商业地产研策报告提纲更新

新城控股·商业管理中心

市场研究及策划定位工作框架

提供成果报告应包括但不限于以下内容，前期市场研究分析各阶段须给出明确的结论，整体条理清晰、逻辑缜密。策划阶段理由充分，观点明确。

第一篇拓展建议研究

1城市分析（整个城市）

1.1城市综述

城市概述，面积、位置、交通、城市等级等

1.2城市经济

1.2.1当年城市GDP，城市人口，人均GDP，人均可支配收入，人均消费支出

1.2.2城市间经济指标比较，横向分析

1.2.3城市历年发展指标比较，纵向分析

1.2.4城市产业结构及主导产业、优势产业分析

1.3城市规划

1.3.1城市总体规划

规划图及规划要点

1.3.2商业规划及新城区规划

1.3.3交通规划

1.4相关经济政策

1.4.1宏观经济及金融政策

1.4.2房地产政策

1.4.3商业发展政策

1.5结论及分析

归纳分析，判断城市可进入性

2区域分析（区域）

2.1区域概况

2.1.1城市版块划分

板块划分依据

板块划分示意图

2.1.2城市各版块特征分析

地域特征

人群特征

商业环境

交通环境

2.1.3项目所在区域市场分析（项目所在区域）

项目商业市场概述

主要商业项目分布

2.1.4对标/竞争项目分析

项目基本资料-位置、规模、现状、开发商

项目主题定位

项目业态业种比例

项目业态业种规划布局

项目主要品牌

项目主要消费群

项目经营状况

2.2区域规划

项目所在区域的未来规划

2.3区域分析小结

根据以上分析归纳项目所在区域的市场特征、各类项目业态业种布局、品牌的经营现状，寻找可能的市场空间。

3项目适应性分析（所在项目）

3.1基本信息

3.1.1项目指标

位置、面积、性质、容积率

地块形状平面图

3.1.2地块现状特征

地块内部实景图

地块四至实景图

3.2环境状况

3.2.1道路环境

道路实景及描述

3.2.2交通环境

公交（线路及覆盖区域）

地铁（线路及覆盖区域）

自驾车

3.3结论及分析

根据项目客观现状、数据、规划指标等，判断项目的业态、业种适应方向。

通过横向、纵向经济分析、城市（区域）市场分析、规划分析、政策分析、区域市场分析，区域对标/竞争项目、地块特征分析等，给出拓展建议。

第二篇项目定位研究（商圈及本项目分析+本项目建议）

4区域商业及对标/竞争项目分析

4.1商圈界定

根据项目规模、规划指标等初步界定目标商圈。

4.2区域业态现状分析

4.2.1城市综合体

区域内城市综合体的数量、分布、规模、经营状况简评

4.2.2商场

区域内商场的数量、分布、规模、经营状况简评

4.2.3商业街

区域内商业街规模、特点及经营状况简评

4.2.4社区商铺

区域内社区商铺的经营特点及经营状况简评

4.2.5商业总面积统计

区域内所有业态的面积统计

4.3区域业种现状分析

4.3.1餐饮

区域内餐饮业的整体概述、餐饮业类别、整体布局、主要分布楼层、经营状况等

4.3.2服饰

区域服饰零售业的整体概述服饰零售业主要分布、经营方式及经营状况等4.3.3百货零售

区域百货业概述，百货分布、主要百货品牌、规模、经营状况

4.3.4休闲娱乐

区域休闲娱乐业概述，休闲娱乐业类别、分布、经营状况

4.3.5装修、装饰、建材、五金

区域装修建材业概述、装修建材业分布、经营状况

4.3.6文体、健身、美容

4.3.7各业种面积比例

4.3.8各业种平均商业坪效

与商业总面积结合，计算区域总营业额

4.4竞争/对标商业项目分析（N个）

4.4.1竞争/对标项目分布图

4.4.2基本资料

项目位置、建筑面积、建筑规划、开发商、运营商、停车位。

4.4.3经营定位、主题定位

4.4.4功能规划、布局

各商业经营区、辅助功能区、主入口、主通道、次通道、动线规划、电梯位置、数量、卫生间、卸货区、垃圾处理区等。

4.4.5业态业种规划、比例（各业种平面及立体布局、各业种面积比例）

4.4.6目标客户

客户来源、年龄、性别、消费习惯等

4.4.7经营状况

日均人流量、营业额等

4.4.8项目租售价格及租售状况

租售价格、租售方式，返祖、包租、免租期、物业管理费

租售比例

主要客户来源

4.5结论及分析

分析商业市场各业态业种经营情况、总营业额，判断各业态、业种的饱和度。

寻找市场稀缺空间。

5消费者需求分析

5.1社区状况

5.1.1现有社区状况

社区楼盘数量、面积、人口来源、目前房价等。

5.1.2未来规划状况

社区未来规划，人口规划等

5.2人群特征

区域内人口总数量、年龄结构、职业类别、经济水平、人均可支配收入、消费习惯、消费构成等。

5.3结论及分析

根据区域人口数量、人均可支配收入等数据，结合上文“区域市场分析”中总营业额、商业坪效等数据，计算可开发商业面积及可进入的业态业种。

6商家拓展分析

6.1业态业种及商家界定

根据区域商业市场及消费需求分析，初步界定可能的业态业种方向，选择商家品牌。

6.2商家访谈分析

餐饮代表品牌商家访谈（3-4家）

服饰代表品牌商家访谈（3-4家）

百货零售代表品牌商家访谈（3-4家）

休闲娱乐代表品牌商家访谈（3-4家）

装修、装饰、建材、五金代表品牌商家访谈（4-5家）

文体、健身、美容代表品牌商家访谈

6.3结论及分析

分析商家拓展意向，明确项目适用性及经营方向。

7项目定位

7.1项目SWOT分析

7.1.1项目优势

指项目自身的客观优势，规模、形状、交通条件指标等优势。

7.1.2项目劣势

指项目自身的客观劣势，规模、形状、交通条件指标等劣势。

7.1.3项目机遇

项目外部机遇，政策机会、城市机会、市场机会等。

7.1.4项目威胁