都昌市场调查

都昌县市场调查报告
一、都昌县概括
都昌县位于江西省北部，北依武山，南濒鄱阳湖；东界黄金山、银宝湖、上岸东洲，与鄱阳县接壤；南界下岸洲、下山、南岸洲、蚕豆洲，与波阳、余干、南昌、新建4县交界；西界松门山、西长河，与永修、星子二县隔水相邻；北界屏峰河、芦塘涧、武山鹅公凸、卸衣岭、双尖山，与湖口、彭泽两县毗连。

全境东西宽52.7公里，南北长80公里，面积2669.53平方公里，约占全省面积的1.6%。

为昌、九、景金三角中心地带。

幅员2700平方公里，人口78.3万。

辖12镇12乡
自唐武德五年置县都昌，距今已有1370余年，历史悠久，人文荟萃。

宋代诗人苏东坡游南山曾写下“鄱阳湖上都昌县，灯火楼台一万家，水隔南山人不渡，东风吹老碧桃花”的诗句。

（以上数据来源百度）
1、城乡市场繁荣活跃。

全县城乡消费品市场商品丰富，渠道畅通，秩序井然，城乡消费品市场均实现稳步发展。

全年社会消费品零售总额中，县城实现消费品零售额69904万元，同比增长22.8%，占全县社会消费品零售总额的46。

4%；；农村实现消费品零售额80798万元，同比增长24.4%，占全县社会消费品零售总额的53.6%。

专卖店、配送中心、超市等新型经营更为丰富，发展态势更为强劲，销售网络不断延伸，市场容量不断增大，极大地活跃了城乡消费品市场，大大方便了城乡居民日常购物的需要。

2、批发零售贸易业稳步增长。

2008年，全县批发业累计实现消费品零售额58847万元，比上年同期增长19.8%，占社会消费品零售总额的39%；零售业累计实现消费品零售额75112万元，比上年同期增长25%，占社会消费品零售总额的49.8%，成为消费品市场快速增长的主力军。

其中：都昌县大型商贸企业—福德龙商贸有限公司10月1日正式运营，其先进的管理理念，多品种、多形式的经营模式，有效的促销方法，拉动了都昌县人民的消费热潮。

3、住宿餐饮业消费红火。

随着工业化、城镇化进程的不断加快及招商引资力度加大，外地流入人口不断增多，促使县城及乡镇的快速发展，改变了居民的消费习惯，全县餐饮业继续保持快速发展态势，餐饮市场在各种经营活动助推下，一片红火。

都昌县夜市、大、小排档等各类经营业态的形成，极大地繁荣了餐饮市场，其中：都昌大酒店的正式营业，进一步提升了都昌县饮食、娱乐、住宿的品味和水平；鸿翔大酒店不断地创新，拓展服务水平，从广度和深度提高服务的质量，经营效益不断攀升。

2008年1-12月份，住宿餐饮业累计实现消费品零售额15940万元，比上年同期增长87%，占社会消费品零售总额的10.5%，（以上数据来源九江统计局）
（一）都昌县商业格局及商圈分布
都昌县目前的商业格局大致分为二个商圈：
老街商圈：以东街为核心，向南边辐射的核心商业圈。

车站商圈：以乡镇汽车站为核心，向四周辐射的核心商业圈。

1、绝对地位的核心商业圈----老街商圈
老街是目前都昌县重要的商圈之一。

以西湖路为中轴线向南边延伸，南至新华书店，东至步行街，西至幸福路。

本区域商业高度集中，车水马龙，十分繁华。

本区域商业高度集中，车水马龙，十分繁华。

约有70%以上的零售商业设施分布在此，专业市场、商场、超市、大小商铺、休闲老年广场等星罗棋布，服装专卖、电子通讯器材、大型超市、家电器材等各种品类经营成行成市。

几乎所有大中型的商场、超市均集中此区域，分别有福德龙购物广场、世纪华
联超市、万宜购物广场、都昌大酒店、华特家电、手机一条街等，步行街主要以经营中商档品牌服饰为主如：七匹狼、利郎、柒牌等品牌，该商圈的租金县居全都昌县最高水平。

