交通主干道,轻轨一号线与二号线交汇处，交通便捷
√
√
4
交通设施
有方便的公共交通设施出租车运输，可到达全市主要的经济、政治区
有极为方便的交通设施，可随时方便到达全市主要经济、政治区
公交设施尚不够便利
√
√
5
自然环境
周边有较好的自然环境
18.7%
19.3%
——
标间价格
1366
城市商业市场体量估算的步骤方法
城市商业市场体量估算的步骤方法要估算城市商业市场的体量，可以按照以下步骤方法进行：1.收集数据和信息：-收集城市的人口数量和增长率，以了解市场的规模。
-收集相关行业的市场研究报告、统计数据和趋势分析，了解市场的发展趋势。
-收集竞争对手的市场份额和销售额的数据，对比分析市场的竞争程度。
2.确定市场范围：-根据需求和产品/服务类型，确定需要估算的市场范围，例如零售行业、餐饮行业等。
-确定市场的地理范围，例如城市中心区域还是整个城市，或者跨越多个城市的大都市区。
3.计算市场容量：-根据人口数量和增长率，计算市场的总需求量。
-考虑市场的渗透率，即市场上已经存在的品牌或企业在市场中的占有率。
-通过人口数量、渗透率和平均消费支出等数据，计算市场的总体销售额。
-根据竞争对手的市场份额和销售额数据，计算市场的总体销售额。
4.进行市场调查：-进行市场调查和问卷调查，了解消费者的购买行为和消费习惯。
-分析调查结果，了解市场的需求和偏好，确定市场的细分市场和目标客户群。
5.预测市场增长：-根据过去的市场增长趋势和预测模型，预测未来市场的增长率和趋势。
-考虑经济、政治、技术和社会等因素对市场的影响，进行风险评估和预测。
6.比较竞争对手：-对竞争对手的市场份额、销售额、产品/服务种类、定价策略等进行分析和比较。
-了解竞争对手的优势和劣势，确定自身在市场中的定位和竞争策略。
7.编制市场报告：-将以上步骤的结果整理和分析，编制市场报告。
-在报告中包括市场的总体规模、增长趋势、细分市场、目标客户群、竞争对手分析、风险评估等内容，以便进行商业决策和制定营销策略。
总之，估算城市商业市场的体量需要收集数据和信息、确定市场范围、计算市场容量、进行市场调查、预测市场增长、比较竞争对手和编制市场报告。
这些步骤可以帮助企业了解市场的规模、趋势和竞争状况，为商业决策提供依据。
商业体量预测模型
（P Σ p = ij × Pr） （P ij × Pr） … … + +
三、商业体量量测定
根据商圈人流、人均零售额、商业营业水平测算出商业体量 商业设施的体量主要受两方面因素影响：人流量及人均消费额。测算商业 设施最大容量，结合市场调查测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对 项目所在地区人均零售消费额的调查。
Bb：B城市从之间地C城市吸引来的零售销售额； Pa：A城市人口数量； Pb：A城市人口数量； Da：A城市与中间地C城市之间的距离； Db：B城市与中间地C城市之间的距离。
人口修正系数N=1；距离修正系数n＝1.5～2.5，一般取2。
二、商圈的确定
B. 商圈测定模型——雷利模型
雷利零售引力定律的使用时机
× = 该项目可能的最高零售收入总额 该项目地址可能发生的客户流量 项目所在地区人均零售消费额
最高零售收入总额
商业项目的规模 =
参照所在地区商业设施每平方米平均零售额
需要指出的是，测算出的该商业规模是项目片区内的最大可开发商业体量， 因此，当我们要得到某一具体项目的最大可开发体量时，还需要减去区内已经 开发或准备开发的商业体量。
二、商圈的确定
B. 商圈测定模型——雷利模型
具有商业中心地机能的两个城市，对位于其中间的某一个城市或城镇的零售交易的吸 与两城市的人口成正比，与两城市与之间地城市或城镇的距离成反比。用公式表达如下：
Ba：A城市从之间地C城市吸引来的零售销售额；
Ba Bb
=
[ Pb ] [ Db ]
Pa N ×
Da n
二、人流量测定（顾客光顾频率）
B. ABC模型
运算模块
假设商场 j对消费者的吸引力与这个商业项目的营业额呈正比(j=1,2,…X)，与消费者从地点i到该商场的阻力呈成反 利用ABC模型设定地点i的消费者选择商场j的概率P ij , P ij 公式如下所示：
怎样确定项目的商业体量
按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑：1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点7、城市现有商业饱和程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。
商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。
住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。
独立的就要看用地性质的先决条件决定了。
但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。
