未办理抵押登记的房产抵押合同是否有效

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房产抵押工程款公正但不进行房产登记是无效的

房产抵押工程款公正但不进行房产登记是无效的根据《城市房地产抵押管理办法》第三十条房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

第三十一条房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

不动产抵押要进行抵押登记，没有办理抵押登记的，即使做了公证，也是抵押无效。

公证只是对协议书的签名属实予以公证，没有实际作用。

首先，我国法律规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。

其次，抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。

超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

再次，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。

受让人清偿债务人后可以向抵押人追偿。

如何办理在建工程抵押登记1、项目名称：在建工程抵押登记2、设立依据：(1)《城市房地产抵押管理办法》；(2)《中华人民共和国物权法》；（3）《房屋登记办法》。

3、申报材料：（1）房屋他项权利权调查表；（2）房屋他项权利权申请表；（3）产权人身份证：如法人，需提交营业执照（或机构代码证）以及法人代表身份证，核对原件，收复印件（4）担保合同（抵押合同）；（5）借款合同（属最高额抵押的，则不需此合同）；（6）土地使用证原件；（7）建设工程规划许可证原件，建设用规划许可证原件；建设工程施工许可证原件；（8）评估报告书原件；或提交由抵押权人与抵押人签订的房地产价值协商议定书；（9）如已办理过预售的，需提交预售备案总表；（10）施工进度与已投入工程资金表（11）计委批文；（12）登记机关认为必需的其他文件资料。

不动产抵押登记证明书的法律效力

不动产抵押登记证明书的法律效⼒我国的不动产实⾏的是登记⽣效主义，如果双⽅当事⼈要订⽴不动产抵押合同的，是需要平等协商的，并且需要签字确认的。

如果要设⽴抵押权的，是需要办理不动产抵押登记的。

那么，不动产抵押登记证明书的法律效⼒有哪些?下⾯，店铺⼩编详细为您介绍具体内容。

抵押合同仅具有债权⾏为的性质，抵押登记则是物权⾏为。

当事⼈之间存在抵押合同，仅能产⽣债权⼈对抵押⼈的登记请求权，⽽不能直接产⽣抵押权，抵押合同的成⽴与⽣效与抵押权的成⽴与⽣效应严格区分。

抵押合同⽣效是指在当事⼈之间产⽣约束⼒，抵押权的⽣效则意味着物权对世效⼒的产⽣;抵押合同的⽣效并不当然意味着抵押权的成⽴，登记才可产⽣抵押权的设定。

因此，在抵押登记主义条件下，登记应为抵押权成⽴的条件，⽽不应为抵押合同的⽣效条件，⼀般⽽⾔，抵押合同应⾃签订之⽇起⽣效。

我国《担保法》第41条规定，该规定认为，对于以法律规定必须进⾏登记的财产签订的抵押合同，抵押合同⾃登记之⽇起⽣效。

该规定势必将抵押登记请求权的⾏使置于⾮常尴尬的境地，不能有效的保护债权⼈的利益，使双⽅设⽴抵押合同的意思难于实现。

因此，未来⽴法应将抵押合同的成⽴与⽣效与抵押权的成⽴与⽣效分割开来，并对登记请求权明确规定。

最⾼⼈民法院2000年颁发的《关于适⽤〈中华⼈民共和国担保法〉若⼲问题的解释》第56条第2款规定：“法律规定登记⽣效的抵押合同签订后，抵押⼈违背诚实信⽤原则拒绝办理抵押登记致使债权⼈受到损失的，抵押⼈应当承担赔偿责任。

”可以说该规定在纠正担保法上述规则⽅⾯做出了⼗分积极的努⼒。

从法律条⽂上看司法解释的内容与法律规定的内容不⼀致，它的基本要求是，抵押合同签订虽然没有进⾏不动产登记，但是有过错的抵押⼈应当承担赔偿责任。

这种做法符合物权与债权相区分、物权变动与物权变动的法律根据相区分的法理，也符合正在进⾏的物权法和民法典⽴法⽅案中的做法。

如果要求抵押⼈承担责任，就⾸先要承认抵押合同的约束⼒，这实际上就是承认了抵押合同作为物权变动根据之⼀的效果。

2014电大《房地产法》最新题库试题及答案(案例分析题)

