物业综合经营服务
综合大楼物业管理服务方案
综合大楼物业管理服务方案一、前言随着城市化进程的不断加快，大型综合大楼的建设日益增多，这些大楼不仅包括商业办公楼、购物中心等商业地产，还包括公共设施、住宅社区等多种功能。
如何进行综合大楼的物业管理，提高综合大楼的整体管理服务水平和效率，成为了当今城市管理的一个重要议题。
本文将结合实际情况，对综合大楼物业管理服务方案进行详细阐述。
二、综合大楼物业管理的特点综合大楼物业管理是一项综合性的服务工作，其特点主要有以下几点：1. 多功能性：综合大楼集商业、办公、居住等多种功能于一体，要求物业管理服务要能够有效地应对这些不同需求和服务内容。
2. 大规模性：综合大楼一般规模较大，涉及面积广、设施多，需要大量人力物力来进行管理和维护。
3. 客户群体多样性：综合大楼的客户人群多样化，有商户、租户、住户等多种客户类型，需要针对不同客户的需求进行差异化管理。
4. 复杂性：综合大楼内涉及建筑结构、设备设施、环境卫生等多方面的管理工作，需要综合考虑多种因素。
5. 长周期性：综合大楼的运营周期一般较长，要求物业管理服务要能够长期稳定地提供服务。
三、综合大楼物业管理服务方案基于以上特点，综合大楼物业管理服务方案应包括以下几个方面的内容：1. 人性化服务对于综合大楼来说，提供良好的人性化服务是至关重要的。
物业管理服务方案应该针对不同的客户群体，提供定制化的服务，满足他们不同的需求。
比如对于商户来说，要提供便利的营销和经营环境；对于租户来说，要提供安全、舒适的办公环境；对于住户来说，要提供优质的居住环境。
2. 设施设备管理综合大楼内涉及的设施设备种类较多，包括建筑结构、电梯、空调、给排水系统等多种设施设备。
物业管理服务方案应包括设施设备的定期检查、维护和维修计划，保障设施设备的正常运行。
3. 环境卫生管理综合大楼的环境卫生管理涉及到整个建筑内外的环境卫生，包括卫生间、楼道、公共区域等的清洁工作。
物业管理服务方案应包括定期的环境卫生清洁工作计划，确保综合大楼的环境卫生保持良好。
物业公司多种可经营模式
物业公司多种可经营模式物业公司是管理和运营不动产的企业，可以提供多种可经营模式，以满足不同客户的需求和市场的变化。
以下是其中几种常见的可经营模式：1.全方位物业管理模式：这种模式下，公司将提供一站式物业管理服务，包括物业维护、设备管理、保安服务、环境卫生等各方面的服务。
公司会派遣专业人员来管理和维护物业，并为业主提供全天候的服务。
这种模式适用于大型住宅社区、商业广场或写字楼等需要全方位管理的场所。
2.投资收益模式：在这种模式下，物业公司将根据投资者的需求，帮助他们寻找适合的不动产项目，并进行投资和管理。
公司会根据项目的特点和市场需求来规划和执行投资计划，并最大化投资者的收益。
这种模式适用于投资者希望通过房地产来获取稳定回报的场景。
3.物业租赁管理模式：在这种模式下，物业公司将代理业主出租不动产，并负责租客的管理和维护。
公司会帮助业主寻找租客、签订租约，并定期检查物业状况以确保租客的满意度。
这种模式适用于业主对租客管理不够熟悉或没有时间精力进行管理的情况。
4.商业物业运营模式：对于商业物业，物业公司可以提供商业租约管理、营销推广、租户招募等服务。
公司可以帮助业主制定商业计划、优化商铺配置，并为商家提供市场推广和客户引流。
这种模式适用于商业综合体、购物中心等需要专业运营和管理的项目。
5.物业增值服务模式：除了基本的物业管理服务外，物业公司还可以提供增值服务，如装修设计与施工、配套设施的提升、增值业务的拓展等。
这些增值服务可以帮助提升物业的价值和竞争力，为业主创造更多收益。
这种模式适用于具有潜力但需要进一步优化的物业项目。
总之，物业公司可以根据市场需求和客户的要求提供多种可经营模式。
无论是提供全方位的物业管理服务，还是为投资者寻找投资机会，物业公司都可以通过提供专业化、高品质的服务来获得良好的经营结果。
物业综合服务部职责(14篇)
物业综合服务部职责1、负责制定项目周、月、年度计划，沟通、协调内外关系，整合内外资源，按时保质地完成工作计划;2、负责制定品质提升计划及措施并组织实施;统筹各类社区文化活动;通过客诉分析高效处理业主合理诉求等;3、负责分析物业费收缴情况，制定物业费收缴计划及措施，组织监督实施，完成公司下达的收费任务目标;4、负责协调并督促高效地完成业主报修，确保数据真实性;监督落实设备维护保养工作;5、负责监督落实项目秩序、消防等工作，做到有防范、有预案、勤排查、重落实;6、负责合理分配项目工作任务，有针对性地培养及锻炼下属，组织开展业务及管理培训，储备项目骨干及后备人才。
物业综合服务部职责（二）1、负责统筹管理某医院现场(营运点)的后勤服务项目，贯彻公司营运质量要求;2、接受院方对服务质量的考核监督，不断提升客户满意度;3、负责所属营运点的员工招聘、培训、考核和激励，培养团队;4、对营运点的预算执行和成本控制负责;5、与客户保持友好、有效沟通，完成公司要求的各项任务。
物业综合服务部职责（三）1、负责项目日常工作，制定物业管理方案，处理各突发种问题;检查制度、服务标准及流程并优化，并督促改进实施;2、负责客户关系维护，对甲方需求有针对对性措施及持续改善服务;3、负责项目费用的收取，能合理管理项目预算，提供增值服务，实现经营目标。
4、负责组织本项目员工招聘、培训、管理与绩效考核，做好员工团队建设;5、负责组织完成甲方及上级交办的其他工作。
物业综合服务部职责（四）1、协助、配合市场部、上级主管跟进中山泷珀花园销售案场环境、安全及日常管理等。
2、负责小区安保、保洁、执修等日常工作管理、协调。
3、定期巡查管理范围的清洁绿化、安保、物业维护等工作，发现缺陷及时跟进处理、上报。
4、熟悉业主/租户的资料，及时与业主/租户进行沟通，以饱满的热情和高效的服务解决业主/租户的困难，建立良好关系物业综合服务部职责（五）l全面统筹客服组工作，负责相关人员的培训和督导，带领部门完成工作目标;l协调公司其他部门以及外包公司工作，监察和督导楼层管理、清洁、绿化等，确保商户和装修工人遵从规章进行装修工程;l确保物业客服相关工作于日常运作中遵守国家各项法规、条例;l处理好物业公司与商户/租户的关系，充分了解商户/租户的需求，做好有效沟通及提供优质服务;l熟悉和应用紧急/突发事情的处置流程;l其他高级物业经理安排的工作。
物业管理经营服务
物业管理经营服务物业管理经营服务是指对房地产及其配套设施进行全方位的管理和运营，促进物业经济实力的增长，满足业主和居民的需求，提高整体社区的品质和价值。
物业管理经营服务的内容包括物业维修、保洁、安全管理、设施设备维护、绿化管理、小区活动组织、业主委员会管理等。
首先，物业维修是物业管理经营服务的基础之一、物业管理公司需要及时响应业主报修请求，组织专业人员进行维修工作，确保小区内房屋、设施设备的正常使用。
