深圳市商业市场深度调研报告(上)

商业建筑面积
整体市场定位 档次定位 消费者定位
70000㎡
一站式购物中心 中高档 片区居民，白领阶层,中高档消费
经营情况
经营方式
租赁价格 （元/㎡/月） 出租率
只租不售
99%
主要商业项目分析 花园城购物中心
楼层
层面 积 （㎡）
业态/业种
商户 数量
品牌列举
L1
1.8万
超市/家居生活/ 服饰/餐饮
28
20世纪90年代末至21世纪初期 20世纪90年代中后期
1999年随着滨海大道的正式开通，南山被彻底激活。在南山 的核心版块——南山商业文化中心区更将国际商圈运营的各 项指标淋漓尽致的加以展现。南山商业文化中心商圈是目前 深圳各商圈里面惟一通过国际招标的方式进行规划设计的国 际滨海主题文化商圈，也是目前乃至将来惟一能代表深圳滨 海城市特色的大型国际化商圈。从商圈辐射范围、商圈人流 汇聚能力、商圈持续运营能力、商圈的消费容量及商圈的品 牌张力等层面考察，依托南山强大的产业优势、区位优势、 规划优势、资源整合优势，南山商业文化中心商圈的核心商 圈地位是目前深圳各大商圈无法相提并论的。 1992开始，深圳商圈的基本格局开始逐步形成， 市级商圈有人民南、东门、华强北，区域商圈有 南头、宝城等，而社区商圈则较多，商圈已基本 可以满足深圳作为大都市的商业需求。 在城市发展的西移过程中，罗湖的商业地位有所 弱化，但东门商圈作为深圳最大的商业中心，地 位逐渐巩固，福田华强北和南山商圈日益崛起并 迅猛发展，有形成特区内商圈的三足鼎立之势。
11
12
欢乐海岸一期
益田假日广场
13
13.6
主要商业项目分析 花园城购物中心
物业类型 发展商 建筑形态 项目概况 地理位置 购物中心 招商地产 纯商业楼 深圳市南山区南海大道与东滨路交汇处
周边交通
开业时间 总建筑面积 建筑指标
329.79.248.328.204.105.210．77．70路
2006 70000㎡
新海上世界
资料来源：《中国商业地产蓝皮书（2011-2012）》
深圳商圈发展轨迹及趋势
在深圳近25年的商业发展过程中，从20个世纪80年代崛起的人民南商圈到90年代叱咤风 云的东门商圈、华强北商圈，再到今日的深圳国际滨海商圈——南山商业文化中心区商圈， 深圳市商圈一路向西推进成为一个非常明显的特征
福田CBD中 心区ຫໍສະໝຸດ Baidu圈
蛇口商圈 （未来5~20年） 新海上世界、太子 湾
华侨城—红树湾商 圈
深南大道中 商圈
罗湖金三角 商圈
深圳大型购物中心未来供应项目及分布区域
生态科技园 益田木头龙项目 华润湖贝新天地 华润大冲村改造 东海国际中心 金地大百汇 中航城
来福士广场
佳兆业丰隆中心 华润总部 欢乐海岸 太子湾片区改造 宝能太古城 水湾1979 京基下沙项目 皇庭广场 笋岗—清水河 片区改造 深业黄贝岭项目
主要商业项目分析 花园城购物中心
楼 层 层面 积 （㎡） 商户 数量
业态/业种
品牌列举
L4
1.8万
餐饮、休闲娱乐、 教育培训
18
胜记酒家、龙抄手、滋味涮、 居食屋和民、汉拿山、 VICTORY RESTAURAN、芊手 美甲、沃力生、宝明堂、乐扣 乐扣、斗室、生活形态、名仕 阁、奥特、美联英语、天生赢 家、金宝贝、洲立影城
2
深圳各商圈重点项目的调研分析
1
编 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目名称 振业星海广场 欢乐颂 信和购物广场 茂业百货 天利名城 保利文化广场 花园城 欧洲城 海岸城 京基百纳广场 商业体量 （万M2） 3.4 3.5 3.5 5 6.5 15 7 10 12 12
南山区：未来1万平米以上商业总量达197万㎡，增长 率为60%
现有存量
140 123 75 147 57 26 10 577
未来五年供应量
107.8 74 120 47 101 39 15 504
共计
247.8 197 195 194 158 65 25 1081
增长率
77% 60% 160% 32% 177% 150% 150% 87%
深圳大型购物中心总体供应情况
第三次扩张
？
华强 北
东门 人民 南