2014电大《房地产法》最新题库试题及答案（案例分析题）案例分析题（合计 6 题）1．2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。

合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。

乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。

此后，乙公司按期交租。

2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。

但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。

从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。

2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。

问题：（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?（3分）（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?（2分）（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?（3分）（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?（2分）答：（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。

根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。

根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。

经济法案例--抵押

“经济法”案例分析报告案例：2、2011年3月20日，甲公司与乙银行签订了2000万元的借款合同。

根据合同约定，借款期限为2011年4月1日－2012年3月31日。

根据乙银行的要求，甲公司以自己所有的价值800万元的机器设备A设置抵押。

在抵押合同中，双方约定在债务履行期限届满时，如甲公司不能清偿本息，该机器设备的所有权直接转移为乙银行所有。

双方未办理抵押合同登记。

2011年7月1日，甲公司与丙公司签订了租赁合同，根据合同约定，甲公司将机器设备A出租给丙公司，租赁期限为1年（2011年7月1日－2012年6月30日）。

在签订租赁合同的过程中，甲公司将该设备已经抵押的情况书面告知丙公司。

此外，根据乙银行的要求，丁公司作为保证人与乙银行签订书面保证合同，根据合同约定，丁公司保证担保乙银行对甲公司债权，其保证方式为一般保证，但未约定保证期间。

2012年4月1日，由于甲公司不能清偿到期债务，乙银行要求行使抵押权。

丙公司以租赁合同尚未到期为由，拒绝了乙银行的主张。

2012年5月1日，乙银行向人民法院提起诉讼。

6月1日，人民法院作出判决，要求甲公司清偿贷款本息。

请问：（1）甲公司与乙银行签订的抵押合同是否有效，为什么？（2）甲公司与乙银行签订的抵押合同条款是否符合法律规定？并说明理由。

（3）丙公司的主张是否成立？并说明理由。

（4）具体说明丁公司的保证期间，并说明理由。

（5）如果债权人乙银行放弃债务人甲公司的抵押担保，则丁公司的保证责任如何变化？并说明理由。

分析：（1）甲公司与乙银行签订的抵押合同有效。

抵押，是指债务人或者第三人不转移某些财产的占有，将该财产作为债权的担保。

债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

抵押是建立在某些特定的物之上的，是一种债的担保形式。

提供抵押财产的债务人或第三人称为抵押人；所提供抵押财产称为抵押物；债权人则为抵押权人，因此享有的权利称为抵押权，为担保物权的一种。

主合同有效而担保合同无效

主合同有效而担保合同无效在商业活动和民事交往中，合同是确保各方权益和义务得以明确和履行的重要法律工具。

其中，主合同与担保合同之间的关系颇为复杂。

当主合同有效而担保合同无效时，会引发一系列的法律后果和责任分配问题，需要我们仔细探究和厘清。

