济南银座中心项目公寓价格报告
年济南鲁商项目市场定位报告资料
区域属性界定
以商贸、金融和综合产业配套为支撑，以行政、文化、 体育为核心的东部城区中心
投资性需求受到明显抑制
省会城市的人口吸纳能力难以支撑项目销售。因为银行政策变化频繁，导致在销项目出现“签约难、放款难” 的尴尬局面。
明年限购政策顺延
济南明确表态明年会延续限购政策，未来市场形式依然严峻 同时加大旧村改建以及保障性住房建设，从市场角度抑制房地产过快发展。
Part 1
整体市场分析
Part 1
整体市场分析
宏观大势分析 城市格局分析 房地产市场分析
固定资产与房地产投资
固定资产与房地产投资额持续、健康、理性上涨，步入发展稳定期.
济南市固定资产及房地产投资（单位：亿元）
济南市房地产投资额与销售额（单位：亿元）
数据来源：政府公报
评判标准：房地产投资增速15%-25%以内相对良性，房地产投资占固定资产总投资24%左右相对健 康，项目进入风险适中区域
目前唐冶新城配套相对薄弱，未来政府将大力投入基 础配套将快速催熟区域
道路体系发达，但公众交通严重滞后，通勤成本高
目前配套薄弱，道路发达，公共交通滞后，未来以行政、文化、体育为主导的城 市中心区域
Part 1
项目目标与问题
项目属性界定 区域属性界定
项目目标
项目目标
鲁商置业，将以“全国领先的房地产综合开发企业” 为目标，充分发挥自身丰富的产业资源和强大的品牌
济南市楼盘分析报告(市场调研报告)
230000 平方米
一期已售 高层
3
40%
银座中 心
槐荫经十路、经 七路、纬十二路 三条核心主干道 的围合之处
550000 平方米
目前在售 写字楼
12500元/ 平米
高层写 字楼
1201400 ㎡
4.2
25%
案例分析
宏瑞国际星城 一、项目基本情况： 项目基本情况： 项目地址：市中白马山南路以东，后 龙窝村以北 开发商：香港宏润实业集团 建筑面积： 520000平方米 占地面积： 266800平方米 容积率： 1.7 绿化率： 40% 开盘时间： 2011年3月 均价： 8300元/㎡ 香港宏润实业集团房地产开发项目，位于七贤街道办事处后龙窝村，占地393.982 亩，规划建筑面积40余万平方米。由其投资成立了注册资金600万美元的外商独资 企业——山东宏瑞置业有限公司，意图开发建设高档住宅社区，总投资10亿元。 为推进该项目尽快实施，区委、区政府专门成立了重点项目领导小组，本着招商 引资和稳定大局的原则，历经两年多艰苦、细致的工作，在充分保障村民切身利 益的基础上，重新明晰了征地款、补偿费及其他相关事项。
二、项目优劣势分析 优势： 优势： 1.项目位置比较好，交通方便位于二环东路与文化东路交界处。 2.周边配套设施完善有学校、超市、银行等 3.小区主要以高层为主，视野宽阔。 4.楼间距大采光好。 劣势： 劣势： 1.靠着燕山立交桥过往车辆多噪音大。 2.社区主要以高层为主户数多密度大。 3.户型设计不合理，多数户型浪费面积。
三、推盘时间： 推盘时间： 建中大学仕花园定于8月底9月初开盘销售，这样可以躲过夏季房地产营销淡季，也可躲过宏 瑞国际星城低价开盘与之竞争，再加上七贤学仕广场刚施工完不久没有多少人气。 四、营销策略： 营销策略： 1.价格策略 ：建中大学仕花园目前正在认筹，单价8000元左右，一次性付款96折，折合 7600元左右。 2.产品策略：项目东临济南大学西校区，属学区房，再加上七贤学仕广场，形成了一个产品 地段优势。 五、营销手段： 营销手段： 建中大学仕花园目前正在认筹，入会即享3万抵5万，一次性付款96折。项目由于资金限制， 不可能采取全方位的广告攻势，至多能拿了十几套房以成本或微利价发售，由于数量太少， 难以聚集人气，更难打响品牌，余下的房屋销售依然困难。由于项目小不可能拿出很多钱来 做广告，花几百万元广告费发展商就很心疼，物业品牌和开发商名声都难打响，必须精打细 算，尽量少做广告。
济南商业调研报告
第三产业占比超过50%，但第二产业增长较低迷。服务业与工业的良 性互动关系尚未完全形成，产业结构需进一步优化。
2 人口、消费力研究
济南近几年外来人口显著增加，城市对外吸引力增强，将加大城市商业 项目的辐射力。
英雄山人防商城 芙蓉街 泉乐坊
万达广场 银座地下购物广场
济南华联商厦 嘉华购物广场
鲁商广场 恒隆广场（在建） 银座中心（在建）
开发商
缤纷五洲商城开发有限公司 山东鲁能集团 山东鲁能集团
文华园住宅开发建设有限公司 诚基房地产开发有限公司 圣凯置业 山东银座商城股份有限公司 济南市人防办 ——
济南汇泉新世界置业有限公司 大连万达
定位为西部地区重要的总部商务中心、金融 中心和会展博览中心，以现代服务业为主导 的城市功能区，城市重要的商业中心、行政 中心以及文化、教育、体育、医疗等公共服 务中心
1 PART
城市宏观经济背景/城市房地产市场发展分析
商业地产市场供求分析
随着近几年经济的发展和政策调控的影响，济南商业市场逐步扩容，供应量和成交量逐步放大。
part整体市场研究分析商业市场研究商业名称建筑面积贵和购物中心25泉城新时代10圣凯摩登城5107芙蓉街08万长100010泉乐坊11万达广场总93万商业1612银座地下购物广场13银座洪楼店14济南华联商厦4815嘉华购物广场16鲁商广场17银座中心1418恒隆广场17万商业总28101112131415161718本案重点商业项目列表重点商业项目列表part整体市场研究分析商业市场研究商业名称开发商开业时间业态组成商业定位品牌档次缤纷五洲商业广场缤纷五洲商城开发有限公司2010零售有超市购物中心中档贵和购物中心山东鲁能集团1997年10零售有超市百货商厦中高档贵和商厦山东鲁能集团2002零售百货商场中高档苹果城文华园住宅开发建设有限公司2011零售少量餐饮社区商业中档泉城新时代诚基房地产开发有限公司2010年12零售少量餐饮商业综合体中低档圣凯摩登城圣凯置业2007零售餐饮休闲娱乐社区商业中档银座商城山东银座商城股份有限公司1996零售百货商厦中高档英雄山人防商城济南市人防办2005零售地下步行街中低档芙蓉街2000年左右初具规模餐饮美食街中低档泉乐坊济南汇泉新世界置业有限公司2006零售餐饮休闲娱乐服务特色商业街中档万达广场大连万达2010年11零售餐饮休闲娱乐服务购物中心中高端银座地下购物广场山东银座商城股份有限公司1999年10零售大型购物广场中档济南华联商厦济南华联商厦集团1995零售百货商厦中档嘉华购物广场济南华联商厦集团2002零售百货商厦中低档鲁商广场山东省鲁商置业有限公司2010年12月31零售餐饮休闲娱乐服务购物中心中高档恒隆广场在建香港恒隆地产有限公司2011零售餐饮休闲娱乐购物中心银座中心在建山东银座商城股份有限公司2013零售餐饮休闲娱乐服务购物中心商业档次来看泉城路商圈占领了济南品牌档次的制高点其中以银座商城和贵和购物中心档次最高
济南鲁商国奥城公寓市场分报告101P
41.95-43.31㎡
47.2-48.41㎡
52.62-53.73㎡
