郑州房地产市场
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
10773
宏观 市场
市场总结
一、楼市特征 政策层面：2018年河南房地产政策“坚持调控目标不动摇、力度不放松”、坚持中央经济工作会议关于 “房子是用来住的，不是用来炒的”定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制； 数据运行：3月份销量有所增加，均价微探，楼盘推盘节奏加快； 二、市场预测 随着2018年郊县区域地王频出，及调控政策的长效机制性的影响，房企为年内土地储备，抢占优质地块， 预计未来土地市场竞争激烈，市场供应量将有所增加，市场热度将有所回暖。
行业 动态
历年政府工作报告房地产表述
✓ 2012年：进一步巩固调控成果，促进房价合理回归 ✓ 2013年：完善住房供应体系，继续做好楼市调控 ✓ 2014年：首提房地产要根据不同城市情况分类施策和分城施策 ✓ 2015年：支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展 ✓ 2016年：因城施策，三四线城市去库存，促进房地产市场平稳运行 ✓ 2017年：分类调控、因城施策去库存 ✓ 2018年：坚持房住不炒，落实地方主体责任，继续实行差别化调控
两会表示坚持房子是用来住的、不是用来炒的，体现了政策的
稳定性和持续性
2018仍是调控年
土地 市场
2018年1-3月郑州土地供应共计3691亩，成交3342亩。
✓ 一季度土地供应以居住用地为主，供销基本平衡 ✓ 一月份土地均价为833万元/亩，二月份土地均价734万元/亩，三月份土地均价2521万元/亩 ✓ 3月份居住用地楼面价达到2508.37元/㎡，商服楼面价为2573.7元/㎡，二环至三环楼面价最高，为
公园道1號
区域 金水区 二七区 中原区 二七区 高新区 经开区 二七区 郑东新区 经开区
高新区
套数（套） 172 102 179 111 132 70 93 124 69
45
面积（万㎡） 1.01 0.47 0.44 0.42 0.38 0.32 0.30 0.30 0.29
0.24
成交单价 15680 11027 11302 10247 9401 16264 9572 17404 11780
犒赏时代的礼物
**集团经开区项目讨论 2018年5月
本案 区位
项目坐落于国家郑州经济技术开发区航海东路与经开第三大道交 叉口，紧邻建设中的地铁5号线鲍湖站（本站为5、12号线换乘 站），5号线为环形线路，覆盖郑州市各行政区，共有18座换乘 站，预计2019年年初实现通车运营，地理位置得天独厚。
项目 简介
成交均价约12660元/㎡，郑东新区价格（17141元/㎡）引领市场 平均月消化量为6.08万㎡。
公寓 2018年3月份商务公寓销售前十的项目中，经开区占2个， 排行 为美景芳华和正商滨河铭筑（属于滨河国际新城）
项目名称 名门翠园 锦绣山河 万科民安星辰 橄榄城新公馆 万科城 美景芳华 鑫苑名城 万科誉 正商滨河铭筑
支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房
多主体供给、多渠道保障、租购并举
行业 动态
房地产未来走向
✓ 银监会主席：企业、政府和居民家庭部门的杠杆率都需要降低 ✓ 农业部部长：城里人买农村宅基地有违现行政策 ✓ 央行副行长：对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求 ✓ 财政部副部长：从国情出发来合理设计房地产税制度，使之更加合理公平 ✓ 中财办副主任：通过控制房地产泡沫来防范过快增长，建立新的住房制度和房地产调控的长效机制 ✓ 住建部部长：坚持调控目标不动摇，力度不放松
启示