物业维修不仅需要解决常见的水电维修问题，还需要针对小区特点，开展定期检查和维护，防止一些潜在的问题发生，提高物业服务的可靠性和满意度。
其次，保洁工作是物业管理经营服务的重要组成部分。
保洁工作直接关系到小区的整体卫生状况和居民的居住环境。
物业管理公司需要组织专业的保洁人员进行规范化的清洁工作，确保小区内的公共区域和设施设备保持清洁、整洁和有序。
除了日常保洁工作，物业管理公司还需要定期开展大扫除和消杀工作，确保小区内的公共卫生和居住环境的品质。
第三，安全管理是物业管理经营服务的重要内容之一、物业公司需要建立健全的安全管理制度和机制，确保小区内的安全。
这包括加强小区出入口的监控和巡逻，及时发现和解决安全隐患；加强物业管理人员的安全意识培训，提高应对突发事件的能力；建立紧急应急预案，确保能够及时有效地处理各类突发事件。
通过健全的安全管理体系，物业管理公司能够为小区居民提供安全的生活环境，提高居民的满意度和归属感。
另外，设施设备维护也是物业管理经营服务的重要内容。
物业管理公司需要对小区内的公共设施设备进行定期的检查和维护工作，确保设施设备的正常运行。
比如，电梯、门禁、停车场等设施设备的正常运行直接关系到居民的生活便利性和安全性。
物业管理公司需要组织专业的维修和保养人员进行设备的日常维护工作，及时处理设备故障和其他问题，提高设施设备的可靠性和使用寿命。
此外，绿化管理和小区活动组织也是物业管理经营服务的重要内容。
物业综合经营服务概述
物业综合经营服务概述1. 引言物业综合经营服务是指通过对不同物业项目的综合管理和经营，提供高效、便捷、可持续发展的物业服务。
本文将概述物业综合经营服务的定义、目标、内容和重要性。
2. 定义物业综合经营服务是一个涵盖多个方面的综合性服务模式，包括物业管理、设施维护、安全管理、环境卫生、秩序维护等多个方面。
它旨在提供全方位、高质量的物业服务，满足业主和居民的需求，提升物业项目的价值和品质。
3. 目标物业综合经营服务的主要目标有以下几个方面：3.1 提高服务质量通过提供专业化、标准化的物业服务，不断提升居住环境和生活品质，满足业主和居民的需求，增强他们的满意度。
3.2 提高物业项目价值通过优化物业管理、设施维护和社区服务，提升物业项目的价值，增强其市场竞争力，提高业主的投资回报率。
3.3 降低运营成本通过优化管理流程、提高工作效率、引进先进的物业管理技术和设备，降低物业运营成本，提高盈利能力。
4. 内容物业综合经营服务的内容包括以下几个方面：4.1 物业管理物业管理是物业综合经营服务的核心内容，包括对物业项目的规划、组织、协调和控制，以及对居住环境、公共设施和服务设施的管理。
物业管理要做好日常运营管理、安全管理、卫生管理、维修管理等工作。
4.2 设施维护设施维护是保持物业项目正常运转和良好状态的重要环节。
它包括对建筑、设备、设施的定期检查、维修和维护，以及对设施设备的更新和改造。
设施维护要保证设备设施的安全性、稳定性和长寿命。
4.3 安全管理安全管理是物业综合经营服务的重要组成部分。
它包括对物业项目的安全风险评估、安全预警、安全措施的制定和执行，以及应急救援等方面的工作。
安全管理要保障业主和居民的人身和财产安全。
4.4 环境卫生环境卫生是保持物业项目整洁、卫生的重要任务。
物业综合经营服务要对公共区域、绿化带、停车场等进行日常清洁和卫生管理，以提供一个清爽、宜居的生活环境。
4.5 秩序维护秩序维护是维护物业项目和社区秩序的重要工作。
商业综合体物业服务内容和原则
商业综合体物业服务内容和原则1.商业综合体物业服务的内容从商业综合体的规划设计阶段开始，商业综合体物业服务包含以下几个方面：1)商业综合体早期介入服务。
2)商业综合体前期管理服务。
3)商业综合体物业客户服务。
4)商业综合体物业工程管理服务。
5)商业综合体物业公共秩序维护管理服务。
6)商业综合体环境卫生和绿化养护管理服务。
7)商业综合体物业专项服务。
8)商业综合体经营管理服务。
2.商业综合体物业服务的原则(1)以人为本、服务至上的原则物业管理的根本任务是服务。
坚持以业主需求为导向是物业服务的立足点；服务至上，意味着物业服务企业的工作需围绕服务开展,服务是出发点，也是归宿；对物的管理是服务业主的保障，服务与管理，相辅相成。
(2)追求收益最大化的原则商业综合体物业服务区别于其他业态物业服务的根本特征，是其经营特质，商业经营是商业综合体物业服务的核心。
物业服务企业的服务需要紧紧围绕物业经营去落实，不断提升商业综合体物业服务企业的形象和业主的认同感，提高社会知名度和美誉度，才能尽可能地释放商业综合体的内在价值和潜在价值，获取更高的投资回报，实现其经济利益最大化。
(3)早期介入的原则商业综合体具有设计复杂，技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。
为了保障物业建成后能够正常使用，物业服务企业应积极介人规划设计方案的修改、优化和决策以及建设施工、竣工验收当中。
根据商业综合体经营和管理的实际需要，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，提请建设单位加以修正、使规划设计更加合理，更加有利于商业综合体的持续经营与发展。
(4)全面管理的原则商业综合体的物业服务对象是多方面的，所需提供的物业服务内容和标准也不尽相同。
商业综合体的物业服务必须是全方位、人性化和高标准的。
“全面管理”是商业综合体服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对客户不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。
物业综合服务实施方案
物业综合服务实施方案一、服务内容。
1. 日常保洁，包括小区公共区域的清洁工作，如楼道、电梯、垃圾收集点等，保持整洁卫生。
2. 环境绿化，对小区内绿化带、花坛、草坪等进行精心管理和维护，保持绿化景观的整洁和美观。
3. 安全巡逻，加强对小区内的安全巡逻工作，确保居民的人身和财产安全。
4. 设施维护，对小区内的设施设备进行定期检查和维护，保障设施的正常使用。
5. 社区活动，组织丰富多彩的社区活动，增进居民之间的交流和感情。
二、服务流程。
1. 建立健全的服务管理制度，明确各项服务内容的责任人和执行标准。
2. 制定详细的服务计划，包括日常保洁的时间安排、绿化养护的周期安排、安全巡逻的路线安排等。
3. 加强对服务人员的培训和管理，提高其服务意识和服务水平。
4. 设立服务投诉和建议的渠道，及时处理居民的反馈意见。
三、服务保障。
1. 配备先进的清洁设备和工具，提高清洁工作的效率和质量。