产品情况 土地产权为40年商业用地，住宅式公寓立项； 项目平面布局：3梯20户，单廊式、南北对称分布； 户型及户型面积：一居（41-53㎡），两居（89-92㎡）； 户型配比：一居（41-53㎡）占90%，两居（89-92㎡）占10%； 层高：3米；
平面布局看，玉兰公寓 是4梯19户；
交通核在北侧，南向房 源较多，但是走廊较为狭 长；
共6种户型；
边户户型面积设计较大。
A（一居）
B（一居)
C（两居）
D（两居）
F（两居）
G（三居）
装修部位及所用品牌
地面：复合木地板（美丽岛）； 卫生间墙面：瓷砖（亚细亚）； 水槽：摩恩水槽； 洁具：龙头、面盆、花洒、浴盆、马桶 （TOTO）； 五金：门窗（顶固）； 厨房：卡萨帝整体橱柜； 面板：西门子面板； 门锁：凯特曼电子门锁； 灯具：基础灯具（三极雄光）； 空调：户式中央空调（三菱重工海尔）； 家电：电视、冰箱（海尔）；
装修标准：对外报价1000元/㎡
国奥城公寓vs名士MINI公馆
地段位 置
交通状 况
周边配 套
项目规 划
建筑设 计
装修标 准
硬件设 施
物业管 理
工程进 度
开发品 牌
该项目距离市区相对较近，区位成熟度略高，但项目的发展潜力与成长空间要不及 国奥城。 紧邻经十路和燕山立交桥，交通条件良好。
由于距离市区相对较近，其周边配套上占有优势。
无中央空调，采暖为集中普通采暖，电梯档次与项目接近，也没有燃气，整体硬件 配套设施低于国奥城公寓。
该项目公寓物业管理为酒店式服务，物业公司为南方物业，服务标准和服务内容与 项目相当。 该项目外装已经完成，正在进行内部装修，2019年下半年交房；工程进度上快于国 奥城公寓。 名士MINI公馆开发商为南益地产，因开发名士豪庭而在济南著称，但品牌实力不及 鲁商置业。
济南希努尔大厦项目定位报告
60%
80% 60% 75% 80%
本报告是严格保密的。
周边环境分析8
舜井街--解放阁片区改造对项目的影响
解放阁—舜井街片区位于济南市主城区的中心地带。北临泉城路，南至黑虎泉西路，东起黑虎泉北路，
西至天地坛街。项目用地东西长约660米，南北约310米，用地面积约302亩，净地约200亩。
本报告是严格保密的。
4
5 6 7 8
中豪大酒店
新闻大厦 华能大厦 良友富临大酒店 山东银座泉城大酒店
4
4 4 4 4
解放路165号
泺源大街6号 泉城路17号 泺源大街5号 南门大街2号
343
160 204 190 400
748
946 746 858 698
328
398 370 348 390
0.44
0.42 0.50 0.41 0.56
客户
处的大环境进行了梳理、
解读，项目的定位除了基 于市场规律之外，更取决 于项目所处的区域物理环 境、项目自身规划，也与 项目运作的企业有着不可 分割的关系。
项目 竞争
本报告是严格保密的。
本体分析
项目本体分析分为：
周边环境分析；项目产品分析；企业特点分析
周边环境分析：交通环境、自然环境、人文环境、商业环境、商务环境、城市规划、金融配 套、酒店配套、政府资源等。
交通环境：项目地处交通要塞，舜井街改造后交通功 能进一步加强，项目的地标性、昭示性增强
是唯一一条道路。
泉城路 黑虎泉西路 泺源大街
县西巷
舜井街
朝山街
本报告是严格保密的。
周边环境分析2
自然环境：项目地处泉城特色风貌带的中轴线，周边 有大明湖、珍珠泉、黑虎泉、泉城广场、趵突泉等众 多公园，自然环境优美
第六部分最新修正版
第六部分银座地块评估简报一、地块分析1、地块概况地块位于泺源大街银座商城对面，北邻司里街小区。
目前地块已平整，沿街地带现有二层临时工程用房。
目前基地东部地块为其它发展商所有，基地西北角还有独幢6层多层居民住宅。
2、周边环境基地以南：紧靠泺源大街，向南面对中银广场、银座商城，以及在建鲁银大厦。
基地以北：系司里街小区，小区为行列式排列6层居民住宅，另外基地范围内西北角有一独幢6层民宅。
基地以东：粮食大厦及良友富临大酒店和部分6层居民住宅。
基地以西：山东汽车进出口公司办公楼（8层）3、环境面与市场面分析·地处泉城广场市中心城区，是全市政治、经济、商贸、文化中心，区域人文环境上佳，地段价值一流，被广为认可。
·邻近大明湖公园和趵突泉公园两大市级风景点，人文环境优越。
·区域内泉城路及泺源大街集中济南市最高档商厦及办公写字楼，商业繁华，配套齐全。
·泺源大街一线上集中大型银行机构，系规划中“金融街”商贸街。
·市中心城区交通配套齐全，公交线路丰富，泺源大街是市级示范街，路况条件好。
·基地四周视野开阔，无不良相邻关系影响。
·泺源大街为商贸特征的商业街区，商务职能优势突出，住宅类项目尚属空白。
·写字楼市场价贵市旺，供求不平衡，客源丰富。
·酒店长包房租率高，预示商旅型客源存在。
4、主要问题·基地面积小，无法规划大规模绿化环境，只适合单体建筑。
·基地紧邻泺源大街，环境较嘈杂。
·基地形状不规则，不独立，规划设计兼顾相邻关系。
·基地北侧为居民区，需考虑其采光影响。
总结：·地处市中心城区，配套优势突出，且地段位置突出，适可开发高价档物业的基础条件。
·基地规模小，无环境支撑；身处繁华喧闹商业街区；单位面积售价高昂，开发高档住宅类物业有风险。
·泺源大街商务职能优势突出，区域客源丰富，物业开发中应予重视。
2014年10月济南房地产市场研究月度报告思源
行业消息
山东：山东省国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)
山东省政府办公厅日前发布《山东省省级土地储备管理办法》，根据《办法》，省级土地储备收入全额上缴省级国库。纳入 省级储备的土地，未经批准不得擅自调整城市规划用途。
《办法》所称省级土地储备，是指省国土资源主管部门所属土地储备机构依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应的行为。
为由拒绝办理交接。新规拟明确,物业管理区域内有两户以上业主的,应当建立物业专项维修资金制度。物业专项维修资金专项用
于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。并且,应急维修支用维修资金的范围进行了明确。新规拟规定, 物业管理区域内的车库(含共用车库车位和专用车库)应当通过出售或者租赁形式,优先满足业主的停车需要。共用车库车位租赁 费的标准按照价格主管部门发布的指导价确定。在满足业主需要后,开发企业可以将车库对外出租,但租赁期限最长不得超过6个 月。
根据《办法》，下列土地可以纳入省级土地储备：国家和省重大基础设施和重点工程建设用地，重大发展战略确定的特定区域 用地；依据区域发展规划拟开发为建设用地的未利用土地；省土地储备机构收购的国有土地；市、县级政府申请省级储备的土
地；省政府确定储备的其他土地。
《办法》规定，根据省级土地储备计划和有关政策规定，依照土地的性质和取得方式，由省土地储备机构会同市、县级政府 和国土资源主管部门，依法履行土地征收、收回、收购等程序，将土地纳入省级土地储备。纳入省级储备的土地，未经批准不
公积金贷款的问题，济南公积金中心执行的原来政策与新规中的规定大致相同，即只要职工结清首套房房款，便可以申请第二 改善型普通自住住房的公积金贷款。但不得申请第三套及以上住房的公积金贷款。