首先，我们来理解一下主合同和担保合同的概念。

主合同，顾名思义，是在一项交易或关系中占据核心地位、规定主要权利义务的合同。

比如，在借贷关系中，借款合同就是主合同，它明确了借款的金额、利息、还款期限等关键条款。

而担保合同，则是为了保障主合同债权的实现而订立的合同。

常见的担保方式有保证、抵押、质押、留置和定金等。

担保合同的存在，旨在为主合同的履行增加一道“保险”，当主合同的债务人不履行债务时，债权人可以依据担保合同向担保人主张权利。

那么，为什么会出现主合同有效而担保合同无效的情况呢？这可能源于多种原因。

一方面，可能是担保合同本身在订立过程中存在违反法律法规的强制性规定。

例如，抵押物未依法办理登记手续，或者保证人不具备相应的民事行为能力。

另一方面，也可能是担保合同的内容存在欺诈、胁迫等导致合同无效的情形。

此外，担保合同的订立可能损害了国家、集体或者第三人的利益，从而被认定为无效。

当主合同有效而担保合同无效时，各方的民事责任应如何确定呢？根据相关法律规定和司法实践，通常需要考虑多个因素。

首先，担保人的过错程度是一个重要的考量因素。

如果担保人对担保合同的无效存在过错，那么他应当承担相应的民事责任。

这里的过错，可能表现为明知合同无效仍提供担保，或者在订立担保合同时未履行必要的审查和注意义务。

其次，债权人在担保合同无效的过程中是否有过错也会影响责任的分配。

如果债权人明知担保合同存在无效的情形仍接受担保，或者在订立担保合同时未对担保人的资格和担保物的合法性进行充分审查，那么债权人也可能需要承担一定的责任。

在确定各方责任时，法律通常会遵循公平原则和过错责任原则。

如果担保人和债权人都有过错，那么各自承担相应的责任。

自考房地产法真题案例分析题汇总

自考房地产法真题案例分析题汇总本案中，XXX与XXX签订的房屋买卖合同有效。

原因是双方在签订合同时具有完全民事行为能力，且合同内容真实有效。

虽然房屋过户登记手续尚未办理，但这并不影响合同的成立和生效。

因为房屋过户只是所有权转移的必经程序和要件，而不是合同生效的要件。

另一方面，XXX与XXX签订的房屋买卖合同也是有效的。

尽管该合同是在XXX与XXX签订合同后订立的，但仍然符合合同法的规定。

合同双方具有完全民事行为能力，且合同内容真实有效。

在XXX与XXX之间，应该由XXX取得该争议房屋的所有权。

这是因为，XXX与XXX签订的房屋买卖合同已经被视为有效。

而XXX与XXX签订的合同则是在后面订立的，因此不能影响XXX在合同中的权益。

综上所述，本案应该判决XXX履行与XXX签订的合同，并确认XXX与XXX的房屋买卖合同有效。

XXX取得了争议房屋的所有权，因为他已经与XXX一起到房地产管理部门合法地办理了房屋过户登记手续，而XXX与XXX则未能办理该手续。

根据我国相关法律规定，登记是房屋所有权转移的必要程序和要件，因此XXX取得了该房屋的所有权。

法院应判决该房屋归钱某所有，因为XXX已经违反了与XXX的合同，应承担违约责任。

XXX应退还XXX所付的30万元房价款并支付同期银行利息，如果合同中有违约金的约定，则应向XXX支付违约金。

如果XXX因此遭受其他损失，则应判决XXX赔偿这些损失。

XXX和XXX签订了一份房屋买卖合同，约定XXX将一套位于锦城住宅小区的房屋以200万元的价格出售给XXX。

由于XXX的一笔定期存款一个月后才到期，购房款不足，因此XXX与XXX商定先交付一半的购房款，等余款付清后再交房并办理房屋所有权变更登记手续。

一个月后，XXX前往XXX某处付款并要求办理过户手续时，得知XXX已将该房屋卖给了XXX，并与XXX办理了房屋所有权变更登记手续。

经过交涉没有结果后，XXX向人民法院提起诉讼，主张拥有该房屋的所有权，但法院经审理判决该房屋所有权属于XXX。

购房合同未办理抵押登记

一、背景随着我国经济的快速发展，房地产市场需求旺盛，越来越多的人选择购房作为投资或居住。

然而，在实际操作过程中，有些购房者在签订购房合同后，由于各种原因未能及时办理抵押登记手续，导致在贷款、交易等环节遇到诸多困难。

本文将针对购房合同未办理抵押登记的情况进行分析。

二、购房合同未办理抵押登记的原因1. 购房者对抵押登记的重要性认识不足：部分购房者对抵押登记的意义认识不足，认为购房合同已经签订，房屋所有权已经转移，抵押登记并非必要程序。