20世纪80年代—90年代初
南山 商圈
特区成立后，城市建设的迅猛发展以及深港交 流的扩大，初级商圈开始形成。到1992年，在 人民南和老东门，现代商圈雏型初现。这一时 期的商圈层次较低，辐射范围很有限，也仅能 够满足区域内的一般消费，为社区型商圈。
深圳商业格局也由单中心城市，转变为一主中心、
多副中心

商业中心：罗湖金三角－华强北片区 商业副中心：福田中心区、南山片区

区域中心：龙岗中心城、宝安中心区 其它：龙华－坂田、盐田片区 龙岗中心区
宝安中心区
区域 中心
区域 中心
龙华－坂田片区 南山片区
商业 副中心 商业 副中心 商业中心
盐田片区
福田中心区
罗湖人民南、东门、 蔡屋围+华强北
沃尔玛、紫荆城、麦当劳、星 巴克、自然派、美珍香、太兴 餐厅、贡茶、面包新语、味千 拉面、许留山、喜·乳酪、哈根 达斯、优衣酷、路易至尊、EP 雅莹、诗篇、THAT S ALL、 渔牌、哥弟、阿玛诗、HUI、 安瑞井、三叶草、奥柔拉、戴 唯思、7度、时间廊、周大福、 VVA、香水综合柜、玫瑰人生、 深蓝彩、AER、博昇攀岩、易 天、APPLE SHOP
B2
电影院，零 2.6万 售、餐饮、 配套
43
B1
2.6万
精品超市、 零售、餐饮
28
华润万家城市超市V+、足友、福奈特、极草、兄弟高登、香港金韩、 海王星辰、J&M、LCN美甲、手技王、完美美容、ANN JEMA、洛 克室、HOLA特利和乐家居馆、Holpe+、SPIN、喜年奉茶、联通、 联想、好家庭、Plus+、OTT奥特、奥佳华、黄记煌、SPR COFFEE、 朗文少儿英语、自然派、上善回转寿司、拿渡麻辣火锅、禾绿回转 寿司、海平面、味珑、大福、艾薯、番番拉面
科技生 态园 华润总 部 益田木 龙头 东海国 际中心 京基下 沙项目 华润湖 贝新天 地
深业黄 贝岭
宝能 太古城 深国投 广场 益田假 日广场 皇庭 广场 中心城 保利文 化广场
KKMALL
金地大 百汇
太子湾 片区改 造
万象城
中信城 市广场
金光华 广场
购物 公园 海岸城
花园城
中航城 欢乐海 岸曲水 街 卓越In Town
整体业态 比例
餐饮：17% ，零售： 主力店 70%，休闲娱乐： 面积 11%，配套：2% （㎡）
沃乐玛：13800M2 紫荆城：6598M2 洲立影城：3380M2 迪卡侬：2559M2 胜记酒家：2846M2 顺电：799M2 （面积为实际使用面积）
主要商业项目分析 花园城购物中心
项目经营特色
主要商业项目分析 宝能ALL CITY
物业类型 发展商 建筑形态 项目概况 地理位置 周边交通 开业时间 总建筑面积 建筑指标 商业建筑面 积 整体市场定 位 档次定位 经营情况 消费者定位 经营方式 租赁价格 （元/㎡/月） 出租率 99% 购物中心 宝能集团 商业裙楼 深圳市南山区中心路2233号（蛇口线海月站 A/B出口） B700路 B737路 B802路 B817路 2012.12.7 110000㎡ 110000㎡ 中国南部地区最具人文、艺术、国际化时尚 体验场地 中高档为主 高消费群体 只租不售
盐田万 科广场 丰隆中 心
新海上 世界 来福士 广场 华润大 冲改造 笋岗一 清水河 改造
京基百 万象城二期 纳广场 大利 名城
喜荟城
欢乐 海岸
水湾1979
深圳大型购物中心未来供应体量及分布区域
宝安中心 （未来5~10年） 商业50万㎡ 南山商业文 化 中心商圈 后海金融区 （未来5~10年） 商业面积120万㎡ 前海中心 （未来5~20年） 超级商业中心90万 ㎡
花园城主力店占比大，达到66.43%，且分布比较分散，降低了市场风险，有利于商业布局，带动人流 向不同和方向流动； 花园城中心定位主要是满足区域性的家庭消费需求，所以目的性消费较强的零售业态较多； 南海大道上设置天桥，直接将马路对面人流引导至项目二楼，项目车行出入口在两侧尽端和中端人流较 少处，实现人车分流； 项目主入口处设置广场，集聚人气，主动线清晰，多扶梯设计避免死角和尽头路，多组垂直电梯设计连 接车库和商业 景观布景和美陈设计很有特色，攀岩项目在深圳购物中心首屈一指； 内部中庭通透，活动展带动氛围强。
