房地产产品规划方案详解

房地产产品规划详解

主要内容

第一节房地产产品规划概述

第二节住宅小区的规划设计

第三节户型的设计

第四节房地产项目景观设计

第五节建筑风格的设计

第六节小区会所的设计

第七节楼盘命名

第一节房地产产品规划概述

一、房地产产品规划的构成

单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区的面积（格局）配比，外观造型、社区环境和总体功能规划等。它是产品最基本的要素，也是开发商在市场检验中，判断其投资是否成功的最为关键的一环。

对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。它包括水、电、煤气、通讯、装潢、保安和保洁等各个方面的最基本功能配置。

二、房地产产品规划的策略

1.产品规划应该和目标顾客群定位（目标市场）相吻合。

2.产品规划还应该顺应和引导消费时尚。

产品规划要与目标顾客群相吻合，并不是简单地迁就客户，而是应该善于挖掘和满足客户的潜在需求。

3.产品规划应该兼顾实际销售的需要。

产品规划的功能配置不尽是多多益善,具体规划时应该考虑到竞争对手的状况。

第二节住宅小区的规划与设计

一、住区空间布局应合理化、科学化

住区以居住为主体，但各种配套功能区要合理布置。住宅楼的投影面积所占用地面积的比例（建筑密度）应控制在30%以下；绿化用地一般应超过35%。

二、住区的建筑设计应内涵丰富，突出特色

住区应根据其所在地段、城市大环境确定其主题定位，不宜千篇一律，更不宜大量照搬欧化、洋化

风格。

三、努力建设住区的生态环境系统

对住区空间的布置必须首先考虑生态环境，保证住区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，洁净的水面，尽可能扩大绿化面积。

四、美化住区景观系统，建设“山水住区”

“山水住区”不是简单的住宅群+山+水。它的内涵主要是科学地利用山水，适当地创建，使住区园林化、生态化、美观化，同时使自然环境设计继承、发扬中国文化传统。

五、交通道路应合理分流，减少对居住区的影响

住区道路系统应分级明显，又要避免城市公交道路穿越住区而过。

第三节户型的设计

户型是房地产实现其功能和价值的直接载体，房地产产品创新首先表现为户型的创新，能否设计出迎合购房者需求的户型，是决定房地产开发成败的关键之一。

一、户型设计的基本流程

1.进行市场调查了解市场需求

2.确定户型大小

3.配置户型类别

4.户型类别分布

5.进行功能分区

一般有如下几个分区：

①.公共活动区。供起居、交谊用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等；

②.秘密休息区。供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等；

③.辅助区。如厨房、卫生间、贮藏间、阳台等。

户型的平面设计中应注意的几点：

一、动静分开

客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。

二、公私分开

家庭生活的私密性必须得到充分的尊重和保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面

一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房进行区位分离，而且应注意各房门的方向。

三、主次分开

主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设置卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则应与主要家庭成员的房间有所分离。

四、干湿、洁污分开

厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室分开。

6.进行户型布局

从趋势上看，厅的面积下调，主卧面积上调。

（1）客户年轻化

（2）社区设置会所

7.确定户型构成

确定户型比例应注意以下原则：

①.户型不宜过杂，战线不宜拉长。

②.主力户型如果差异过大，定位亦不准确。例如某楼盘，将三房二厅、一房一厅作为主力户

型，势必拉大购房者层次。

③.具体的户型构成比例，应以目标客户群细分来确定。

二、好户型设计的具体要求

1.户型之首——客厅（又称起居室）

客厅作为户型之首，在设计中应该得到最高规格的重视。大厅小卧仍是户型设计的主要方向。根据总面积的不同，客厅的开间应在3.8-5米之间。而在通常情况下，进深与开间之比不超过1.5。

客厅的设计要遵循二个基本原则：其一，客厅的独立性；其二，客厅的空间效率。

玄关原指佛教的入道之门，现在泛指厅堂的外门。设玄关的目的有三：一是为了保持住宅的私密性；二是为了起装饰作用；三是方便出入更衣换鞋挂帽的功能空间。

阳台几乎是一套房子里唯一可以与外界自然环境交流的空间，最好与客厅相连。

2.主卧

主卧设计的要点如下：

①.卫生间：主卧一定要有独立卫生间。主卧卫生间面积还应比公共卫生间大，功能也应更完

备。

②.位置：独立性、私密性是主卧的主要要求。

③.面积：舒适型的卧室一般要在14平方米左右，比较豪华的主卧面积要在18平方米左右。

④.窗户：其功能有三：采光、通风、眺望。

⑤.辅助功能：如在主卧中就可考虑设置独立的衣帽间、独立的梳妆间。

3.厨房

南方气候炎热，所以南方的房子特别强调通风顺畅，希望厅里“穿堂风”；北方冬天漫长，所以北方的房子特别讲究南北朝向。南方的厨房多位于客厅或餐厅的一侧，而北方的厨房多位于厅的北端。

在规划设计厨房时应在以下两个基本原则中选取其中之一：

①厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、残渣剩饭、清洗污水等集中于此，因此应远离卧室、客厅，尽量避免拎着菜过客厅，也就是说厨房应尽可能靠近户门；

②厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施工成本、能源利用、热水器安装问题考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。

目前多数厨房的面积在6-7平方米左右。

4.餐厅

客厅与餐厅的连接是个问题。连通会使整个厅显得开阔一些；错开或隔断使功能区分更清楚细致一些，但通风性差一些，面积利用率也会降低。所以，对于大户型应将客厅与餐厅分开，而对于小户型而言，可以采取“模糊双厅”。

5.洗手间

目前洗手间设计中仍然存在问题：（1）空间面积绝对不足

（2）穿过厨房进入洗手间或洗手间门直接开向厨房

（3）重面积不重功能布局

（4）重主卧洗手间而不重公共洗手间

（5）重大户型洗手间的设计而不重小户型洗手间的设计

6.阳台

双阳台，内阳台，观景阳台，生活阳台

7.家居风水

三、户型评鉴

1.三房两厅两卫+阳光花园（建筑面积128.39m2 ）

优点：入户花园的设计是本案最大的亮点，也是目前三房设计中比较前卫和新颖的设计理念。它不仅为户主提供了一块贴近自然的闲适空间，更为整个户型附加了一种生态的居住环境。室内布局十分合理，功能分区明显，无论在采光和通风的处理上，还是在室内通道的安排上，都有细致之处。在主卧内另设一化装间别具匠心。

不足：北向左侧次卧在采光上有些不足，如果厨房门开在花园中更为理想。