银行个人信贷业务担保管理实施细则

ⅩⅩ银行个人信贷业务担保管理实施细则
1.总则
1.1为加强个人信贷业务担保管理，规范业务操作，防范信贷风险，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《ⅩⅩ银行授信业务担保管理办法》，制定本实施细则。

1.2本实施细则所称的个人信贷业务担保，是指我行在开办个人信贷业务时，要求借款人提供相应的担保，以保障贷款债权实现的法律行为。

1.3本实施细则所称的担保方式有抵押、质押和保证三种。

上述担保方式可单独使用，也可组合使用。

同一笔贷款有多个担保人的，每个担保方应当担保全部债务，担保人确有特殊原因要求划分担保份额，经营机构调查后认为对贷款风险未构成不利影响的，双方可以在相应担保合同中约定。

同一笔贷款既有抵押、质押，又有保证时，保证人须承诺放弃优先处置抵、质押物的抗辩权。

1.4个人信贷业务担保管理流程包括个人信贷业务担保的受理、审查审批、担保权利的设定、担保权利监管、变更与处分等四个环节。

1.5本实施细则适用于全行个人信贷业务的担保管理。

2.抵押担保
2.1抵押物的范围包括：
（1）抵押人合法拥有的房产，含住房和商业用房，住
房包括普通住宅、高档住宅、公寓和别墅，商业用房包括商铺、写字楼和企业的厂房、办公楼、仓储用房等在内的经营性房产。

单位宿舍楼不得单独作为抵押物，可以和厂房、办公楼、仓储用房等一同抵押。

抵押人为具备完全民事行为能力的自然人、企业法人。

事业单位、行政机关、社会团体拥有的房产以及用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房产不得为个人信贷业务提供抵押担保；
（2）抵押人合法拥有或共有的车辆（仅限于一手车新车，且仅适用于为个人汽车贷款作抵押担保）；
（3）其他经总行批准依法可以抵押的财产。

2.2抵押房产规定
2.2.1抵押房产须具备以下条件：
（1）抵押房产应具有完全产权、符合法律规定可以抵押并可合法转让、交易；
（2）以房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内或对应的土地使用权必须同时抵押；
（3）用于抵押的住房或商业用房须符合房屋基本特征，具有独立空间；
（4）抵押期限与房屋房龄之和不能超过30年（个人房屋按揭贷款除外）；以住房、商铺、写字楼抵押的，抵押期限须短于抵押时剩余的土地使用年限10年（含）以上；抵押物房龄自抵押房产竣工之日起开始计算；
（5）公司提供抵押担保须符合公司章程规定，经本公司董事会或股东大会等有权决议的机构同意并出具有效书面决
议；
（6）抵押担保的债权不得超过抵押物综合价值和相关抵押率的乘积。

不得接受已经为其他债权人设置抵押的抵押物重复抵押（以抵押物价值大于已担保债权的余额部分再次抵押、经办机构为原抵押权人且给原借款人担保的除外）；
（7）以共有财产抵押的，抵押人为全体共有人，且须经全体共有人一致同意，并在申请审批表抵押人声明栏签署声明或另外出具同意抵押的书面文件；
（8）个人住房/商业用房一手房按揭贷款中，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房销（预）售许可证，其中预售商业用房应竣工验收。

2.2.2禁止接受以下房产作抵押担保：
（1）产权不清晰或存在争议的房产；
（2）被依法查封、扣押、监管，面临拆迁的房产以及其他依法不得抵押或受其他形式限制的房产；
（3）未成年人所有房产；非按揭类个人贷款中禁止接受未成年人所共有的房产；
（4）农业用房、宅基地建房、集体用地、土地使用权出租用地的房产；
（5）已经提交破产预案或者已经进入破产程序的法人、其他组织的财产；
（6）我行规定不得抵押的其他房产。

2.3抵押物保险的有关规定
2.3.1地区信用风险管理部可根据风险状况和实际情况
酌情决定是否要求借款人办理抵押物财产保险。

要求购买保险的，应以我行为保险的第一受益人且保险期限不得短于合同约定债权期限。

2.3.2个人汽车贷款单纯以汽车设定抵押的，用于抵押的汽车必须购买汽车综合保险，汽车综合保险应符合以下规定：
（1）汽车综合保险应包括车辆损失险、第三者责任险、全车盗抢险等险种；
（2）汽车综合保险以我行为第一受益人；
（3）保险期限不得短于主合同履行期限；分次缴纳的不得中断保险；
（4）保险单备注栏须注明：凡是因汽车发生重大保险事故（赔付金额达到1500元以上）、保险人作出理赔的，保险人必须将保险金先划至贷款银行以优先偿付借款人拖欠的贷款本息。