✓ 房地产市场以平稳为主基调，调控短期内不会放松 ✓ 商务公寓供应量巨大，去化速度较慢，竞争激烈 ✓ 大品牌开发商表现突出，经开区经开万锦城、美景芳华、美景龙门销售表现良好。 ✓ 正商汇航名筑一期首开毛坯房销售困难，现在改为精装销售。
✓ 2018年两会确立了房地产调控的主基调，以稳为主。 ✓ 二季度郑州市场宏观政策层面不排除有进一步收紧调控的可能，同时政府供地将进入集中释放期，
土地市场的表现一定程度上也将影响房地产市场。
宏观 经济
2017年河南全省固定资产投资及人居可支配收入公示
✓ 郑州2017年固定资产投资7573亿元，其中房地产开发投资3359亿元，占比44.3%，居全省首位。 ✓ 郑州市人均可支配收入36050元，增长率8.5%。
项目占地15亩，土地性质为工业用地，总建筑面积53100㎡；其中地 上21层，建筑面积33780㎡；地下3层，建筑面积19320㎡，容积率4.5。
报告目录
目录
CONTENTS
1 先看宏观市场 2 再看区域 3 产品定位
PART ONE
先看宏观市场
【先看宏观】
两会确定“基调不变、调控为主、稳字为主”的总方针
公寓 市场
公寓供大于求，消化较为缓慢
✓ 1月公寓供应3.12万㎡，成交9.09万㎡，成交均价12558元/㎡ ✓ 2月公寓供应13.62万㎡，成交2.89万㎡，成交均价12897元/㎡ ✓ 3月公寓供应13.36万㎡，成交6.27万㎡，成交均价12526元/㎡
1-3月份公寓成交共计18.25万㎡，高新区、金水区、经开区公寓供应量较大，
3145ห้องสมุดไป่ตู้46元/㎡
2018年郑州市计划供应国有建设用地总规模为33281亩，其中住宅用地
15844亩，商业用地6115亩，工矿仓储用地3852亩，其他用 地7469亩。1-3月份商服用地成交384亩，尚有超九成未成交，后
续供应量巨大。
商品房 市场
供销价分析
1-3月份，郑州商品房供应248万㎡，成交量为231万㎡，供需基本平衡 其中，3月份商品房供应71.75万㎡，成交量80.34万㎡，价格13243元/㎡
宏观 市场
市场总结
一、楼市特征 政策层面：2018年河南房地产政策“坚持调控目标不动摇、力度不放松”、坚持中央经济工作会议关于 “房子是用来住的，不是用来炒的”定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制； 数据运行：3月份销量有所增加，均价微探，楼盘推盘节奏加快； 二、市场预测 随着2018年郊县区域地王频出，及调控政策的长效机制性的影响，房企为年内土地储备，抢占优质地块， 预计未来土地市场竞争激烈，市场供应量将有所增加，市场热度将有所回暖。
行业 动态
历年政府工作报告房地产表述
✓ 2012年：进一步巩固调控成果，促进房价合理回归 ✓ 2013年：完善住房供应体系，继续做好楼市调控 ✓ 2014年：首提房地产要根据不同城市情况分类施策和分城施策 ✓ 2015年：支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展 ✓ 2016年：因城施策，三四线城市去库存，促进房地产市场平稳运行 ✓ 2017年：分类调控、因城施策去库存 ✓ 2018年：坚持房住不炒，落实地方主体责任，继续实行差别化调控
两会表示坚持房子是用来住的、不是用来炒的，体现了政策的
稳定性和持续性
2018仍是调控年
土地 市场
2018年1-3月郑州土地供应共计3691亩，成交3342亩。
✓ 一季度土地供应以居住用地为主，供销基本平衡 ✓ 一月份土地均价为833万元/亩，二月份土地均价734万元/亩，三月份土地均价2521万元/亩 ✓ 3月份居住用地楼面价达到2508.37元/㎡，商服楼面价为2573.7元/㎡，二环至三环楼面价最高，为
公园道1號
区域 金水区 二七区 中原区 二七区 高新区 经开区 二七区 郑东新区 经开区
高新区
