颐安灏景湾2018年9-12月营销执行方案
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颐安·灏景湾 2018年9-12月营销策略报告
颐安·灏景湾项目组 2018年8月
颐安灏景湾9-12月营销执行方案
01 政策、市场分析 02 7-8月销售及整体销控情况 03 成交客户分析 04 9-12月推售建议及营销目标分解 05 9-12月营销策略执行铺排
第一部分： 政策、市场分析
1. 政策分析 2. 7月竞品数据分析+小结 3. 8-12月竞品市场推售预判情况 4. 市场分析
13000元/㎡，毛 坯
加推：洋房 12000-13000元/ ㎡，毛坯（不送车
14999元/ ㎡（毛坯
）
元/㎡ 02户型均价约 16000元/㎡ （拆分14500 元/㎡毛坯，其
商办15000， 住宅18800 （装修拆分 4900元/wk.baidu.com）
16500元/㎡，装修5000
位）
余是装修部分
元/㎡）
（一年分期））
7月竞品市场情况小结
容桂2018年上半年供应量明显增加，主要为颐安灏景湾、恒福 、金辉及碧桂园集中入市 ，片区竞争加剧。受限签政策影响，环比成交量大幅下滑，7月起片区新货入市，成交量环 比有所上升，部分项目采取低价走量策略，总体市场呈量价齐跌的态势。
一、 金辉江山云著7月处于持销状态，由于前期蓄客量不足及售价较高，导致成交不太理想； 二、 碧桂园凤凰湾推售位置较差的楼栋，售价约11000-12000元/㎡带装修，以低价抢占市场客户，同时9月15日举行明星演唱会蓄客，预计9-12月份 推货量较大。； 三、佳兆业金域天下7月14日和7月21日分别加推12、13座，成交均价12000-13000元/㎡（毛坯），单合同，首付和月供压力都比较低，客户接受度较 高，结合一二手联动和线下活动蓄客量较多，成交比较理想； 四、恒福容悦7月22日加推7座，位于中心城区，客户接纳度较高，成交均价14999元/㎡（毛坯），单合同，月供压力不高，销售率达8成，比较理想； 五、雅居乐7月14日8座1梯开盘，成交均价16000-17000元/㎡（带装），拆分14500元/㎡（毛坯），其余是装修部分（一年分期），客户月供压力低 ，结合一二手联动，成交约7成，比较理想。 六、万科·金域滨江7月22日加推19座，均价约18800元/㎡带装修，利用片区规划、配套利好、发展商品牌、性价比高实现快速走量，客户对项目接受度 较高，7月成交较理想，针对限购客户，给予一年延期政策，外地客户购买一年社保或税单； 七、保利·碧桂园悦公馆，8月17日推售二期16、17座97-140㎡产品，带装修15500-17000元/㎡（一期毛坯17000元/㎡），大良新城区价格持续趋于 走低，分流部分容桂客户。
雅居乐万象郡
高
黎 板
佳兆业·金域天下
块
碧桂园·凤凰湾
东 金辉·江山云著
部
新
城
颐安·灏景湾
（建面约96-110㎡，吹风价17000元/㎡带装，毛坯拆分14500元/㎡，其余装修部分）预计推售货量约360套，推 货面积3.6万方
（建面约103-131㎡，吹风价13000元/㎡，毛坯）预计推售货量约350套，推货面积3.5万方
约291套
约68套
约52套
约356套（其 中商办123套）
况
晴澜：洋房14200元/㎡，
01/03/04户型
带装
余货：洋房
均价约17000
成交价
20000元/㎡ 带装（装修拆 分5000元/㎡）
（装修拆分5000元/㎡）
瀚华：12300-14300元/ ㎡，带装
（装修拆分4000元/㎡）
（晴澜9座大面积：
（7月14日加推） 13座
（7月21日加推） （建面约103-131
7座（建面 约90— 116m²）
8栋1梯 （建面约96-
110㎡）
主推售二期 19座（7.22加
推19座 01.02.03.04.
