土地一级开发项目构成
北京土地一级开发及棚改项目要点梳理
（七）土地一级开发主要节点
土地一级开发工作内容 土地一级开发市政咨询 道路、专业管线方案设计、审查 市政规划综合审批 道路规划意见书 建设用地规划许可证 道路建设工程规划许可证 管线工程规划意见书、许可证 市政工程建设 市政工程招标 施工许可证办理 市政工程施工 市政工程移交管理 土地一级开发验收 审核土地一级开发成本 组织验收土地 纳入土地储备库 土地一级开发企业负责 自行办理或委托专业机构办理 土地一级开发企业负责 自行办理或委托专业机构办理 备 注 土地一级开发企业负责
3.2
土地一级开发立项 阶段 3.3
填写环境影响评价表
用地预审
3.4
3.5 3.6
规划设计条件（土地前期准备）
土地一级开发立项申报 土地一级开发立项批复
土地一级开发企业上报
一、北京市土地一级开发项目
项目阶段 序号 4 4.1 土地一级开发融资 阶段 4.2 4.3 4.4 4.5 5 5.1
（七）土地一级开发主要节点
储备中心提出土地一级开发申请区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案委办局联市国土局会同发改规划建设交通环保等部门就土地产业政策规划资质交通环保等对一级开发实施方案提出原则意见市国土局会同相关部门确定土地一级开发主体授权委托或招下达土地一级开发批复环评备案古树文物立项核准一北京市土地一级开发项目七典型流程一北京市土地一级开发项目七土地一级开发主要节点项目阶段序号土地一级开发工作内容土地一级开发申请阶段前期手续办理费用由意向企业垫付列入土地一级开发成本11征得土地所在乡镇及上级主管部门同意此阶段主体为分中心费用由意向企业垫付列入土地一级开发成本12控规编制与批复13向区市国土局申请土地一级开发14列入土地储备开发计划获得土地一级开发权阶段获得一级开发权21编制土地一级开发实施方案委托咨询机构编制以分中心名义上报市局22专家会联席会23获得批复签定委托协议土地一级开发立项阶段土地一级开发立项31土地一级开发申请报告委托咨询机构编制32填写环境影响评价表33用地预审土地一级开发企业上报34规划设计条件土地前期准备35土地一级开发立项申报36土地一级开发立项批复一北京市土地一级开发项目七土地一级开发主要节点项目阶段序号土地一级开发工作内容土地一级开发融资阶段土地一级开发融资土地一级开发企业负责41融资需求测算土地一级开发企业负责42融资渠道及结构分析43寻求合作融资机构44金融机构融资谈判45融资实施土地一级开发征地阶段土地一级开发征地土地一级开发企业负责51钉桩勘测土地一级开发企业负责52土地确权签订协议补偿款支付53征地批复54征地结案55建设用地批准书土地一级开发拆迁阶段土地一级开发拆迁土地一级开发企业负责61拆迁调查企业自行拆迁或委托拆迁公司62办理拆迁许可证征收决定63签订拆迁补偿协议补偿款支付64实施拆迁65拆迁结案一北京市土地一级开发项目七土地一级开发主要节点项目阶段序号土地一级开发工作内容土地一级开发市政咨询土地一级开发企业负责71道路专业管线方案设计审查自行办理或委托专业机构办理72市政规划综合审批73道路规划意见书74建设用地规划许可证75道路建设工程规划许可证76管线工程规划意见书许可证土地一级开发市政建设阶市政工程建设土地一级开发企业负责81市政工程招标自行办理或委托专业机构办理82施工许可证办理83市政工程施工84市政工程移交管理土地一级开发验收阶段土地一级开发验收土地一级开发企业负责91审核土
土地一级开发成本的组成
土地一级开发成本的组成土地一级开发成本的构成主要包括两个部分：项目前期费用和征地、拆迁费用。
在项目前期，需要进行立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制，以及各种工程咨询费，包括委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用、工程勘察、测绘、定桩费用、环境影响评价分析费用、交通影响评价分析费用、地震影响评价分析费用、地价评估费用、工程设计费及施工图审查费、招标代理费、招标服务费、工程保险费等。
在征地、拆迁阶段，需要支付征地补偿费用和拆迁补偿费用。
征地补偿费用包括土地补偿费和安置补助费，以及青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位等因素确定，并应根据社会、经济发展水平适时调整。
拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域和属性进行计算。
此外，还需要支付房屋拆迁评估费、拆迁服务费和房屋拆迁管理费，费用不超过房屋拆迁补偿安置费用的0.5%。
因此，土地一级开发成本的构成较为复杂，需要综合考虑多个因素。
房屋拆迁服务费不得超过房屋拆迁补偿安置费用的 1.5％。
拆除工程费用应根据实际需要估算拆除工程量，并考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。
古树保护及文物古建修护、还建费用应根据相关方案和估算指标或概算定额进行费用测算。
其它费用包括各种政府要求的费用，如耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、支援重点工程费等。
公共区域市政基础设施建设费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。
区域内公共环境景观建设费用包括绿化、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等，是土地一级开发成本中的重要组成部分。
这部分费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。
区域内公共配套设施建设费用包括市政管理用房建设费用、机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用以及规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。
土地一级开发项目构成
土地一级开发项目成本构成一、项目前期费用1. 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费；2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用；3. 工程勘察、测绘、定桩费用；4. 环境影响评价分析费用；5. 交通影响评价分析费用；6. 地震影响评价分析费用；7. 地价评估费用8. 工程设计费及施工图审查费9. 招标代理费、招标服务费10. 工程保险费一项目前期费用1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费→测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格19991283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及天津市物价局房字1999第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。
◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用→2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》计价格[2001]1218号中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》放开了规划设计市场。
→2004年6月为了规范规划设计市场计费中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》作为城市规划设计计费的参考依据。
3、工程勘察、测绘、定桩费用2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》从2002年3月1日起执行。
应根据该文件规定核算工程勘察费用。
建筑用地拨地定桩依据《关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、平图控制测量及测绘成果利用费的函》津房计[2003]308号4、环境影响评价分析费用2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》规定在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目应当进行环境影响评价。
(整理)土地一级开发项目成本费用组成.
