万科物业-前期介入缺陷手册

物业前期介入工作手册

前期介入工作手册第一章规划设计介入与建设施工介入第一节规划设计介入规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求，这就要求物业公司事先应根据房地产开发商的投资规划、物业档次、建筑规模、环境与道路规划、居住人口数量等前提条件，从建筑设计、环境设计、设施设备选型及安装、降低管理成本、提供优质的服务等方面入手，在规划设计阶段向开发商提出合理化建议。

一、规划设计介入的主要方面本章所论述的规划设计介入，是指除各类设备系统之外的公共区域或具有公益性质的建筑及设施的前期规划介入。

（一）配套设施的完善对于一个较大型的居住小区而言，开发商应根据周边区域环境着重考虑幼儿园、学校、生活服务功能(如商业、饮食、邮政、银行、娱乐健身等)、锅炉房、垃圾站等配套设施，而作为物业公司应关注以下几点。

1.这些配套设施在小区内的布局是否合理、是否方便、是否有利于将来在小区内形成一个中心服务区。

2．这些配套设施对住户是否会造成某些干扰或影响(如噪音、气味、环境卫生等)。

3．这些配套设施是否便于物业公司对它们进行管理(如环境管理、交通和治安管理、垃圾清运等)。

(二)物业基本状况物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。

物业基本情况包括以下几个方面。

1.未来小区的档次、人口密度和数量。

2.建筑物的密度、层高、地下建筑状况。

3.附属建筑物的使用功能和建筑面积。

4.区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。

5.公建区域及面积。

6.小区出入口及区内道路。

7.公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、中水系统、电梯、通风及空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。

8．停车场(库)等的基本状况。

(三)水、电、气供应容量物业公司参与水、电、气供应容量规划的原因在于：设计人员一般只依据国家标准进行设计，但是国家标准只是一个带有普遍意义的基本规定，而实际情况则多有不同；物业公司根据多年的管理经验，对小区的实际能源需求量及潜在的能源增长需求量，较之设计人员有着更全面的了解。

万科物业前期介入与接管验收[1]

学习改变命运,知识创造未来
万科物业前期介入与接管验收[1]
物业管理前期介入的内容
-------物业规划设计和建设的介入
从业主角度：审查建筑设计图纸建议必须改良改善的工程，如足够的车辆泊位、单车棚、商业及管理用房、空调孔、车辆流向、降噪环保等。
从管理角度：分析物业建造的选料及安装方法等降低遗漏工程改善设备使用效果，减轻后期管理压力，如电梯配电、消防设备安装。审查有关工程及设备的质量，提供改良意见，如维修检查通道的位置、或因增加设备而影响物业的外观形象。
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
万科物业前期介入与接管验收[1]
物业前期介入意义
1、物业前期介入的最大好处，是物业公司侧重于从业主的利益、需求出发参与意见，从而可把一般楼盘开发中容易出
现的缺憾降到最低。
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万科物业前期介入与接管验收[1]
2、物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作， “物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。
万科物业前期介入与接管验收[1]
学习改变命运,知识创造未来
2021年3月3日星期三
内容简介
1 物业管理的前期介入 2 物业接管验收准备工作 3 物业接管验收标准 4 物业接管过程中开发商与物业管理公司
间的关系
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万科物业前期介入与接管验收[1]
物业管理前期介入的意义

