各岗位的工作操作手册.doc

园管各岗位工作操作手册一、管理架构集团集团总助园管副总市场管理主管保安队长物环办收招市招业卫证费保保保商场商维绿服服安安安二管一修化务务一二三组理组班班班注1: 招商一组主要由园管人员兼顾惠州市区内的招商推广及与商户沟通注2: 招商二组主要由信息公司策略合作部人员兼惠州市区以外招商推广及客户交流二、副总经理岗位操作流程（一）．岗位职责1．全面负责园区管理工作，完成与集团签订的年度管理目标和经济指标。

2．制订园管年度、月度工作计划并组织实施，检查监督各项业务计划( 年度、季度、月度等 ) 的实施情况并向上级报告。

3．负责检查、监督各项制度的执行情况，自我监督有关的程序操作, 发现不合格时, 及时采取纠正措施及适当的预防措施；4．对属下员工进行业务指导，组织园管员工的专业技能培训；5．负责园管日常工作管理, 合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人。

做好与集团的沟通 ; 推广新的有效的管理方法, 对管辖员工工作业绩予以评审；6．负责园区所物业管理服务，协调违规、违约和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。

7．协调与供水、供电、工商、治安等有关部门的关系。

8．协调和处理与业主、商户之间的协作关系，帮助办理有关证照；9．组织市场推广与招商工作；10．认真完成集团安排或委托的其他工作任务。

（二）日常工作操作规范1．按照集团的时间和要求制订出年度、半年期园管工作计划（含预算），确认管理目标和经济指标；2．每月 25-27 日，根据年度、半年期计划修订下月工作计划（含预算），28日报集团总经办；3．每月 30 日组织园管当月工作总结与下月工作计划会议，明确各岗位下月管理目标和经济指标，以及实施方案布署；4．每月中旬与行政部合作组织一次员工的专业技能培训活动，将培训效果以书面总结形式报行政部备案。

5．每天早 8:30-8:45组织召开园管工作例会，听取各岗位人员对上日的工作汇报，对前日各岗位工作中出现的问题做出处理意见，布置当天各岗位的工作任务及要求；6．每天 8： 45-17 ：00 合理安排以下工作1）检查、指导、协调、督促各岗位完成当天的工作任务；2）处理业主、商户重大投诉或其它问题；3）办理有关外联工作；4）协调、处理与集团其它部门的工作协作事宜；5）将前日及即刻遇到的无法独立处理的问题向集团主管领导及总经理汇报，沟通协商解决措施；6）安排布置集团临时交办的紧急任务，合理调整当天原定计划；7）处理临时突发事件和员工思想工作；8）按流程组织及签批园管有关内部传递文件申报。

7．每天 17： 00 以后进行当天工作检查与总结1）现场检查各岗位日工作任务完成与员工工作表现情况；2）检查各项报表（详见报表目录）完成情况，复核数据准确性后签发；3）根据《执行力条例》和《绩效考核标准》为每位员工作绩效考核记录；4）考虑、草拟第二天各岗位工作安排；5）写报工作日志；6）处理临时突发事件或组织落实集团临时布置的紧急任务；7）就重要事情与集团主管领导及总经理沟通。

8．每月 3 日前完成各岗位员工绩效考核，向行政部报员工考核成绩统计表9．每月 5 日向总经办提交上月工作总结（含数据分析）10．按照集团的时间提交年度、半年期园管工作总结，对管理目标和经济指标的完成情况进行分析，提出下半年或下一年度的目标设计。

三、市场管理主管岗位操作流程（一）岗位职责1．在园管副总的领导下负责园区商户管理工作，完成与园管副总签订的年度管理目标和经济指标。

2。

办理园区商铺租赁与物业管理合同，协调商户进场等相关事务。

3．负责市场管理日常事务，协调、组织商户配合园区管理工作；4．负责租金、管理费和各项费用的催缴工作。

5．负责商户信息收集，参与园区的市场推广和招商的组织与实施工作。

6。

负责协助物业管理工作。

7。

. 完成上级安排的其他工作任务（二）岗位工作操作规范1．根据园管确认的年度、半年、月度管理目标和经济指标制订收费及招商工作实施方案；2．每天早 8:30-8:45参加园管工作例会，汇报前日工作情况，提出工作中遇到的的问题和当天市场管理工作目标与安排计划；3．每天早 8:45-9:00，根据例会工作布置调整当日工作计划，安排下属人员当日的具体工作内容和要求；4．每天 9： 00-17 ：00 合理安排以下工作1）组织、督促下属人员完成当天的工作任务2）通知、督促欠费商户缴费，完成收费指标；3）协调物业管理人员、保安等对故意拖欠费用的商户采取措施；4）走访商户、了解商户对市场管理工作的意见或建议，收集商户信息，做好市场稳定工作；5）向商户传达公司有关市场管理及市场推广等方面的规定或通知，协调商户配合市场管理与市场推广工作（有此项安排时）；6）接洽欲租园区物业的客户，办理客户的租赁与物业管理合同，协调客户进场有关事宜（有此项安排时）；7）参与、组织园区招商、推广工作，跟进意向租赁客户（有此项安排时）；8）就重要事情与园管主要领导沟通9）配合园管其它岗位的工作；10）完成上级安排的其他临时任务；5．每天 17： 00 以后进行当天工作检查与总结检查属下人员工作完成情况和催费落实情况（提交统计表）3）填报新商户进场登记表4）修正商户管理登记情况5）填报市场推广工作客户调查表6）完成上级临时安排的紧急任务7）计划第二天工作安排8）提交工作日志6．每月 3 日前完成上月指标完成情况汇报，7．每月 4 日向园管领导提交上月各项工作统计报表（含数据分析）四、市场管理员岗位操作流程（一）岗位职责1．在市场管理主管的领导下负责园区辖区商户管理工作，完成个人绩效指标2。