土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。
（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。
2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。
例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。
四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。
土地一级开发管理办法(1011修订)
土地一级开发管理办法第一章总则第一条为了适应土地新政，加大土地一级开发力度，加强北京城建投资发展股份有限公司(以下简称“母公司”或“北京城建”、“股份公司”)土地一级开发管理工作，特制定本办法。
第二条本办法所指土地一级开发包括通过授权、招标、项目收购、政府委托等方式取得项目的土地一级开发权，对待开发土地进行立项核准、办理规划、征地手续，在完成所开发土地的整理（包括用地范围内单位和居民的拆迁、地上建筑物的拆除）、市政基础设施、交通、环境的建设后，该地块经过国土部门的验收和相关评估机构的评估定价，进入土地二级市场交易的动态过程。
第三条本管理办法适用于北京城建投资发展股份有限公司及各控股子公司（以下简称“各子公司”），参股企业可参照执行。
第二章工作职责界定第四条土地一级开发阶段，母公司和子公司的工作职责和权限划分如下：（1）股份公司工作职能：1)项目拓展部负责收集整理市场和土地管理部门发布的土地一级开发项目信息并进行整理分析，筛选出优质项目信息。
2)项目拓展部负责组织对所有一级土地拓展项目的评价、决策。
3)项目拓展部按照股份公司投资管理制度和合同管理制度规定，负责股份公司主导的一级土地购置、合作协议的起草、谈判、组织签订、组织实施等工作。
4)相关职能部门负责指导子公司组织征地、拆迁、市政和基础设施建设等工作。
5)项目拓展部负责指导子公司一级土地项目挂牌方案的制订、挂牌手续的办理、报批及履行挂牌手续等工作。
（2）子公司工作职能：1)子公司营销管理部负责及时搜集区域市场的土地一级开发项目信息录入信息库，经过整理分析后，从中筛选出优质项目信息并及时上报母公司项目拓展部。
2)子公司相关部门参加股份公司项目投资评审会议，上报项目所在区域投资机会研究报告、上报子公司拓展房地产项目所提交的项目投资可行性报告，供股份公司召开项目投资评审会议参考。
3)子公司对取得一级开发权的土地开发负责具体的实施工作。
第三章土地一级开发管理工作内容第五条土地一级开发管理主要包括以下五方面内容：（1）土地计划的编制；（2）土地信息的筛选；（3）土地一级开发项目获取；（4）土地一级开发项目实施管理；（5）二级开发项目获取准备工作。
土地一级开发项目成本费用组成.