在贷款银行书面同意情况下，保险人方可直接将保险金划付给借款人。

2.4抵押价值的确定
我行对借款人的最高信贷额不得超过抵押价值。

抵押价值为抵押物综合价值和抵押率的乘积。

抵押物综合价值和抵押率规定如下：
2.4.1抵押物综合价值的确定
（1）综合价值是指经个人信贷专职审批人根据抵（质）押品的成本价格、当前市场价格、当前净值、评估价格（必须在有效期内）中的一项或几项，通过客观的判断，确定的贷款
参考依据的抵（质）押品价值。

对免评估公司评估的二手房，以二手房原购买价（以发票为准）×30%+同区域类似位置近期市场成交价（以房管部门公布为准）×70%综合计算房屋价值，并与该房屋实际成交价格比较，按孰低原则确认抵押物参考价值，由专职审批人在此参考价值内最终确定抵押物价值。

专职审批人意见不一致的，以较低者为准。

（2）用于抵押的汽车按新车售价确定抵押物综合价值，新车售价按汽车实际成交价格（不含各类附加税、费及保费等）与汽车生产商公布的价格中较低者的确定。

2.4.2抵押率的确定：
（1）在符合监管要求的情况下，住房按揭贷款的抵押率不超过抵押房产综合价值的80%。

借款人所购房屋为第二套（含）以上住房或用于投资的住房，则应适当降低贷款抵押率。

（2）个人商业用房按揭贷款的抵押率最高不超过抵押房产综合价值的50%。

（3）房产抵押用于除上述外的其他个人贷款业务品种的，抵押率按以下标准执行：
a.普通住宅的抵押率不超过70%；
b.高档住宅、高档公寓、别墅等的抵押率不超过60%；
c.商业用房抵押率不超过60%；以厂房，仓储用房、办公楼、单位宿舍等地上建筑物抵押的，抵押率最高不超过50%。

（4）以汽车设定抵押的，一手自用车按揭贷款抵押率不超过80%；一手商用车按揭贷款抵押率不超过70%；其他情况一律不得超过40%。

（5）超过上述规定的，必须经总行批准。

3.质押担保
3.1我行办理个人信贷业务可以接受的质押物包括：
（1）自然人或法人所有的本行本外币定期存款（包括整存整取、通知存款、零存整取、存本取息存款）、本外币保本型理财产品、外币协议储蓄存款等。

存款凭证包括存折、存单、ⅩⅩ卡等；
（2）自然人或法人所有的、由本行销售的、财政部1999年（含）以后发行的凭证式国债；由本行销售的电子式储蓄国债；
（3）与分行或总行签有保险单质押贷款合作协议的保险机构签发的具有现金价值的人寿保险单；
（4）与分行或总行签有质押止付协议的本地其他商业银行出具的本外币整存整取定期存单；
（5）法律规定可以质押且符合总行规定的黄金等价值稳定、变现能力较强的动产，标准仓单等权利凭证；
（6）经总行批准可以质押的其他权利。

3.2以我行存款作质押的，办理业务时应注意：
（1）零存整取账户质押后仍可办理无折续存或批量转存，但不能支取；存本取息账户质押后不能支取利息，其每月产生的利息在贷款还清、账户解冻后一次性支取，不计复
利；整存整取账户在质押期间仍可批量自动转存，但不能支取；
（2）以ⅩⅩ卡内定期存款质押的，质押冻结后不需将ⅩⅩ卡留存我行保管，该卡仍可由出质人持有使用，办理不涉及质押账户的存取款和其他业务。

其他有折或单账户质押的，相关实物凭证须由我行保管；
（3）不得以贷款资金转存办理质押再次贷款及开具存款证明。

3.3我行接受的质押物应具备以下条件：
（1）必须是依法可以质押并允许转让或变现的；
（2）为质押人合法拥有或依法享有处分权的财产，所有权无争议；
（3）未被质押、挂失、止付；
（4）未被查封、冻结、扣押或采取其他强制性措施；
（5）能够判断实际价值；
（6）多方共有的质押物，所有共有人应一致同意质押；
（7）以外币计价有价证券质押仅限于以下币种：美元、欧元、港币、日元、英镑等，外币质押须符合国家外汇监管部门的有关规定；
（8）公司提供质押担保须符合公司章程规定，经本公司董事会或股东大会等有权决议的机构同意并出具有权机构的有效书面决议；
（9）成立货押中心的分行，经地区信用风险管理部批准后可办理钢材、铜材、水泥、橡胶等商品的仓单质押贷款
业务；
（10）以人寿保险单质押的，还必须满足以下条件：
a.保险单必须为正本；
b.须被保险人书面同意质押；
c.保险费分期缴付的，保费至少缴足两年，且质押时未拖欠应缴保费；
d.投保人未选择保险单中的保险费自动垫缴条款；
e.保险单的第一顺序受益人已变更为我行；
f.处于保险理赔期间的人寿保险单以及父母为其未成年子女投保的人身保险不得质押；
（11）我行规定的其他条件。