2. 抵押登记办理程序复杂：抵押登记涉及多个部门，办理流程较为繁琐，耗时较长，导致购房者对办理抵押登记产生抵触情绪。

3. 购房者经济压力较大：部分购房者由于资金紧张，急于入住，未能及时办理抵押登记。

4. 开发商原因：部分开发商在房屋销售过程中，未及时协助购房者办理抵押登记手续。

三、购房合同未办理抵押登记的后果1. 影响贷款：购房合同未办理抵押登记，购房者无法以房屋作为抵押物申请贷款，影响购房者的资金需求。

2. 交易风险：购房合同未办理抵押登记，存在房屋被他人抵押、查封等风险，影响购房者的交易安全。

3. 诉讼风险：若购房者因房屋被他人抵押、查封等问题引发诉讼，可能面临维权困难。

四、应对措施1. 提高购房者对抵押登记的认识：购房者应充分了解抵押登记的重要性，积极配合办理抵押登记手续。

2. 简化抵押登记办理程序：政府部门应简化抵押登记办理流程，提高办理效率。

3. 加强开发商的监管：监管部门应加强对开发商的监管，督促其履行协助购房者办理抵押登记的义务。

4. 建立购房合同未办理抵押登记的预警机制：购房者在签订购房合同后，应及时了解抵押登记办理进度，确保房屋安全。

五、结论购房合同未办理抵押登记，对购房者、开发商及相关部门均带来诸多不利影响。

因此，各方应共同努力，提高抵押登记办理效率，确保购房者的合法权益。

同时，购房者也应增强法律意识，积极配合办理抵押登记手续，降低交易风险。

民事检察跟进监督典型案例

民事检察跟进监督典型案例文章属性•【公布机关】最高人民检察院,最高人民检察院,最高人民检察院•【公布日期】2021.10.29•【分类】其他正文民事检察跟进监督典型案例李某莉与朱某文、朱某惠民间借贷纠纷跟进监督案【关键词】民间借贷抵押合同抵押权跟进监督【基本案情】2013年2月，李某莉以朱某文、朱某惠为被告诉至江苏省新沂市人民法院，请求：判令朱某文偿还借款本金45万元、利息3万元、违约金2万元，合计50万元；判令担保人朱某惠承担清偿债务责任。

经审理查明，朱某文因房地产开发项目的工程施工需用资金，自2010年5月起，多次向李某莉借款，累计为45万元。

朱某惠（朱某文的姐姐）于2010年7月8日立有书面承诺一份，内容为：本人愿意把房产证借给朱某文作为借款抵押。

随后朱某文将产权人为朱某惠的房产证原件交给李某莉，但双方未到房产交易中心就案涉房屋办理他项权利抵押登记手续。

2012年7月8日，李某莉与朱某文达成还款协议，约定：借款人朱某文保证于2012年8月10日前归还借款2万元；其余借款以房产担保抵押，于2012年8月10日后再做协商。

后李某莉多次催要借款未果，遂成本诉。

案件审理期间，朱某惠于2013年6月7日将约定抵押的房产以164655元的价格转让房屋产权给其胞弟朱某伟并办理约定抵押的过户登记。

2014年8月8日，朱某伟将讼争抵押房产以25万元价格转让给孙某晴并办理产权过户登记。

江苏省新沂市人民法院对李某莉有关朱某文偿还借款本金、利息、违约金合计50万元的诉讼请求予以支持，但以涉案约定抵押房屋未办理抵押登记为由，判决驳回了李某莉对朱某惠提出的诉讼请求。

一审判决生效后，李某莉向新沂市人民法院申请再审，请求改判朱某惠承担清偿债务责任。

江苏省新沂市人民法院于2017年4月17日作出民事裁定，驳回李某莉提出的再审申请。

李某莉不服，向新沂市人民检察院申请监督。

【检察监督】初次监督江苏省新沂市人民检察院审查认为，李某莉与朱某惠的抵押合同成立并有效，朱某惠应在抵押物价值范围内承担担保责任，遂于2018年4月2日向江苏省新沂市人民法院发出再审检察建议书。

房产抵押的土地使用权一并抵押,未办理土地使用权抵押登记不影响抵押权的效力

房产抵押的土地使用权一并抵押，未办理土地使用权抵押登记不影响抵押权的效力阅读提示我国城市的土地实行“国家所有、用途管制”，城市居民购买商品房能够获得房屋所有权证书，但因土地不能由私人所有，相应的也就没有土地所有权证，而只有土地使用权证。