商业规模（占住宅建面的比例）外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=79506&replyID=&skin=1《深圳社区商业专题研究》/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=132674&replyID=&skin=1随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。
商业业态体量测算办法
商业业态体量测算办法商业业态体量测算办法商圈聚合系数（K）=规划面积/ 测算商圈可支撑面积首先测算出一个业态的可支撑面积（S），S=同期商圈消费支出/ 业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。
例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000㎡，则商圈聚合系数（K）=4商业聚合倍数（N）=该业态对外总体消费聚合量/ 商圈内消费聚合量，也即对商圈内及商圈外外的总人流聚合量（折合成消费量计算）与单纯商圈内的人流聚合量的比较倍数，例如果N=1的话，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1.5的话，那么，商圈外的人流就可能是商圈内的一半。
它的相关因素是：1、商业的整体吸引力；2、项目中某种业态的吸引力；3、商圈内同业竞争对手的分流能力或可替代性；4、其它可能引起商圈明显人流变化的因素。
商圈综合聚合系数（NK）。
这个指标表明了一个业态规划的稳健性，该值越高，其稳健性就越高。
例如，一个业态的商圈聚合系数（K）=4，N=3的话，（NK）=12，则表明，该业态只规划了预测人流的1/12。
在规划中，必然有诸多商业预测与未来的现实有出入，甚至大相径庭，那么，一个商业的业态规模稳健和保守可能会相对规避了这个风险。
但是，规模过份保守，对商业聚合倍数又是不利的，这个要放在一个城市或区位的大环境中比较分析。
例如一个有着较好主题的商业，即便在城市或区位中有或替代的主题商业存在，且规模较大，但因其主题差异性较强，号召力强，它一样可能脱颖而出。
业态规模“红线”。
当我们测算出一个业态稳健体量后，在建筑设计时，便在此体量之内设计规划空间，以达到不突破预测量的稳健目的，这个体量我们称之为业态面积“红线”。
人流与消费时间分布对业态规划的测算。
人流的不均衡性对商业规划有着很大影响，一般规划方面考虑得不够仔细，最后经常导致商业的失败。
比如，我们规划一个商业MALL，计划以餐饮娱乐带动购物，但结果是，餐饮娱乐确实做起来了，而购物却十分冷清，原因是什么？业态聚合人流的时间不统一，此商业餐饮人流都发生在了夜间，不能带动日间的人流，午间很少有人流出现。
超级实用的商业体量预测方法
本项目区域可支撑 商业体量约为
45500-56500㎡
本项目商业 体量区间 4.55~5.65万㎡
项目内部办公面积
人均办公面积
人均商业需求
项目内可支撑商业面积
消费内容
购物 餐饮 休闲娱乐 合计
辐射范围 项目3km范围 项目3km范围 项目3km范围
辐射人口 195000-242000 195000-242000 195000-242000
本报告是严格保密的。
4 PART
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量（依据）
通过三大计算口径，科学合理地确定本项目商业体量。
投资需求定量法
通过计算本项目商业去化率，投资客户需 求量，计算本项目可销售最大体量，从而 确定本项目商业体量。
区域人口支撑定量法
根据区域人口导入情况，预测本项目区域 商业需求体量，根据周边未来商业供应情 况，计算市场空间需求，确定自身体量。
消费需求支撑商业体量依据
根据消费者调查问卷，估算本项目周边区域消费能力，通 过消费力渗透法计算，本项目消费额支撑力度，通过坪效 反推本项目可支撑商业体量。
项目内办公人口基数消费需求，计算支撑商业体量。 综合区域内消费人群需求，获得项目最终商业体量区间。
本报告是严格保密的。
根据社区级商业体量的一般水平， 框定本项目商业体量大致区间为：
人口 投资 消费
消费需求定量法
根据消费需求，消费力支撑，消费渗透 率计算本项目可支撑商业体量。
本报告是严格保密的。
4 PART
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量（依据）——区域人口支撑定量法
根据《市场研究报告》测算，通过未来人口导入支撑得出商业体量区间约为4~6万㎡。
商业规模测算模板
本项目不处在城市核心商圈 内，城市规划、自身条件等 均制约本项目不可能成为市
级商业中心。
市级 商业中心
社区 辅助零售
项目周边均为住宅项目，裙 房底商已趋于饱和，无主力 店支撑的沿街商业经营、销 售均面临巨大问题。
商业规模定位：控规居住区范围规划人口11200余人
商业规模定位：千人指标法
元
年娱乐消费金 额98005416
元
购物坪效值 15000元/平方米/
年
餐饮坪效值 11000元/平方米/
年
娱乐坪效值 9500元/平方米/年
购物面积 8250平方
