土地一级开发与一二联动讲义

➢ 财政部等《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）规定：土地储备工作只能由纳入名录管理
担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。（收储与土地整理分开）
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一级开发成为企业囤地手段，三亚继成都等城市后，2014年8月10日公布新规定，规定社会资 本不得参与土地一级开发…
城市国有土地 (毛地)
乡村集体土地 (生地)
征地、拆迁、安置
市政配套建设 X 通一平
一级开发结果就是使生地（毛地）变成熟地（净地），达到出让的标准。
净地、熟地
为什么要关注一级开发？：机遇巨大 OR 风险无限…
一级开发
成功的一级开发需要解决诸 多问题： ➢ 合理的运作模式？ ➢ 核心难题是什么？ ➢操作中有哪些主要障碍？ ➢选择怎样的城市与区域？ ➢ 应该怎么样签署协议？…
✓ 9月：，国土部《关于落实两 整治一改革的通知》----要求 将 国承 土资担“ 源组 部织 门者 及” 所的 属角 企色 事。 业单 位不得直接从事一级开发。
✓ 一级开发交由企业来做，政府
✓ 2011年以来各地相续 出台限制社会资本参 与一级开发政策；
✓ “新型城镇化”一级 开发面临巨大机遇；
✓ 平度事件； ✓ 酝酿修改《土地管理
➢ 三亚市日前出台《关于进一步加强规划管 理、集约利用土地、促进城乡统筹科学发 展的意见…，明确政府不再与企业合作实 施新的土地一级开发项目，并严格处置闲 置土地。
➢ …三亚市将加强项目准入管理，按照“亩 产效益标准”筛选项目…建设单位在取得 规划建设阶段性审批意见后，须在规定时
限内办理下一阶段的审批许可，直至开工 建设；未按时限要求办理的，本阶段审批 意见自行失效。
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【3、为什么企业愿意介入一级开发？】：逐渐向区域运营商 转 型、获取土地增值收益化解市场风险、改变开发逻辑…
➢ …将由政府负责实施土地成片开发，不再 与企。业合作实施新的土地一级开发项目.
➢ …闲置时间满1年的依法征收土地闲置费， 闲置时间满2年的依法无偿收回土地使用权
企业与一级开发----导致区域长期不开发 ✓ 解决政府资金短缺与融资障碍； ✓ 企业增加土地储备、控制土地手段； ✓ 通过获取一级开发增加对城市规划的控制…
参与；
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构有权对储备土地进行前期
✓ 2006年《北京市土
开发、保护、管理、临时利
地整理和一级开发
用及为储备土地、实施前期
暂行办法》、《土
开发进行融资等活动；
地一级开发项目招 ✓ 但事实证明，光靠政府力量
标投标暂行办法》
无法完成大规模的土地一级
成为行业参考标准。 开发…
✓ 2010年5月：《关于鼓励和引 导民间投资健康发展的若干意 见》----积极引导民间资本通 过招投标形式参与土地整理、 复垦等工程，鼓励和引导民间 资本进入市政公用事业和政策 性住房建设领域。
该规定鼓励土地使用者在符合规划的前提下集约节约利用土地，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高工业用 ✓ 符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款…
财政部《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）规定：自2016年1 月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款（以政府债券的形式募集。）
本报告是严格保密的。
前提：一级开发的基础 盈利：一级开发的盈利路径 剖析：剖析运作中核心要点 案例：分析实操案例 难题：操作中有哪些障碍
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第一部分：一级开发基础与法律问题
本报告是严格保密的。
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【1、机会】“新型城镇化、棚户区改造”----一级开发将面 临巨大的发展机遇？…
新型城镇化、棚户区改造
目标：加 快推进城 镇建设--发展有 序、布局 优化…
专注 城市发展与房地产进步的思想
土地一级开发与一、二级开发联动
----法律问题、案例与关键问题的分享
什么是“土地一级开发”？----生地变熟地、毛地变净地过程（使土地达到出让、建设条件）
土地一级开发：是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的 城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、 补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到 “三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟 地进行有偿出让或转让的过程。
✓ 基础设施建设：交通、供水、 污水、垃圾处理等，完善基
本功能； ✓ 完善城市公共服务：学校、
医院、商业服务等； ✓ 推动人口转移与集聚：为农
村人口转移到城市创造条件； ✓ 改善环境：通过人口集中居
住、提升城市绿化…
城市基础设施薄弱 产业基础、产业结构弱 人口集聚弱、技术基础差
资金实力不足…
可以预见： ✓ 政府在基础设施建设、城市公共服务建设方面招商引资力度会加大； ✓ 企业参与土地一级开发机会越来越多，并以此获取房地产开发用地…
政府对社会资本的态度：城市级别越低越欢迎，从没排斥、
参与方式限制…
探索与混沌
2007年
规范与收紧
2010年
放开与调整
2012年 展望与发展
✓ 没有统一的制度规 范，各地土地开发
✓ 11月：《土地储备管理办 法》----对纳入储备的土地，
尝试不同的方式，
经市、县人民政府国土资源
开始吸纳社会资本
管理部门批准，土地储备机
换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。
✓ 规定强调,经营性用地应当以招标、拍卖、挂牌的方式确定土地使用者和土地价格,各类有偿使 用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。
✓ 针对实践中创造的工业用地新方式,《规定》明确,市、县国土资源主管部门可以采取先出租、后出让、在法定最高年期内实行 方式出让土地。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。
法》“土地补偿费 （6~10倍）+安置 补助费（4~6倍）总 和不得30倍”将被修 正和取消…
【2、挑战】土地管理趋严…，2014年6月6日《节约集约利用土地规定》出台，明令禁止“土地换项目、先征后返、补贴、奖 免土地价款，（三集中：工业向园区、人口向城镇、住宅向社区）… ✓ 国土资源部最新发布的《节约集约利用土地规定》（2014年9月1日实施）规定,各地禁止以土地