在房地所有权分置的背景下，在设立房产抵押时，理论上需分别向房管部门办理房屋所有权抵押登记，向国土部门办理土地使用权抵押登记。

不动产抵押权自登记时设立，为了避免房地分开抵押带来不确定性和市场风险，我国《物权法》《担保法》实行“房地一体”原则，即房屋所有权抵押的，房屋范围内的土地使用权应当一并抵押。

《担保法解释》第六十条进一步规定，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。

即，房屋所有权办理抵押登记后，即使相应的土地使用权未办理登记，抵押权仍然成立。

裁判要旨在县级以上人民政府未明确规定具有地上定着物的土地使用权抵押登记的办理部门的情况下，房产抵押登记部门在颁发的房屋他项权证上记载土地证号的行为，具有对该房屋占用范围内的土地使用权进行抵押登记的效力，足以产生公示的法律效果，房屋已办理抵押登记但相应的土地使用权未办理登记的，不影响抵押权的效力。

案情简介1. 建行分宜支行与江锂科技于2014年10月28日、2015年2月6日签订了三份《流动资金贷款合同》，约定江锂科技向建行分宜支行借款1亿元。

2. 为保证债务的履行，建行分宜支行与江锂科技于2013年3月29日签订《最高额抵押合同》。

约定江锂科技以其自有的3块土地使用权，以及5处房产作为抵押物提供担保。

双方于2013年4月2日在房产交易所办理了房地产抵押登记手续，并取得他项权证书，载明前述3块土地使用权证号和5处房产证号。

3. 一审：原告建行分宜支行起诉被告江锂科技，要求偿还欠款，并对前述土地、房产等抵押财产行使抵押权。

江西省高院认为，原告建行分宜支行仅可对办理抵押登记的房产行使抵押权，对未办理抵押登记的案涉土地使用权不享有抵押权。

南昌市城市房地产抵押管理条例

以地上无定着物的土地使用权抵押的，由当事人向核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记。
第三十五条本条例具体应用中的问题，由市人民政府负责解释。
第三十六条本条例自公布之日起施行。
地方性法规(类别)
Y(采用标识)
1(级别)
第一条为了加强城市房地产抵押管理，维护房地产抵押市场秩序，保障房地产抵押当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条在本市城市规划区国有土地范围内进行房地产抵押，实施房地产抵押管理，必须遵守本条例。
第三条本条例所称房地产抵押，是指债务人或者第三人以其依法取得的房屋所有权或者有限产权连同该房屋占用范围内的土地使用权以不转移占有方式向债权人提供债务履行担保的行为。
第八条抵押人所担保的债权，不得超过其抵押的房地产价值。
房地产抵押后，该房地产价值大于所担保的债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
第九条以有限产权的房地产设定抵押权的，所担保的债权不得超出房屋所有权人原出资的比例，并必须符合国家、省和本市有关房屋有限产权管理的规定。
第十条以按份共有房地产设定抵押权的，所担保的债权不得超出抵押人依法所享有的份额。
第三十二条房地产价格评估机构评估失误，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
房地产价格评估机构对署名的评估人员可以进行追偿。
第三十三条房产管理部门在办理房地产抵押登记时，其收费项目和标准必须按照国家和省人民政府财政、物价部门批准的执行。
第三十四条在本市其他国有土地范围内从事房地产抵押，实施房地产抵押管理，参照本条例执行。
（二）扣缴处分房地产后应当交纳的税费；

抵押实现的条件是什么_房产抵押的限制是什么

抵押实现的条件是什么_房产抵押的限制是什么
一、抵押实现的条件是什么？
抵押要想实现，需要满足四个条件：
（一）抵押权必须有效存在；
抵押权是否有效成立，原则上应以抵押登记的为准。