2. 保证充足的人力资源，确保各项服务工作的顺利开展。
3. 建立健全的服务考核机制，对服务质量进行定期评估和考核，倒逼服务水平的提升。
四、服务效果。
1. 居民满意度调查，定期对居民进行满意度调查，了解他们对物业服务的评价和意见建议。
2. 环境整体改善，通过服务实施方案的落实，小区整体环境得到改善，居民生活质量得到提升。
3. 社区和谐稳定，丰富多彩的社区活动增进了居民之间的交流，促进了社区和谐稳定的发展。
以上是我们制定的物业综合服务实施方案，我们将严格按照方案要求，不断提升服务水平，为居民营造一个舒适、安全、和谐的生活环境。
物业综合服务管理规范
物业综合服务管理规范首先，物业综合服务管理规范应包括对物业人员职责和服务标准的明确规定。
物业人员应了解和履行自己的职责，包括安全管理、日常维护、卫生保洁等各方面的工作。
物业服务标准应明确规定服务内容、时间限制、服务质量等方面的要求，以确保业主得到高质量的服务。
其次，物业综合服务管理规范应包括对物业设施设备的维护和管理要求。
物业设施设备是业主生活的重要基础，确保其正常运转对于业主的居住质量至关重要。
规范的管理可以包括定期检查维护设备、及时修理故障、合理使用设备等方面的要求。
此外，物业综合服务管理规范还应包括对业主活动和社区活动的组织要求。
规范的组织可以保证业主活动和社区活动的顺利进行，增强业主之间的交流与互动，提升社区的凝聚力。
规范的组织可以包括活动计划制定、场地安排、物资准备等方面的要求。
另外，物业综合服务管理规范还应包括对物业费用的透明和合理管理要求。
物业费用是业主需要承担的一项重要费用，规范的管理可以确保费用的透明和合理。
规范的管理可以包括物业费用的明细和解释、费用的收取方式和周期、费用使用的公示等方面的要求。
最后，物业综合服务管理规范应包括对投诉处理和纠纷解决的机制和流程要求。
投诉处理和纠纷解决是物业服务管理中的重要环节，规范的机制和流程可以确保投诉和纠纷能够被及时有效地解决。
规范的要求可以包括投诉受理的流程、处理时限、解决方式等方面的要求。
总之，物业综合服务管理规范对于提升物业服务质量，增强业主居住满意度具有重要意义。
规范的管理可以确保物业人员履行职责，设施设备得到维护，业主活动得到有序组织，费用得到透明合理管理，并能够及时有效地处理投诉和纠纷。
希望相关方面能够制定和执行一套科学合理的物业综合服务管理规范，为业主提供更好的居住环境和服务体验。
小区物业服务标准
物业服务标准一、综合服务服务内容服务要求:依法经营服务、经营项目均取得相应资质,证照齐全、有效,且在服务现场进行公示;1小区内设置管理处,提供12小时服务;2办公场所整洁有序,有专门的业主或使用人接待区域;3配置办公家具、、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品;服务人员1.小区经理获得国家相关规定的相应资格证书或岗位证书, 有二年以上小区经理任职经历;2.物业服务人员仪容整洁、行为规范、统一着装、佩戴工牌、使用文明用语;服务响应小时受理业主或使用人报修,三十分钟内响应客户诉求;2.对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理;3.消防等警情、电梯故障等紧急情况,三分钟内响应,十五分钟内工作人员到场;沟通渠道1.设立24小时服务、投诉论坛、官方微博、移动应用终端住这儿,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等,及时响应并记录;2.每年进行2次客户满意度调查;制度与档案管理1.建立客户信息保密制度、财务公开制度等各类管理制度;2.妥善代管小区房屋本体、共用设施设备等相关图纸资料及业主档案;3.制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度,建立业主或使用人房屋装修档案,对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告;4.建立完善的档案管理制度,建立齐全的小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案含业主或使用人装修档案、物业租赁档案、日常管理档案等;5.制定小区物业管理与物业服务工作计划,并组织实施;6.建立健全的维修资金管理制度,对小区房屋维修资金进行账务管理,做到运作规范,账目清晰;财务公开:编制季度管理服务报告,每季度首月20日前将上季度管理、服务及财务信息向业主公示;日常管理与服务1.可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的沟通面不低于小区住户的90%;2.制定管理处内部管理制度和考核制度;3.广泛运用计算机进行管理含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等;4.每年对业主或使用人进行2次满意情况测评,对测评结果进行分析并及时整改;社区共治1、根据业主大会表决通过的管理规约、议事规则、维修基金管理规约的约定和授权,对小区的公共性事务进行管理;2、配合业主委员会、社区志愿者或业主代表对小区的不文明行为进行劝阻、制止、曝光、上报有关政府部门;3、每季度开展一次社区文明宣传;社区文化1.每季度组织一次社区文化活动;2.结合业主需求,建立社区圈子;特约增值服务1.能提供5种以上特约服务有偿和5种以上便民无偿服务；节假日有专题布置;2.配置便民工具箱,免费借用;二、秩序维护服务人员要求1.专职保安人员,以中青年为主,45周岁以下的人员占总数60%以上,身体健康,工作认真负责并定期接受培训;2.能处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案;3.上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服精致,装备佩戴规范,仪容仪表规范整齐,当值时坐姿挺直,站岗时不倚不靠;4.配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械;通行服务1. 出入口分别采用24小时有人值守,且24小时每岗有1人立岗;2. 两个大堂提供设置内岗,提供服务;3. 对大型物件搬出实行记录;人员出入1.小区设立人车分流系统后,常住人员自行刷卡进出小区;2.外来人员实行核实、登记管理,阻止其随意进入小区;禁止小商、小贩、发放小广告者进入小区;车辆进出对进出小区的车辆实施卡/证管理,引导车辆有序通行、停放包括电动助力车和自行车监控中心消防控制中心24小时有人值守,录像保存期30天;应急服务1.