城市商业圈

城市建筑中和布局以及室内设计手法

上海现代建筑设计集团

中央商务区（Central Business District，简称：CBD）指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD 的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。世界上比较出名的城市CBD有纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环等等。

传统CBD租金骤增企业外迁或成趋势

2007年01月17日08:20 每日经济新闻

随着上海传统CBD甲级写字楼租金不断上扬，企业外迁动力正在增强。业内人士指出，今后，传统CBD外围的商业地块，将逐渐成为投资商和跨国公司共同关注的热点。

2006年年底至今，各大地产咨询机构频频对今年上海传统CBD写字楼市场发出成本上涨预警。中房指数显示，去年第三季度上海甲级办公楼平均租金已达1.03美元/平方米/天，同比上涨11.96%，创下上海自1999年以来新高。最新报道称，上海办公楼租金去年全年同比涨幅达到15％。

租金上涨的同时，空置率却骤然下降。仲量联行认为，随着去年底中国金融业完全开放，更多跨国金融公司将进入中国市场，势必导致写字楼市场需求量保持高速增长。

据悉，仅去年年末就有包括美国大都会人寿保险、瑞银集团、美国银行在内的大批金融机构进驻上海。仲量联行预测，未来新增客户将令上海写字楼需求量从40万平方米/年增长到50万平方米/年以上，今明两年上海写字楼租金仍将强劲上扬。

戴德梁行上海公司总经理张国正则认为，今年上海写字楼市场供应量依然吃紧，除金融企业需求，国内客户需求也在扩容，物流行业、律所、会计师事务所等对写字楼品质要求较高的现代服务业企业数量逐年上升，预计今年写字楼市场租金增幅将达20%。

长风生态商务区有望成企业外迁热点

第一太平戴维斯则认为，目前上海高品质甲级字楼市场供需矛盾突出，企业在租金成本和扩大经营规模方面的压力与日俱增。因此，从传统CBD逐步外迁到租金水平更为合理的非市中心地区，可能成为未来趋势。在这一趋势下，普陀长风生态商务区有望成为下一个商业地产的热点。

第一太平戴维斯有关专家分析指出，作为浦西市区范围内最后一块大规模开发的综合商业地块，长风地块所代表的非市中心新兴CBD具有较为明显的优势。古北路桥贯通以及轨道交通2号线西延伸段的通车，大大改善了区域周边的交通环境。

上世纪80年代初期“城市设计”从国外引进，到近年来逐步在我国运用，应该说，“城市设计”是一个老话题了，尤其是最近10来年“城市设计”越来越受到业界的重视，关于这个话题的讨论很多。“城市设计”就是研究城市中各主要要素（包括建筑、道路、广场、水面、绿化和各种设施、小品等）之间的关系，以及对它们所形成的空间环境的塑造。

“城市设计”与“城市规划”、“建筑设计”既有共性，也有不同的地方。传统的城市规划，侧重研究城市布局、土地使用功能、基础设施配套等方面的内容，很大程度是在二度空间上做文章。而城市设计主要研究建筑外部以及建筑之间的空间环境关系。建筑设计主要针对建筑单体本身，包括室内空间的研究，当然也要同时考虑与周围环境的关系。

长期以来，建筑的设计比较注重建筑的本身，而缺乏城市规划和城市设计的意识，往往就建筑论建筑，出现了很多不尽如人意的问题。

具体来说，城市规划分为总体规划和详细规划两大阶段。其中总体规划中还可以有分区规划，详细规划又分为控制性详规和修建性详规。城市设计的思想应该体现在城市规划的各个阶段和层次上，并且反映的内容和深度是不一样的。

比如，总体规划主要考虑二度空间的土地使用功能、道路网骨架，同时也要总体考虑城市形态、环境绿化等，并体现历史、文化与生态内涵。而中观层面的分区规划或控制性详规则要深化总体规划层面的内容，需要结合城市设计的思想和方法，包括对城市形态和建筑高度的控制等提出规定性、指导性要求。微观的修建性详细规划或建筑设计要求的内容更具体，城市设计工作要更深入，对建筑与城市各项要素之间的关系进行更加细致的研究，并作出指导其具体实施的设计方案。

城市设计从狭义来理解，主要是对城市公共空间的综合设计，就是主要对于城市重点地区、重要节点，包括各种城市中心、街道、广场等，对其主要构成要素的综合设计。北京CBD在控规阶段，进一步考虑了空间形态的控制。要延续长安街规整的轮廓线和庄重大气的氛围，对建筑高度、体量有一定的控制。规划长安街延长线与东三环交叉的“金十字”两侧主要安排商务办公设施，既突出CBD的主导功能，又突出了CBD 的形象，建筑高度超过100米，其中一部分在150米到300米之间。

第三阶段是微观层次，涉及到具体的项目设计。由于CBD核心区是开发强度最高，超高层建筑最密集的地区，对进一步完善核心区的城市功能，塑造良好的城市景观形象十分重要，为此，CBD管委会对核心区进一步进行了国际招标，当时就叫“北京CBD核心区城市设计国际招标”。最后CBD核心区规划是由美国贝·考伯·弗里德建筑师事务所和北京市规划院共同完成的。方案对核心区土地使用功能、建筑形态、建筑空间关系、地下空间的利用、建筑与绿化、人行车行的交通组织等等内容都做了详细的研究。通过4个超高层建筑及与周围建筑的有机组合，力图打造和营建CBD核心区现代化气息以及良好的城市景观形象，同时通过地下商业通道，地面商业架空层，人行架空廊道等人性化的设计，以及良好的生态环境和文化氛围，努力营造一个舒适宜人的公共空间。