米
餐饮面积 9202平方
米
娱乐面积 10316平
方米
服务面积 2723平方
米
通过计算潜在消费金额，并假设坪效值保持不变，我们得出潜在消费需求为30492平方米。
商业配套指标
类别 教育 医疗卫生(含医院)
文体 商业服务 金融邮电(含银行、邮
电局) 市政公用(含自行车存
车处) 行政管理
合计
建筑面积 600~1200
60~80 (160~280) 100~200 700~910
20~30 (60~80) 40~130 (460~800) 85~150
用地面积 1000~2400
商
(13)综合食品店
粮油、副食、糕点、干 鲜果品等
居住区：1500～2500 小区：800～1500
--
(14)综合百货店
日用百货、鞋帽、服装、(1)服务半径：居住区不宜大于500m；
布匹、五金及家用电器 居住小区不宜大于300m
等
(2)地处山坡地的居住区，其商业服
居住区：2000～3000 小区：400～600
城市商业市场体量估算的步骤方法
城市商业市场体量估算的步骤方法一：第一步：到项目所在城市政府方面的网站。
一般在“政府年终报告”中都公布本城市“社会零售总额”数字。
这个“社会零售总额”包含了一部分“生产资料”的社会零售总额。
第二步：由于城市经济结构不同，在“社会零售总额”中，“生活资料”和“生活资料”各自所占比重（％）是不同的。
在第三产业为主的城市，前者所占比例可达70％－80％；在第一、第二产业为主的城市，前者比例一般为60％－70％；第三步：根据城市经济结构的特征，取一个平均值，比如70％，便可开列出一个估算算公式——本城市的“生活资料”商业需求总量＝“社会零售总额”×70％。
当然，这个数字属于估算性质。
但其差距不会误导决策。
方法二（与方法一配套使用，相互印证）：第一步：上政府网站，找出“本城市人均可支配收入”。
第二步：确定20个与“人均可支配收入水平”相近的家庭，作为调查样本。
第三步：调查这20个家庭中每年用于“生活资料”开支的总数额、所占总比例，比如60％。
第四步：采用如下计算公式：本城市人均可支配收入×本城市总人口（不含流动人口）×总比例（第三步中得出的）＝本城市的“生活资料”商业需求总量第五步：把最后的数字，与方法一的结论进行比较印证。
以上是我们的常年经验，比较能够说明问题。
需要指出的是：除了少数大城市之外，一般城市的政府因受机构、人才、决策水平等方面的限制，很少能测算或发表本城市的“生活资料需求量”。
在这种情况下，“估算”是唯一的方法。
如果需要准确的数字，恐怕需要由若干经济专家组成调查小组，专项工作6个月以上。
商业选址的事例：店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。
失败店的主要因素有以下三点：1.地点选择失败；2.不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；3.许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。
由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。
大体而言，便利店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。
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最近很多商业项目，体量从几十万方到上百万方，规模巨大让人惊叹，开发商业项目也是一个接一个，不管市场潜力多大，市场需求如何，先开发再运作，或者边开发边运作，今天我在这里就重点说商业理性体量多大比较合理，或者一个商圈内商业规模多大合适。
因为未来随着商业成熟，商业地产的开发都将会面临确定一个合适规模的开发体量问题。
首先引用两个公式；
1、零售销售额=购物概率*人口*人均零售开支
2、商业面积=零售销售额/单位面积营业额
购物概率测算公式选用赫夫模型公式
在以上的公式中，P ij表示i地区的消费者在j市场购物的概率；s j 表示j 市场的规模（营业面积）；T ij 表示i地区的消费者到j市场的时间距离或空间距离；表示通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数；
表示j市场对i地区消费者的吸引力；示同一区域内所有市场的吸引力。
在计算购物人流（购物人流=购物概率*人口）同时，画出商圈大小和画出商圈的三个层次。
分别计算三个层级，核心商圈（交易区域）、次级商圈（交易区域）、边缘商圈（交易区域）
然后累加总的销售额，其中在计算商业面积或体量的时候，单位面积营业额也可以用零售平均收益额替代。
赫夫研究模型是商业体量测量体系中最为成熟的研究方法。
但这一模型的运用需要收集大量的基础数据和进行较大规模的市场调查，对调查执行和数据处理都有较高要求，一般只为专业的市场研究人员所使用
一般采用人均商业面积来计算商业体量，其中根据商业外向型商业类型还是内向型商业类型以及其服务半径和住宅参考一定比例或人均商业面积来计算，国际上通常比例是人均在
1.2-1.5M
2.。