土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。
（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。
2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。
例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。
四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。
集团一级土地开发及基础设施运营管理制度
集团一级土地开发及基础设施运营管理制
度
本制度适用于集团所有土地开发及基础设施运营管理活动，旨在规范全集团开发及运营管理行为，提高管理效率，确保项目顺利进行。
一、土地开发管理
1.项目规划
集团应制定详细的项目规划方案，包括项目概况、项目定位、规划设计、施工方案、工程预算、工期计划等，以确保项目成功实施。
2.项目立项
在项目规划完成后，集团应召开立项会议，确定项目实施的可行性，并形成决策意见书。
相关部门需对该意见书进行审核并提出意见，并经过综合评审确定该项目是否立项。
3.项目实施
项目实施包括项目开工、施工管理、竣工验收等过程。
集团应建立完善的施工管理制度，确保项目的顺利进行。
4.项目验收
项目竣工后，集团应对项目进行验收，确保施工质量符合相关标准。
二、基础设施运营管理
1.设施保养
集团应建立完善的设施保养制度，定期检查设施状况，保证设施安全、运行、维护正常。
2.环境保护
集团应加强对环境的保护，减少环境污染。
在设施运营中，应严格执行环保政策和法规，遵循可持续发展原则，保护生态环境。
3.安全管理
集团应建立健全的安全管理制度，并定期开展安全培训，提高员工安全意识。
在设施运营过程中，应加强安全检查，确保设施安全运行。
三、其他管理制度
集团应建立完善的档案管理、财务管理、人事管理制度，保障各项管理工作的正常开展。
任何集团员工都应遵守本制度，如有违反，将受到相应的纪律处分。
本制度于发布之日起生效。
土地一级开发项目实施方案
土地一级开发项目实施方案第一节：项目背景与目标随着城市化进程的不断推进，土地一级开发在城市规划和建设中发挥着重要的作用。
本项目旨在规划和开发一块空旷土地，将其转化为具有经济、社会和环境效益的利用价值。
通过有效的规划和实施，我们的目标是最大程度地优化土地的利用效率，提高土地价值，并为城市持续发展做出贡献。
第二节：项目范围和目标群体本项目的范围包括但不限于以下几个方面：1. 土地规划与设计：通过调研、测绘和市场分析，确定土地开发的最佳规划方案，并进行详细的设计。
2. 土地治理：清理和整理土地，确保土地质量符合开发要求，并进行必要的土地改造工作。
3. 基础设施建设：根据土地规划和设计方案，建设相应的基础设施，包括道路、供水、排水、供电等。
4. 建筑开发：根据规划方案，进行建筑物的设计、施工和装修工作。
5. 市场营销与销售：制定市场营销策略，并推广和销售土地和建筑物。
目标群体包括政府机构、投资方、建设方、市民和企业。
第三节：项目具体步骤和时间计划1. 前期准备阶段：包括需求分析、资源调查、市场研究和可行性研究等。
预计时间：一个月。
2. 规划和设计阶段：根据前期调查和研究结果，制定土地规划和设计方案。
预计时间：两个月。
3. 土地治理阶段：包括土地清理、整理和改造等工作。
预计时间：三个月。
4. 基础设施建设阶段：根据土地规划，进行道路、供水、排水、供电等基础设施的建设工作。
预计时间：六个月。
5. 建筑开发阶段：根据规划方案，进行建筑物的设计、施工和装修工作。
预计时间：一年。
6. 市场营销与销售阶段：制定市场营销策略，并推广和销售土地和建筑物。
预计时间：半年。
第四节：项目组织与合作方式本项目将由一个项目组来负责整体的规划、实施和监督工作。
项目组将由政府代表、专业顾问、设计师、工程师、市场营销人员等组成。
项目组将与政府机构、投资方、建设方和相关企业进行紧密的合作。
第五节：预算与资金来源根据项目范围和目标，初步预估本项目的总预算为XXXX万元，并将主要的资金来源划分如下：1. 政府资助：政府将提供部分资金用于土地治理和基础设施建设。
土地一级开发项目实施方案
土地一级开发项目实施方案土地一级开发项目实施方案一、项目背景和目的近年来，随着城市化进程的加快，土地资源的利用和开发已成为城市发展的重要问题。
土地一级开发项目不仅能满足城市建设的需要，还能够提高土地资源利用率、改善生态环境和促进经济发展。
本实施方案旨在通过对土地一级开发项目的实施，实现土地资源的合理利用和高效开发，进而推动城市发展。
二、项目范围和规划1. 项目范围：- 包括城市周边和近郊地区的未开发和闲置土地；- 重点关注城市人口密集区域周边的土地资源。
2. 项目规划：- 在地区土地规划的基础上，对项目范围内的土地资源进行调查和勘测，分析土地的质量、类型和利用潜力；- 根据城市发展需求和环境保护要求，制定土地一级开发的规划和方案，确定土地的具体利用方式和开发指标。
三、项目实施方案1. 资金筹措：- 通过政府引导基金、企业投资和金融机构贷款等方式筹措资金；- 鼓励社会资本参与土地一级开发项目，实现资金多元化。
2. 系统建设：- 建立土地资源信息管理系统，包括土地调查、勘测、评估和监测等功能，完善土地利用和开发的决策支持系统；- 建立土地利用规划和管理制度，明确土地一级开发的流程和管理程序；- 建立土地资源评估和监测体系，定期对土地利用和开发效果进行评估和监测，及时调整项目实施方案。