对于取消了住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目的问题，济南市住房公积金中心
银座北区商城设计说明
设计说明一、工程概况：1、工程名称：振兴街地块开发项目银座中心幕墙工程2、建设地点：济南市3、建筑单位：山东省建筑设计研究院4、建筑概况：“银座中心”为山东银座置业有限公司开发建设的大型城市综合体建筑，项目位于济南市槐荫区，是振兴街地块开发项目，南临经十路、北靠经七路、东接纬十二路。
项目占地5.74万㎡,总建筑面积35.59万㎡,地下3层，地上5~7层，建筑高度23.95~39.50米，1#商务楼35层、2#商务楼36层，建筑高度138.7米，总高度14.855米，4~5#商务楼20层，建筑高度98.4米。
耐火等级为一类高层为一级，二类高层为二级，地下室为一级。
抗震设防烈度为6度。
5、幕墙设计使用年限为25年。
二、本设计的范围和内容：本设计内容为：玻璃幕墙、石材幕墙、铝板、地弹门等。
三、工程设计依据：1、业主提供的由山东省建筑设计研究院设计的建施图等相关资料。
2、规范和标准：铝型材标准GB5237.1-2004铝合金建筑型材基材GB5237.2-2004铝合金建筑型材阳极氧化、着色GB5237.5-2004铝合金建筑型材氟碳漆喷涂型材GB5237.6-2004铝合金建筑型材隔热型材GB/T3190-1996变形铝及铝合金化学成分金属材料标准GB/T700-1988碳素结构钢GB/T3274-1988碳素结构钢和低合金结构钢热轧厚钢板及钢带GB/T1220-1992不锈钢棒GB/T4226-1984不锈钢冷加工棒GB/T3280-1992不锈钢冷轧钢板GB/T4237-1992不锈钢热轧钢板GB/T4239-1991不锈钢和耐热钢冷轧钢带铝板标准GB/T3880-1997铝及铝合金轧制板材GB/T16474-1996变形铝及铝合金牌号表示方法GB/T16475-1996变形铝及铝合金状态代号YS/T429.1-2000铝幕墙板板基GB/T429.2-2000铝幕墙板氟碳喷涂漆铝单板玻璃标准GB9962-1999夹层玻璃GB15763.2-2005建筑用安全玻璃第2部分钢化玻璃GB17841-1999幕墙用钢化玻璃与半钢化玻璃GB/T11944-2002中空玻璃GB11614-1999浮法玻璃GB/T18915.1-2003 镀膜玻璃第一部分阳光控制镀膜玻璃GB/T18915.2-2003镀膜玻璃第二部分低辐射镀膜玻璃粘结与密封材料JC887-2001干挂石材幕墙用环氧胶粘剂GB16776-2005建筑用硅酮结构密封胶JC/T882-2001幕墙玻璃接缝用密封胶JC/T883-2001石材用建筑密封胶GB/T5574-1994工业用橡胶板JC/T914-2003中空玻璃用丁基热熔密封胶JC485-1996建筑窗用弹性密封胶石材标准GB／T18601-2001天然花岗石建筑板材GB/T6566-2001建筑材料放射性核素含量JC830.1-2005干挂饰面石材及其金属挂件第1部分干挂饰面石材GB/T973-2005建筑装饰用天然石材防护剂建筑幕墙及门窗标准GB/T21086-2007 建筑幕墙JGJ102-2003玻璃幕墙工程技术规范JGJ133-2001金属与石材幕墙工程技术规范GB50176-93民用建筑热工设计规范GBJ118-88民用建筑隔声设计规范GB50016-2006建筑设计防火规范GB50057-94（2000年版）建筑物防雷设计规范GB50045-95（2005版）高层民用建筑设计防火规范JGJ99-98高层民用建筑钢结构技术规范GB50009-2001（2006版）建筑结构荷载规范GB50017-2003钢结构设计规范GB50210-2001建筑装饰装修工程质量验收规范JGJ113-2009建筑玻璃应用技术规程JGJ/T139-2001玻璃幕墙工程质量检验标准GB50205-2001钢结构工程施工质量验收规范JGJ81-2002建筑钢结构焊接技术规程JGJ/T16-92民用建筑电气设计规范GB50189-2005公共建筑节能设计标准GB/T8479-2003 铝合金窗其它标准DBJ14-036-2006 公共建筑节能设计标准DBJ14-037-2006 居住建筑节能设计标准四、结构设计说明1、幕墙结构在设计时考虑以下荷载和组合：幕墙自重；风荷载；地震作用；温度作用；雪荷载；施工荷载。
济南市房价
所在区域（均价/㎡）小区名称经三纬七单位宿舍经四小纬六小区市华联单位宿舍舜亿苑移动宿舍怡乐园小区经四纬七单位宿舍舜亿绿苑新沙小区经二纬十二小区床单厂宿舍纬十二路单位宿舍荣泰花园经二纬十单位宿舍公祥街单位宿舍经三纬六路宿舍经三纬九单位宿舍西市场小区嘉华南邻小区经三纬七小区物资局宿舍房管局宿舍（槐荫）经五纬六小区经二纬五小区经三纬八小区经三纬六小区二合里小区昆仑街小区经二纬九小区经一纬八路单位宿舍机车大厂宿舍省立医院单位宿舍经二纬八小区经二纬四小区经一纬七小区聚贤街宿舍（槐荫）群盛华城经七维十二单位宿舍木材厂宿舍经一路延长线单位宿舍经三纬十小区六顺街三位宿舍经三纬十一单位宿舍经四纬九小区西市场（7892）五里沟（7907）经七纬五小区新都小区普利。
南辛花园槐荫区委宿舍槐兴家园南辛东路单位宿舍南辛北街兴和苑试金集团单位宿舍（槐荫）济微路机电宿舍富荣华园南辛庄中街单位宿舍南辛东街宿舍南辛庄东路单位宿舍南辛庄东街单位宿舍埃菲尔花园南辛中街南辛庄单位宿舍经六纬十二小区省劳技宿舍德兴街宿舍南辛北街宿舍南辛庄北街凯旋新城裕园小区畜牧局单位宿舍市立五院单位宿舍龙海花园怡心苑公交公司宿舍玉景花园发祥巷嘉馨现代逸居鲁信南辛苑阳光100国际新城欣欣花园世佳新居嘉和馨园海右重华丁字山单位宿舍德兴东街单位宿舍五里牌坊山东石化经贸宿舍经六纬九小区经七路单位宿舍振兴街小区兴盛家园南辛庄（8011）振兴街（8259）经十路单位宿舍银座中心 名寓孔村小区卉苑小区政府宿舍（营市街）经六路延长线单位宿舍轴承厂单位宿舍埃菲尔花园机厂工厂宿舍机车新村济微路单位宿舍（槐荫）小槐荫街单位宿舍五龙居苑舜城苑舜承苑北小辛庄东街单位宿舍北小辛庄西街宿舍经四纬十单位宿舍营市街单位宿舍营市西街小区经四路单位宿舍营市东街小区新世纪阳光花园四建 槐花源永达时代佳苑居易香桔市槐苑小区机床二厂宿舍经二纬七小区槐树街单位宿舍道德北街小区槐村西里电力宿舍经七纬九小区经五小纬六单位宿舍卢浮公馆经六纬四（槐荫）经三纬五单位宿舍经七纬六单位宿舍经二小纬六单位宿舍山东省物质局宿舍小康人家金銮花园冶金设计院单位宿舍经二纬六单位宿舍经七纬八小区经五纬八营市街（7573）中大槐树（7926）道德街（7975）青年公园（8199）经四纬八小区中山公园单位宿舍经五路单位宿舍南红庙小区舜亿佳园刘堂小区铁路大厂宿舍康宁家园文苑小区匡山新村西沙佳苑万丰碧云豪庭济齐路单位宿舍环卫小区碧桂园美里苑二环西路单位宿舍泉舜小区（槐荫）美里新居匡山小区外海西子城市花园路劲 御景城泉城花园绿地 