制订火警、警情、自然灾害等各类应急预案;2.各类应急预案每年至少组织1次演习;现场巡查1.安全员手持巡更采集器,按指定的时间和路线每二小时巡查一次,重点部位小区道路、单元出入口、楼层和地下车库应设巡更点,在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟,监控中心有巡更记录;2.接到火警、警情后三分钟内到达现场,协助保护现场,并报告管理处与警方;3.在遇到异常情况或住户紧急求助时,三分钟内赶到现场,采取相应措施;车场管理1.交通设备设施完好、标识齐全规范;2.车辆通行顺畅、停放有序,对乱停放车辆实施书面告知、锁车、移车、曝光等处理措施;3.有专职人员24小时巡视和协助停车事宜;4.收费管理的车库应24小时有专人管理,车辆停放有序,车库内配置道闸和录像监视,地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全,车库场地每日清洁一次,无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放;5.若发现影响业主正常行车及生活的损坏公共绿化的行为及时告知制止;6.小区内若车辆饱和,禁止一切车辆进入;公共区域管理对乱摆放杂物、乱停放电动助力车、自行车、乱晾晒和噪音扰民现象,实施书面告知、及时清理、整改、曝光、上报政府部门等处理措施;技防设施和救助监控岗1.小区设有监控中心,应具备录像监控监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口、楼宇对讲可视、周界报警全封闭、住户100%安装报警对讲功能、门锁智能卡等五项以上技防设施,24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息;2.监控中心接到报警信号后,保安人员三分钟内赶到现场进行处理,同时中心应接受用户救助的要求,解答用户的询问;3.小区应有火警、水警、警情应急预案,并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习;三、公共区域清洁卫生服务楼内公共区域地面和墙面:地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅大理石、花岗石地面保持材质原貌,干净、有光泽;楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹一次,保持干净、无灰尘;消防栓、指示牌等公共设施隔日擦抹一次,表面干净、无灰尘、无污渍;天花板、公共灯具每半月除尘一次,目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网;门、窗等玻璃清洗次数不定,保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹;天台、屋顶保持清洁、无垃圾;垃圾收集、清运按栋设置垃圾收集点,每日早晚定时清理二次,确保垃圾箱垃圾不满溢,发现及时清洁；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味;并根据季节性特点作适当增加频次调整;电梯轿厢每日循环保洁；操作板每日清洁一次；每月对电梯门壁打蜡上光一次,表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮沉,不锈钢表面光亮、无污迹;楼外公共区域道路地面、绿地、明沟道路、地面、绿地每日循环清扫保洁,广场砖地面每季度冲洗一次；目视地面干净,地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次,无杂物,无积水;公共灯具、宣传栏、小品等每日擦抹一次,目视无灰尘、明亮清洁2米以上部分没每半月擦抹、除尘一次;垃圾厢房有先进的垃圾处理方式如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等,对垃圾厢房循环保洁,垃圾厢房整洁、干净、无异味,灭害措施完善;果皮箱、垃圾桶合理设置;随时清理擦拭,箱桶无异味、无污迹;并比照楼内垃圾收集、清运办法处置;消毒灭害每年4月-10月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次,每半年灭鼠一次;外墙清洗一年一次外墙清洗,保持外墙干净四、公共区域绿化养护服务标准草坪修剪草坪保持平整,草高不超过8cm;清杂草每年清除杂草七遍以上,杂草面积不大于5%;灌、排水常年保证有效供水,有低洼及时整平,基本无积水;施肥按肥力、草种、生长情况及时施肥,每年二遍以上;病虫害防治及时做好病虫害防治其它草地生长正常,斑秃黄萎低于5%;树木修剪乔、灌木修剪每年二次以上,基本做到无枯枝；篱、球、造型植物及时修剪,每年不少于五遍,做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时,每年不少于二次,基本无枯枝;中耕除草、松土适时中耕除草,做到基本无杂草,土壤疏松;施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥,每年普施基肥不少于一遍,花灌木追施复合肥二遍;病虫害防治防治结合、及时灭治,主要病虫害发生低于5%;扶正加固树木基本无倾斜;其它乔灌木生长良好,树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好,无缺枝、空档;花坛花镜布置一年中有三次以上花卉布置,三季有花;灌、排水保持有效供水,无积水;补种缺枝倒伏及时补种;修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次,每年布置前施复合肥一次;病虫害防治适时做好病虫害防治;五、共用部位、共用设施设备维护保养服务公共标识1.小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有导向标识;2.各组团、栋及单元门、户和公共配套设施、场地有明显标识;3.对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,每月检查一次,保证标志清晰完整,设施运行正常;房屋本体及设施4.每年12月编制下年度维修保养计划,公示后实施;5.每年巡查2次,发现问题及时处理;6.