2、新型商圈---车站商圈
车站商圈位于都昌县南边，主要是往都昌各乡镇往返的车。

主要涉及街道为：县府路、柏杨路、万里大道等。

本区域商业主要集中为:建材市场、家电器材经营为主。

分别有：华特家电、景昌装饰建材、兴旺家具、国美水电、詹竹林家电、华信家电、永和家具、国华家电、美的专卖店、海尔专卖店等。

目前车站商圈商业结构处于松散型部分，基本以满足居民家装的需求
为主，没有形成一个功能多样化的商业格局。

（二）都昌县商业业态调研分析
1、商业业态结构
都昌县商业业态的表现形式，在某种程度上来说相当丰富，但仍停留在传统的商业格局阶段。

具体表现为：
（1）、中偏高档、中档、中低档商场一应俱全；
（2）、以购物为主体的基本功能占据主导地位，娱乐、休闲、美食等配套设施相应缺乏；（3）、整体经营品位不高、经营序列混乱、经营品牌鱼龙混杂；
（4）、市场潜力和商业市场的操作空间依然较大。

2、都昌县现有的家电、建材等的调研分析
以下是各商场的经营模式、功能分布的对比，数据如下
（1）超市
依上表我们可以看出：
●都昌主要的购物广场都集中在以老街为主的商圈范围内。

从位置上看，福德龙购物广场占据中心城区的核心地位，而世家华联超市则靠近金都步行街旁。

选址都普通选择在人流量集中的地方。

●福德龙购物广场作为都昌目前最大的超市，面积超过10000平方米，拥有完善的收银体系，经营各种产品，涉及到居民生活、居家等类型。

（2）家电、数码
依上表可以看出：
●家电市场基本集中在以汽车站为核心的商圈范围内，经营国内外各种品牌，其中包含：
海尔、美的等品牌，涉及几百种系列。

●华特是目前都昌最大的家电连锁店，从店内陈列、摆设及销售人员的自身素质都明显
高于其他商场。

●都昌在数码产品一块比较零散，没有一个专业的市场。

（3）装饰
依上表可以看出：
●万里大道和白杨路大道是都昌橱柜、陶瓷等家装品牌为主的，经营面积均在100平方
米以下，租金状况在每月20-50元之间不等，基本上以零售为主。

●从与当地经营者了解到，每年的经营状况不超过5万元，基本满足生活的需要。

（4）步行街
依上表可以看出：
●东街步行街作为目前都昌主要的商业街，集中了服装、皮鞋、眼镜等各类品牌，其中包含：柒牌、利郎、奥康皮鞋、金德眼镜，切租金状况位居都昌最高。

●东街的主力户型均在60平方米上下。

（5）建材
依上表可以看出：
●都昌的建材专业市场针对性较强，涉及装饰建材、五金、小商品等行业，但主要消费
群体还是零售为主。

●建材市场主要还是集中在汽车站附近，但没有形成一个规模，缺乏一个专业的交易市
场。

四、总结
根据以上数据我们可以得出都昌县商业物业供求分析结论：
目前市场的商业物业类型主要以步行商业街、购物广场及一些零散的商铺为主，如东街步行街、东风大道及汽车站是目前都昌的主要商业集合点。

基本停留在简单的商业街模式与传统大市场模式，缺乏真正规划科学的、有品位的一站式大型购物中心。

这个是一个市场机会。

都昌缺乏的是一个真正规划合理、理念先进的大型购物中心。

从销售产品的分割与诉求内容来看，目前多数物业均以满足投资需求为主，而相对忽略当地商业容量、业态结构及后续商业经营要求。

综上所述，我们发现本项目也是就是“金街”的主要物业竞争力表现在：
（1）珍罕的位置优势，靠近老街核心商业圈，与步行街不足百米，与购物广场不足千米
（2）具备不可替代的辐射与积聚功能优势
（3）全民关注、众望所归的急需一个规划合理，管理先进的购物中心
（4）紧邻休闲广场的环境优势。