中大南景绿苑幸福旺苑世纪中华城阳光颐景园刘家场小区万丰园小区铁路十局宿舍叶盛园正华园小区闫千户小区民航宿舍瑞琪宿舍汇馨祥和苑新地家园张庄路单位宿舍老屯铁路小区张庄路煤炭局宿舍富雅园前屯小区鑫苑城市之家美里欣城美里花园金海岸家园张庄路（7095）段店北路（6110）匡山（6755）西沙小区新城小区西沙小区匡山汽车大世界对面宿舍城投美里新居北巴里新区东红庙小区段兴东路单位宿舍腊山路单位宿舍玉珠花园变压器厂单位宿舍金石鑫小区西城新苑天成国际花园普照小区舜通山庄园丁小区大杨新区联发公寓段南小区世佳戎居景绣苑公安局宿舍段店南路单位宿舍水屯小区政府宿舍太阳新城名士花园实力小区明星小区连城水岸外海现代中央花园段店宿舍桃园小区南北堤口路煤炭局宿舍实力荣祥花园世佳戎居吉尔西苑舜承大厦实力伴云居槐苑花园吉尔北苑绿地国际花都龙腾小区吴家堡单位宿舍国科国际高尔夫别墅海那城段店（6421）美里湖（4414）吴家堡（5156）东方新天地花园蓝石大溪地绿地新里卢浮宫发祥巷1号公寓名门世家水景华城四建槐花园金色阳光花园群盛风尚街格林小镇泉景恒昌大厦财富自由港路港商业广场建国小经三路单位宿舍恒昌大厦经三纬三小区大观园商场单位宿舍经三纬四小区经三纬九小区纬六路单位宿舍仁爱街小区经二纬六小区小梁庄福音里机床一厂东厂单位宿舍同福小区经二纬二小区经六纬六小区经二纬三小区经二路单位宿舍经四纬六小区八一立交桥单位宿舍大观园（8476）十四中单位宿舍春天里经七纬四单位宿舍经七纬二单位宿舍经五纬四单位宿舍经六路单位宿舍经六小纬四斜马路小区大观园单位宿舍经六纬四路单位宿舍经二纬一小区经五小纬四单位宿舍朝山街南口单位宿舍岔路街单位宿舍经六纬三小区经六纬二小区经五纬三单位宿舍三里庄小区林祥街单位宿舍帝景苑万达广场经六纬一小区汇统大厦民生大街单位宿舍馆驿街小区中国人民银行宿舍绿地普利中心回民小区杆南小区青年西路单位宿舍经七纬一小区乐山小区永新里民族大街单位宿舍南上山学区房胜利大街单位宿舍德盛南街单位宿舍西光明街建苑花园邮电新村欣都花园永庆街单位宿舍刘长山路单位宿舍小梁庄街小区二七铁路宿舍大润发单位宿舍金山花园二七大街单位宿舍梁庄四街单位宿舍中光明街单位宿舍二七中街单位宿舍机床一厂宿舍二七新村单位宿舍七里山南村梁庄小区（南北区）鸿建花园梁庄二街单位宿舍千禧嘉园市中区委宿舍陈庄大街宿舍山水大润发宿舍魏家庄 （5270）二七新村（8540） 杆石桥 （10028） 四里村（7536）二七新村南路单位宿舍建筑安装公司宿舍建设路单位宿舍二七新村小区汇统花园汇都花园建兴小区峰景鉴筑block街区峰景鉴筑冠宇明苑二七铁路南村信义庄小区三箭如意苑通联花园德盛家园三箭瑞福苑枫丹白鹭中齐他山红园小区加州花园双龙龙盛苑公安局单位宿舍公安局宿舍亚圣园玉园小区八一单位宿舍陶然居郎茂山小区七里山小区山景园小区山景嘉园云曲山庄二轻厅宿舍英西南路单位宿舍七里山（3465）岔路街小区英雄山路单位宿舍郎茂山单位宿舍山景明珠花园七里山路单位宿舍天润苑伟东白金瀚宫茂岭花苑鲁润名商广场华馨园七里山北村泉景四季花园建委宿舍盛世皇苑名都花园二七省工会宿舍英雄山路公安宿舍省直机关单位宿舍经十路小区衡器厂宿舍六里山单位宿舍五里山单位宿舍六里山南路单位宿舍园林局宿舍省直机关单位宿舍公交分局单位宿舍伟东城市精英领域西八里洼舜玉小区南区舜耕路单位宿舍玉函路机关单位宿舍玉函路单位宿舍舜玉小区北区铁路玉函小区财政厅单位宿舍舜玉花园银丰花园水映丽山圣凯摩登城南圩门外街单位宿舍后龙村小区军星苑汝贤居青龙山小区国储三三四处单位宿舍鲁贤家园宏瑞国际星城青龙小区省公安厅宿舍试验机厂单位宿舍粮油局宿舍济微路单位宿舍王官庄小区公路局宿舍西十里河单位宿舍王官庄小区新三区炼油厂宿舍济微路工行宿舍机床二厂西路宿舍六里山（8008）舜玉路（8790）泺源（9131）王官庄（7150）建筑设计院宿舍梁庄北区金蓉花园六合居怡景轩玉函小区南区翠薇居英雄山路115号玉函小区北区土屋路单位宿舍玉函新南区建工舜苑伟东新都银都伟东新都玉函小区东区舜耕小学学区房伟东新都贵都社科院宿舍南华园小区鲁能领秀城东八里洼单位宿舍新世纪银苑伟东新都新金都三箭银苑九城尚都瑞驰：舜耕上城阳光舜城伟东5地块阳光visa舜耕（9398）欣欣嘉园阳光舜城北城南风居济大路单位宿舍历阳大街单位宿舍锦绣苑舜耕名筑千佛山西路单位宿舍舜耕路北段单位宿舍邦泰绿苑小区建大舜风苑银丰山庄千佛山南路单位宿舍银座晶都国际鲁能泰山广场广播电视厅宿舍新世纪商城马鞍山路单位宿舍绿苑亚泰天泰太阳树舜华园依山居地税苑重华苑千佛山熙园南山苑国华.东方美都白马新区魏华园小区兴平小区白马花园景嘉花园袁柳小区白马家园（东南北区）南苑花园明珠西苑红庙家园嘉坤苑欣都小区欣都苑方信家园花冠名都白马山南路单位宿舍贵都花园百姓家园天业翠苑百兴家园雅致经典阳光山水建中大学仕花园山大新苑七贤依山新居双龙龙昌苑前龙小区东方圣景鹭鸣苑东岳汽车单位宿舍阳光柳岸中南名邸京鲁山庄泉景天沅.秀园世纪佳园丰润怡邻居泉景天沅.鸿园七贤（8446）白马山 （3913）普利青城雅居卧龙花园泉景天沅晴园泉景天沅泉景天沅鑫园蝎子山别墅玉龙小区览山名苑分水岭小区泉城帝景学府西苑中铁十四局宿舍铁路南苑小区兴隆山庄检察院单位宿舍普利利源花园电力研究院宿舍水泥厂宿舍十六里河单位宿舍紫光花园兴济河小区万寿路单位宿舍合丰苑樱花苑小区雅秀园中海国际社区中海九曲片区外海碟泉山庄南花园伟东君庭旺山丽景苑美景秀苑阳明山庄中齐他山学士苑园丁小区天波嘉和苑山泉印象枣林阳光花苑青牛小区党家庄单位宿舍陡沟黄山新都小区名称白鹤小区顺河街单位宿舍欧洲城十六里河（7524）兴隆（4108）启盛街小区聚贤街宿舍（天桥）铜元局单位宿舍大明湖西南门北单位宿舍制锦市小区大明翠庭经纬大厦三圣街单位宿舍北坦北街小区明珠商务港济安街单位宿舍北坦小区供电局宿舍北刘小区茂新街小区河套庄小区新菜市街（北坦）南刘小区北坦小区西义合庄生产路单位宿舍织纺街小区聚贤南北区北关北路单位宿舍中刘家庄小区陈家楼大明湖单位宿舍天方湖景园南北丹凤街单位宿舍国棉四厂宿舍韩家窑小区纬北小区六合里小区凤凰山庄东西丹凤街单位宿舍天桥区医院单位宿舍湖滨苑乐康街小区田东小区凤凰山南路单位宿舍大纬二路单位宿舍中恒单位宿舍巴黎花园名士阁交通厅单位宿舍（天桥）八里桥小区成丰桥单位宿舍天桥东街（7991）北坦（8114）纬北路（7063） 制锦市八里桥附近小区三角线单位宿舍提口路铁路宿舍万盛街小区重汽嘉祥苑煤炭研究所宿舍省港航局宿舍省机关单位宿舍学府丽苑矿院路单位宿舍提口路单位宿舍市一中宿舍教委宿舍（提口路）堤口路（7633）胜利庄天长嘉园制革街单位宿舍交通路单位宿舍重汽宿舍（提口路）齐鲁花园经一路单位宿舍金色阳光花园提口路供电局宿舍天建.天华园路铁花样年华幼儿师范宿舍万盛园小区天桥东街小区吉祥阁鑫苑小区无影山北路单位宿舍益康家园天成宿舍尚品.清河北郊热电厂宿舍天福苑.