巡查、维修、保养记录齐全;房屋结构每年二次以上对房屋结构进行检查,涉及使用安全的部位每季检查一次,并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人;门窗每天巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,门、窗开闭灵活并无异常声响;楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无缺损;管道、排水沟、屋顶每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通6月至9月每半月检查一次,每半年检查一次屋顶,发现防水层有气臌、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时修理;围墙每半月一次巡查围墙,发现损坏立即修复,铁栅栏围墙表面无锈蚀,保持围墙完好;道路、场地等每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复,保持路面平整、无破损、无积水,侧石平直无缺损;休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,保持原有面貌,保证其安全使用;室外健身设施、儿童乐园等每日一次巡查,发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用如需更换的除外〕;安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,每月检查一次,保证标志清晰完整,设施运行正常;装饰装修管理1.建立住宅装饰装修管理制度,明确装饰装修禁止行为和注意事项,并告知业主;2.每日巡查1 次装修施工现场,发现违章装修,乱倒建筑垃圾、及时劝阻、制止、曝光、上报,并协助业主委员会和主管部门处理;供配电系统每半年停电检修一次,计划性停电,提前_3_天通知;消防系统1.消防设施设备完好,功能正常;2.消防通道畅通;3.消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常;4.消防栓每月巡查一次,消防栓箱内各种配件完好;5.每天检查火警功能、报警功能是否正常;6.每年试验一次探测器,并对全部控制装置进行一次试验,火灾探测器投入运行二年后,应每隔三年全部清洗一次,不合格的应当调换;7.每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查;8.每月检查一次灭火器,临近失效立即更新或充压;弱电系统1.楼宇对讲系统可视：不定期进行调试与保养,保证其２４小时运行正常,对讲主机选呼功能正常,且选呼后的对讲可视功能正常,语音图像清晰,对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常;2.住户报警：不定期进行调试与保养,保证其２４小时运行正常,中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号;3.周界报警: ２４小时设防并正常运行,不定期进行调试与保养,保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角,保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域,收到警情时,能同时发出声光报警信号;4.监视系统: 不定期进行调试与保养,保证各项监控设备２４小时正常运行,能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号,录像功能正常;5.电子巡更: 根据需要设定巡更路线、时间,不定期地进行调试与保养,保证其正常运行,保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常,巡更违规记录提示功能正常;公共照明1.每天巡查路灯、楼道灯一次,发生故障及时修复,灯具完好,小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上;2.每日一次巡查室内、室外公共电气柜,每月一次保养室内、室外公共电气柜,每年一次电气安全检查,保证电气设备运行安全正常;3.根据实际情况对小区照明设施进行节能改造;供水系统1.二次供水水箱清洗1次/6个月,每季度检测水质1次,水质符合卫生要求,并公示水质检测报告;2.计划性停水,提前_3_天通知;3.每周对供水设备检查三次以上,每季对水泵润滑点加油,每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆,每年保养一次水泵,保证二次供水正常,泵房整洁;4.每年定期二次清洗水箱、蓄水池,二次供水水质符合国家生活用水标准;5.高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录;6.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养;排水系统1.每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵,每季1次润滑加油;2.每年二次对污水处理系统全面维护保养;3.控制柜电气性能完好,运作正常;4.污水处理系统正常运行,周边基本无异味和明显噪声,过滤格栅无堵塞,污水排放符合环保要求;5.每年清洗暴气机空气滤网二次,如有破损立即更换;电梯系统1.委托有专业资质的电梯维保单位对电梯每月定期保养,发生故障后及时维修;安排专人对电梯保养工作进行监督、管理;2.载人电梯24小时运行突发性故障和维修保养期间除外,轿厢内按钮、照明、通风、紧急呼叫系统等设施完好,张贴有效的电梯安全检验合格证；3.电梯困人时,三分钟响应,物业人员 5 分钟到达现场处理,专业人员30分钟进行救援;大堂、电梯空调冬夏两季工作日早晚高峰开放2小时,双休日全天开放水景动力1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施,损坏部位及时修复,保证其正常运行;2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查,保证节日期间各项设施运行正常;维修管理1.制定共用设施设备年度保养计划,并按计划实施日、周、月、季、年检;2.涉及动用专项维修资金的大中修及改造工程,编制维修、更新改造计划并按法定程序申请使用;3.设备设施维修、保养作业避免影响客户的出行、生活及休息,作业时有明显警示标志和安全防范措施;应急处理1.编制设备突发故障应急预案;2.接到停水、停电和停气通知后24 小时内向客户发布通知市政突发停水停电停气及设备突发故障除外;3.市政突发停水停电停气,2 小时内实施应急预案;。
高层住宅物业综合管理服务等级标准(一级).