万科成本缺陷手册

本钱缺陷手册目标本钱管理1.缺陷描述目标本钱编制不准确。

案例1、不加分析地套用过往数据－－某工程在进行橱柜招标时发现超目标本钱情况严重，后发现橱柜目标本钱按前期小户型4500元/套测算。

而此次招标户型较大，橱柜长度增加且增加了外厨卖点，到达近6000元/套。

最终导致橱柜的实际发生本钱超出目标本钱。

2、目标本钱编制缺乏依据－－某工程目标本钱编制完成后3个月，总包完成招标，结果比目标本钱降低1800万元，在公司引起轰动。

事后检讨的结果是本钱部对高层建筑缺乏了解，目标本钱编制极其保守。

3、目标本钱编制粗放不精细－－某公司工程动态本钱与目标本钱差异较小，但分工程标本钱不准确，导致责任本钱分解数据偏差，各责任部门意见很大，责任本钱考核无法执行。

改良要点和建议目标本钱编制准确是对本钱管理部的最根本要求。

2.缺陷描述目标本钱科目设置明细度不够，无法指导设计和招标。

案例1、某公司目标本钱编制粗放，绝大多数分项科目仅以单位面积造价表示，例如：总包造价800元/m2。

直接导致本钱超支不知何处超支，本钱节约不知何处节约的混乱管理，面对相关部门与领导的询问也模糊不清，根本无法表达本钱管理专业能力。

2、某工程对各组团景观统一制订目标本钱，按单方面积测算。

但各组团由于其功能重要性不尽相同，且分开招标，在招标过程中本钱部与设计部争议很大，目标本钱指导招标的科学性受到质疑。

改良要点和建议目标本钱的编制是专业能力的表达，更是责任本钱管理的根底。

3.缺陷描述目标本钱编制时间滞后，不能指导后续工作。

案例某工程04年7月施工图出图、04年10月正式施工、05年1月确定目标本钱，对于前期的设计阶段、施工阶段、营销费用未起到任何本钱管理作用。

目标本钱形同虚设。

改良要点和建议目标本钱必须及时编制才能发挥其在本钱管理中的作用。

责任本钱管理1.缺陷描述责任本钱部门归属划分不科学。

案例某公司将主体建筑工程费简单的全部纳入工程经理部责任本钱范畴中。

物业管理早期介入存在的问题及对策

安徽广播电视大学专科毕业论文论文题目：物业管理早期介入存在的问题及对策*名：***学号：*********教学点：安徽广播电视开放学院专业：物业管理专科班级：08秋物业管理********2010年12月目录摘要、关键词 (3)一、物业管理早期介入的概念及内容 (4)（一）物业管理早期介入的概念 (4)（二）物业管理早期介入的内容 (4)（三）物业管理早期介入的意义 (5)二、物业管理早期介入存在的主要问题 (5)（一）物业管理前期介入的现状 (5)（二）物业管理早期介入存在的问题 (6)三、完善物业管理早期介入的对策 (7)（一）提前介入，理顺开发商、物业公司、业主间的关系 (7)（二）健全相应的法规体系加以保障 (7)（三）扩大物业公司的经营范围和职能 (8)（四）建立规范的物业管理市场 (8)参考文献 (9)封底 (10)内容摘要开发商和物业管理企业是与物业紧密相关的利益主体。

开发商对物业进行规划、建造，形成硬件主体；物业管理企业则为开发商、业主提供软件管理服务。

物业早期介入的关键是了解各利益主体，满足投资、使用需求平衡，取得投资收益，保证业主的使用舒适和物业的可持续发展。

关键词：物业管理；早期介入；问题；对策物业管理早期介入存在的问题及对策现代建筑具有设计复杂，技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。

为了保证物业建成后能够正常使用，物业管理企业的早期介入是非常必要的。

目前，一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施早期介入管理，但大多数的早期介入都是在业主入住前半年左右开始的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决开发商给物业管理带来的很多问题。

物业管理企业真正意义上的早期介入应该是从项目前期设计开始，到物业接管验收为止。

一、物业管理早期介入的概念及内容（一）物业管理早期介入的概念物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，它是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业前期管理的介入。

前期介入手册承接查验

承接查验一、承接查验流程二、承接查验要点及方法三、设计缺陷反馈一、承接查验流程1.新项目交付前两个月，各一线公司应成立承接查验小组，并以邮件形式抄送业务管理部督导组，承接查验小组成员包括公司前期介入小组成员、项目承接咨询部人员、专业管理部门人员、新建物业服务中心技术负责人等组成，组长由各一线公司前期介入小组组长担任（必须为公司管理层成员），承接查验小组成立后应制定承接查验工作计划，明确查验时间、查验人员、人员培训、各项承接查验工作的内容、相关注意事项，对接地产项目部、客户关系中心开展接管验收工作。

2. 地产公司需在查验30天前将《接管验收邀请函》、《新建房屋交接一览表》、《新建物业共用部位及设备设施移交明细》、《新建物业资料移交明细》送交物业，并签订《新建物业承接查验协议》。

3.在新项目交付前，按照《新建物业资料移交明细》对地产项目部移交该期工程的全部竣工资料进行核查，便于验收时核对及存档，资料移交齐全后双方负责人在《新建物业资料移交明细》上签字盖章，做好工程档案资料交接记录。

4.交接验收由地产项目部组织监理、施工（安装）单位、物业公司人员携带相应工程的竣工资料及《新建物业共用部位及设备设施移交明细》、《新建物业现场查验记录表》共同进行，逐项验收，对设备系统的验收需要进行现场检查启动运行状况；每期工程的验收周期根据建筑面积与人力情况确定，一般时间应控制在以10万平方米为单位十个工作日之内完成。

5.每项工程在准备验收前地产项目部提前一周告知物业公司，以便做好工作安排；承接查验小组人员按照预先移交的图纸资料，与现场设备设施进行核查，对工程质量观感进行查验，如不能满足要求，即不具备验收条件，通知地产项目部先进行整改。