富华居检察院单位宿舍（天桥）名人时代商务区无影潭小区天旺嘉园药山花园无影山单位宿舍啤酒厂宿舍（天桥）环卫局宿舍（天桥）清泉名苑天方宝华苑田庄小区千鹤园小区天健-影山花园重汽彩世界毕家洼小区天旺浅水湾黄冈小区田庄东路宿舍黄冈小区（一至六区）锅炉厂宿舍天桥区委宿舍无影山中路单位宿舍重汽宿舍（无影山）无影山东路单位宿舍黄冈单位宿舍汽车厂东路南片区师范小区西苑小区（一至四区）金牛小区翠景园四建宿舍建筑科学院宿舍无影山新村天福苑小区重汽嘉兴苑省气象局单位宿舍舜景花园龙箭山庄无影山建科院宿舍香港国际水园东区五环花苑中环花园静安新苑重汽嘉盛苑青年居易重汽嘉和苑重汽翡翠郡（南/北区）炫街区康润佳园二期西苑怡和园水景花园标山小区工人新村南村（东西区）山师三宿舍裕兴化工厂宿舍金牛王府庄园怡园小区工人新村北村北村（7313）南村（7631）无影山（7506）药山郡旭升家园金蓉花园东宇花园燕鲁花园鼎顺赵苑药山（4251）西杨家园药山康城泺安花园金田苑小区泺安家园鲁能康桥盛世名门美里西湖印象天庆苑舜兴旺苑MUM.河畔景苑清联花园新成金水岸幸福小区白鹤花苑男徐.水岸名邸汇源华庭清河西苑滨河星都振华银苑振华苑明湖花园板桥东苑金凤苑社区东方水岸明园新区龙岱花园省机关单位宿舍（北园）清河社区福槐苑时代花苑黄台派出所单位宿舍历山北路机关宿舍北园大街单位宿舍藏界屯小区北园路单位宿舍水晶小区明园小区国棉二厂宿舍杨庄东路单位宿舍边庄小区标山路单位宿舍嘉汇环球广场山大二院宿舍联大凯旋居荷香村舜清苑北园（7360）清河小区臧家屯小区联四路中断单位宿舍凤凰山路单位宿舍花格小区黄岗东路丰汇小区仁丰后街小区一印小区柳园小区北园大街单位宿舍三孔桥单位宿舍清和园小区荷花园稻香小区志成顺园水屯路单位宿舍水园小区（南/北）阳光小区都市花园芙蓉花园梁府小区车站北街单位宿舍国棉一厂宿舍柳巷小区泉星小区君逸左岸和信花园金冠花园枫景家园石桥新苑富雅花园馨园融基湖光山色鑫苑碧水尚景天方湖景苑河畔中央公馆河畔.艺墅河畔景苑36号.杰作湖光山色一期泺安广场三五研究所宿舍西翠苑舜清苑新区商住楼环翠小区香磨李小区金阁花园东单位宿舍原装小区新城新区秀水花园泺都小区洛口单位宿舍洛口河务局宿舍山东化工厂宿舍太平洋小区北郊热电厂单位宿舍公安局宿舍（洛口）天健天和园天健.公园壹号香江花园意福苑小区路桥公司单位宿舍鸿苑.丰泽嘉园金泉小区济泺路单位宿舍师范路单位宿舍金阁花园天建天福苑北闸子小区园林局宿舍（天桥）标山南路单位宿舍香江国际花园东方御景缤纷五洲洛口花园建工柳苑天健天和园阳光水岸泉星小区大桥镇园丁花园大桥新苑石桥小区华洋新苑幸福柳小区建园小区黄台电厂宿舍三区大桥（6720）洛口（6883）名人大第黄台小区华信路中段单位宿舍重汽彼岸新都二环东路烟草宿舍官屋子庄恒泰花园三庆燕舞园山大路(9174)闵子骞路烟草宿舍神光 花园天舒居山大南路中国银行宿舍利农花园山大路单位宿舍地勘局宿舍数码港公寓数码康城电力设计学院科院路单位宿舍羊头峪山庄别墅区辛甸花园周庄新园建元小区七里堡茶城石榴园东方丽景过街楼电厂宿舍（洪家楼）法院宿舍（历城）历城三中宿舍丁豪蓝调国际党校宿舍（历城）华龙路宿舍嘉恒大厦小鸭宿舍（历城）洪楼西路小区国税局宿舍（历城）摩卡空间科院北区历山路商贸家属院兴业嘉苑辛甸小区辛祝路单位宿舍七里堡小区（西南北区）金龙公寓东环花园智慧大厦东方花园洪楼西路单位宿舍融基大厦华龙组团华彩园七里河路单位宿舍花园路东段宿舍七里铺单位宿舍百花苑小区华信路单位宿舍大地锐城电力局宿舍（历城）百花小区高新校区洪苑小区红苑新村华阳路单位宿舍黄台南路单位宿舍腾骐·冠宸佳宝路单位宿舍化纤厂宿舍明湖东路柴油厂宿舍鑫达小区公安局宿舍（历城）洪家楼(8531)葡萄园小区科苑小区（南北区）洪楼北区华信西区洪楼新居山大北路东段单位宿舍留学人员创业园金三角齐鲁世纪园二环东路单位宿舍（历城）花洪小区花园小区（一至五区）洪楼小区玫瑰花园华龙苑新龙家园（一至三期）华信花园花园路农业厅宿舍新天地住宅小区山大北路单位宿舍七里堡新居祝甸村洪楼广场单位宿舍山东大学老校第二宿舍华新园东兴花园煤气公司宿舍上海花园泉印兰亭洪家楼单位宿舍闵子骞路童装厂宿舍永大百花园洪楼南路单位宿舍闵子骞路单位宿舍洪楼南区鸿翔路单位宿舍建鑫花园洪楼北路单位宿舍黄金花园洪家楼南路单位宿舍山大三宿舍锦绣泉城（一至三期）汇科旺园中建馨园乐成富翔天地艾特公寓海蔚商业广场区委区直宿舍大地花园百花郡祥泰·森林河湾龙源居西周南路小区西周小区西周新苑杏林苑如意花园电厂宿舍（东风）祝甸单位宿舍舜河苑祝甸小区金泰单位宿舍轻骑厂宿舍良固大厦普利商务七里河路小区劳动局宿舍洪楼公交宿舍农干院单位宿舍鑫城院历城区教育局宿舍工业南路单位宿舍华信组团化纤小区华能路单位宿舍鑫诚苑星河苑花园路单位宿舍宸宇花园中建苑东领鉴筑福丰年东风办事处小区刀具厂宿舍建工集团宿舍派出所宿舍（东风）广播电视局宿舍十里河单位宿舍董家济钢新村三庆新馨家园盖佳花园小区将军路单位宿舍家和苑黄河河务局单位宿舍将军花园宋刘将军小区政府宿舍（华山）建委宿舍（历城）华阳山庄山水绿城田园丽景富华庄园温泉别墅水井园怡和嘉园纤维长单位宿舍卧福佳苑纸浆厂宿舍和馨苑高墙王小区轻化宿舍相公吉祥苑庚辰铁厂宿舍地税局宿舍（郭店）东风(7945)华山（6273）粮库宿舍（郭店）郭店单位宿舍东润家园华芳苑荣御花园地矿家园工商所宿舍（郭店）政府宿舍（郭店）郭店酒厂宿舍庚辰钢铁宿舍李西小区供销社宿舍（历城）韩仓小区天建南苑旅游度假村跃龙名邸紫霞山庄信和家园西营镇机关宿舍（一到二期）西营小镇欣苑小区仲宫山水庭园秀景台金宫山庄仲宫单位宿舍锦绣川别墅南山丽景水岸新城九如山庄翰林苑南山别院（二期）济南玫瑰园新城泉溪盛景吉鲁苑锦绣绿苑枫韵花园山水城水墨林溪仲景花园省直机关单位宿舍（仲宫）仲南花园三川丽景仲宫中学单位宿舍林溪花园并渡口别墅康景园政府宿舍（仲宫）雍井豪庭郭店（4404）西营（3760）仲宫（3017）蟠龙山花园蟠龙山水吉祥起点彩石山庄政府宿舍（港沟）金河凤鸣山庄中国.诺贝尔城火炬东第保利花园恒大名都郭店小区双龙居金粮苑小区苏家小区万象新天东城苏苑市立三院宿舍天鸿.田园新城社兴家园飞跃新城化肥厂宿舍杨北小区第二毛巾厂宿舍烈士山东路单位宿舍王舍人镇单位宿舍永大颐和园粮食局单位宿舍（王舍人）炼油厂附近单位宿舍炼油厂宿舍（历城）东方丽苑荷花路单位宿舍景园祥和和馨园北徐花园裕辛苑石门小区教委宿舍（全福）还乡店小区华山路单位宿舍齐鲁药厂宿舍教委宿舍（全福）将军路河务局宿舍建委宿舍（将军路）客车厂宿舍鑫泉小区浪潮宿舍桑园路农机所宿舍港沟（4937）王舍人（5350）彩石（9624）农科院四宿舍水天福苑公安巡警宿舍电力公司二宿舍肉联厂宿舍明福苑小区工业北路单位宿舍时代新城电厂宿舍（全福）全福（7413）黄台电厂单位宿舍电大宿舍（工业北路）北全福小区全福立交幸福苑鑫泉花园福馨苑全福立交桥单位宿舍南全福小区（东西南区）点建路单位宿舍二环东路北段单位宿舍重汽翡翠清河腾麒冠辰省农科院三宿舍农机局宿舍电建公司宿舍浪潮宿舍（华阳路）农科院二宿舍景园花园景苑花园将军烟厂宿舍电力一公司宿舍桑园路单位宿舍黄台北路单位宿舍东兴寓城花园金色港湾福润康城鲁艺小区三箭平安苑新生活家园国华经典正大城市花园山大南路单位宿舍中润富华园十亩园小区中建文化城三庆—燕庆园港澳花园工业南路公交宿舍保利芙蓉鲍德·现代逸城历东花园明湖天地文博家园和平新村龙泉山庄学府蓝山尚层E墅历苑小区大学南苑浆水泉路柴油机厂宿舍解放路单位宿舍凤鸣山庄历东小区历山东路小区三庆—汇文轩望政阁解放桥单位宿舍东山墅山水庭院融基书香苑建工燕东苑东园山庄解放桥建筑大学院内宿舍燕山樱园红山圣都益寿家园留园小区长安欣苑甸柳庄燕子山东路单位宿舍泉城路东单位宿舍中国盒子楷康·凤还阁院银座数码广场解放路（9950）帝苑东领尚座一建新村青苹果公寓汇中沁园新龙科技园十亩园东街农业厅宿舍冶金研究院宿舍黑虎泉宿舍旅游局单位宿舍（解放路）政法学院宿舍正大时代广场机械厅二宿舍解二小学区大舜天成自由城益寿路人事厅单位宿舍山大路七中宿舍东青龙街小区电气宿舍鲁能俱乐部电力研究院宿舍金邸山庄假日海景公寓（四期）中泰大厦景观花园昌明伴山苑汇豪名邸金泉大厦朗晴阁悉尼花乡利农庄小区东航宿舍（历下）边防局宿舍吉美乐小区荷凤苑环保局宿舍七中宿舍粮食局单位宿舍（历下）荣军医院宿舍省人事厅宿舍证劵公司宿舍山大南路地矿局宿舍仁和商务中心青龙桥单位宿舍小洋楼小区中益园网通宿舍（历下）燕翅家园东源小区石亩园小区黑虎泉印象文化西路柴油机厂宿舍司里街小区南区旅游局宿舍（司里街）南流小区司里街（12154）黑虎泉银行宿舍无线电厂单位宿舍黑虎泉北路小区。