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%。
（10）制定管理处内部管理制度和考核制度，并按有关规定和合同约定公布物业服务费的收支情况和物业经营性收支情况
（11）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理房屋档案、日常管理等）
（2）对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。
（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
巡逻岗：（1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。
道路、场地等：循环巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损，并有记录。
休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：循环巡查休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用，并有记录。
室外健身设施，儿童乐园等：循环巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外），并有记录。
（7）电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上；保持目视干净无污迹。
二、楼外公共区域
（1）道路地面、绿地、阴沟：每日清扫二次以上，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。广场地面砖每半月冲洗一次，全天候保洁。
（2）公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。
（2）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
物业综合服务管理规范
物业综合服务管理规范1范围物业综合服务管理规范本标准规范了综合服务管理的工作制度、机构设置、人员配备、工具配备、固定资产配备以及内务管理规范等要求。
2本标准适用于物业服务企业提供的综合服务活动。
3术语和定义下列术语和定义适用于本规范：3.1综合服务管理指除房屋建筑主体管理和房屋设备、设施管理之外的各项服务与管理工作，包括综合服务中的接待管理、投诉管理、综合息与档案资料管理以及会务服务管理。
3.2接待指客户服务人员对客户来访、投诉、建议过程中的作业程序和礼仪规范。
3.3投诉指因物业服务企业未能履行或未能完全履行物业服务合同中约定说引起业主的意见。
会务服务指物业效劳组织在物业效劳范围内利用物业本身硬件资源为业主和物业利用人提供保证会议顺利有序开展的配套效劳。
4综合效劳4.1根本要求物业服务企业应建立综合服务管理制度、工作规程等，对综合服务活动进行有效管理，达到物业服务合同约定的综合服务工作内容和目标。
4.2工作制度4.2.1综合服务工作职责4.2.1.1物业服务企业负责物业管理区域的接待、值守、综合息和档案资料管理、业主投诉处理、以及其他综合服务。
4.2.1.2遵守法律法规，遵守企业的各项规章制度。
4.2.1.3提供优质服务，建立良好的客户关系。
4.2.1.4建立和执行安全失密制度，不保守客户的息和资料。
4.2.2接待来访、投诉制度4.2.2.1物业服务人员在遇到客户来访、投诉时，应给予热情接待，面带微笑，主动询问。
4.2.2.2对客户来访、投诉中涉及的事项，物业服务人员应及时记录，于当日进行核查，并将结果和处理建议汇报给部门负责人，由其决定处理办法和责任部门。
4.2.2.3责任部门在处置惩罚来访、投诉时，要真诚、主动、实时，要坚持原则，突出效劳。
在处置惩罚完毕后应将结果回复业主和管理处负责人，做到事事有着落，件件有回音。
4.2.2.4全体管理职员要当真负责做好本职工作，为业主提供满意管理、效劳，减少业主的投诉、批评，将业主不满消解在投诉之前。
物业综合管理与综合经营服务
学、老年大学等。开设书市、图书阅览室等。 （五）娱乐方面 • 开展各类文体娱乐活动，比如成立棋牌社、读书社，举办影
视、歌舞、健身活动等。
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（六）购物方面 1）在小区内开办商店，提供日常百货的需求服务。 2）在小区内开办食品店，提供日常副食供应。 （七）金融方面
幢多、楼层高、面积大、进出口多，而且区内公司多，餐厅、 歌舞厅、电影院、健身房、球馆等娱乐场所也较多，从而使 区域内人员流量大，进出人员复杂，这些情况给制定和落实 安全措施带来一定的困难。 • 同时，众多的单位又有各自的管理部门，物业管理公司不可 能干预过多，因而其治安形势严峻，治安工作难度较大。 2）服务性强。 物业管理的任务就是为用户提供优质服务和高 效管理，创造安全、文明、整洁、舒适的环境。因此，作为 物业管理公司的保安人员、要做好自己的本职工作，其首要 任务就是坚持“服务第一、用户至上”的服务宗旨，强化服 务意识，努力提高治安服务水平，认真做好治安防范工作。
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（三）消防管理的主要内容
1．建立高素质的消防队伍 • 建设高素质消防队伍：年轻力壮，身体素质好；反应灵敏，
行动迅速；责任心强，勇于献身；要有一定的文化水平； 最好为男性。 2．制定完善的消防制度 （1）消防中心值班制度 （2）防火档案制度 （3）消防岗位责任制度 （4）消防安全检查制度 （5）专职消防员的定期训练和演习制度 （6）其他有关消防的规定
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二、物业综合经营服务的内容
• 业主或使用人的需要就是可经营的项目，包括了衣、食、住、 行、娱乐、购物等各方面。
（一）衣着方面 1）洗涤服装服务。2）裁剪、制作服装服务。 （二）饮食方面 1）餐饮店、快餐服务。 2）音乐茶社、咖啡屋、酒吧的便民服务。
2024年物业管理综合服务标准化委托合同一