6.确认工程质量观感符合查验要求时，即开始对各工程系统验收，承接查验小组人员按照《新建物业承接查验实施标准》、《新建物业承接查验安全底线标准》对公共设备设施、环境绿化公用部位及公用场地、房屋、资料进行查验，并汇总遗留问题，填写在《新建物业现场查验记录表》中。

万科物业管理前期介入工作指引(景观方面)

编号：______________万科物业管理前期介入工作指引(景观方面)审核：__________________时间：__________________单位：__________________万科物业管理前期介入工作指引(景观方面)用户指南：该管理规范资料适用于管理中，为使规则公开化，让所有人保持集体的协调，维护集体的利益，从而充分发挥团体的力量，实现管理有法可依，内部运行有规则保障。

可通过修改使用，也可以直接沿用本模板进行快速编辑。

万科物业管理前期介入工作指引(景观方面)4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

4.2.物业管理在景观专业需要提前介入的内容包括：4.2.1绿化配置a)绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。

b)绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。

c)绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。

d)绿化品种便于养护，养护成本节约。

e)绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。

f)绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能(如尾气)。

g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

4.2.2景观配置a)景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。

b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。

物业管理早期介入存在的问题及对策论文

物业管理早期介入存在的问题及对策论文物业管理早期介入存在的问题及对策论文物业管理企业早期介入通俗地讲就是，物业管理企业参与物业的规划设计和开发建立，对完善物业功能、确保物业建立质量和方便日后地下管线、地上管网、绿化管理、公用设施等方面的维护保养，有无可替代的重要作用。

通过早期介入这种建管结合的效劳，为今后物业的使用和管理打下坚实的根底，其作用和意义将是深远的。

1.1 能够为房地产开发企业在建立中提出科学化的建议和意见房地产开发企业在建立时，只注重建筑进度、配套设施的方便和本钱的节约，在今后物业标准上考虑过少，从未没有从今后的管理和使用的角度去合理规划，对物业管理必需的设施，以及交通泊位、小区绿化、水、电、气、通风、采光、空调位置预留等配套设施，往往考虑缺乏，造成以后难以弥补的后果。

如果将物业管理早期介入，就能对户型结构、配套设施、道路绿化、车辆停放、物业用房等，向开发商提出具体建议，充分考虑设备、材料的经久耐用，便于维修，尽可能地防止在规划设计中，由于考虑缺乏和遗漏造成日后物业管理和业主使用中出现不必要的麻烦，使规划设计更加合理，功能更加完善，效劳更加到位。

1.2 能够为房地产开发企业、业主监视房屋建筑质量在施工阶段和竣工验收阶段要求物业管理企业介入，从物业管理和业主的角度出发，一是对该阶段施以全面、细致的'辅助把关，增加工程监理和验收力度，以保证物业建立质量，进而减少返工，减少今后物业使用中遇到的“后遗症”。

二是物业管理企业应协助监理人员做好施工质量监视，以确保施工程序、施工质量、安装符合标准，建筑材料符合要求。

熟悉掌握房屋结构、隐蔽工程、各种管线铺设路径、阀门详细位置。

参与机电设备的安装调试，掌握设备的功能特点及维保要领，做好相关记录。

三是参与工程验收，便于全面收集原始资料。

竣工验收是把好工程质量关的最后关口，竣工验收工作做得是否细致到位，直接关系到接收物业的质量，关系到以后的物业管理和业主的利益。

物业前期介入工作手册

前期介入工作手册第一章规划设计介入与建设施工介入第一节规划设计介入规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求，这就要求物业公司事先应根据房地产开发商的投资规划、物业档次、建筑规模、环境与道路规划、居住人口数量等前提条件，从建筑设计、环境设计、设施设备选型及安装、降低管理成本、提供优质的服务等方面入手，在规划设计阶段向开发商提出合理化建议。

一、规划设计介入的主要方面本章所论述的规划设计介入，是指除各类设备系统之外的公共区域或具有公益性质的建筑及设施的前期规划介入。

（一）配套设施的完善对于一个较大型的居住小区而言，开发商应根据周边区域环境着重考虑幼儿园、学校、生活服务功能(如商业、饮食、邮政、银行、娱乐健身等)、锅炉房、垃圾站等配套设施，而作为物业公司应关注以下几点。

1.这些配套设施在小区内的布局是否合理、是否方便、是否有利于将来在小区内形成一个中心服务区。

2．这些配套设施对住户是否会造成某些干扰或影响(如噪音、气味、环境卫生等)。

3．这些配套设施是否便于物业公司对它们进行管理(如环境管理、交通和治安管理、垃圾清运等)。

(二)物业基本状况物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。

物业基本情况包括以下几个方面。

1.未来小区的档次、人口密度和数量。

2.建筑物的密度、层高、地下建筑状况。

3.附属建筑物的使用功能和建筑面积。

4.区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。

5.公建区域及面积。

6.小区出入口及区内道路。

7.公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、中水系统、电梯、通风及空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。