3.4我行不接受下列财产和权利质押：
（1）所有权不清晰或存在争议的财产，按法律规定不得对抗第三人的财产或权利；
（2）文物、珠宝、字画、首饰等难以确定价值的财产；
（3）租用的财产；
（4）我行认为不宜作为质物的其他财产。

3.5质押物综合价值和质押率的确定
以本行人民币定期存款、电子式储蓄国债质押的，质押率不超过95%，存款本金、储蓄国债面额至少能覆盖贷款本息，贷款到期日不得超过定期存款、储蓄国债到期日(定期存款约定自动转存的除外)；以本行本外币理财产品、凭证式国债、外币存款以及他行整存整取定期存单质押的，质押率不超过90%，理财产品质押贷款到期日不超过理财产品兑
付日；以人寿保险单质押的，质押率不超过80%。

除上述外的其他质押物质押的，须符合《ⅩⅩ银行授信业务担保管理办法》的有关规定，必要时应经我行认可的有权部门或机构进行价值评估，并出具评估报告，质押率最高不超过50%（经总行单独审批的除外）。

4.保证担保
保证人为我行个人信贷业务提供的保证担保必须为连带责任保证。

保证担保包括自然人保证和法人保证。

4.1自然人提供保证担保的，须符合以下条件：
（1）具有完全民事行为能力；
（2）在经办行所在的城市有自有固定住所、有城镇常住户口或有效居住证明；
（3）有合法收入来源和充足的代偿能力；
（4）个人信用评级为AA级；
（5）无违法犯罪行为及严重不良信用记录；
（6）借款人不得以配偶作为保证人申请贷款；
（7）我行根据具体情况规定的其他条件。

4.2法人提供保证的，应当同时符合下列条件：
（1）依法办理核准登记和年检手续；
（2）独立核算，自负盈亏，有健全的管理机构和财务制度；
（3）信用等级在A级（含）以上，无不良信用记录；
（4）具有代为清偿债务能力，资产负债率不得超过70%；
（5）法人保证须按我行个人经营性贷款申报审批程序
取得我行信用担保授信额度，且用于保证的额度不得突破我行对其的信用担保授信额度。

4.2.1本实施细则所指法人的信用等级是按照我行企业信用评估流程评定的信用等级。

4.2.2专业担保机构为保证人的，其担保资格须报地区授信审批委员会审查认定。

4.2.3法人为连续发生的多笔贷款提供保证担保的，首先与我行签订相关的担保合作协议。

担保合作协议包括保证人承担的担保责任、提供担保的额度、履行担保责任的方式、借款人条件等内容。

4.3抵质押足值情况下，额外追加的保证担保不需要单独审批。

5.担保业务的办理程序
5.1担保业务的受理与调查
5.1.1担保业务的受理。

借款人在申请个人信贷业务时，担保方式应随同其信贷申请一并提出，由经营机构客户经理受理。

客户经理在对担保情况进行调查时，应要求担保人提交以下材料：
（1）担保人为自然人的：
a.有效身份证件、婚姻状况及家庭成员基本情况等证明文件；
b.担保人及配偶同意提供担保的书面文件；
c.担保人及配偶的有效居住证明；
d.所供职的单位开具的职业和收入证明；
e.我行要求提供的其他材料。

（2）担保人为法人的，需提供营业执照、组织机构代码证、税务登记证、公司章程、法定代表人身份证、企业出具的法定代表人身份证明及签字样本、近三年的财务报表及最近一期财务报表、担保人有权决策机构成员名单及签字样本、担保人有权决策机构同意提供担保的有效决策文件等资料。

（3）专业担保机构为担保人的，应符合《ⅩⅩ银行个人贷款担保机构管理办法》的规定，并按总行有关规定审批通过。

（4）以质押担保方式申请的，须提交担保所需的质押物原件（卡内存款质押的，应打印卡内存款明细），以第三人或共有财产质押的，还须提供权利人或共有人有效身份证件、同意质押的承诺书等。