济南某商业项目精装清单报价
161.66
106857.26
6
1
刷喷涂料
1.基层类型、喷刷部位:墙面乳胶漆
2.涂料品种、刷喷遍数:刮腻子三遍刷白色乳胶漆饰面
3.部位:一层-五层北电梯厅
771.35
22
16969.7
7
1
石材踢脚线
1.面层材料种类、规格:120mm黑金沙石材踢脚线
2.部位:一层-五层北电梯厅及卫生间
43.5
306.48
27
31298.4
14
3
装饰板墙面
1.粘贴层厚度、材料种类:电梯口玫瑰金不锈钢套口
30.2
412.03
12443.306
15
3
金属装饰线
1.材料种类:电梯口上玫瑰金不锈钢装饰条
ｍ
81.2
35.33
2868.796
16
1
金属扶手带栏杆、栏板
1.材料种类、规格:拉丝不锈钢扶手30钢化玻璃栏板12mm
2.部位:一层-五层
樘
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1200
4800
32
2
实木装饰门
1.材料种类、框断面尺寸:双开1150*210，0含锁具及五金
樘
1
1200
1200
33
3
实木装饰门
1.材料种类、框断面尺寸:单开900*2100，含锁具及五金
樘
2
1200
2400
34
4
实木装饰门
1.材料种类、框断面尺寸:单开1000*2100，含锁具及五金
樘
3
1200
2.贴结合层厚度、材料种类:20mm厚1∶3水泥砂浆找平层，20mm厚1∶3水泥砂浆粘结层;
【精品报告】房地产营销策划 -世联_济南银座中心项目公寓价格报告__前期策划
市场关注度
升值潜力 规划布局
产品稀缺
定价策略
静态核心均价的推导
市场比较法
重要原则：相互代替原则
选用市场比较法来推算项 目的市场可接受价格。
将需定价的对象与类似房 地产进行比较，对这些类 似房地产的价格做适当的 修正，以此确定客观价格 的方法。
实施步骤为：搜集比较对 象，建立价格可比基础， 修正房地产状况。
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7 80
7 82
0.8
0.780487805
蓝调国际 4 2 3 1 7 3 3 3 4 2 3 3 2 2 2 1 2 5 5 2 1 1 2 2 5 6 76
0.842105263
发祥1号公馆 5 3 5 2 6 5 5 4 1 2 3 4 3 2 2 1 3 6 7 1 2 1 2 3 2 4 84
银座中心 4 2 3 1 4 2 2 3 2 3 3 4 2 2 1 2 2 4 4 2 1 1 2 2 2 4 64 1
名士MINI公馆 3 1 3 1 5 1 5 3 2 2 3 3 1 1 1 1 1 2 4 3 1 1 2 3 2 5 60
1.066666667
叠院洋房
万豪国际
诚基中心
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2
0.761904762
济南银座中心商圈分析
济南人民商场
位置情况： 坐落于经四路。 建筑概况： 营业面积4万平方米 ，共8层，其中营业6层。 商场定位：中档。 品牌定位：大众。 目标客群：工薪阶层。 07年销售额：１.9亿元。
商场名称 开发商 物业管理 认知度 总规模 经营模式 商场包装 车位数 营业时间 顾客满意度
业态分布
人民商场
地理位置
经营规模
约
经营规模
约
超市7：00-22：00 家居：日-四9：00-20：00
五-六9：00-21：00
服务情况
济南沃尔玛购物广场
位置情况： 泉城路西端。 建筑概况： 营业面积4万平方米。 共5层，其中地上4层、地下1层。 商场定位：中高档。 目标客群：普通市民、白领、中产阶级、政府官 员。
商场名称 开发商 物业管理 总规模 经营模式 商场包装 车位数 主力商家 半主力商家
营业时间
顾客满意度
业态分布
万达沃尔玛商业广场 济南万达商业房地产公司 济南万达商业物业管理公司 约5万平米 统一经营管理 整体档次较高，舒适感程度较高
1、2、1济南的经济环境
16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
2009年济南GDP在全国排名 GDP总量（亿元）
16.50%
14.90%
13.50%
15% 14.10%
13%
11.50% 11%
10.10% 10.50%
11.50% 11%
10%
10%
地理位置 经营管理 跨区域，高 3万平方米 经营特色 经营业态 整体形象 超市
泉城广场负一层
山东世界贸易中心
辐射范围
整个市区
和谐广场
济南典型商业案例研究—和谐广场
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济南典型商业案例研究—和谐广场
动线分析
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济南典型商业案例研究—和谐广场
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济南典型商业案例研究—和谐广场
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济南典型商业案例研究—和谐广场
业态分析
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济南典型商业案例研究—和谐广场
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济南典型商业案例研究—和谐广场
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济南典型商业案例研究—和谐广场
2
项目简介
