房地产企业的转型和发展

房地产企业的转型和发展

第一部分：对于当下和未来的 4 个判断

一、房地产的充裕时代已经到来
“充裕时代”这个词，是克里斯-安德森在《免费》这本书
中所提出的叫一个重要的概念。什么叫充裕时代？也就是
说我们的传统行业，我们的传统产品已经普遍的面临了充
裕时代。

在这里，我要借用这个词，来说明，我对房地产行业的理
解和思考。房地产行业要达到《免费》中所提到的“充裕
时代”当然还为时尚早。但是一些现象却在说明这个趋势
迟早要到来。

突出表现在：绝大多数房地产市场供不应求的时代已经结
束，一些产品，比如一些商业地产的同质化产品现象明
显，房地产行业的利润率在下滑等等。

这个现实都在提醒我们去思考，我们这个行业要更多去想
怎么样在这样的一个常态下，再这样一个客观事实下去生
存、发展，也就是说，我们这个行业迟早会回归，我们要正确去看待这个客观的趋势，并且提前做好准备。充裕时
代并不是房地产行业发展的结束，而是行业转型和发展的
新的开始。

二、行业发展的机会在于差异化，在于不断升级的消费需
求
房地产行业的同质化现象在不同的城市，不同的产品中都
有所体现。比如一些城市综合体项目，从项目的形态上，
基本上就是购物中心、写字楼、酒店或酒店式公寓再加上
住宅。

比如一些住宅产品，大家都觉得刚需是一个主要的市场，
大家都开发刚需产品，在总价、产品面积、产品品质、服
务上都同质化。供应量很大，但是产品基本雷同。

但是从需求上看，我们是否很好的满足了消费者呢？消费
者的需求是在不断变化的，在供不应求的时代里，有房子
住就是最大的需求，但是消费者的需求也在不断升级的，
因为消费者的需求是可以被教育的，当他们基本的居住需
求被满足后，他们就会出现不同的，更多的，更好的需
求，而这些需求的总体特点是差异化的，差异化需求是房
地产行业未来发展的根本动力。
房地产行业未来发展一个重要的关键词是：改善。我们可
以问问在座的各位，你们对于房子的需求到位了吗？很多
人都不能说房子的改善就一步到位了。

回顾 30 年房地产发展的历史，就是不断改善的历史。我们
从租房子住，到买 60-70 平米，到 90-100 平米，到 120 以上
的三房，到花园洋房，到联排，双拼，到独栋别墅。随着
面积的改善，消费者对于产品、品牌、服务、环境的要求
越来越高，而这些高的要求就构成了改善所导致的差异
化，因为改善所导致的差异化的空间巨大，我们这

个行业
在这方面大有可为。

三、房地产企业的盈利模式正在发生变化，行业结构将出
现分化
我们传统的房地产的盈利模式，主要是赚的土地升值的
钱，赚的是市场预期的钱，赚的是快速周转的钱，而这些
模式在当下和未来都面临着比较大的考验。

我们的当下和未来，还是要赚这些钱，但更多的是盈利模
式在发生着更大的变化，我们将赚品牌溢价的钱，赚产品
力的钱，赚服务的钱，赚资产管理的钱，赚金融的钱等等，房地产企业的盈利模式将会从依靠土地升值转变到依
靠产品盈利。房地产企业需要打造更优秀的产品及差异化
产品来获得盈利。

在盈利模式发生变化的情况下，行业结构正在发生变化。
个人认为，未来的行业格局：

一是大的具有规模效益的企业集中度会提高，规模会继续
加大；二是一些中小开发企业，特别是一些成长型的中小
企业，如果还继续以规模为主要目标，那将面临很大的挑
战和困难，这些企业需要在规模和利润率做出取舍，更多
的要关注有质量的增长；三是一定有一些这样的企业，他
们能够提供好的产品，好的执行力，好的服务从而获得产
品和品牌溢价，精品型的开发商是很多中小企业发展的方
向，也是我们的发展方向。

四、产品分化，主题地产空间巨大，正在成为新的增长点
在充裕时代背景下，传统的产品类型正在分化。第一是住
宅产品，我认为未来住宅产品仍然是房地产开发的重点，
但是传统的住宅产品正在升级，传统理解的所谓刚需概念
其内涵正在发生变化，需要提供精准的，满足差异化需求
的产品。
第二是商业地产，商业地产是随着整个城市格局的拉开而
发展的，随着全国大多数城市的城市格局基本形成，商业
地产从新增量上看已经十分有限的，但是随着城市更新、
国企混合所有制改革会带来较大规模存量资产发展成为新
的商业地产机会，这个机会需要我们去把握，商业地产中
存在的大量再改造，再重建，再设计，再运营的机会。

第三是大量的主题地产机会，尤其是致力于为人们提供有
质量生活方式的主题地产机会值得认真研究和把握。新兴
产业、养老服务业、旅游业、文化产业、健康产业、商业
服务业（物流配送中心和社区服务业）的发展，也为房地
产业的发展提供了新的空间。

当地产和生活方式结合起来，和现代服务业结合起来从而
形成新的产城融合的投资机会，比如高端的教育、高端的
健康医疗、高端的养生养老、高端的旅游度假、高端的体
育养生等主题地产，该类型的地产既引领了所在城市、社
区的产业转

型和升级，又将这些内容和人们的生活方式结
合起来，生活方式的改变是更大、更长久的改变，主题地
产的发展，引领了传统住宅的升级，更带来了房地产行业
新的投资机会。