也就是说，凡法律规定应当办理抵押登记的，只有办理抵押登记，抵押权才有效成立；未办理抵押权登记的，抵押权不成立。

如果法律规定不以登记为要件的，须抵押合同有效成立，抵押权才能有效。

（二）抵押权未受到限制；
有时候抵押权虽然有效存在，但是实现时会受到一定的限制。

例如，主债权代位清偿时，清偿人虽然可以代位行使抵押权，但是其行使不能损害债权人的利益，若损害了债权人利益，那么抵押权实现时就会受到限制。

（三）债务履行期届满；
因为抵押是为了担保主债权，所以主债没有到履行期限的时候，担保的实现当然无从谈起。

但是，在下列情形下，债务人的债务履行期虽然未届满，债权人的债权确定不能实现或者有不能实现的可能的，抵押权人也可以依法实现抵押权：
1、债务人预期违约，即债务人于债务履行期届满前明确表示或从其行为可以看出其不履行债务；
2、债务人被宣告破产；
3、抵押人的行为足以使抵押物的价值减少，抵押权人请求抵押人恢复原状或者提供担保而遭拒绝。

（四）债务人不是因为债权人的原因而没有履行债务。

如果由于债权人自己的原因，造成债务人不能履行债务，那么债权人也就
没有权利实现抵押权。

例如，债务人提出符合约定或者符合法律规定的给付时，债权人拒绝接受，这属于债权人原因导致债务人没有履行债务。

“关于担保物权”部分重点条文解读

“关于担保物权”部分重点条文解读一、关于抵押合同及抵押权的效力民法典第三百九十九条规定所有权、使用权不明或者有争议的财产以及依法被查封、扣押、监管的财产“不得”抵押。

我们认为，当事人以上述财产设定担保的，如不存在其他无效情形，一般应当认定担保合同有效，因为这些财产只要不是违法财产，就不存在因标的违法而无效的问题，且根据区分原则，民法典第三百九十九条规定“不得”抵押的情形，即使构成无权处分，也不应影响抵押合同的效力。

值得注意的是，当事人以权属不明或者有争议的财产设立抵押，经人民法院审查后可能有两种结果：一是抵押人有处分权的；二是抵押人无权处分。

在抵押人有权处分的场合，不仅抵押合同效力不受影响，抵押权的设立也应认定有效；在抵押人无权处分的场合，虽然抵押合同不因抵押人无权处分而受影响，但抵押权的设立则取决于是否债权人满足善意取得的条件：构成善意取得的，债权人可主张行使抵押权；不符合善意取得条件的，债权人无权主张行使抵押权，真正权利人可以请求注销抵押登记。

至于当事人以被查封、扣押、监管的财产设定抵押，债权人请求行使抵押权时，如果查封、扣押或者监管措施已经解除，人民法院应予支持；抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。

此外，本解释沿袭《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，明确在不动产抵押中，如果当事人签订抵押合同但未办理抵押登记，仅仅抵押权没有设立，抵押合同的效力不受影响，债权人可以请求抵押人继续办理抵押登记。

在不能继续办理抵押登记的情况下，我们认为应区分是否因可归责于抵押人的原因进行不同的处理：一是不可归责于抵押人的原因导致不能办理抵押登记，如自然灾害导致标的物灭失的，除抵押人因此取得抵押财产的代位物而须在代位物的价值范围内依其过错程度承担违约损害赔偿责任外，其他情形下抵押人不应承担赔偿责任；二是可归责抵押人的原因导致不能办理抵押登记，如抵押人将抵押财产转让他人，此时抵押人应在约定的担保范围内承担违约损害赔偿责任，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。

抵押合同无效的情形有几种

The road of life depends on walking step by step by yourself. What can really protect you is your own choice.（页眉可删）抵押合同无效的情形有几种导读：1、抵押物的所有权、使用权不明或有争议的，抵押合同无效。