和谐广场，是由鲁商集团历时多年潜心巨制，成功打造的又一具有标杆意义 的城市商业新亮点，其定位为时尚、温馨、和谐、国际化风格。 和谐广场购物中心，拥有14万平米超大体量，以北美时尚购物中心式的装修 风格，打造的银座购物中心（中国）旗舰店，跻身中国十大SHOPPINGMALL行 列。 拥有500多个时尚品牌的入住。和谐广场，是集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化 、康体等多种业态为一体，最大化满足一站式消费需求。和谐广场是由银座置业 （中国）有限公司投入40亿元巨资倾力打造的银座中心，凭借优越的地理位置， 卓越的建筑品质，已经成为济南西部的城市地标性建筑群。这个总建筑面积55万 平方米的“城中之城”，是一座与全球时尚同步的体验式综合体项目，一个集商业 、购物、办公、居住、酒店于一体的全球顶级一站式城市综合体项目。
1000亿元；到2020年，集团销售收入超过2000亿元。以"银座"品牌为代表的现代零售业是鲁
商集团主业，涵盖高档百货、 购物广场、便民超市、现代家居、物流中心、专业公司等多种业态，已成就为山东零售龙头企业 。从成功铸就全国百货业前5强银座百货到独创"品牌专柜+超市"复合业态银座购物广场，从造
就24小时百姓"好邻居"统一银座到缔造山东省目前唯一的大型家居连锁企业银座家居，鲁商集团
关于组织教职工购买银座常春藤一期
对于组织教员工购买银座常春藤一期———教授公寓的通知各大学：现将教员工购买银座常春藤一期商品房的有关事项通知以下：一、项目基本状况银座常春藤位于大学科技园中心地区，在大学路以南、紫薇路以东、山东师范大学以西，南倚群山，西面为中心景观湖，距济菏、京沪高速公路仅公里，与山东师范大学、山东工艺美院、山东艺术学院等高校紧邻。
项目占地 1500余亩，总建筑面积一百多万平方米，整个项目分为南区和北区。
北区规划建筑面积约87万平方米，—期教授公寓规划占地面积约108362 平方米，总建筑面积约万平方米，共20栋板式小高层（9，11层），主体构造现已封顶。
楼间南北“大”栋距，自然形成了不一样的宅间绿地空间，分别为不一样年纪、层次的人群供给了交往、娱乐、活动的场所。
小区的道路车行系统规划设计着重居住组团内部的人车分流，地面泊车和组团活动场所交织出现，使每一栋楼的住户都能够安全地抵达离家近来的室外活动绿地，以鼓舞居民的室外活动和交往，有助于形成社区的认可感和安全感。
小区的园林景观是由曾为欧洲迪斯尼乐园做过规划设计的美国HZS建筑设计企业的精英设计团队设计，其绿地系统规划密切联合建筑布局和场所内、外面的自然环境，使景观架构和道路构造完满联合。
跟着主要交通道路的睁开，公共景观收放有致，步移景异，创建出一个自然与人文环境俱佳，拥有现代生活质量和优异居住环境的新都市主义社区。
南区是由加拿大BDCL企业精心规划设计，其充足利用地块内及周边现状生态资源，联合了大学城自然山体景观，创建山、水、林、居相依共生的亲近关系，打造成大规模、高质量、原生态的高标准文化住所区。
南区占地约公顷，总建筑面积约15 万平方米。
规划为高档低密度住所区，产品主要为叠拼、联排、双拼别墅等。
银座常春藤西北就是占地700 亩、 33 万平方米的商业商务公园，往西 1 公里是中心区医院，购物就医十分方便。
对外交通便利，主要公交线路有20 路、K301、K302、济长巴士 2 路、22 路、 24 路、 25 路，便利的交通网与济南主城连成一体。
2010年10月济南房地产市场研究报告
2010年10月济南房地产市场研究报告2010年10月济南房地产市场研究报告2010年10月济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪有限公司2010年11月11日目录一、市场综述6 二、10月土地市场分析6 1、土地市场月度变化分析6 2、区域土地市场分析7 3、土地供应结构分析7 4、土地成交价格分析8 三、济南整体市场概况11（一）普通住宅11 1、开盘信息11 2、供应量及区域分布13 3、新增供应量及区域分布14 4、市场成交情况15 5、价格走势16 （二）、别墅16 1、别墅市场概述16 2、在售别墅项目列表16 3、在售别墅项目产品信息17 4、销售情况18 （三）公寓18 1、市场概述18 2、供应量19 3、新增供应19 4、成交量20 5、价格走势20 （四）写字楼21 1、市场概述21 2、供应量21 3、成交情况22 4、价格走势22 （五）商业23 1、供应量23 2、成交量23 3、在售项目列表24 四、济南区域住宅市场概况25（一）、东部区域25 1、市场概述25 2、供应分析25 3、新增供应25 3、成交分析26 5、价格走势27 （二）、西部区域27 1、市场概述27 2、供应分析28 3、新增供应28 4、成交分析29 5、价格走势29 （三）、南部区域30 1、市场概述30 2、供应分析30 3、新增供应31 4、成交分析31 5、价格走势32 （四）、北部区域32 1、区域概况32 2、供应分析33 3、成交分析33 4、新增供应33 4、价格走势34 （五）、中部区域35 1、市场概述35 2、供应分析35 5、新增供应36 4、成交分析36 5、价格走势37 五、二次调控政策分析37 1、针对需求方面的调控37 2、针对供给市场的调控38 3、其他政策40 六、济南城市建设规划动态42 1、道路交通部分42 2、用地规划44 一、市场综述“金九银十”，是房地产市场的传统旺销季节；然而，在宏观调控持续走深、9.29二次调控来临之后的这样一个金秋十月，济南的房地产市场还会旺销依旧吗？答案是肯定的——10月份的济南土地市场虽较为平淡、土地成交面积环比9月有所下降；但住宅市场的供应量环比9月有小幅上升、多个楼盘集中开盘或加推，成交量更是有大幅攀升，成交均价甚至已达济南住宅市场的新高。
盘点九大坑爹楼盘,请给济南人道歉
盘点九大坑爹楼盘，请给济南人道歉盘点九大坑爹楼盘，请给济南人道歉2015-03-13 0531网济南九大最坑爹楼盘新鲜出炉，快来看看有木有你家的小区。
诚基中心曾经被称为“济南最差开发商建筑楼盘”的诚基中心，创造了济南小区业主维权的最高记录。
交房不到五年，走廊墙壁上的瓷砖脱落严重，大面积水泥墙壁裸漏在外，灰突突的颜色跟周围贴着瓷砖的墙壁形成了鲜明对比。
走廊上的天花板摇摇欲坠，随时都可能掉下来。
墙体也出现了不同程度的裂缝，电梯墙面上有好几处墙皮脱落。
看似不深的裂纹，但在楼道内、电梯间的墙面上随处可见，楼盘质量问题严重。
这种房子谁敢住啊？？！火炬东第2014年12月15日，济南火炬东第延期交房三年半后，在没有出具任何证明房屋质量的相关文件,没有通过综合验收的情况下就强制交房。
在小区里，房主们看到的是这样一幅画面：楼门前有大坑无法进楼门，裸露的外表墙体，楼内施工工人还在施工，地面斑斑裂缝……这样的房子，谁敢收？中建锦绣城2014年8月，100多位购房者集体向济南西部区域的中建锦绣城售楼处前讨说法。
业主们说，购房时销售人员向他们介绍的楼大厅足足有3米多宽。
临近交房期了却发现，一期1、6、7号楼和二期3、5、6号楼大厅缩水，不仅从北向变成南向，大厅还被沿街商铺挤占并割裂成两部分，东侧入户厅最窄处仅75厘米。