（晴澜9座02户型：
㎡）
06梯腿，建面
16500元/㎡）
83-109㎡）
销 售 成交数 情
约5套
约311套
（（建面约94-270㎡）晴澜：洋房14200元/㎡（装修拆分5000元/㎡）；（建面约92-128㎡）瀚华：11000-13000元/㎡ （装修拆分4000元/㎡），蔚蓝苑吹风价15000元/㎡（装修拆分5000元/㎡），预计推售货量约1500套，推货面积15万方
（建面约95-120㎡复式，吹风价20000元/㎡带装，装修拆分4900元/㎡）预计推售货量约400套，推货面积4万方
9-12月竞品市场推售预判情况
2018年9-12月项目周边竞品供货约3602套，推售面积达约36.02万㎡，供应量较大。
2018年 8月
旧 凯蓝·滨江时光
城
板
块
恒福·容悦
9月
10月
11月
12月
（建面约81-92m²，吹风价18500元/㎡，毛坯）预计推售货量约280套，推货面积2.8万方
（建面约90—115m²，吹风价14999元/㎡，毛坯）预计推售货量约152套，推货面积1.52万方
7月竞品市场销售情况
金辉·江山云著
碧桂园·凤凰湾
佳兆业·金域天下 恒福·容悦 雅居乐·万象郡 万科·金域滨江
晴澜9、20、25、26座
11座，17座
三期建面约
（建面约94-270㎡）
12座
144㎡四房
推售栋数 （面积）
2座 （建面约95— 120㎡复式）
晴澜27座、瀚华1座
（7.29加推）
翰华苑9-12座 （建面约92-128㎡)
政策分析
受遏制房价上涨的调控政策和国检影响，容桂房地产市场整体处于较低迷状态 ，建议项目下阶段紧密把握9-10月的黄金时期，加快推货节奏。
一、市场需求量平稳增长中，近期政府不断出台相关房地产调控政策，据政府最新公布关于遏制房价 上涨的政策来看，预计未来政策松绑可能性不大，同时有可能收紧。 二、目前容桂市场受限签限价政策影响，普遍已采用双合同操作，但双合同的首付和月供金额较高， 流水证明所需的金额偏高，客户月供压力大，一般工薪阶层在短时间内较难提供。因此，客户对双合 同接受度不高，抗性较大，对项目成交形成较大的阻碍； 三、7月起受国检影响，谨慎起见，项目不对外进行过多宣传，整体影响项目正常推广进度，而且整体 市场呈现低迷状态。 四、从8月1日开始，顺德区预售证限价调为9671元/㎡（容桂原预售证限价15000元/㎡），限价调整 期为三个月，期间不排部分项目受预售限价影响低价入市。
颐安·灏景湾项目组 2018年8月
颐安灏景湾9-12月营销执行方案
01 政策、市场分析 02 7-8月销售及整体销控情况 03 成交客户分析 04 9-12月推售建议及营销目标分解 05 9-12月营销策略执行铺排
第一部分： 政策、市场分析
1. 政策分析 2. 7月竞品数据分析+小结 3. 8-12月竞品市场推售预判情况 4. 市场分析
13000元/㎡，毛 坯
加推：洋房 12000-13000元/ ㎡，毛坯（不送车
14999元/ ㎡（毛坯
）
元/㎡ 02户型均价约 16000元/㎡ （拆分14500 元/㎡毛坯，其
商办15000， 住宅18800 （装修拆分 4900元/wk.baidu.com）
16500元/㎡，装修5000
位）
余是装修部分
元/㎡）
（一年分期））
7月竞品市场情况小结
容桂2018年上半年供应量明显增加，主要为颐安灏景湾、恒福 、金辉及碧桂园集中入市 ，片区竞争加剧。受限签政策影响，环比成交量大幅下滑，7月起片区新货入市，成交量环 比有所上升，部分项目采取低价走量策略，总体市场呈量价齐跌的态势。
一、 金辉江山云著7月处于持销状态，由于前期蓄客量不足及售价较高，导致成交不太理想； 二、 碧桂园凤凰湾推售位置较差的楼栋，售价约11000-12000元/㎡带装修，以低价抢占市场客户，同时9月15日举行明星演唱会蓄客，预计9-12月份 推货量较大。； 三、佳兆业金域天下7月14日和7月21日分别加推12、13座，成交均价12000-13000元/㎡（毛坯），单合同，首付和月供压力都比较低，客户接受度较 高，结合一二手联动和线下活动蓄客量较多，成交比较理想； 四、恒福容悦7月22日加推7座，位于中心城区，客户接纳度较高，成交均价14999元/㎡（毛坯），单合同，月供压力不高，销售率达8成，比较理想； 五、雅居乐7月14日8座1梯开盘，成交均价16000-17000元/㎡（带装），拆分14500元/㎡（毛坯），其余是装修部分（一年分期），客户月供压力低 ，结合一二手联动，成交约7成，比较理想。 