8．停车场(库)等的基本状况。

(三)水、电、气供应容量物业公司参与水、电、气供应容量规划的原因在于：设计人员一般只依据国家标准进行设计，但是国家标准只是一个带有普遍意义的基本规定，而实际情况则多有不同；物业公司根据多年的管理经验，对小区的实际能源需求量及潜在的能源增长需求量，较之设计人员有着更全面的了解。

万科(南京公司)产品缺陷手册

万科（南京公司）产品缺陷手册一：编制目的1.1 为今后项目的设计、现场实施提供指导，做法分“推荐、改进、禁止”三类，分别用绿色、黄色、红色区别。

1.2 本手册重点关注产品本身，客服、营销服务类缺陷未来单独研究。

二：适用范围2.1 本手册内容来源于产品在设计、施工、以及在交付之后的反馈。

2.2 本手册适用南京(镇江)公司开发的所有项目，设计及施工的参考。

三：程序及职责3.1 编制：工程与采购管理部为手册的编制及修订部门，负责定期搜集各部门的反馈意见，并及时更新手册的版本；3.2 反馈：物业、客服、房修、设计、各项目部为意见反馈部门。

物业：提供使用过程中的产品优缺点；客服：提供客户反馈的产品意见；房修：提供房修过程出现频次较高的产品缺陷；设计、项目部：提供现场出现的设计及现场管理中推荐、改进、禁止的做法；3.3 执行：设计及项目部为手册的使用部门，在设计及现场实施过程，参考手册，优先使用手册推荐做法，避免手册中的禁止做法，并注意改进的事项。

四、奖惩措施4.1 对于积极反馈产品在建造及使用过程的优缺点或能积极改进产品的个人或部门，予以通报表扬。

4.2 对于手册中禁止事项，在设计和施工过程仍继续采取的，予以通报批评。

五：详细内容-改造后的阳台移门不到600mm460m680m足够的操作空间足够的操作台面狭小的操作空间狭小的操作台面足够的操作空间足够的操作台面调整后安装方原安装方式（空调有对吹问题）评价改进14#楼9#楼示范区围墙样式卫生间管道阳台管道住宅内管道无检修口地下室管道设检修口。

万科物业工程前期介入方案

万科物业工程前期介入方案一、背景分析随着城市化建设的不断推进，物业管理行业在中国的发展也日益壮大。

作为一家专注于物业管理服务的企业，万科物业一直致力于提供专业、标准化、智能化的物业管理服务，为客户创造更加舒适、便利的生活环境。

在万科物业的发展规划中，工程前期介入是非常重要的一环，它关系到整个项目的建设质量和效益。

因此，对工程前期介入的方案做出合理的规划和安排，对于万科物业来说至关重要。

二、目标界定1. 制定可行的前期工作计划，确保工程开展的顺利进行；2. 确保前期工作的质量和效益，为整个项目的后续工作奠定坚实的基础；3. 充分了解和掌握项目开发的规划、设计和建设情况，为后续的物业管理工作做好准备；4. 能够与开发商、设计单位、监理单位等其他相关方保持密切的沟通和合作，确保项目的顺利进行。

三、工作内容及步骤1. 项目规划阶段在项目规划阶段，我们将重点关注以下工作内容：（1）了解项目的概况和规划，包括项目的定位、规划面积、建筑结构等；（2）认真研究项目的设计方案，包括建筑、结构、给排水、电气等方面的设计内容；（3）分析项目的周边环境和配套设施，包括交通、供水、供电、通讯等；（4）确定项目的建设周期和进度安排，包括各项工程的施工顺序和时间节点。

2. 设计阶段在项目设计阶段，我们将主要开展以下工作步骤：（1）认真研究项目的建筑设计图纸，包括平面图、立面图、剖面图等；（2）督促设计单位合理设计项目的公共区域和设施，包括公共绿化、公共休闲设施、公共通道等；（3）对项目的给排水、电气设计提出合理化建议，确保项目的安全、节能和环保；（4）对设计图纸进行审查和确认，确保设计方案符合相关规范和标准。

3. 施工准备阶段在项目施工准备阶段，我们将主要做好以下工作内容：（1）认真研究项目的施工图纸，包括建筑、结构、给排水、电气等方面的施工图；（2）督促施工单位做好项目的各项材料采购和加工准备工作；（3）对项目的施工技术和工艺进行审查和确认，确保施工质量和安全；（4）加强与监理单位的沟通和合作，确保施工过程中的质量和安全。