（5）以他行存单质押的，客户经理必须双人与出质人到签发行办理质押冻结手续，并将质押冻结证明交由签发行经办人签字、加盖业务公章后带回。

质押的存单由我行保管，不得交由签发行保管。

（6）以本行存折、存单质押的，在质押手续办妥后应将冻结存折、存单交由经办行执管，以ⅩⅩ卡内账户质押的，冻结存款后ⅩⅩ卡不需收回。

凭密码支取的存单作为质押时，原则上出质人须向发放贷款的经办行提供密码，密码由会计主管统一进行管理，存单与密码应双人分别保管。

（7）以自有房产做抵押的，抵押人须提供《房屋所有
权证书》以及城市及城区县级以上土地管理部门颁发的《国有土地使用证》；以第三人或共有房产作抵押的，还须提供房产所有人或共有人有效身份证件、同意抵押的承诺书等；提供抵押的房屋出租的，应提供房屋租赁情况等证明文件。

（8）以交通运输工具设定抵质押的，提供公安交通管理部门颁发的交通工具行驶证及所有权证。

（9）申请个人住房/商业用房按揭贷款，其所购的房产为预售期房的，应提交经当地房地产销售部门备案生效的预购房屋合同或协议。

（10）其他我行认为需要提供的材料。

5.1.2保证人和抵（质）押物调查
客户经理应对担保人基本情况、担保能力和抵（质）押物的合法性、合规性、有效性开展全面、详细的调查工作，
分析确定担保能力。

5.1.2.1保证人情况的调查
（1）保证人是自然人的，调查内容包括但不限于：
a.基本情况。

对保证人及配偶有效身份、居住地址、任职单位、家庭成员等基本情况进行核实调查；
b.既往信用记录。

通过查询人民银行信用信息基础数据库及其他信用查询系统对保证人负债、还款等信用记录情况进行调查，有严重不良信用记录的保证人，应拒绝借款申请或要求借款人更换担保；
c.职业和收入情况。

对保证人从事的行业、所在单位及职务、学历、资历、任职时间、是否有养老医疗保险、失业
保险等情况进行核实调查；
d.个人及家庭财产情况。

调查其个人其他财产，通过与保证人面谈及观察其居住条件判断是否具备担保能力；
e.资产负债情况。

对保证人资产、负债情况进行调查，并对其资产进行现场核实；
f.真实性、合法性。

客户经理应对保证人提交的全部文件、信息的真实性、合法性进行尽职调查，确定保证人保证意向的真实性和保证能力；必要时，可请律师协助调查并出具法律意见书。

g.根据调查情况对保证人进行信用评级。

（2）保证人是法人的，调查内容包括但不限于：
a.查验营业执照、税务登记证、财务报表等相关资料原件，确认是否真实、有效，年检是否连续，经营是否合法；
b.调查企业注册时间、注册资本、经营地、经营情况、职工人数、行业类型等信息，对企业的资本实力、经营状况、外部环境等作出分析判断；
c.经营活动的现金流入流出情况，分析和评价借款人的财务状况、收入能力和担保能力；
d. 根据调查情况对保证人进行信用评级。

（3）对房地产开发商、担保公司等合作企业的调查内容按照《ⅩⅩ银行个人房屋按揭贷款合作企业最高额保证授信业务操作规程》和《ⅩⅩ银行个人贷款担保机构管理办法》执行。

5.1.2.2抵（质）押物的调查
5.1.2.2.1客户经理收到借款人抵押或质押申请及抵押人或出质人提交的上述材料后，应通过现场核实抵（质）押物状况、核实抵（质）押人对押品的所有权或处分权、复测押品价值、核实财产保险等，严格调查押品的真实性、完整性、合法性和有效性。

调查内容包括但不限于：
（1）抵（质）押物是否真实、合法，是否符合本实施细则2、3的规定；
（2）抵（质）押物是否为抵押人或出质人所有或享有依法处分权，权属证书是否真实有效；
（3）抵（质）押物是否出租、出售、转让、赠与、托管或者先行全额抵押；
（4）抵（质）押物登记部门是否落实。

以房产抵押的，登记部门为房地产所在地的房地产管理部门；以交通运输抵押的，登记部门为运输工具的登记部门；
（5）抵（质）押物标的是否明确，是否易于保管、转让和变现；
（6）抵押物是否已按要求办理保险；
（7）抵押率或质押率是否符合本实施细则2、3中有关抵（质）押率的规定；
（8）评估机构的评估资质、评估报告是否符合我行要求；
（9）我行认为需要调查的其他内容。