3. 资源整合：- 统筹整合项目涉及的土地资源和相关配套设施，减少土地碎片化和资源浪费；- 引导和促进不同土地利用主体之间的合作，形成统一规划、统一开发的整合效益。
4. 生态环境保护：- 在项目实施过程中，重点关注土地资源的保护和生态环境的修复；- 通过采用生态景观带和生态农业等方式，提高土地资源的生态功能和保护水平。
5. 社会效益评估：- 不仅要注重项目的经济效益，还要充分考虑项目对城市居民生活质量和产业发展的影响；- 通过制定社会效益评估指标和评价体系，全面评估项目的社会效益和可持续发展能力。
四、项目管理和监督1. 建立专门的土地一级开发项目管理机构，负责项目的组织、协调和管理；2. 制定详细的项目实施计划和进度安排，定期召开工作会议，及时解决项目实施中的问题和困难；3. 加强对项目的监督和评估，及时掌握项目的进展情况和效果，确保项目按计划实施；4. 及时开展项目的政策宣传和社会公众参与，增加项目的透明度和公正性。
某某城土地一级开发运作方案
某某城土地一级开发运作方案地方一级开发是指由地方政府负责组织实施的土地开发项目，通常包括土地综合利用、建设用地供应、市政基础设施建设等。
城土地一级开发运作方案旨在合理利用城市土地资源，推动城市可持续发展。
以下是城土地一级开发运作方案的具体内容。
一、项目规划和选址1.根据城市总体规划，确定土地一级开发项目的规划范围和目标。
2.考虑到城市的发展需求和土地资源的分布情况，选择合适的项目选址，尽量避免对生态环境的破坏。
二、规划编制和立项审批1.组织专业团队进行项目的详细规划和设计编制，包括土地利用结构、建设用地规模和布局等。
2.编制完善的项目报告，包括规划设计说明、项目可行性研究、环境影响评价等内容。
3.经过审批程序，获得相关部门的立项批准和土地出让许可。
三、土地出让和拍卖1.根据项目规划和市场需求，确定土地出让的方式，可以采取拍卖、竞标或协议出让等方式。
2.在土地出让过程中，加强市场监管，保证公平竞争和合法操作，最大限度地保护国家和社会的利益。
四、项目建设和配套设施建设1.负责土地一级开发的企业或开发商按照规划设计和合同约定，组织项目建设并建设配套设施。
2.建设过程中要合理利用资源，降低工程建设的能耗和污染，推行绿色施工，提高施工质量。
五、市政基础设施建设1.根据项目规划和发展需要，合理规划并建设市政基础设施，包括道路、供水、供电、排水等。
2.建设过程中要注意节约用地，充分考虑环保要求，提高城市的基础设施水平。
六、社会公益事业配套建设1.根据项目规划，合理规划和建设社会公益事业设施，如学校、医院、文化娱乐设施等。
2.加强与当地社区的对接，推动社会公益事业的发展，提高居民的生活便利性和文化素质。
七、项目验收和维护管理1.在项目建设完成后，进行竣工验收，确保建设质量和规划要求的实现。
2.建立健全的维护管理机制，保持项目设施的良好运行状态，并保护项目的收益稳定性。
城土地一级开发运作方案要综合考虑城市的整体发展需求、土地资源的利用潜力以及环境保护和社会公益的要求，方可实施。
土地一级开发项目成本费用组成
其它土地附着物补偿费 安置补助费
劳动力安置补助费 超转人员补助费
残疾人安置补助费 其它费用及税金 耕地开垦费 耕地占用税 菜田基金 防洪费
新增建设用地使用费
征地不可预见费
其它 拆迁补偿费 农（居民）拆迁 房屋拆迁补偿费 （含经营性用房） 地上附属物补偿费 搬家补助费 提前搬家奖励费 家电改移补助费 支援重点工程费
用地面积×计费单价 用地面积×计费单价 规划费的 30%-40% 规划费的 40%-80%
人口×计费单价
人口×计费单价
7
环境影响评价报告编制费
计价格[2002]125 号
1、投资估算额在相应区间内用 插 入法计算
2、估计工程量乘以工日费率计算
8
交通影响评价报告编制费
计规发[2001]1001 号 可参照规划设计咨询的取费标准
16
景观小品
京造定[2005] 5 号等
17
其它
五
其他费用
1
临时用地费
按租赁市场行情估算
按实际或经验计算
2
临时建设费
参考相关定额估算
按实际或经验计算
3
招标代理服务费
计价格[2002]1980 号
按差额定率累进法计算
附表三
4
标底编制费
5
工程监理费
[1992]价费字 479 号 附表四
1、监理工程概（预）算的百分比 2、参与监理工作年度平均人数计
9
10
11 12 13 14 15 二 （一） 1 2
安全影响评价报告编制费
地震影响评价报告编制费
测量费 勘察费 设计费 临时水、电、路、房屋费
其它 征地拆迁费 征地补偿费 土地补偿费 青苗补偿费
土地一级开发实施的方案范本
土地一级开发实施的方案范本一、项目概述1.1项目名称：土地一级开发实施方案1.2项目背景：本项目旨在利用农田资源，通过一级开发措施，提高土地利用效益，加大农产品生产力，推动乡村发展及农民收入增加。
二、项目目标2.1项目总目标：通过土地一级开发技术，提高土地利用率并保护生态环境，增加农产品产量和质量，提高农民收入。
2.2项目具体目标：2.2.1提高土地利用效率，提高土地产品生产力；2.2.2保护土壤资源，改善生态环境；2.2.3推动农村经济发展，增加农民收入。
三、项目内容3.1挖槽排水：对水田进行挖槽，改善排水条件，提高水稻产量。
3.2植被改良：通过植物覆盖和植物种植，改善土壤质量和结构，提高土壤肥力和抗透水能力。
3.3灌溉设施建设：修建灌溉渠道和设置灌溉设备，保证农田灌溉水源的供给，提高灌溉效率。
3.4泥沙治理：采取防治土壤侵蚀措施，例如建设排水系统、修筑梯田、植树造林等，减少土壤流失和泥沙淤积。
