某综合楼可行性研究报告

小关综合楼可行性研究报告

北京投资开发有限公司2008年4月18日

目录

前言 (4)

第一章项目概况 (5)

1.1项目名称 (5)

1.2项目简介 (5)

1.2.1 租赁范围 (5)

1.2.1渔阳集团结论： (6)

1.2.2 结论： (7)

1.2.3综合结论 (7)

第二章项目投资环境和市场分析 (7)

2.1北京市商业物业需求分析 (7)

2.2北京市商业体量分布情况分析 (8)

2.2.1商业分布情况 (8)

2.2.2各环路项目分布情况分析 (9)

2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 (12)

2.4北京交通干线和沿线商业的分析 (15)

2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析.. 18 2.6商业项目物业形态对比分析 (20)

第三章区域分析及经营定位 (21)

3.1项目区域分析 (21)

3.2项目优劣势分析 (23)

3.3项目功能定位 (25)

3.3.1定位方向： (25)

3.4消费群定位 (25)

3.5价格定位 (26)

第四章投资估算及资金筹措 (27)

4.1项目投资估算的主要假设和标准 (27)

4.2投资估算 (28)

1、租金水平 (28)

第五章项目经济效益评价 (28)

5.1收入 (28)

5.2现金流量分析 (29)

第六章项目不确定性分析 (29)

6.1盈亏平衡分析 (29)

6.2敏感性分析 (31)

第七章结论 (32)

前言

近年来，北京房地产市场快速发展并日趋成熟，呈现以市场机制为主导、以有效需求为依托、健康向上的繁荣局面。北京商业的全面发展促进了商业地产的同步发展，商业业态日益的多元化和现代化，拉升了对商业地产的需求。而且，商业与地产相互融合、相互促进已到了一个全新的阶段，直接壮大了商业地产市场。城市总体规划、奥运行动规划、商业发展规划、商业物流规划、基础设施建设与发展规划等北京市各项规划的相继出台及实施对商业地产市场发展都将有积极的导向和促进作用。

北京投资开发有限公司在综合考虑市场供需状况、城市规划、以及合作方效益及自身社会效益、经济效益和环境效益等诸多因素前提下，充分利用公司在商用物业经营方面所积累的经验和资金，决定租赁小关综合商业楼项目的经营权，因此编制此可行性研究报告。

第一章项目概况

1.1项目名称

小关综合楼

1.2项目简介

1.2.1 租赁范围

小关项目位于北京市朝阳区安定门外小关北里43号，东至市运四场职工住宅区，西临北苑路，南至北京市冶金医院，北至四运四场场区。大厦共建有11层，其中地下3层，地上8层，地下 2-3层设为停车场，地下1层至地上四层用于商业；地上5-8 层作为写字楼，建筑面积40280.17平方米，为渔阳集团与市运四公司合作开发项目。

1.2.2 可行性研究结论

□税前指标：

财务净现值NPV=￥829＞0 本方案在经济上是可行的。

投资内部收益率IRR=17.85% 大于基准收益率在经济上是可行的

□税后指标：

财务净现值NPV=￥379＞0 本方案在经济上是可行的。

投资内部收益率IRR=12.78% 大于基准收益率在经济上是可行的

1.2.1渔阳集团结论：

收益稳定增加：现整体租赁方案年均租金收入2249 万元，租赁期租金总额4.7054亿元。

资产增值：租赁期结束后，北京投资开发有限公司投入的约300万元的装修成本渔阳集团，起到了资产保值和增值的作用。

零经营风险：渔阳集团不需承担项目经营的风险，如商铺培养期、安全隐患处理等。

品牌提升：本项目对该项目的整体包装宣传有利于区域品牌提升，将使渔阳集团获得后继的经营优势。

区域价值提升：投资带动的最终价值提升将更多地表现在物业价值的提升，渔阳集团可最终享有价值提升和更大的获利机会。

本项目的合作对渔阳集团来说是低风险、高回报。

1.2.2 结论：

NPV＝￥829万元

内部收益率IRR＝17.85%

结论:此项目在经济上是可行的，但存在较大的风险。1.2.3综合结论

此方案对于建设单位和经营单位在经济上都是可行的。

第二章项目投资环境和市场分析

本章主要从北京市商业物业市场情况出发进行系统分析。

2.1北京市商业物业需求分析

据北京市统计局资料显示，北京市人均商业面积仅为0.78平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到1.5～1.8平方米，北京的人均商业面积也相继超过了1平方米。根据商务部对北京商业发展的规划，到2010年人均商业面积达到1.0平方米。北京商业升级存在巨大的空间，如农改超等。这也是北京近段时间商业物业快速发展的市场基础。根据对国内商业物业市场的研究，商业物业发展与社会消费品零售总额的增长呈高

度正相关，近年北京社会消费品零售总额年增长率在16%左右，可根据此对北京市商用物业的发展进行预测和量化。

2.2北京市商业体量分布情况分析

2.2.1商业分布情况

随着北京商业地产投资热的升温以及各商业项目的上马，北京市商业地产市场已经进入一个集中供应的高峰期。根据伟业商业对北京市商业地产市场的跟踪分析，截止到2007年11月，北京市商业地产总供应量约为1,600万平方米，并且在未来的三到五年内，还将新增300—400万平方米左右的供应量。如果按此增长速度计算，届时静态总量将基本满足北京对商业地产的需求，但以发展的观点来看，北京市短时期内不可能达到整体饱和。

从各区商业地产体量统计情况看，朝阳区稳居头名，占到总体量的25%，海淀区紧随其后，占21%。