2、抵押物不特定的，抵押合同无效。

3、应该办理抵押物手续而未办理的，抵押合同无效。

4、抵押物重复抵押的，抵押合同无效。

5、对于通过签订抵押合同规避法律的，抵押合同无效。

6、主合同无效的，抵押合同无效。

等等。

一、抵押合同无效的情形有几种1、抵押物的所有权、使用权不明或有争议的，抵押合同无效。

如抵押人将他人的财产作抵押，或抵押人以共同共有财产设立抵押而未取得其他共有人同意的抵押行为无效。

2、抵押物不特定的，抵押合同无效。

如只在抵押合同上笼统地注明财产一宗，而没有详细清单的，不符合法律关于抵押物必须是特定的规定，抵押行为无效。

3、应该办理抵押物手续而未办理的，抵押合同无效。

如以担保法第42条规定的特定物作抵押的，必须办理抵押登记。

否则，抵押合同无效。

4、抵押物重复抵押的，抵押合同无效。

法律规定，抵押物在抵押期间，非经债权人同意抵押人就抵押物价值已设置部分再行抵押的，其行为无效。

5、对于通过签订抵押合同规避法律的，抵押合同无效。

如在法律文书生效以后订立抵押合同;或经核实尽管有银行贷款，但企业不是在财产抵押后贷款的;或贷款中银行资金不到位的，抵押合同无效。

6、主合同无效的，抵押合同无效。

抵押合同系保证合同的一种，是一种从合同，它以担保的主合同合法有效为前提条件，主合同无效，则从合同无效。

7、以不能作抵押的财产设立抵押权的，抵押合同无效。

如法律禁止买卖的自然资源，未补办土地使用权出让手续而由行政划拨的土地使用权，不能强制执行的物品，被依法查封、扣押、监管或采取有其他诉讼保全的财产等，均不能作抵押。

抵押房法律案例分析(3篇)

第1篇一、案件背景甲与乙于2010年结婚，婚后共同购置了一套房产。

2013年，甲因经营需要向丙借款50万元，双方约定以该房产作为抵押物。

甲、乙与丙签订了抵押合同，并在房产管理部门办理了抵押登记手续。

2015年，甲因经营不善导致债务无法偿还，丙向法院提起诉讼，要求甲、乙偿还借款本金及利息。

二、案件争议焦点1. 抵押权的成立及效力；2. 婚后共同财产的认定；3. 抵押权人丙的债权实现方式。

三、案例分析（一）抵押权的成立及效力根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物、构筑物及其附属设施；（二）土地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

”本案中，甲、乙共同购置的房产属于可以抵押的财产，甲与丙签订的抵押合同符合法律规定，抵押权成立。

根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“抵押权自登记时设立。

”本案中，甲、乙与丙在房产管理部门办理了抵押登记手续，抵押权自登记时设立，具有法律效力。

（二）婚后共同财产的认定根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。

”本案中，甲、乙婚后共同购置的房产属于夫妻共同财产。

根据《中华人民共和国物权法》第一百八十九条规定：“夫妻一方因日常生活需要负担的债务，应当以夫妻共同财产清偿；夫妻共同财产不足以清偿的，由夫妻双方共同承担。

”本案中，甲因经营需要向丙借款，属于夫妻共同债务，甲、乙应当共同偿还。

（三）抵押权人丙的债权实现方式根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

在建工程抵押在工程竣工后未依法重新办理抵押登记,抵押权是否继续存续

在建工程抵押在工程竣工后未依法重新办理抵押登记,抵押权是否继续存续|裁判观点并不统一最高法院有判决认为：抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭，因此工程竣工后未重新办理抵押登记，并不导致在建工程抵押权消灭，抵押延续，且具有对抗第三人的效力。

但是，司法实践中对此问题的裁判观点并不统一，在建工程抵押权人在房屋竣工后未办理房地产抵押登记仍存在一定的风险。

观点一：抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。

工程竣工并完成房地产初始登记后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定重新办理房产抵押登记，并不必然导致在建工程抵押权消灭，此种情况下，抵押延续，且具有对抗第三人的效力。

案例：（2007）民二终字第61号裁判要旨抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。

案例：（2015）浙民申字第2258号裁判要旨即使蒋雪峰基于《房屋租赁协议书》和占有事实享有租赁权，该权利也不能对抗工商银行绍兴袍江支行的在建工程抵押权。

本案所涉在建工程车间五办理抵押登记的时间为2012年8月20日，早于蒋雪峰与福地公司2013年8月1日签订的《房屋租赁协议书》。

《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

故蒋雪峰主张的租赁关系不得对抗工商银行绍兴袍江支行已经登记的抵押权。

《房屋登记办法》第六十二条规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

最高法裁判观点(5则)：未办理抵押登记,抵押担保人是否担责

最高法裁判观点(5则)：未办理抵押登记，抵押担保人是否担责▌编前语：我国对于不动产抵押权采取登记成立主义，即以不动产设立抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