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年物业管理综合服务标准化委托合同一本合同目录一览一、合同主体及定义1.1 甲方名称及定义1.2 乙方名称及定义1.3 丙方名称及定义二、合同范围及服务内容2.1 物业管理范围2.2 服务内容2.3 服务标准三、合同期限3.1 合同开始日期3.2 合同结束日期四、费用及支付方式4.1 服务费用4.2 费用支付方式4.3 费用支付时间五、合同的履行5.1 甲方义务5.2 乙方义务5.3 丙方义务六、违约责任6.1 甲方违约责任6.2 乙方违约责任6.3 丙方违约责任七、争议解决7.1 争议解决方式7.2 争议解决地点7.3 争议解决机构八、合同的变更和解除8.1 合同变更条件8.2 合同解除条件九、合同的终止9.1 合同终止条件9.2 合同终止后的处理十、保密条款10.1 保密内容10.2 保密期限10.3 违反保密条款的责任十一、不可抗力11.1 不可抗力的定义11.2 不可抗力导致的后果十二、合同的生效、变更和解除12.1 合同生效条件12.2 合同变更条件12.3 合同解除条件十三、其他条款13.1 甲方权利和利益13.2 乙方权利和利益13.3 丙方权利和利益十四、合同的附件14.1 附件定义14.2 附件内容第一部分：合同如下：一、合同主体及定义甲方定义：甲方是指拥有物业产权或者物业使用权，并聘请乙方提供物业管理服务的法人或其他组织。
乙方定义：乙方是指接受甲方委托，提供物业管理服务的法人或其他组织。
1.3 丙方：本合同中丙方指与甲方、乙方无直接合同关系的物业使用人或其他利益相关方。
二、合同范围及服务内容2.1 物业管理范围甲方委托乙方管理的物业范围包括：住宅小区、商业综合体、办公楼等，具体物业地址为：××省××市××区××路××号。
商业物业综合部岗位职责
商业物业综合部岗位职责
1. 负责商业物业综合管理工作，包括商业租赁、招商引资、物业维护等工作。
2. 负责商业物业的日常运营管理，制定合理的运营方案，提高商业物业的整体运营效率和盈利能力。
3. 负责商业租赁合同的管理和谈判工作，确保合同的执行和商业租户的满意度。
4. 负责商业物业的招商工作，开发新的商业租户资源，丰富商业物业的经营项目。
5. 负责商业物业的日常维护工作，保障商业设施设备的正常运转和物业环境的整洁。
6. 负责商业物业的客户服务工作，处理商业租户的投诉和意见反馈，维护良好的业主关系。
7. 负责商业物业的安全管理工作，制定应急预案和安全管理制度，确保商业物业的安全运营。
8. 负责商业物业的财务管理工作，编制预算和财务报表，控制物业运营成本，提高物业盈利水平。
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第六章综合经营服务点击打印第一节综合经营服务项目的策划1．了解综合经营服务的概念和意义。
2．掌握综合经营服务项目市场调查与预测的方法。
3．能够策划经营服务项目。
基本操作一、综合经营服务项目的市场调查与预测(一)做好准备工作1．设定范围· 在不影响本物业管理区域业主和使用人的利益、不产生矛盾的前提下兼顾物业周边的市场，同时为区内和区外服务，适度扩大规模，发挥服务潜力，实现规模经济效益。
2．选择操作方式比较简单的市场调查与预测可以由物业管理企业自己组织人力完成，若进行大规模、复杂的市场调查，则可以考虑聘请专业的咨询公司完成。
(二)进行市场调查情+/多1/2/3/4/单(1)考察物业项目的地理位置、交通状况、周边商业服务设施条件。
(2)了解物业类型、规模及开展综合经营服务项目的条件。
(3)收集服务对象的资料及其服务需求情况。
(4)分析物业管理企业自身的优势和条件。
+(三)进行市场预测 +情1．预测经营服务项目的市场需求量2．预测经营服务项目的技术发展3．预测本企业应提供经营服务项目的供给量4．其他预测完1．预测经营服务项目的市场需求量多利用调查数据，研究该物业项目服务范围相关服务和产品的社会拥有量和社会饱和点，计算出物业项目服务范围内的购买力和购买指数，分析业主和使用人的社会文化层次、购买心理和潜在竞争因素。
2．预测经营服务项目的技术发展对新技术、新材料、新工艺、新产品的出现可能带来的影响要有所考虑。
3．预测本企业应提供经营服务项目的供给量用辐射范围内的市场需求量减去周边设施的接待能力即可得出供给量的缺口。
二、综合经营服务项目的选择多(一)选择常规项目或进行创新(二)横向合作(三)优先选择物业管理企业的优势项目· 综合经营服务项目：生活服务类、教育类、医疗保健类、房地产中介代理类· 生活服务类：洗染店、干洗店、服装加工店、美容美发室、公共浴室、洗车、汽车美容、净菜加工点、主食加工点、半成品加工点、接送小孩上下学、代聘家教(二)横向合作· 物业管理企业可以与教育机构和教育主管部门合作 +属：横向合作(三)优先选择物业管理企业的优势项目· 如开展以物业租赁及物业的信托经营为主的中介服务，收取中介费获得收入。
三、综合经营服务项目位置的确定方+/多1/2/3(一)选择集中或分散式布局根据服务项目的等级和服务人口数量，分散与集中布局相结合。
规模较大的项目可集中布置，较小的项目则分散布置为宜，可使居民顺道或就近满足所需。
(二)结合道路和交通安全等因素考虑综合经营服务项目的布局还应考虑到与道路的关系和交通安全问题，一般应结合物业管理区域内及周边的道路、小区出入口、建筑类型、建筑布局方式、建筑形式来选址。
商业服务建筑可以布置在小区的中心或沿区内主要道路集中布置，兼顾外部市场的经营服务项目也可在朝向城市道路的住宅楼底层布置，形成“底商”+(三)避免出现扰民问题饭店、娱乐场所容易出现扰民问题，应尽量不采取“底商”的布置形式，如必须采取，则需要对经营时间和噪声、油烟排放等特别加以控制。
其他排放污染物的经营服务项目也不应靠近住宅布置。
地下室作为经营场所要特别慎重，因其容易引发安全问题，更需严格管理。
居民区内也不适宜兴办夜市等过于嘈杂的经营项目。
+四、综合经营服务项目策划书的编写 +方(一)撰写策划书经过充分的调查研究和准备，最终要将工作的成果汇集到策划书中，对立项进行充分论证。
策划书主要内容应包括：多1/2/3/41．目标市场现状分析与预测要将市场调查与预测的成果反映出来，包括供给与需求分析、服务对象分析、外界影响因素分析等。
例如，就经营项目是单纯服务于物业管理区域内部还是同时辐射周边地区要做出取舍，如果选择兼顾区内外，就要对是否会引起业主的不满、是否会导致物业管理秩序混乱或引起其他矛盾、有了矛盾如何疏导等问题做出回答。
+2．综合经营服务项目组合设计列出各项目操作的详细情况，包括服务项目的内容、规模、场地位置落实和经营方式等，其中经营方式可灵活多样，如采取承包制或招标制。