未来5年，深圳1万平米以上集中商业供应量将达 1080万平米，城市商业格局将发生彻底改变
深圳集中式商业存量、5年后总量（万m2）
1200 900 增加87% 1081 577 现有存量（2013年） 2018年
600
300 0
深圳市各区域集中式商业面积变化（单位：万m2）
区域
福田 南山 龙岗 罗湖 宝安中心区 龙华－坂田 盐田 深圳
编 号
项目名称
商业体 量 （万平 米） 11 1.8 1.6 3.6 10
1 2 3 4 5
宝能太古城 卓越中心大道 田厦金牛广场 天利中央广场 海上世界二期
6
7 8 9 10 11
华润大冲
欢乐海岸二期 来福士广场 香江日航广场 深大站综合体 万科南苑新 村改造项目
18
13.5 10 1 0.83 3.4
深圳市商业市场深度调研报告（上）
目 录
1
深圳商业市场格局与发展，及未来供应情况
2 3
深圳各商圈重点项目的调研分析
深圳商业市场发展总结
1
深圳商业市场格局与发展，及未来供应情况
深圳商业已由百货时代过度到购物中心时代
深圳集中式商业形态演变过程
非购物中心规模（万m2）
购物中心规模（万m2)
266.3, 176, 94% 63万m2, 81% 198万m2, 34% 378. 66%
主要商业项目分析 宝能ALL CITY
楼层 层面积 （㎡） 业态/业 种 商户 数量 品牌列举
必胜客、麦当劳、鲜芋仙、尚时表行、屈臣氏、珍味屋日本料理、热风、 ONLY、Jack Jones、BELLE、Joy&peace、Beta、NIKI JODI、River Stone、Gemeli、Hey Yo 喜乳酪、W-BOX、President Optical、FANCY COFFEE、MR EASY 乳果在一起、STACCATC、ZUBEN、BVCBENTY COLLECTION、CAT、hush puppies、满记甜品、Lapargay、珍石轩、 XXEZZ、MILLE'S、Bellvilles、GRACE、哥伦布、CROCS、面包新语、金 燕庄、阿迪达斯、NIKE、E-PLAZA、谭木匠、Moshair、NATURE'S BOUNTY、庄和颜、HBC华谊兄弟影院、STARBUCKS、Mark Fairwhale、 AMATEUR、FILA、SKINJAM、MAY QUEEN、CRAZY、HOLIDAY MILAN、Miidii、喜加美、自然醒、TTOMA、大卡司弹丸滋地、招财猫、 指典艺术、成衣修改室、国旅新景界、菜活、CHIC ZONE、贡茶、面点王、 辣尚瘾、大家乐、上本台湾刷刷锅、O my nails美甲、元熙、八马茶业、 康美人生、上喜茶舍、麦当劳甜品店、华润堂、KINGBERRY、康恩都乐、 老友会休闲面馆、Swisswin Victorinox、Doctor、KFC、圣安娜饼屋、aix coffee
主要商业项目分析 花园城购物中心
楼 层
层面 积 （㎡）
业态/业种
商户 数量
品牌列举
L2
1.8万
超市、服装、美 容保健、餐饮、 童趣
31
沃尔玛、紫荆城、LILY、纳薇、热风、 VEROMODA、LNLY、JACK JONES、奕 多、圣伽步、雅士、仙踪林、面点王、曼 谷银、瑞兰、百顺、银百合、HELLO KITTY、铁洛尼、琅艺彩陶、世宇乐园、本 色棉、哈尼宝贝、棒棒糖乐园、移客数码、 爱动在线、迪卡侬
L3
1.8万
服装、休闲娱乐、 餐饮
27
钰花溪、禾绿回转寿司、一只鼎、安莉芳、 立美力、左转90度、堡狮龙、佐丹奴、斐 乐、耐克、ADIDAS、SELECTED、UCLA、 COLUMBIA、快乐玛丽、阿迪包、谭木匠、 ODMN、好孩子、拉比、安奈儿、小猪班 纳、调皮兔、小手大艺、康维他、全棉时 代、三星体验店、迪卡侬
11万m2,
6%
19%
2003年 2003年前，百货、大型 超市是商业主导力量
天虹百货 茂业百货 岁宝百货 华润万家 新一佳
2006年 2004年：万象城 2004年：金光华 2006年：Coco Park 2007年：海岸城 2008年：益田假日广场 2010年：KK Mall
2012年 海雅缤纷城 皇庭IA Mall ……