六、万科·金域滨江7月22日加推19座，均价约18800元/㎡带装修，利用片区规划、配套利好、发展商品牌、性价比高实现快速走量，客户对项目接受度 较高，7月成交较理想，针对限购客户，给予一年延期政策，外地客户购买一年社保或税单； 七、保利·碧桂园悦公馆，8月17日推售二期16、17座97-140㎡产品，带装修15500-17000元/㎡（一期毛坯17000元/㎡），大良新城区价格持续趋于 走低，分流部分容桂客户。
雅居乐万象郡
高
黎 板
佳兆业·金域天下
块
碧桂园·凤凰湾
东 金辉·江山云著
部
新
城
颐安·灏景湾
（建面约96-110㎡，吹风价17000元/㎡带装，毛坯拆分14500元/㎡，其余装修部分）预计推售货量约360套，推 货面积3.6万方
（建面约103-131㎡，吹风价13000元/㎡，毛坯）预计推售货量约350套，推货面积3.5万方
约291套
约68套
约52套
约356套（其 中商办123套）
况
晴澜：洋房14200元/㎡，
01/03/04户型
带装
余货：洋房
均价约17000
成交价
20000元/㎡ 带装（装修拆 分5000元/㎡）
（装修拆分5000元/㎡）
瀚华：12300-14300元/ ㎡，带装
（装修拆分4000元/㎡）
（晴澜9座大面积：
（7月14日加推） 13座
（7月21日加推） （建面约103-131
7座（建面 约90— 116m²）
8栋1梯 （建面约96-
110㎡）
主推售二期 19座（7.22加
推19座 01.02.03.04.
（晴澜9座02户型：
㎡）
06梯腿，建面
16500元/㎡）
83-109㎡）
销 售 成交数 情
约5套
约311套
（（建面约94-270㎡）晴澜：洋房14200元/㎡（装修拆分5000元/㎡）；（建面约92-128㎡）瀚华：11000-13000元/㎡ （装修拆分4000元/㎡），蔚蓝苑吹风价15000元/㎡（装修拆分5000元/㎡），预计推售货量约1500套，推货面积15万方
（建面约95-120㎡复式，吹风价20000元/㎡带装，装修拆分4900元/㎡）预计推售货量约400套，推货面积4万方
9-12月竞品市场推售预判情况
2018年9-12月项目周边竞品供货约3602套，推售面积达约36.02万㎡，供应量较大。
2018年 8月
旧 凯蓝·滨江时光
城
板
块
恒福·容悦
9月
10月
11月
12月
（建面约81-92m²，吹风价18500元/㎡，毛坯）预计推售货量约280套，推货面积2.8万方
（建面约90—115m²，吹风价14999元/㎡，毛坯）预计推售货量约152套，推货面积1.52万方
7月竞品市场销售情况
金辉·江山云著
碧桂园·凤凰湾
佳兆业·金域天下 恒福·容悦 雅居乐·万象郡 万科·金域滨江
晴澜9、20、25、26座
11座，17座
三期建面约
（建面约94-270㎡）
12座
144㎡四房
推售栋数 （面积）
2座 （建面约95— 120㎡复式）
晴澜27座、瀚华1座
（7.29加推）
翰华苑9-12座 （建面约92-128㎡)
政策分析
受遏制房价上涨的调控政策和国检影响，容桂房地产市场整体处于较低迷状态 ，建议项目下阶段紧密把握9-10月的黄金时期，加快推货节奏。
一、市场需求量平稳增长中，近期政府不断出台相关房地产调控政策，据政府最新公布关于遏制房价 上涨的政策来看，预计未来政策松绑可能性不大，同时有可能收紧。 二、目前容桂市场受限签限价政策影响，普遍已采用双合同操作，但双合同的首付和月供金额较高， 流水证明所需的金额偏高，客户月供压力大，一般工薪阶层在短时间内较难提供。因此，客户对双合 同接受度不高，抗性较大，对项目成交形成较大的阻碍； 三、7月起受国检影响，谨慎起见，项目不对外进行过多宣传，整体影响项目正常推广进度，而且整体 市场呈现低迷状态。 四、从8月1日开始，顺德区预售证限价调为9671元/㎡（容桂原预售证限价15000元/㎡），限价调整 期为三个月，期间不排部分项目受预售限价影响低价入市。