3．发展目标发展目标可分阶段设定，包括综合经营服务要达到的财务目标和市场营销目标、实现目标的时间期限。
所有目标都要表现为量化指标的形式，以便于实际操作后的考评。
+4．市场营销策略为了提高经济效益，综合经营服务项目的策划要尊重市场营销法则，在产品定位、价格与促销手段的应用、合作伙伴的选择等方面要精心设计、博采众长，以使产品和服务在竞争中取胜。
例如，在策划书中可以就项目的定价策略进行论证，在低价位、大流量的薄利多销方式和高定价、少而精的方式之间做出适合本项目特点的正确选择，制定合理的收费标准。
在经销商户的选择方面，要考察商户的信誉、商誉和以往经营业绩，了解其在社会上和行业内的知名度和美誉度，选择最佳的合作伙伴。
+5．开展该组综合经营服务项目所需的条件包括已经具备的条件和尚需完善的方面，如需企业内部其他部门的配合，还需提出具体建议。
(二)提交领导审批策划书完成后应提交物业管理企业领导审批，领导批准后方能开始综合经营服务项目的运作。
完相关知识一、综合经营服务的概念和性质经营是物业管理企业以管理区域内的条件为基础，以业主和使用人为对象所进行的经济活动，它是适应物业管理市场要求而必须具备的功能。
物业管理服务又分为公共服务和特约服务。
特约服务是为满足业主和使用人特别需要而提供的个别服务二、开展综合经营服务的意义多(一)为物业管理企业增加收入(二)提高物业管理企业的经营管理水平(三)为业主和使用人提供尽可能全面的服务(一)为物业管理企业增加收入· 推动物业管理企业开展综合经营服务的直接动力是增加收入。
(二)提高物业管理企业的经营管理水平· “以业养业”A、能够培养物业管理企业的造血功能，B、也能减轻业主的负担，使得物业管理企业长期稳定发展，C、还能间接促进企业主营业务水平的提高，D、增强物业管理企业的后劲和活力。
(三)为业主和使用人提供尽可能全面的服务· 物业综合经营服务项目的设立和运营，不仅能解除业主生活和工作中的后顾之忧，提高业主的生活质量，A、改善人们的生活、工作环境，B、而且还能提升物业项目的知名度、C、增大项目的吸引力· 开展综合经营服务能使业主和使用人得到多层次、多项目、全面周到的服务，是物业管理的发展方向，也是物业管理工作中不可或缺的重要内容。
三、市场调查与预测的基本知识(一)市场调查与预测的作用(二)市场调查的重点内容多1．物业类型与规模2．服务对象的资料3．物业项目的地理位置、交通状况、周边商业服务设施条件1．物业类型与规模· 与一般住宅相比，小户型住宅项目本身需要的配套服务内容要多得多· 老年公寓或老年住宅项目的需求特点也很突出，必须要提供专门的医疗保健、护理、保姆、娱乐活动服务项目2．服务对象的资料· 要预测综合经营服务项目的市场需求，除了要掌握物业的人口规模以外，还应全面调查与服务对象有关的、影响项目设立的各种因素· 对服务对象的调查可以采取发放并回收调查问卷、电话采访或入户走访等形式，全面了解潜在顾客对产品和服务的需求、消费观念、消费习惯(三)市场预测的概念· 用分析预测的结论来辅助决策，以制定正确的经营方针，避免经营中的盲目性，减少经营风险。
四、选择综合经营项目的原则与注意事项(一)原则案+/多(1)日常生活类项目优先。
(2)消费周期短、使用频繁的项目优先。
(3)易损易耗品项目优先。
(4)物业管理企业优势特色项目优先。
(5)中介服务项目优先。
(二)注意事项 +案1、要从实际出发，切忌脱离实际，盲目求全求洋。
2、项目要有特色和针对性，要避免为建设而建设，避免单调重复和不顾实际刻意模仿他人。
3、物业的配套设施要尽可能齐全，全面满足业主的需要；4、经营项目的消费水平要合适，价格和档次要与大多数业主的收入相符5、项目要长久良性运营，在策划阶段一定要考虑业主的消费能力。
五、综合经营服务项目的布局原则情+/多(1)适当集中布置(2)布局位置要符合人流走向。
(3)尽量缩小服务半径(4)不能扰民(5)条件允许时，尽量选择能够兼顾区内和区外的门户位置，以便增加客流量。
+六、相关规定 +情(1)根据不同项目的使用性质和居住区的规划布局形式，应采用相对集中与适当分散相结合的方式合理布局。
并应利于发挥设施效益，方便经营管理、使用和减少干扰。
(2)商业服务与金融邮电、文体等有关项目宜集中布置，形成居住区各级公共活动中心。
在使用方便、综合经营、互不干扰的前提下，可采用综合楼或组合体；+(3)基层服务设施的设置应方便居民，满足服务半径的要求。
(4)配套公建的规划布局和设计应考虑发展需要。
此外，《城市居住区规划设计规范》规定，居住区内公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建筑，必须相应配建公共停车场(库)。
完六、相关规定国家标准《城市居住区规划设计规范》(GB 50180--93，2002年修订)规定，居住区的规划设计，应遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
居住区公共服务设施(也称配套公建) ，应包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他8类设施。
第二节综合经营服务项目的运作1．了解综合经营服务项目的运作要求及标准。
2．能够组织开展综合经营服务工作。
基本操作一、创造开展综合经营服务的条件多(一)筹集资金(二)准备经营场所(三)配备人力资源和管理机构二、综合经营服务项目的组织和管理(一)选择经营方式方+物业管理企业可以自己经营多种综合服务项目，可以实行承包制，将自营综合服务项目外包；也可以直接面向社会招标，引进竞争，引进资金，开发综合经营服务项目。
(二)对服务收费进行监督 +方物业管理企业在选好承包商，项目开业后，还要对收费是否规范进行抽查监督，避免出现乱收费等问题。
+ (三)监控服务质量和环境 +方无论采取哪种经营方式，物业管理企业都要加强对服务质量的监控。
1．制定产品质量管理标准工业企业都有一套完整的产品质量检测系统，物业管理是服务行业，它的“产品”是管理服务的行为，为了保证服务产品的质量也应建立一套规范化的管理标准，对服务行为发生的整个过程实施全面质量管理。
管理标准的制定要细化，具有可操作性。
+2．派出专门人员随时掌握综合经营服务项目开展、运行的情况及时收集业主对服务质量的反馈意见，对服务质量进行跟踪，按照约定的标准从严掌握，对经营者提出改进建议，保证服务水平的不断提高。
3．加强环境监控采取实际措施避免经营中出现扰民现象，例如，对产生油烟、噪音、异昧的经营项目进行环境污染治理或限制其营业时间，对大量货物的进出规定限制措施或调整其出入口等等。