房地产法学13
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? 毛坯房：经过验收合格 ? 装修房：装修材料与样板房一致
? [ 实例] 样板房能否作为交付标准
? 未能签订预售或出售合同，应由过错方承担违约责任
? 认购书中的定金
? 定金性质及适用
? 笔者认为，认购书中的定金对认购书而言属于解约定金
? “订金”的含义
? 商品房预订协议所约定的为“订金”，是为保护消费者利益
? 定金向房款的转化
? 定金超出了房款的百分之二十，则超出部分应当认定为购房款
认购书的性质与效力（续）
售楼广告和宣传资料中的民事欺诈
? 民事责任
? 合同法
? 《合同法》第54 条 、第113 条
? 消费者权益保护法
? 增加赔偿消费者损失 ? 增加赔偿金额为其购买商品的价款的一倍
? 行政责任
? 反不正当竞争法
? 《反不正当竞争法》第24 条
? 广告法
? 《广告法》第37 条
样板房、楼盘模型的效力
? 售楼宣传材料之一种 ? 《销售办法》第31 条作了相关规定 ? 实际交付的房屋与样板房之间的一致性
第十二章 商品房买卖合同 摘要
? 第一节 购房过程中的预约合同
? 预约合同概述 ? 认购书的性质与效力
? 第二节 商品房买卖合同条款
? 合同条款概述 ? 合同条款纠纷的解决
? 第三节 售楼广告与宣传资料的效力
? 广告法律效力的一般规则 ? 售楼广告和宣传资料中的民事欺诈 ? 样板房、楼盘模型的效力
第一节 购房过程中的预约合同
合同条款争议的解决
? 合同条款的补漏与解释
? 条款争议首先应判断该合同条款是否有效 ? 约定不明确的，可以协议补充 ? 不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定
? 合同条款争议解决
? 商品房价款的计价单位
? 按面积计价 ? 按套（单元）计价
? 公共部位出售条款纠纷
? 公共部位不能脱离单独所有部分而独立处分 ? 公共部位只能与单独所有部分一并处分
预约合同概述
? 预约合同的含义
? 商品房认购书即为预约合同 ? 预约以将来订立合同为目的，属于债权合同 ? 给予订约人以选择权
? 预约合同的终止
? 本约的订立 ? 预约的解除 ? 预约转化为本约
认购书的性质与效力
? 认购书的订立
? 拟买卖房屋基本信息 、价格 、定金条款、签订本合同的期限
? 如何认定认购书的违约情形
第二节 商品房买卖合同条款
合同条款概述
? 商品房买卖合同条款
? 商品房预售合同、商品房买卖合同的范本 ? 增补条款
? 补充条款的改定
? 房屋朝向、日照时间、采光程度等自然条件 ? 贷款未获通过与预售合同效力之间的关系 ? 小区平面布局情况 ? 质量及维修条款 ? 市场差价损失的赔偿 ? 广告的约束力 ? 建筑结构、材料及装修标准、设备
? [ 案例] 对开发商拒绝签订预售合同的行为如何认定？
? 房屋买卖认购书属于预约合同 ? 但若认购书中已经约定了房屋买卖合同的主要条款，且开发商
已按约定收受（全部或部分）购房款的，则应当认定商品房买 卖合同已经成立生效 。
? 认购书违约责任的承担
? 主要形式为适用定金罚则 ? 违约金条款 （实践中较少存在） ? 损失赔偿 ? 不能强求确认本约合同已经成立生效
第三节 售楼广告与宣传资料的效力
广告法律效力的一般规则
? 合wenku.baidu.com法
? 商品房预售广告
? 要约邀请：难以量化的表述 ? 要约：内容具体明确的
? 最高院司法解释
? 销售广告和宣传资料为要约邀请 ? 说明和允诺具体确定、并有重大影响的，视为要约 ? 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容
? [ 实例] 样板房能否作为交付标准
? 未能签订预售或出售合同，应由过错方承担违约责任
? 认购书中的定金
? 定金性质及适用
? 笔者认为，认购书中的定金对认购书而言属于解约定金
? “订金”的含义
? 商品房预订协议所约定的为“订金”，是为保护消费者利益
? 定金向房款的转化
? 定金超出了房款的百分之二十，则超出部分应当认定为购房款
认购书的性质与效力（续）
售楼广告和宣传资料中的民事欺诈
? 民事责任
? 合同法
? 《合同法》第54 条 、第113 条
? 消费者权益保护法
? 增加赔偿消费者损失 ? 增加赔偿金额为其购买商品的价款的一倍
? 行政责任
? 反不正当竞争法
? 《反不正当竞争法》第24 条
? 广告法
? 《广告法》第37 条
样板房、楼盘模型的效力
? 售楼宣传材料之一种 ? 《销售办法》第31 条作了相关规定 ? 实际交付的房屋与样板房之间的一致性
第十二章 商品房买卖合同 摘要
? 第一节 购房过程中的预约合同
? 预约合同概述 ? 认购书的性质与效力
? 第二节 商品房买卖合同条款
? 合同条款概述 ? 合同条款纠纷的解决
? 第三节 售楼广告与宣传资料的效力
? 广告法律效力的一般规则 ? 售楼广告和宣传资料中的民事欺诈 ? 样板房、楼盘模型的效力
第一节 购房过程中的预约合同
合同条款争议的解决
? 合同条款的补漏与解释
? 条款争议首先应判断该合同条款是否有效 ? 约定不明确的，可以协议补充 ? 不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定
? 合同条款争议解决
? 商品房价款的计价单位
? 按面积计价 ? 按套（单元）计价
? 公共部位出售条款纠纷
? 公共部位不能脱离单独所有部分而独立处分 ? 公共部位只能与单独所有部分一并处分
预约合同概述
? 预约合同的含义
? 商品房认购书即为预约合同 ? 预约以将来订立合同为目的，属于债权合同 ? 给予订约人以选择权
? 预约合同的终止
? 本约的订立 ? 预约的解除 ? 预约转化为本约
认购书的性质与效力
? 认购书的订立
? 拟买卖房屋基本信息 、价格 、定金条款、签订本合同的期限
? 如何认定认购书的违约情形
第二节 商品房买卖合同条款
合同条款概述
? 商品房买卖合同条款
? 商品房预售合同、商品房买卖合同的范本 ? 增补条款
? 补充条款的改定
? 房屋朝向、日照时间、采光程度等自然条件 ? 贷款未获通过与预售合同效力之间的关系 ? 小区平面布局情况 ? 质量及维修条款 ? 市场差价损失的赔偿 ? 广告的约束力 ? 建筑结构、材料及装修标准、设备
? [ 案例] 对开发商拒绝签订预售合同的行为如何认定？
? 房屋买卖认购书属于预约合同 ? 但若认购书中已经约定了房屋买卖合同的主要条款，且开发商
已按约定收受（全部或部分）购房款的，则应当认定商品房买 卖合同已经成立生效 。
? 认购书违约责任的承担
? 主要形式为适用定金罚则 ? 违约金条款 （实践中较少存在） ? 损失赔偿 ? 不能强求确认本约合同已经成立生效
第三节 售楼广告与宣传资料的效力
广告法律效力的一般规则
? 合wenku.baidu.com法
? 商品房预售广告
? 要约邀请：难以量化的表述 ? 要约：内容具体明确的
? 最高院司法解释
? 销售广告和宣传资料为要约邀请 ? 说明和允诺具体确定、并有重大影响的，视为要约 ? 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容