套数（套） 172 102 179 111 132 70 93 124 69
45
面积（万㎡） 1.01 0.47 0.44 0.42 0.38 0.32 0.30 0.30 0.29
0.24
成交单价 15680 11027 11302 10247 9401 16264 9572 17404 11780
犒赏时代的礼物
**集团经开区项目讨论 2018年5月
本案 区位
项目坐落于国家郑州经济技术开发区航海东路与经开第三大道交 叉口，紧邻建设中的地铁5号线鲍湖站（本站为5、12号线换乘 站），5号线为环形线路，覆盖郑州市各行政区，共有18座换乘 站，预计2019年年初实现通车运营，地理位置得天独厚。
项目 简介
成交均价约12660元/㎡，郑东新区价格（17141元/㎡）引领市场 平均月消化量为6.08万㎡。
公寓 2018年3月份商务公寓销售前十的项目中，经开区占2个， 排行 为美景芳华和正商滨河铭筑（属于滨河国际新城）
项目名称 名门翠园 锦绣山河 万科民安星辰 橄榄城新公馆 万科城 美景芳华 鑫苑名城 万科誉 正商滨河铭筑
支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房
多主体供给、多渠道保障、租购并举
行业 动态
房地产未来走向
✓ 银监会主席：企业、政府和居民家庭部门的杠杆率都需要降低 ✓ 农业部部长：城里人买农村宅基地有违现行政策 ✓ 央行副行长：对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求 ✓ 财政部副部长：从国情出发来合理设计房地产税制度，使之更加合理公平 ✓ 中财办副主任：通过控制房地产泡沫来防范过快增长，建立新的住房制度和房地产调控的长效机制 ✓ 住建部部长：坚持调控目标不动摇，力度不放松
启示
✓ 房地产市场以平稳为主基调，调控短期内不会放松 ✓ 商务公寓供应量巨大，去化速度较慢，竞争激烈 ✓ 大品牌开发商表现突出，经开区经开万锦城、美景芳华、美景龙门销售表现良好。 ✓ 正商汇航名筑一期首开毛坯房销售困难，现在改为精装销售。
✓ 2018年两会确立了房地产调控的主基调，以稳为主。 ✓ 二季度郑州市场宏观政策层面不排除有进一步收紧调控的可能，同时政府供地将进入集中释放期，
土地市场的表现一定程度上也将影响房地产市场。
宏观 经济
2017年河南全省固定资产投资及人居可支配收入公示
✓ 郑州2017年固定资产投资7573亿元，其中房地产开发投资3359亿元，占比44.3%，居全省首位。 ✓ 郑州市人均可支配收入36050元，增长率8.5%。
项目占地15亩，土地性质为工业用地，总建筑面积53100㎡；其中地 上21层，建筑面积33780㎡；地下3层，建筑面积19320㎡，容积率4.5。
报告目录
目录
CONTENTS
1 先看宏观市场 2 再看区域 3 产品定位
PART ONE
先看宏观市场
【先看宏观】
两会确定“基调不变、调控为主、稳字为主”的总方针
公寓 市场
公寓供大于求，消化较为缓慢
✓ 1月公寓供应3.12万㎡，成交9.09万㎡，成交均价12558元/㎡ ✓ 2月公寓供应13.62万㎡，成交2.89万㎡，成交均价12897元/㎡ ✓ 3月公寓供应13.36万㎡，成交6.27万㎡，成交均价12526元/㎡
1-3月份公寓成交共计18.25万㎡，高新区、金水区、经开区公寓供应量较大，
3145ห้องสมุดไป่ตู้46元/㎡
2018年郑州市计划供应国有建设用地总规模为33281亩，其中住宅用地
15844亩，商业用地6115亩，工矿仓储用地3852亩，其他用 地7469亩。1-3月份商服用地成交384亩，尚有超九成未成交，后
续供应量巨大。
商品房 市场
供销价分析
1-3月份，郑州商品房供应248万㎡，成交量为231万㎡，供需基本平衡 其中，3月份商品房供应71.75万㎡，成交量80.34万㎡，价格13243元/㎡