某土地合作开发模式策划报告

投资者在二级市场上获得建设用地 使用权，进行土地转让、开发、经 营、管理、销售。
路漫漫其悠远
•2020/3/25
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企业投资赢利模式
目前房地产投资开发赢利模式主要有如下三种：
路漫漫其悠远
•2020/3/25
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开发方案选取原则
合法、效益、便利、灵活
❖ 符合国家土地管理法律法规； ❖ 通过市场化运作实现价值最大化； ❖ 保证项目开发的可操作、可持续； ❖ 根据政策变化可灵活调整，保障项目快速启动。
某土地合作开发模式策 划报告
路漫漫其悠远 2020/3/25
报告目录
❖ 土地开发模式概要 ❖ 一二级联动开发模式研究 ❖ 二级开发模式研究
路漫漫其悠远
•2020/3/25
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房地产开发模式
按投资者进入房地产开发的阶段，房地产开发有两种基本模式： 二级开发
一二级联动开发
在土地一级开发阶段便引入投资 商，参与到土地一级开发和进行 二级开发
本报告主要考虑的是上述三类用地组合出让，如场馆搭配居住用地出让。
居住用地
销售型物业
商业用地
持有经营型物业
公共设施用地
公建公益型物业
注：公共设施用地中公建公益型物业包括医疗、行政、学校、文物、工业、市政等非盈利的土地和物 业，体育场馆用地也纳入到公共设施用地，建设完成后可移交或运营。
路漫漫其悠远
•2020/3/25
入市准备 土地出让价格评估 制定土地出让方案 市场交易 签订土地出让合同 缴纳土地出让金、税费 支付一级开发费、移交 土地
办理建设、规划许可证 确定施工单位、施工许 可证 项目建设、监理 项目综合验收 办理房产证和入住手续 项目销售、移交、运营
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•2020/3/25
通过开发流程分解，土地一二级联动有那些合作模式！！
发包第 三方建 设、移
交
利润平衡
路漫漫其悠远
按比例在 土地出让 金中提取 投资成本 、公建成 本和利润
由总公司负责该项目开发，有利于调动集团公司资源，保证项目启动运营； 但在工作对接、人员组织上存在复杂性和多变性，会受到公司内部各部门牵制； 土地二级开发阶段可选择方案较多。因此较为适合大规模土地一二级联动开发项 目。
项目公司是专门负责该项目进行的公司，人员相对稳定、工作目标任务相对 明确，有利于工作顺利快速推进；在二级开发通常由项目公司自己进行。因此较 为适合小规模的、项目公司能够内部消化的一二级联动开发项目。
二级开发
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方案总述
开发方案
操作模式方案选比
操作要点 方案评估
案例评析
责任主体
❖ 总公司负责制：由投资商的母公司或分公司负责该土地的一级开发及 后续二级开发，总公司对该项目承担无限责任。
❖ 项目公司负责制：由投资商组建项目公司负责该土地的一级开发及后 续二级开发，对该项目公司承担无限责任，母公司承担有限责任。
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•2020/3/25
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操作模式选比方案
方案总述
开发方案
操作要点 方案评估 案例评析
由于国家用地性质划分比较复杂，我们且从建筑形态和经营角度可将启动区用地 划分为：
• 居住用地：主要指销售的住宅项目
• 商业用地：主要指可销售和持有经营的商业项目（体育用地暂不纳入该范围）
• 公共设施用地：上两类之外不能盈利且由滨海公司或投资商承担的公建公益物业 用地，如配套幼儿园、体育场馆等；
❖ 投资商自主摘牌开发 ❖ 投资商联合第三方开发 ❖ 投资商联合滨海公司开发 ❖ 土地公开出让
❖ 投资商自主建设、（运营）、移交 ❖ 发包第三方建设、（运营）、移交
路漫漫其悠远
•2020/3/25
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开发操作
方案总述 开发方案
操作要点
方案评估 案例评析
❖ 投资商整体运营模式的关键在于场馆和经营性建设用地投资利润平衡和滨海的收益
路漫漫其悠远
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报告目录
❖ 土地开发模式概要 ❖ 一二级联动开发模式研究 ❖ 二级开发模式研究
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一级开发
一二级联动开发程序
土地交易
二级开发
一级开发实施方案 规划设计方案 园林、环保、市政评估 确定一级开发主体 实施征地、拆迁、整理 土地验收、成本审核 收回国有土地使用权
平衡
滨海公司与投资商签订
明确加以双方权力义务、
土地开发协议书
标的四至、以及收益分配
组建项目公司或分公司项目组
投资商组建公司实施一 级开发，土地达到上市
、建设条件
一级开发主要由投资商负 责
自主摘 牌开发
投资商 联合第 三方开
发
投资商 与滨海 联合开 发或部 分交地
土地公 开出让
投资商 自主建 设、移
交
注：
A：滨海团泊公司 B：投资商 C：第三方投资者 G：政府部门
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合作模 式之一
投资商整体运营模式
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•2020/3/25
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方案总述
投资商整体运营模式
开发方案
操作要点 方案评估
案例评析
❖ 投资商整体运营模式：由投资商全权负责协议地块的一级开发，包括征地拆 迁、基础设施建设及报规法律程序；在二级市场上也可参与公开竞价摘地进 行二级开发。
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操作模式选比方案
方案总述
开发方案
操作要点 方案评估 案例评析
❖ 根据物业类型差异，项目在二级开发阶段可有多种开发方案；
居住用地
物业类型 ❖ 销售型物业
商业用地
❖ 销售型物业 ❖ 持有经营型物业
公共设施用地
❖ 持有经营型物业 ❖ 公建公益型物业
开发方案
❖ 投资商自主摘牌开发 ❖ 投资商联合第三方开发 ❖ 投资商联合滨海公司开发 ❖ 土地公开出让
投 资 商 整 体 运 营 模 式
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公司组织形式
总公司负责制
「由投资商分公司或 总公司负责土地开发
」
项目公司负责制
「单独注册成立项目 公司负责项目运作」
宗地达到 上市交易 和建设条
件
一级开发
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用地性质 居住用地
商业用地 公共设施用地
开发模式
①投资商自主开发
②投资商与第三方联 合开发 ③土地方与投资商联 合开发 ④出让于第三方开发 ⑥建设、运营、移交 ⑦招标、建设、移交
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一二级联动开发策略
目前房地产投资开发赢利模式主要有如下三种：
公司组织形式
总体开发方式
Байду номын сангаас
土
B整体运营
地
一
二
级
AB协同
联
动
开
发
ABCG联合
总公司负责制 项目公司负责制
合资公司 权责分工
合资公司 权责分工
❖ 投资商自主开发 ❖ 投资商与第三方
联合开发 ❖ 土地方与投资商
联合开发 ❖ 出让于第三方开
发