3.5其他：根据具体农田情况，可进行农田平整、排除障碍物、整治农田道路等方面的工作。
四、项目实施计划4.1前期准备：项目启动，确定项目组织与管理机构，开展项目规划和技术研究。
4.2实施阶段：4.2.1土地调查与评估：对农田进行详细调查，了解农田情况，并进行土地评估。
4.2.2技术探讨与方案设计：根据土地调查和评估结果，制定一级开发施工方案。
4.2.3施工实施：按照方案进行土地一级开发施工工作。
4.3后期管理：对已完成的土地一级开发工程进行后期管理和维护，定期检查，及时修复和完善。
五、项目预算5.1工程费用：对每个具体项目进行成本估算，并进行总体预算。
六、社会效益和经济效益6.1社会效益：提高土地利用效率，增加农产品产量，改善农民生产生活条件，促进农民收入增加，推动乡村经济社会发展。
6.2经济效益：通过工程投入与产出之间的关系，计算出项目的经济效益，包括增加的农产品收益和就业岗位创造。
备注：以上方案范本为一种常见的土地一级开发实施方案，具体实施方案可根据实际情况进行调整和优化。
土地一级,二-级开发
（二）开发流程——以房地产项目为例
取得国有土 地使用权
立项审批
规划审批
开工审批
预售审批
其它审批
节能审批 项目核准
建设用地规 划许可证
施工监理单位 招投标备案
面积测绘 并备案
勘察设计 招投标
安全监督备案
预售证
修建性详细 规划方案
质量监督注册
销售机构 注册备案
建设工程规 划许可证
施工许可证
人防审批
消防审批
土地一级、二级开发 与农业地产
休闲旅游委员会办公室
一、土地一级开发
• （一）定义 • （二）开发流程 • （三）开发方案依据 • （四）土地一级开发的核心价值 • （五）盈利模式
（一）定义
• 土地一级开发认识误区：
• 房地产开发≠建筑工程
• 土地一级开发≠筑路工程
• 土地一级开发除了看得见的征地拆迁安置及修路等工程，更包含了繁琐的规划修编等技术工作与漫长的审批手续等法务工作
（五）盈利模式
➢ 卖协议：协议体现了企业的商务谈判能力，更是企业品牌影响力的综合体现，所以，能够达成 协议本身也是有价值的。协议甲方分为各级政府、政府专业部门及政府所属国有企业等，协议 深度分为意向书（明确投资意向及项目）、框架协议（明确项目用地及投资内容、投资计划 等）、协议（明确开发模式、双方的责权利及罚则等）。
《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》国土资 发〔2010〕155号
能建不能卖
辅助设施
林地旅游休 闲设施
集体或 国有
建设用地
临时占用、林业 服务工程占用、 征用林地手续
《占用征用林地审核审批管理办法》国家林业局 2001年2号令
能建不能卖 征后可交易
土地一级项目开发清单
土地一级开发项目清单1、合作地块现状情况。
土地利用现状、用地性质、权属、附属物状况；合作地块面积共计247亩；土地利用现状：耕地；用地性质：目前基本农田已调出，待国土部备案后补建筑用地指标后报批使用；权属：永和、瓦店；附属物状况：树、井、坟。
地埋线等。
2、合作地块现状图；土地利用现状图；3、项目拟合作周期；10年4、拟合作地块土地报批情况（报批进度、批复文件）；土地待征用5、合作地块招商情况、意向拿地企业基本情况；合作地块招商情况：已招商4家生产企业准备入驻，准备签订合作协议。
意向拿地企业基本情况：安阳东飞航空运动城建设发展有限公司是安阳城乡一体化示范区（安阳县）成立的国有企业，专注于发展航空运动产业，着力打造航空运动产业发展支撑平台、全力服务航空运动产业招商引资。
在政府支持下，安阳东飞航空运动城建设发展有限公司负责安阳航空运动城的整体建设和运作工作。
6、2012-2016政府工作报告；（见附件）7、2012-2016土地出让情况；8、各个地类基准地价；（见附件）9、土地征收成本。
（1）征收标准：项目农用土地征收标准：万元/亩，包含区片综合地价（ 5.9 ）、社会保障费（0.77 ）、地面附属物包干费（0.5-1 （不包含建筑））、青苗补偿费（0.2 ）、工作经费（0.2 ）、不可预见费管理费（）、新增建设有偿使用费（ 1.3333 ）、占补平衡指标费（10-15 ）。
集体建设用地征收标准：万元/亩，包含区片综合地价（5.9 ）、社会保障费（0.77 ）、地面附属物包干费（0.5-1（不包含建筑））、青苗补偿费（0.2 ）、工作经费（0.2 ）、不可预见费管理费（）。
（2）拆迁安置成本（列出明细）项目区内拆迁村庄数量（户数、人数）、拆迁面积，拆迁安置补偿费用。
迁村庄数量（户数、人数）：11户，40人拆迁面积：25亩拆迁安置补偿费用：约500万（3）基础设施建设成本（列出明细）包括项目区内道路、景观绿化、水利等非经营性建设项目投资内容、标准及金额；1、道路名称，长度，宽度，占地面积、投资额；厂区内部道路：宽度7m和9m，总面积40000㎡，投资额约1040万元；2、景观绿化项目，占地面积，规格标准、投资额；厂区内部道路两侧绿化带及管理用房东侧少量景观，总占地面23500㎡，投资额约120万元；3、水利项目，占地面积、投资额：无4、电力、给水、排水、通信、燃气、供暖、环卫等基础设施及相关配套设施投资额。
土地一级开发项目实施方案
土地一级开发项目实施方案土地的开发是当今社会经济发展的重要环节。
然而，如何实现土地的一级开发，制定一套严谨、合理的实施方案显得尤为重要。
本文将探讨土地一级开发项目的实施方案。
一、项目整体规划与设计首先，项目整体规划是土地一级开发项目实施的重要环节。
整体规划需要考虑到开发项目的基础设施（如道路、电力、水源等），开发的主要功能（如商业、住宅、工业等）及其规模。
