房地产开发的低成本战略

近年来，随着国民经济的发展和住房制度改革的深化，我国房地产业取得了较大的发展，随着房地产市场逐步规范和完善，消费者日趋理性和成熟，开发企业之间的竞争日趋激烈。越来越多的企业开始重视成本控制的作用，他们把工作的重点逐步转移到研究市场、加强成本管理、制定企业发展战略上去。在当前市场条件下，开发企业要想在竞争中立于不败之地，必须从开发流程的前期开始，注重产品的市场定位，加强产品的成本控制，努力使自己产品的成本低于竞争对手，从而达到扩大市场，取得竞争优势的目的。因此，在市场竞争中如何正确采取低成本战略，是每个房地产开发企业面临的重大课题。

低成本战略的涵义及作用

所谓低成本战略 也就是迈克尔·波特的“成本领先战略”，是指企业通过在内部加强成本控制，在研究、开发、生产、销售、服务和广告等领域里把成本降到最低限度，成为行业中的成本领先者的战略。其核心内容是通过降低产品成本来取得竞争优势，即要使企业的全部成本低于竞争对手的成本。只要成本低，企业尽管面临着强大的竞争力量，仍可以在本行业中获得高于平均水平的收益。因此，低成本战略对于提高企业的竞争地位具有重要的作用。第一，产品成本低，可以使企业处于低成本—高利润的良性循环之中，因为在价格不变的情况下，成本低则利润大，而利润的再投资可以用来更新设备，从而使成本更低，利润更大。第二、可以提高企业的竞争力。企业处于低成本的地位上，可以抵挡住现有竞争对手的对抗。因为成本低，可以获得高于竞争对手的平均收益以便有充足的资金进行促销，从而提高企业的知名度，即使竞争对手降价到利润为零，自己仍可获利。第三、当面对强有力的购买者要求降低产品价格时，处于低成本地位上的企业仍然可以获得较好的效益。同时，成本低可以更好地满足消费者的需求。第四、当强有力的供应者抬高企业所需资源的价格时，处于低成本地位上的企业可以有更多、更好的灵活性来解决这一问题。第四、那些形成低成本地位的因素常常使得其他想要进入的企业在规模经济或者成本优势方面形成进入障碍。第五、在与替代用品竞争时，低成本的企业往往比本行业中的其他企业处于更有利的地位。

房地产企业如何实施低成本战略

企业降低产品成本的途径有多个环节、多个方面。通过降低设计成本、工艺成本、采购成本、运输费用、规模效益、资金运用、销售成本等都能够使产品成本降低。一般地说，实现这种战略的主要措施有：

１、提高开发规模，讲究规模效益，以利于降低单位产品成本。房地产开发企业在选择新项目时，应尽量选择较大的地块，增加开发规模。同时，在材料、设备的采购时，应尽量采用大宗采购，以降低单位成本。目前市场上已经出现了联合采购的现象，即多个开发企业形成采购联盟，在材料、设备的招标、采购上采取联合行动，形成战略合作伙伴，共同发出招标、采购公告，统一行动，实行大规模采购，以降低建筑成本。

２、应具有较高的销售增长度和市场占有率，否则，产量增大，就会出现产品积压的风险。这就要求增强企业实力，提高市场营销能力，尽可能地缩短销售周期，同时，尽力扩大市场占有率。

３、要有较高的管理水平，不断提高产品质量，降低人力、物力和财力的消耗，特别是降低产品的单耗。要想较好地控制商品房的成本，就要进行严格的成本管理，制定科学的管理程序和方法，努力提高企业的整体管理水平。由于房地产开发周期长、流程多，在每个环节都要注意节约成本，而最重要的是在开发的设计阶段，此时是控制成本的关键，因为一旦设计完成后，在施工阶段主要是根据设计的施工图纸进行施工，成本变化的余地已经不大。

目前，在北京、上海、广州等大城市的房地产行业，这一战略已被不少开发商所成功运用。比较著名的如广州的汇侨新城就是一个成功的案例。汇侨新城通过大规模批地、大规模开发、大规模推广三大“法宝”，取得了房地产开发总体成本低的相对优势。首先，汇侨新城是由广州市政府规划、广州市落实侨房政策办公室开发的超大规模华侨新城。凭借政府和政策优势，他们能够大规模批地，从而有效地降低了单位地皮的价格。其次，汇侨新城的大规模开发，能有效地降低各种原材料的单位成本，也可以获得人力、资金等方面的规模优势，从而大大降低了单位房地产物业的开发成本。结果，汇侨新城的首期均价仅２７００元／平方米左右，是广州市区的最便宜楼盘之一，比同档次的其他楼盘价格低了近２５％。同时，汇侨新城在市场推广上也成功地运用了规模优势，从而使单位商品房的销售成本很低。结果。该项目获得了很大的成功，取得了可观的目标利润。

低成本战略的风险分析

低成本战略也存在一定程度的风险。第一，科学技术的进步、消费观念的改变促使房地产产品不断创新，使得新产品不断出现。有时法规政策规定的变化使得企业用以降低成本的途径不能再发挥作用；行业的新加入者或者追随者通过模仿或者以其对高技术水平设施的投资能力，用较低的成本进行学习。第二，由于开发企业将注意力都集中在成本上，无法适应市场需求的变化，从而有可能出现产品的滞销。第三，物价的上涨导致成本上涨，成本膨胀削弱了公司保持足够价格差的能力，从而减少了企业利润，使得企业无法去树立品牌形象（或建立差异性）以与对手竞争。这方面的经典例子是２０年代美国的福特汽车公司：福特汽车公司曾经通过限制车型及种类、积极实行后向整合、采用高度自动化的设备、减少变化以促进学习积累，并通过学习积累严格推行低成本措施等，取得过所向无敌的成本领先地位。然而，当许多收入升高、已购置了一辆车的买主考虑再买第二辆车时，市场开始偏爱有风格的、改型的、舒适的以及封闭型的汽车而不是敞篷车。客户愿意为得到这些性能而多出钱。通用汽车公司对开发一套完整的车型进行投资有所准备。而福特汽车公司为把生产成本降到最低付出了巨额的投资，这些投资现在成了顽固障碍，使得福特公司的战略调整面临极大的挑战。结果，福特汽车公司因不能适应需求而逐步丧失了巨大的市场。在房地产行业，此类风险也会存在。所以，企业在运用这一战略时，一定要避免陷入这样的困境，必须随时注意市场变化，并采取相应的竞争方式进行竞争。