保利地产发展策略研究

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资源型-保利地产
保利地产发展策略：借本轮国企改革契机，通过整合其他公司地产业务实现扩张
7月6日，保利地产与中航地产均发布停牌公告称，保利集团与中国航空工业集团筹划关于所属地产业务资产的重组整合方案 7月13日，保利地产发布公告称，经初步估算，交易标金额不超过公司净资产的15%。依据保利地产2015年年报归属于上市公司
1321
1200 1000
800 600
640 594
861 677
997 861
400
200
0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
注：该新增土地储备数据为新增土地的权益容积率面积
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资源型-保利地产
保利地产：过去，保利地产由于拥有央企背景、上市公司平台等多方面优势，融资渠道 一直较为通畅，成本相对较低，为传统的地产开发业务提供强有力的支持
➢ 整合：保利地产与中航工业间重组涉及70多个项目
房地产金融
✓ 表内资产：中航地产截止到2016年一季度，在开发及土 储项目总建面682万平
✓ 表外资产：
保利地产“十三 五” 总体战略
一主两翼
房地产开发经营 整合并购及旧改并行
- 中航工业拥有大量工业用地 - 中航工业旗下还有中航国际瑞赛、中航万科、中航里程
保利养老地产的轻资产道路
养老地产未来将成为保利地产业绩新的增长点。
三到五年
对原有社区进行适老化 改造，新建社区统一适
老化设施标准
五到十年
实现管理品牌输出，建 成五十家“和熹会”品
牌连锁机构
宋广菊表示将通过搭建机构养老、社区养老和居家养老 三位一体养老模式， 一方面培育保利的养老机构“和熹 会”，进行轻资产品牌输出，形成连锁经营；另一方面 ，进行养老公寓产权销售及服务经营，同时全面推进社 区适老改造和老年服务。
➢ 2013年8月，发行5亿美元高级债券，票面 成本仅为4.5%。
市场化的心： “0首付”活动
2014年6月份开始，保利推出“0首付，0月供，0利息”
➢ 只需缴纳定金，即可成为所购楼盘业主。相比一般开发商要求在认 购后付7-10天内支付首付款并且办理银行按揭手续，保利将首付时 间延期了；客户在首付延期期间内就无需承担首付和月供压力，也 无需支付首付延期的利息。
等地产公司
社区消费服务
➢ 旧改：保利地产在2013年成立了保利城投，专注于存
量土地 ✓ 如广州，保利地产拥有超过1万亩旧改土地，预计总建面
超1500万平，其中核心地段开发面积超过100万平
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资源型-保利地产
保利地产：得益于2009年和2010年的土地大抄底，近年来保利地产一直保有充足的土 地储备，自2010年起至2012年，迅速从500亿的规模升到千亿规模
图：保利地产历年销售额（亿元） 500亿升1000亿
图：保利地产历年新增土地储备（万㎡）
1600 1400
土地大抄底
1441 1338
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资源型-保利地产
保利地产发展策略：将全链条介入养老地产，同时为集中力量和资源做规模，保利地产 和保利置业可能合并后整体上市
双平台整合
保利集团
保利地产
业务区域划分
源自文库
保利置业
✓ 保利地产与保利置业一直通过业务区域划分的形式共存 ，但今年双方发展中逐渐形成部分城市布局重叠。
✓ 为避免产生同业竞争和实现规模效益，保利地产董事长 宋广菊表示未来可能会合并保利地产和保利置业，并称 这是保利集团的战略目标和任务之一，但具体的时间和 方案还没有确定
央企的壳：低融资成本
直接融资
➢ 2007年8月，通过“公开增发”方式融资 68.15亿元
➢ 2009年和2010年先后两次通过方式“定向 增发”融资78.15亿元和96亿元
间接融资
➢ 2014年4月，保利海外发行5亿美元的五年 期固息债券，票面利率5.25%
➢ 2013年，保利有息负债平均融资成本为 7.03%。2012年，为基准利率上浮15%；
股东净资产715.2亿元测算，本次交易金额将不超过107.3亿元
➢ 2016年以来保利地产动作频繁，参股设立证券公司、对外进行股权投资、股权定增等。这些投资均是围绕其“以房地产开发经营
为主，以房地产金融和社区消费服务为翼”的“一主两翼”业务布局。同时，有证券分析师认为，保利地产6月份定增实施完成后
估计在手现金达到500亿元，有助于及时参与捕捉并购重组机会
表：保利“0首付”典型项目
项目名称 城市
优惠内容
保利•罗兰香谷 南京 6月15至6月30日前认购两个楼盘房源的客户， 可以享受将付首付及办理银行按揭手续的时间
保利•梧桐语 南京 延长一年 从8月1日起到8月31日之前，保利香槟国际推
保利香槟国际 无锡 出50套房源，可以享受0首付的钜惠，且可以选 择任何在售房源。首付可延期4个月