整体规划的设计需要考虑到人的生活习惯，市场需求，气候条件等因素，设计出一套适宜当地特点的方案。
二、土地勘测与评估在整体规划方案确定后，需要进行详细的土地勘测与评估作业。
土地勘测是指对开发项目的土地性质、地形、地貌、土壤等因素进行详细勘测，为土地的合理利用提供数据支持。
评估是指对土地的实际价值进行评估，包括市场价值、实用价值等。
土地勘测与评估的数据是对开发项目是否可行的重要依据。
三、环境评估和规划许可在土地勘测与评估完成后，需要进行项目的环境评估。
环境评估是指对开发项目的环境影响进行评估，如噪音、污染等对当地环境的影响。
项目环境评估的报告需要提交给相关主管部门进行审批。
审批通过后，需要获得规划许可。
四、基础设施建设在规划许可获得后，需要进行基础设施的建设。
基础设施建设是保证项目正常进行的核心环节，包括道路、电力、水源、排水系统等。
基础设施的建设需要科学的施工方案和施工技术，确保建设过程中的安全与高效。
五、项目建设在基础设施建设完成后，需要着手进行项目建设。
项目建设是指按照规划许可及相关要求进行建筑、绿化、景观等。
六、项目运营在项目建设完成后，需要进行运营管理。
项目运营包括住宅小区内的物业管理、商业街区的商业运营等。
项目运营的目标是打造一个具有高品质的生活与工作环境，达到当地居民安居乐业的要求。
七、安全与管理在土地一级开发项目的各项环节过程中，需要进行安全与管理工作。
保证施工过程中的安全与规范性，着眼于项目的长期发展，制定完善的管理计划，确保项目的可持续发展与顺利运营。
土地一级开发实施方案编制内容
土地一级开发实施方案编制内容本文为土地一级开发实施方案的编制内容，主要包括项目背景、目标与原则、具体工作内容、时间计划、风险评估等方面的内容。
通过本文，您将了解到土地一级开发的实施方案编制的详细内容。
1. 项目背景1.1 项目概述本项目旨在对土地进行一级开发，以实现该土地的最佳利用，满足城市建设需要。
一级开发是指对原始土地进行清理、平整、组织、规划等工作，为后续的土地开发奠定基础。
本项目位于某市某区，土地面积约为XX平方公里。
1.2 项目目标本项目的主要目标是通过土地的一级开发，提高土地利用效率、完善城市基础设施、改善生活环境，并为城市经济发展提供支撑。
具体目标包括：•实现土地资源的最佳利用；•增加土地净产值和经济效益；•改善城市环境和居住条件；•完善城市基础设施。
1.3 项目范围本项目的一级开发范围包括土地清理、平整、组织和规划等工作。
具体包括但不限于：•清理原有农田、建筑物和其他不符合开发要求的物体；•进行土地平整工作，包括填土、夯实等；•设计并组织土地内道路交通、供水、排水等基础设施；•制定土地规划方案，包括用地分区、建筑物布局等。
2. 目标与原则2.1 项目目标本项目的主要目标是通过土地一级开发，提高土地利用效率、改善城市环境、完善基础设施，以支持城市经济发展。
2.2 原则本项目的实施将遵循以下原则：•坚持科学规划：充分调研、合理规划、科学设计，确保一级开发工作符合城市发展规划。
•尽量保护环境：在一级开发过程中，注重生态环境保护，采取措施减少对土地、水资源、生态环境的影响。
•经济可行性：实施方案应符合经济可行性，追求投资回报和社会效益的最佳平衡点。
•充分利用资源：充分利用现有资源，提高土地利用效率，减少资源浪费。
•合理安排时间：合理安排工作时间，确保项目能够按时完成。
3. 具体工作内容3.1 土地调查与评估•进行土地调查工作，获取土地的基本情况、现状利用情况、土地所有权信息等。
•对土地进行评估，包括土地等级评定、土地适宜性评估等。
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土地一级开发项目成本构成一、项目前期费用1. 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费；2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用；3. 工程勘察、测绘、定桩费用；4. 环境影响评价分析费用；5. 交通影响评价分析费用；6. 地震影响评价分析费用；7. 地价评估费用8. 工程设计费及施工图审查费9. 招标代理费、招标服务费10. 工程保险费一项目前期费用1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费→测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格19991283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及天津市物价局房字1999第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。
◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用→2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》计价格[2001]1218号中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》放开了规划设计市场。
→2004年6月为了规范规划设计市场计费中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》作为城市规划设计计费的参考依据。
3、工程勘察、测绘、定桩费用2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》从2002年3月1日起执行。
