济南银座中心项目公寓价格报告

名士MINI公馆
万豪国际
诚基中心
蓝调国际
发祥1号公馆
交易情况修正 交易节点修正
1
1
1
0.98
0.95
0.93
0.92
0.92
1
0.96
0.93
0.93
交易情况修正中交易套数多系数小，交易套数少系数大
备注
交易节点修正中已售项目修正系数小，未售项目修正系数大 正负不超过10%
静态核心均价的推导
公寓静态价格
银座中心公寓产品就产品类型本身而言，与市场LOFT公寓产品类似。但 由于产品在层高、产权 、 项目周期、 整体策略等较多方面存在差异。因 此，若按传统的市场比较法，通过同区域类似产品的多因素打分、比较、 修正的方法较难准确地推导出本项目LOFT公寓的价格。
世联观点：
1）市场比较法比准均价； 2）寻找溢价空间，得出溢价； 3）由市场比准均价与溢价最终合成平面产品核心均价区间。
35%
20%
15%
1.0055
20%
速度修正中项目销售快时修正系数大，反之修正系数小 正负不超过10%
定价策略
溢价空间的推导
通过市场上公寓产品月均价1年来环比增长情况，得出R2
月份 均价 901 4933 902 5079 903 5081 904 5129 905 5209 906 6259 907 6259
P公寓首层 =7217.71元/㎡
公寓标准静态价格：Pn＝7217.71X2.5 /1.5=12029.5元/㎡
定价策略
溢价空间的推导
Байду номын сангаас
通过与市场公寓产品在时间（自然升值）、销售速度修正的因素进行价格 修正，最终得出公寓产品的价格区间
市场溢价Pt = 静态基准价格×速度修正系数×时间修正系数
即
Pt
=（Pn）×速度修正系数（R1）×时间修正系数（R2）
定价策略
溢价空间的推导
通过市场竞争项目退货数量、周期、认筹情况和开盘情况，以及银座中心 公寓退货策略，得出银座中心销售速度与各项目销售速度比值 ，得出R1
修正系数 速度修正系数
名士MINI公馆 1.03
万豪国际 1.01
诚基中心 0.96
蓝调国际 1.01
发祥1号公馆 0.97
10%
权重
R1 备注
权重
市场比较项目价格 修正价格（首层） 确定价格
35%
6900 2524.48
20%
9600 1357.056
15%
12000 1189.08878 7217.702675
20%
9000 1455.157895
10%
10500 691.92
根据可比性程度
市调实收价格
以上各项相乘求加 权价格
各项修正价格求和
3
2 2 2 1 2 5 5 2 1 1 2 3 5 7 82 0.780487805
3
2 2 2 1 2 5 5 2 1 1 2 2 5 6 76 0.842105263
4
3 2 2 1 3 6 7 1 2 1 2 3 2 4 84 0.761904762
定价策略
静态核心均价的推导
修正系数
银座中心
Q2、环境
自然景观
城市景观
小区氛围 人文因素 Q3、建筑 风格创新 建筑密度 人性尺度
1—5
1—5 1—5 1—5 1—5 1—5
2
2 3 2 3 3
1
5 3 2 2 3
3
4 3 3 2 4
4
4 3 3 2 3
3
3 3 4 2 3
5
5 4 1 2 3
环境协调
Q4、配套 生活基本配套 教育 医疗 娱乐休闲 Q5、使用 安全性 便利性 舒适度 使用成本 Q6、品牌 产品品质 售后保障 物业服务 市场形象 Q6、购买力 产权年限 首付款额 总计 权重（A）
定价策略
静态核心均价的推导
片区形象 升值潜力
价值16标准：
交通、位置、配套、 规模、建筑密度、自然
环境、停车、噪音、视
野、户型特色、建筑外 户型设计 型、内装修、物业管理、 发展商品牌、工程进度、 营销策划周密性; 规划布局
市场关注度
产品稀缺
定价策略
市场比较法
静态核心均价的推导
重要原则：相互代替原则 考虑因素
选用市场比较法来推算项 目的市场可接受价格。 将需定价的对象与类似房 地产进行比较，对这些类 似房地产的价格做适当的 修正，以此确定客观价格 的方法。 实施步骤为：搜集比较对 象，建立价格可比基础， 修正房地产状况。
区域 品质（建筑形式、户型范围、品质档次、实用率） 客户（客户提及频次、价格区间）
品质参考楼盘有：名士MINI公馆 、发祥1号公馆 客户参考楼盘有：万豪国际、诚基中心 区域参考楼盘有：蓝调国际 因此本项目选定这几个楼盘通过“市场比较法”进行静态比准；
谨呈：山东银座置业有限公司
济南银座中心项目
公寓价格报告
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2010-04
Part4
定价策略
定价策略
定价方法的确定
环比增长
月份 均价 环比增长 月均增长 率 R2（4-5 月） 908 6410 1.024125
1.029597
909 6466 1.008736
1.000394
910 6586 1.018559
1—5
1—3 1—3 1—2 1—2 1—3 1—7 1—7 1—3 0—2 0—2 1—3 1—3 0—5 0—7
4
2 2 1 2 2 4 4 2 1 1 2 2 2 4 64 1
3
1 1 1 1 1 2 4 3 1 1 2 3 2 5 60 1.066666667
3
2 2 2 1 2 5 5 2 1 1 2 3 5 7 80 0.8
因素 质素评判系数 交易情况修正 交易节点修正 名士MINI公馆 1.066666667 1 0.98 万豪国际 0.8 0.95 0.93 诚基中心 0.780487805 0.92 0.92 蓝调国际 0.842105263 1 0.96 发祥1号公馆 0.761904762 0.93 0.93 备注（修正） 评估对象与样板比 值 ±10％ 0－10％（年）
分 项 Q1、位置
内
容
打 分 银座中心 名士MINI公馆 3 1 3 1 5 万豪国际 4 2 4 1 7 诚基中心 4 2 4 2 8 蓝调国际 4 2 3 1 7 发祥1号公馆 5 3 5 2 6 1—5 1—3 1—5 0—2 0—10 4 2 3 1 4
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