5.1.2.2.2客户经理要对评估报告所依据的评估标准、评估方法和评估结论进行深入分析，提出修正意见；根据评
估报告和修正意见同抵押人协商确定抵押物综合价值,最终确定的抵押物综合价值不得高于有权部门或机构的评估价值。

5.1.2.2.3客户经理调查完毕后，应认真、客观撰写调查报告，逐级上报审查审批。

参与调查的人员须对担保调查结果的真实性负责。

5.2 担保的审查和审批
各级有权审批人员接到经办单位上报的贷款资料后，应对保证人的资格、担保人的能力、抵押质押担保的合法性、有效性、充足性和易变现性提出具体审查意见，并出具审批意见书。

已移交地区信用风险管理部资产保全中心管理的贷款，在原担保不变的情况下，不受本实施细则中抵（质）押率的限制，在确定新追加的抵（质）押物的价值和抵（质）押率时，本实施细则中同类押品的价值计算和抵（质）押率标准仅作参考。

5.3 签订合同
经审批同意的贷款，经营机构客户经理应依据审批意见，认真落实放款条件，与保证人、抵押人或出质人签订保证、抵押或质押合同。

辖区行与保证人可以就单个借款合同分别订立保证、抵押或质押合同（房屋按揭贷款业务除外），也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同订立最高额保证、抵押或质押合同。

5.4 办理抵（质）押物登记
抵（质）押合同签定后，及时办妥抵（质）押登记，在1个工作日内办理完本行质押物的冻结止付手续，将抵（质）押物登记证明收押保管，完成放款手续。

6.抵（质）押品的监管
6.1放款审核岗建立抵（质）押品管理台账，对账、物进行定期核对。

6.2 在质权存续期间，经营机构按合同约定及时收取孳息，并进行处理。

6.3以预购商品房作预抵押的，客户经理随时关注房地产权属证书办理进度，及时办妥房地产正式抵押登记手续。

6.4贷款发放后，经营机构贷后管理人员应与抵（质）押登记部门就抵（质）押物的登记情况进行逐笔核对，对中长期贷款，应自抵押登记手续办理后一个季度内与抵（质）押登记部门进行核对。

抵押质押合同履行期间，经办单位要定期按押品的不同类型进行现场检查和价值评估，并填写抵（质）押物状况核查表。

对押品现场检查每季至少一次，价值评估每年至少一次。

根据抵押物性质不同，价值评估可以委托外部专业机构，也可以由经办行自己承担。

发现问题，及时处理，维护担保债权的合法性、有效性和可靠性。

6.4.1对抵押物的检查，要把握以下重点内容：
（1）权属。

抵押物权属是否改变，是否存在未经我行同意出租、转让、出售、征用、重复抵押等；
（2）状态。

房屋及其他地上定着物状态、结构是否改变，有无毁损，是否改变用途，抵押人是否进行了正常的维
护；交通运输工具是否办理年检，抵押人在使用过程中是否正常维护；其他抵押财产应根据其特征进行检查；
（3）价值。

要根据市场行情，分析判断抵押物市场价值的变化，评估抵押担保的充足性；
（4）变现能力。

根据当地市场供需情况，分析抵押物变现的可能性及未来趋势；
（5）保险。

抵押物保险到期后是否及时续保，是否发生理赔事项，有无赔偿，我行是否受偿。

6.4.2对质物的检查，要按以下要求进行：
（1）银行存款、凭证式国债、电子式储蓄国债、人民币理财产品、外币协议储蓄等，重点了解质物的利率、汇率、收益率的变化，评价质物现值与担保的有效性、充足性；
（2）其他质物应检查有无影响其价值的政策性因素、评估其变现价值和能力，评价担保的有效性和充足性。

6.5检查中发现的问题，应依据抵押或质押合同以及有关法律法规，及时进行处理。

对于抵押人或出质人违约的，要追究抵押人或出质人的违约责任；对于抵押人或出质人不按我行要求办理业务的，可进一步采取停止发放贷款、提前收回贷款、终止贷款合同、处置抵（质）押物等措施。

（1）抵押人出售（转让）抵押物的，除非买方（受让人）同意继续以抵押物设定抵押，否则要求抵押人将其出售（转让）所得价款提前清偿抵押贷款或向第三方提存，如不足以清偿，则要求其另行提供相应担保。

（2）抵押人出租（托管）抵押物的，应征得我行同意，。