应根据该文件规定核算工程勘察费用。
建筑用地拨地定桩依据《关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、平图控制测量及测绘成果利用费的函》津房计[2003]308号4、环境影响评价分析费用2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》规定在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目应当进行环境影响评价。
随后国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》计价格2002125号。
该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析包括编制环境影响报告书含大纲、环境影响报告表和对环境影响报告书含大纲、环境影响报告表进行技术评估的费用标准可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。
5、交通影响评价分析费用《天津市城市道路管理条例》规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价。
进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。
但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商目前收费标准通常在0.52元/平米不等。
6、地震影响评价分析费用2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令第323号公布的《地震安全性评价管理条例》规定新建、扩建、改建建设工程依照《中华人民共和国防震减灾法》和本条例的规定需要进行地震安全性评价的必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范确保地震安全性评价的质量。
建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。
地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。
目前全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定天津市的工程可依据《天津市地震安全性评价收费标准》的规定进行核算。
7、地价评估费用1994年12月12日国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”通知规定“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为评估机构要按照…自愿委托、有偿服务‟的原则与委托方签订合同开展评估服务工作收取合理费用。
凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位可接受土地所有者或使用者的委托对土地价格进行评估并按本通知的规定收取土地评估费。
”8、工程设计费及施工图审查费工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布的《工程勘察设计收费管理规定》中的有关标准结合实际情况测定。
施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。
2004年8月23日建设部134号令发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》中再次明确规定“施工图未经审查合格的不得使用”。
但相应的图纸审查收费标准国家没有统一规定。
9、招标代理费、招标服务费原国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知计价格[2002]1980号文中明确了招标代理服务收费标准。
招标代理服务收费标准中标金额万元货物招标服务招标工程招标100以下1.5%1.5%1.0%100-5001.1%0.8%0.7%500-10000.8%0.45%0.55%1000-50000.5%0.25% 0.35%5000-10000.25% 0.1%0.2%10000- 1000000.05% 0.05% 0.05%1000000 以上0.01% 0.01% 0.01%10、工程保险费建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了《关于推进建设工程质量保险工作的意见》建质[2005]133号指出“建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。
其中工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。
”因此在项目前期阶段估算工程质量保险费非常困难可以暂按建安工程造价的1%-2%估算。
二、征地补偿费1、土地补偿费《天津市12个区县各村镇具体征地补偿标准》北淮淀乡补偿标准2万/亩2、青苗物补偿费《天津市土地管理条例》6-10倍于近三年产值的平均值3.地上及附着物补偿4、征地税费1新增建设用地有偿使用费《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》新增建设用地为农用地和未利用地转为建设用地。
