深圳坪地项目前期策划方案(doc26)()

深圳坪地项目前期策划方案

一、龙岗住宅市场基本概要

⒈2005-2008年市场供求关系

●在区域市场尚未被完全开发之前，片区市场供求总体仍会保持平衡。

●由于经济产业结构短期内总体不会有太大的变化，置业结构仍维持哑铃状结构，中档需求进一步增加。

●进入到新的市场时期，产品、营销、服务均有大的提升，实现质的市场变化，呈现螺旋上升的特点。

●在城市化发展迅猛及交通大幅改善的情况下，可能会促成市场格局发生突变，即区域市场被打破，中高档住宅及住宅投资需求市场大量增加，需求呈现多元化发展。

●由于城市化发展，未来土地供应情况尚不明确，供应市场的变化也有可能化解相当的需求增量。

⒉龙岗片区住宅市场概况

龙岗住宅市场近几年呈现波浪式发展的特点，即整体市场由布吉向横岗，再到龙岗过渡，中心城短期内仍属于典型的区域市场。

住宅方面，龙岗片区市场仍集中在布吉、横岗和龙岗三个地方，

其中，布吉镇的市场范围主要包括布吉、罗湖两地，横岗镇由于中海及未来振业项目的吸引，降低了市场被分流的局面，主要以当地及开发商吸引的部分关内客户为主；龙岗中心城及龙岗镇仍保持对于周边区域，如周边镇、大鹏半岛及惠州、东莞部分地区的影响，但横岗镇不包括在内。

在龙岗中心城与龙岗老镇之间，中心城居住条件明显优于老镇，两者之间的市场是分流与被分流的关系，在产品上有一定互补。

商业方面及住宅投资部分，市场不太受限，客户来源相对较宽泛。

虽然有道路及地铁等因素影响，但在未来两三年内，市场格局基本稳定，难有大的改观，除了布吉、横岗持续有一定量新盘推出外，龙岗位置遥远的感觉也不易消失。

二、龙岗片区市场房地产特征

本项目在筛选合适的发展方向时，不能回避整个区域具体的市场环境。以下关于该区域环境及市场的概要描述将包含有城市经济、房地产、消费及未来区域发展趋势等诸多内容。

特征1、居住市场仍是主流，多元投资市场发展迅速

龙岗（主要是横岗以东）是一个比较典型的居住型区域市场，居住气氛较浓，住宅远比办公楼和商业项目好消化得多，打个不恰当的比喻，还处于“社会主义初级阶段”，主要解决的问题是“安居乐业”。其次，部分先富者的投资意识也在积累和发展中，由初期的“商业投资”到现在的“住宅投资”，再到外区的投资客开始进入，投资市场的增长不容忽视。概括而言，主流市场仍以居住为主，多元化投资市场也在迅速发展中，有增速加快的趋势。

特征2、政府引导作用降低，自发式引导蕴藏市场风险

龙岗区政府推出的具有影响力和带动作用的事情，就是进行中心城的开发建设，这已经成为过去时，对于深惠路沿线及龙岗老镇的建设改造，还没有有明显的成效，包括以商贸带动发展等设想，也无法在短期内产生作用。目前来看，唯一较具影响的主要是深惠路改造和地3号线建设，有明确的时间表。

特征3、商业环境短期内不成熟

大商业进驻本区是着眼于未来几年后的市场，目前主要是抢占地盘，需要依靠实力支撑前几年的苦日子；社区商业（临街独立式商铺）也看中这些，投资客是买未来的收益，所以中心城的商业发展具有一定的畸形，即商业投资者不少，但商业经营惨淡，与人口总量及消费能力均不匹配。现阶段为何开发商具有较大风险？我们认为主要的风险来自于市场庞大的商业存量，新推商业项目无疑将面临消化速度慢和商业售价不高的问题，具有很高的市场风险。

特征4、龙岗以东各老镇均受益于中心城的发展

中心城与龙岗以东各老镇的关系是水乳交融的，许多利益可以共享，但又有各自的特征，具有很强的互补性，两者有某种分工协作的默契。中心城在楼市中的主导作用非常大，具有定位的作用，在整个区域的产品水平、价格及其他方面均有制定标准的条件，其它各镇因此受益，跟着水涨船高。但老镇也具有自身不可替代的功能，对于中心城而言，在产品类型上可以说具有很强的弥补性。主要体现在以下几方面：一是中小户型产品具有很大的市场空间。由于中心城的住宅产品大多为偏大户型，中小户型产品非常少，这部分市场空缺正好由龙岗

老镇来承担，不存在与中心城之间的明显竞争，而面对的市场需求却很大，加之供应量一直不是很多，市场销路比较好，价格也日渐看涨，是一种较理想的物业类型。

二是商业产品，包括商业项目和居住区商业两类。目前，龙岗老镇的商业基础比中心城要好，相对来说，无论是位置交通、商业聚集量、经营人气、投资回报等均有一定条件，因而商业风险较中心城要低，在商业方面获得较高价值可能性也更高一些。

三是投资类产品具有较大的生存条件。除了以上所述小户型住宅及商业产品外，其他类型的投资选择也相对比较多。

特征5、投资市场增长迅速，但市场缺乏新的投资品种

中心城区域投资市场的增长很明显，不仅有传统的习惯，也有大环境大趋势的推动。在这里，居住着许多潮汕籍、客家籍居民，传统上有经商和投资的习惯，买商铺，或者二次购房，在很早以前就有，这里的房产，有不少空置，但不怎么影响实际的投资行为，投资者认为将来必然有较好的回报。近两年，投资小户型住宅的开始增多了，来自区外的投资者也增多了，不仅在老镇片区的新推住宅投资比例在增加，个盘（住宅）甚至投资成分甚至超过自用比例，在中心城也有可能出现投资类型的住宅产品。这些是投资市场的一个重要讯号，表明投资品选择在趋向多元化，投资分布和来源也更趋广泛。

目前在中心城区域，房地产投资选择的渠道和产品还很少，渠道方面主要有购铺返租（短期）、出租或进行转卖几种，投资品类型主要有商铺、二次购房置业、小户型住宅投资几种，可选性很少。其实，房地产投资品的类型还有很多，对于中心城来说，缺乏合适的新的投

资产品是个重要问题，其中，老镇片区的新型投资品的研究更具有实际意义。

特征6、未来2-3年是市场想象空间最大的时期，也是项目推出及炒作的最佳时期

2008年前可能有几个重大的现象需要关注，一是城市化发展使龙岗与深圳关内的关系更加紧密，城市建设、经济发展及人口总量增加实现突变；二是不低于500万平方米的住宅供应量推向市场，观念、产品、价格、消费市场等均发生重大变化；三是深惠路改造及地铁3号线建成，沿线有望形成黄金走廊，龙岗深惠路段，成为富有投资潜力的地区；四是龙岗中心城与宝安中心城成为深圳唯一的势均力敌的两大热点投资区域……

2005-2008年是龙岗中心城发展变化最快的时期，不仅表现在城市建设、房产交易规模及品质、物业价值增值速度等方面，也包括市场预期信心有可能会极度膨胀，这是个充满想象和炒作的重要时期，也是充满变数的时期，千载难逢，对个盘而言，利用得好，会很成功。

三、坪地镇概况简析

⒈区位分析

坪地位于深圳市东北部，距深圳市区37公里，西北与东莞市相邻，东北与惠州市接壤，居于深圳市、惠州市、东莞市的三角中心地带，是深惠两地交往的必经之地，亦是深（圳）河（源）、深（圳）梅（州）的交通要冲，地理位置得天独厚。