同时，根据物权法规定，不动产物权变动的合同效力原则上自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力，除非法律另有规定或当事人有特别约定。

实践中经常发生的是不动产抵押合同签订并生效后，一方基于各种原因未办理抵押登记，当债务人不能清偿债务时，抵押担保人与债权人即对抵押物产生争议。

本文摘取最高法院案例5个裁判观点，共同研讨。

▌1、中华人民共和国最高人民法院(2017)最高法民再335号关于周红武、杨小峰、赵力签订的《抵押借款协议》的效力及天益公司、赵力的责任承担问题。

周红武、杨小峰、赵力三方签订的《抵押借款协议》约定，杨小峰向周红武借款，以赵力所有的金鼎花园31套房屋作为抵押担保。

该合同中关于用案涉房屋作抵押，担保主债权实现的意思表示清楚，因此抵押合同成立。

实际上赵力只是与天益公司签订了案涉房屋的认购书，其并未取得案涉房屋所有权甚至物权期待权。

赵力以未取得所有权的房产为杨小峰提供担保的行为属无权处分，现房屋所有人天益公司对在案涉房屋上设定抵押权的行为不予认可，各方亦未办理抵押登记，依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，该抵押合同无效，不动产抵押权未设立。

关于赵力责任承担问题。

本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条规定：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任;债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。

”由于周红武、杨小峰、赵力签订的《抵押借款协议》中的房屋抵押部分无效，赵力应对周红武的经济损失承担赔偿责任,而非连带清偿责任。

基于赵力未上诉、未申请再审的情况，本院对赵力应承担责任的比例及范围不作调整。

房产抵押合同的抵押物查封与解封情况

房产抵押合同的抵押物查封与解封情况一、抵押物查封概述抵押物查封是指法院在执行过程中，对被执行人的房产等财产进行封锁，限制其转让、抵押等行为，以保障债权人的合法权益。

在房产抵押合同中，抵押物查封是常见的风险点之一，需要借款人、抵押人充分了解相关法律规定，并在合同中明确约定双方的权利义务。

二、抵押物查封风险及应对策略1.贷款资金用途未严格按照合同约定使用，导致抵押物被法院查封的风险。

应对策略：加强对借款人的贷后管理，确保资金用于合同约定的用途，如需变更用途，需提前征得抵押人同意，并在合同中明确约定。

2.未按约定办理抵押登记手续，导致抵押权无法生效的风险。

应对策略：借款人、抵押人应按照合同约定办理抵押登记手续，确保抵押权生效。

如因客观原因无法办理，双方应在合同中明确约定解决方案。

3.未能及时通知抵押权人抵押物的变动情况，导致抵押物被查封的风险。

应对策略：借款人应及时告知抵押权人抵押物的变动情况，包括但不限于抵押物位置、面积、价值等。

如发生抵押物被查封的情况，应及时告知抵押权人并采取相应措施，避免产生纠纷。

三、抵押物解封情况分析1.申请解除查封：借款人、抵押人可以向法院提出申请，提供相应的担保并履行相应的义务，请求解除对抵押物的查封。

法院在审查申请后，根据实际情况决定是否解除查封。

2.协商解决：借款人、抵押人可以与债权人协商解决纠纷，包括解除查封等事宜。

双方达成一致意见后，可以签订和解协议，并由法院监督执行。

3.执行完毕：法院对抵押物进行拍卖或变卖等执行程序后，如果拍卖或变卖所得款项足以清偿债务，则可以解除对抵押物的查封。

4.提供其他担保：如果抵押物无法解封，但借款人、抵押人提供其他担保措施，如房产、车辆等其他财产，也可以在一定程度上减轻债权人的损失。

四、注意事项1.合同约定：在签订房产抵押合同时，双方应明确约定抵押物的查封条件、解封程序及相关违约责任等内容，确保合同条款的合法有效。

2.贷后监管：借款人应加强贷后监管，确保资金用途合规、抵押登记手续办理及时、抵押物变动情况及时告知等。