75厘米的门厅，好多装修材料都进不去吧？名士豪庭位于燕山立交桥东侧的名士豪庭因学区承诺未兑现而遭业主集体维权。
曾经承诺的“小区将引进大地名士双语幼儿园”、“建设九年一贯制的东方双语实验学校名士校区”、“倾情打造12年全程优质的金牌教育社区”等便利条件，在实际入住后却变了样！九年制学校缩水为六年制名士小学，原承诺的凭购房合同入学也变成未入住业主子女需审批后入学。
现在小区里的孩子上学成了最大的问题,只能每年报给教委接受调剂。
花了那么多冤枉钱只为买个学区房让孩子上学，现在孩子却没有学上。
闹心不闹心？华润中央公园华润置地济南项目——华润中央公园，多次被媒体曝光违约交房、违约施工，仅6、7月份就出现诸多问题，其在济南的项目因不按规划图施工引发业主投诉;被曝实际规划与宣传所用规划图不符，涉嫌虚假宣传；还被曝不按规定材料施工，三层以下部分楼体使用外墙漆“伪造石材”。
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济南银座中心项目
公寓价格报告
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2010-04
Part4
定价策略
定价策略
定价方法的确定
名士MINI公馆
万豪国际
诚基中心
蓝调国际
发祥1号公馆
交易情况修正 交易节点修正111来自0.980.95
0.93
0.92
0.92
1
0.96
0.93
0.93
交易情况修正中交易套数多系数小，交易套数少系数大
备注
交易节点修正中已售项目修正系数小，未售项目修正系数大 正负不超过10%
静态核心均价的推导
公寓静态价格
1—5
1—3 1—3 1—2 1—2 1—3 1—7 1—7 1—3 0—2 0—2 1—3 1—3 0—5 0—7
4
2 2 1 2 2 4 4 2 1 1 2 2 2 4 64 1
3
1 1 1 1 1 2 4 3 1 1 2 3 2 5 60 1.066666667
3
2 2 2 1 2 5 5 2 1 1 2 3 5 7 80 0.8
定价策略
静态核心均价的推导
片区形象 升值潜力
价值16标准：
交通、位置、配套、 规模、建筑密度、自然
环境、停车、噪音、视
野、户型特色、建筑外 户型设计 型、内装修、物业管理、 发展商品牌、工程进度、 营销策划周密性; 规划布局
市场关注度
产品稀缺
定价策略
市场比较法
静态核心均价的推导
重要原则：相互代替原则 考虑因素
35%
20%
15%
1.0055
20%
速度修正中项目销售快时修正系数大，反之修正系数小 正负不超过10%
定价策略
溢价空间的推导
通过市场上公寓产品月均价1年来环比增长情况，得出R2
月份 均价 901 4933 902 5079 903 5081 904 5129 905 5209 906 6259 907 6259
分 项 Q1、位置
内
容
打 分 银座中心 名士MINI公馆 3 1 3 1 5 万豪国际 4 2 4 1 7 诚基中心 4 2 4 2 8 蓝调国际 4 2 3 1 7 发祥1号公馆 5 3 5 2 6 1—5 1—3 1—5 0—2 0—10 4 2 3 1 4
叠院洋房
区域所处城市级别 繁华程度 社会认可度 热点地段
选用市场比较法来推算项 目的市场可接受价格。 将需定价的对象与类似房 地产进行比较，对这些类 似房地产的价格做适当的 修正，以此确定客观价格 的方法。 实施步骤为：搜集比较对 象，建立价格可比基础， 修正房地产状况。
区域 品质（建筑形式、户型范围、品质档次、实用率） 客户（客户提及频次、价格区间）
品质参考楼盘有：名士MINI公馆 、发祥1号公馆 客户参考楼盘有：万豪国际、诚基中心 区域参考楼盘有：蓝调国际 因此本项目选定这几个楼盘通过“市场比较法”进行静态比准；
环比增长
月份 均价 环比增长 月均增长 率 R2（4-5 月） 908 6410 1.024125
1.029597
909 6466 1.008736
1.000394
910 6586 1.018559
定价策略
溢价空间的推导
通过市场竞争项目退货数量、周期、认筹情况和开盘情况，以及银座中心 公寓退货策略，得出银座中心销售速度与各项目销售速度比值 ，得出R1
修正系数 速度修正系数
名士MINI公馆 1.03
万豪国际 1.01
诚基中心 0.96
蓝调国际 1.01
发祥1号公馆 0.97
10%
权重
R1 备注
Q2、环境
自然景观
城市景观
小区氛围 人文因素 Q3、建筑 风格创新 建筑密度 人性尺度
1—5
1—5 1—5 1—5 1—5 1—5
2
2 3 2 3 3
1
5 3 2 2 3
3
4 3 3 2 4
4
4 3 3 2 3
3
3 3 4 2 3
5
5 4 1 2 3
环境协调
Q4、配套 生活基本配套 教育 医疗 娱乐休闲 Q5、使用 安全性 便利性 舒适度 使用成本 Q6、品牌 产品品质 售后保障 物业服务 市场形象 Q6、购买力 产权年限 首付款额 总计 权重（A）
3
2 2 2 1 2 5 5 2 1 1 2 3 5 7 82 0.780487805
3
2 2 2 1 2 5 5 2 1 1 2 2 5 6 76 0.842105263
4
3 2 2 1 3 6 7 1 2 1 2 3 2 4 84 0.761904762
定价策略
静态核心均价的推导
修正系数
银座中心
银座中心公寓产品就产品类型本身而言，与市场LOFT公寓产品类似。但 由于产品在层高、产权 、 项目周期、 整体策略等较多方面存在差异。因 此，若按传统的市场比较法，通过同区域类似产品的多因素打分、比较、 修正的方法较难准确地推导出本项目LOFT公寓的价格。
世联观点：
1）市场比较法比准均价； 2）寻找溢价空间，得出溢价； 3）由市场比准均价与溢价最终合成平面产品核心均价区间。
权重
市场比较项目价格 修正价格（首层） 确定价格
35%
6900 2524.48
20%
9600 1357.056
15%
12000 1189.08878 7217.702675
20%
9000 1455.157895
10%
10500 691.92
根据可比性程度
市调实收价格
以上各项相乘求加 权价格
各项修正价格求和
因素 质素评判系数 交易情况修正 交易节点修正 名士MINI公馆 1.066666667 1 0.98 万豪国际 0.8 0.95 0.93 诚基中心 0.780487805 0.92 0.92 蓝调国际 0.842105263 1 0.96 发祥1号公馆 0.761904762 0.93 0.93 备注（修正） 评估对象与样板比 值 ±10％ 0－10％（年）
P公寓首层 =7217.71元/㎡
公寓标准静态价格：Pn＝7217.71X2.5 /1.5=12029.5元/㎡
定价策略
溢价空间的推导
通过与市场公寓产品在时间（自然升值）、销售速度修正的因素进行价格 修正，最终得出公寓产品的价格区间
市场溢价Pt = 静态基准价格×速度修正系数×时间修正系数
即
Pt
=（Pn）×速度修正系数（R1）×时间修正系数（R2）