新增建设用地土地有偿使用费由市、县人民政府按照国土资源部或省、自治区、直辖市国土资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳。
新增建设用地土地有偿使用费的征收范围为土地利用总体规划确定的城市含建制镇建设用地范围内的新增建设用地含村庄和集镇新增建设用地在土地利用总体规划确定的城市含建制镇、村庄和集镇建设用地范围外单独选址、依法以出让等有偿使用方式取得的新增建设用地在水利水电工程建设中移民迁建用地占用城市含建制镇土地利用总体规划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设用地。
宁河为十等补偿标准为28元/平方米2有收益的非耕地占用费《天津市土地管理条例》3-6倍于近三年产值的平均值3菜地补偿《天津市土地管理条例》6-10倍于近三年产值的平均值4新垦菜地基金《国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行管理办法》新菜地开发基金是指国家为保证城市人民生活需要向被批准使用城市郊区菜地的用地单位征收的一种建设基金。
它是在征地单位向原土地所有者交纳征地补偿费、安置补助费、地上建筑物和青苗补偿费等费用之外用地单位按规定向国家交纳的一项特殊用地费用。
新菜地开发建设基金应交款额确定办法:以建设征用的菜地亩数乘以规定的纳费标准。
按城市市区和郊区非农业人口数的多少分为三种●100万人口以上的城市每征用1亩菜地建设单位应交纳7000—10000元人民币●城市人口在50万到100万之间的每征1亩建设单位应交纳5000—7000元人民币●城市人口不足50万的每征1亩建设单位应交纳3000—5000元人民币。
5防洪费防洪费是堤围防护建设费的简称也有叫堤围费或围堤费的因刚开始时叫防洪费后改为堤围防护建设费习惯上称防洪费。
是按照企业的销售收入的一定比例由地税部门收取的专门用来防洪堤围建设的费用。
它在企业的管理费用中列支每半年申报征收一次。
《天津市防洪工程维护费征收使用办法》防洪工程维护费采用防洪工程维护费附加的办法按缴费单位和个人应纳流转税税额的1计征。
6耕地占用税《天津市实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法》在东丽区、津南区、西青区、北辰区、塘沽区、汉沽区、大港区行政区域内占用耕地的每平方米适用税额为40元。
在武清区、宝坻区、静海县、宁河县、蓟县行政区域内占用耕地的每平方米适用税额为30元。
占用基本农田、基本菜田的在规定适用税额的基础上提高50%征收。
占用其他农用地的在规定适用税额的基础上减按70%征收。
铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地和其他农用地的减按每平方米2元征收。
农村居民经批准在户口所在地按规定标准占用耕地和其他农用地建设自用住宅的按所在地适用税额减半征收。
7耕地开垦费《天津市耕地开垦费管理办法》占用外环线以内的区耕地的耕地开垦费每平方米元占用外环线以外地区耕地的其中基本农田的耕地开垦费每平方米元其他耕地的耕地开垦费每平方米元。
三、拆迁安置补偿费1、拆迁补偿费1民宅拆迁补偿费项目数量计费标准补偿金额万元依据区位补偿费企业拆迁房屋重置成新价搬迁补助费停产停业补助费其他小计(万元折合万元/被拆迁取值范围房屋重置成新价2.临时安置补偿费临时安置补偿期限从搬迁之日至安置房交付使用之时3、拆迁公司服务费项目数量计费标准补偿金额万元依据拆迁服务费拆迁评估费渣土清运费20元/被拆迁建面(三)农民失地保险费用四、公共区域市政基础设施建设费用包括1. 场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用1.电力工程建设费多层住宅含底商按设计容量50瓦/平米计算83元/平方米用户提出需多路电源供电92元/平方米津价房地2003582号公建项目10KV供电工程建设费1280元/千伏安原有增容的增加部分收取35KV以上的按实际发生的工程费据实收取。
不含施工路由及赔偿费。
2.工程范围由公用线路10千伏出线到用户红号变电站高压开关柜入口包括10千伏供电线路、开闭间设备不含土建费用的施工、安装和调试。
津价房地200577号3.一户一表费一户一表10-20A约660元/部。
4.土建站、箱式站土建变电站、箱式变电站、CF站、配电间设备1.5-3元自来水工程建设费住宅建筑面积*25元/平方米[2000]津价房地448号5.水表费远程水表435元/门洞约-5.5元/平米磁卡表470元/户普通表35元/户9 市政排水工程建设费建筑面积*19元/平方米如将排水工程交给排水四所来做对方负责一切手续委托养护管理每年费用为1万元。
28元/平米协商22-23 元/平米自建按预算。
2. 区域内永久性道路、桥梁建设费用项目单位成本基数约费用备注xx道路400 万/公里2-3 公里1200 双向4 车道、水泥路面xx路500 万/公里 1.5 公里750 双向4 车道、沥青路面3. 市政管线建设费用(包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等)1.供热工程建设费热源费住宅92元/平方米津价房地2004460号公建130元/平方米如热源为第一热电厂热电联产的为150元/平方米财政投资的公益性建设项目100元/平方米2. 内网费出换热站1.5米到入楼口处1.5米的供热施工二次网费用为25-28元/平方米。