负责辖区市场管理日常事务，协调、组织商户配合园区管理工作；4．负责辖区租金、管理费和各项费用的催缴工作。

5．负责辖区商户信息收集，参与园区的市场推广和招商的实施工作。

6。

负责协助辖区物业管理工作。

7。

. 完成上级安排的其他工作任务（二）岗位工作操作规范1．每天早 8:30-8:45参加园管工作例会，汇报前日工作情况，反映工作中遇到的的问题；2．每天早8:45-9:00，接受市场管理主管的当日工作布置，做好相应准备工作；3．每天 9： 00-17 ：00 合理安排以下工作1）通知、督促欠费商户缴费，完成收费指标；2）参与对故意拖欠费用商户采取的行动；3）走访辖区商户、了解商户对市场管理工作的意见或建议，收集商户信息，做好市场稳定工作；4）向辖区商户传达公司有关市场管理及市场推广等方面的规定或通知，协调商户配合市场管理与市场推广工作（有此项安排时）；5）参与、组织园区招商、推广工作，（有此项安排时）；6）就重要事情与主管和园管领导沟通7）配合园管其它岗位的工作；8）完成上级安排的其他临时任务；4．每天 17： 00 以后进行当天工作检查与总结1）检查属下人员工作完成情况和催费落实情况（提交统计表）3）填报新商户进场登记表4）修正商户管理登记情况5）填报市场推广工作客户调查表6）完成上级临时安排的紧急任务7）计划第二天工作安排8）提交工作日志5．每月 3 日前完成上月指标完成情况汇报，6．每月 4 日向园管领导提交上月各项工作统计报表（含数据分析）四、物业维修岗位操作流程（一）岗位职责1．根据园管确认的年度、半年、月度管理目标和经济指标制订公司水电节能、商户收费增利措施；2．负责整个园区的设施、设备、共有物业的维修工作。

掌握物业管理有关知识，熟悉园区熟悉管理区水电管网分布，供水、供电设施及控制系统的走向位置及其养护办法并做好养护工作。

3．定时巡视园区物业、设施，发现异常或故障，立即采取有效措施及时解决。

做到高效、优质、安全地完成维修任务。

保证园区物业设施安全与正常运行；4．坚持对物业、设施及水电等设备进行日检、周检、年检等例行性检查，并做好详细记录。

并按规定上报汇总制定的年度维修养护计划5．参与集团工程项目的施工、监理、验收等工作，把住质量关。

6．负责处理公用设施突发事故及安全用电检查。

严格按操作规程安装电器和线路，消灭暴露电路和线路混乱现象。

负责监督机电设备、消防设施及的检查检修工作。

发现问题及时处理或提出处理意见，防止事故，确保安全。

7．提交园区所有用户的水电抄表与计费统计。

8．树立服务思想。

指导商户办理业主装修审批手续，监督商户装修施工符合园区管理规定，参与验收；9．配合市场管理人员对违规违约的商户采取停水停电措施。

10．完成上级领导交办的其它事情。

（二）岗位工作操作规范1．每月底最后一天准确准时抄录各用户的水电表计量，下月第一天准时提交；2．每月 3 日前完成对上月水电用量的分析，查找损耗原因，提出节流办法，在园管其它岗位的协助下形成书面报告；3．协助园管领导制订维修工程计划与预算4．每天早 8:30-8:45参加园管工作例会，汇报前日工作情况，反映工作中遇到的的问题；5．每天早8:45-9:00，接受园管领导布置的当日工作，做好相应准备工作；6．每天 9： 00-17 ：00 合理安排以下工作1）查看需求提供维修服务的商户申请，上门查看情况、制订维修方案、提交材料采购清单，指导商户办理相关交费手续，安排维修服务、填写物业维修服务记录表；2）协助新商户进驻，办理物业移交手续（如遇此情况）3）巡查配电箱、电表、水表、水阀、水电管线路是否正常，填写巡检记录；发现问题及时处理；4）检查发电机、水泵房设备、消防设施、电梯是否正常，（每周启动一次发电机），填写设备检查记录，发现问题及时处理；5）检查路灯、外墙、屋顶、未出租房屋门窗等公共设施是否正常，做好记录、发现问题追查原因，及时修复（雨天重点检查漏水情况）；6）对各商铺进行用电安全检查，对安全隐患进行排查；7）配合市场管理工作，参与对故意拖欠费用商户采取停水停电措施；8）；就重要事情与主管和园管领导沟通9）配合公司其它部门的工作；10）完成上级安排的其他临时任务；4．每天 17： 00 以后进行当天工作检查与总结1）整理、提交当日各项工作记录，将需要园管和集团协助解决的问题型形成书面汇报；2）与收费员核对有偿物业服务收入，协助催收服务费；3）填报各项检查项目记录表4）写报工作日志5．每月 4 日前，完成上月物业维修收支统计与分析报告;五、收费员岗位工作操作流程（一）岗位职责1．严格执行集团现金管理制度，当日现金收款必须全额移交财务出纳，, 严禁直接用收入补充备用金 , 支付开支的坐支行为。

2。

每天编制收款日报表报集团财务部和总经理；3。

负责商户档案资料，及时提供商户租金、管理费、水电费等各项收费每月应收、已收与未收款清单等台帐和有关统计报表，配合会计核算，每月打印（盖章）并派发缴费通知。

4.做好商户的租金、水电费及管理费的收缴工作，以及业主相关的缴费工作。

5．负责业主委托租赁物业的租金返款等台帐和有关统计报表，配合会计核算，并协助财务出纳定期为业主办理租金汇款手续；6。