经济适用房专题

4、 配套设施“缺失化”
• 根据规划业的“行规”，大型居民住宅区的规划应该遵循 “千人指标” ：即小区居民达~2000-3000人，社区内应 配备学校，托儿所。小区聚集人群达到2—3万人，则应该 配备医院。不足此标准的，也应该有相应的卫生站。开发 商只有将这样一份配套齐全的小区规划报经市规划委通过 ，才能领取规划许可证，然后出具规划详图，领取施工证 ，正式开工。 • 可是，虽然规划原则上，经济适用房与商品住宅并无二致 ，但实际上却要受到开发成本的限制。按规定，小区内医 院和学校等的运营，在开发商配备后，将无偿交由卫生部 和教育部等政府部门管理。可对开发商来说，这些公共设 施是不赚钱的，所以通常会想办法逃避。逃避的手段多种 多样。
• 经济适用房，一般指已经列入国家计划，由城市 政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造 ，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它 具有社会保障性质，兼有经济性和适用性的特点 。 • 与商品房相比，经济适用房在许多方面有其特殊 性：在获得土地的方式上，经济适用房建设用地 实行行政划拨，免交土地出让金：在租售政策上 ，经济适用房只售不租；在购买条件和对象上． 经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的 ，只供给城镇中低收入家庭；在价格政策上，经 济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出 售。
我国定义 • 社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较 具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根 据国家政策以及法律法规的规定，由售价格 或租金标准给予限定，起社会保障作用的 住房。
• 在我国现有的各类保障房中，经济适用房情 况最为复杂， 它诞生时间久(经济适用房一 词最早于1991年被提出)，其内涵几经变化 ，因此，有必要对其产生背景和政策演变加 以简单回顾。
2、 权力寻租“常态化”
• 关于经济适用房的寻租到底导致多少珍贵的公共资源被挤 占，迄今没有官方统计数据，只有见诸报端的一系列报道 。 • 2005年6月21日《京华时报》报道，来自北京市房地产中 介机构的调查数字显示，在位于昌平区的回龙观、天通苑 两大经济适用房社区内，房屋出租率已占全区租赁交易总 量的78l8％。 • 《楚天都市报》报道，2009年6月12号，湖北武汉市5141 名困难家庭市民参与一个经适房小区公开摇号，结果摇中 的124名市民中， 有6人的购房资格证明编号是连号。500 0余人摇号6人连号的机率是千万亿分之一。经查，6人申 请材料系造假，购房资格被取消。
3、 监督管理“失控化”
• 一些地方对经济适用房建设的监督管理日趋失控。 • 一些开发商利用经济适用房建设监管缺失，以经济适 用住房政策获得土地，以纯粹商品房性质开发出售， 扰乱了经济适用房建设市场秩序：由于经济适用房是 由政府减免地价并核定开发利润率的，有些开发商甚 至采取暗箱操作，打经济适用房的牌，却做着商品房 的生意，也有少数开发商通过偷工减料来变相地提高 他们的投资回报率。
制度设计中的硬伤
• 较之具体操作中的难题，制度设计中存在的一些 硬伤则是经济适用房的先天缺陷。 • 这些缺陷中，最明显的莫过于经济适用房违背市 场规律。 • 经济适用房是界于商品与非商品经济问题之间的 产物，从某种角度上说，经济适用房与市场经济 原理是相违背的，它的出现直接扭曲了房产市场 。许多房地产商对此最为敏感，屡屡指出。
支持者的声音
• 经济适用房给低收入者一种家的归属感，而建立 在廉租住房和公共租赁住房上的归属感就会大打 折扣， 因为后两种的本质是‘租’的。虽在执行 过程中出现了一些问题，但不能因噎废食，从而 否定经济适用房制度。 • 经济适用房能让低收入群体圆住房梦，至于某些 并不困难的市民住上了经济适用房，只能说明把 关与监督上存在漏洞，必须建立一套公开透明的 分配机制。 • “关键不在于制度本身，而在于落实不到位” ， 这种看法具有相当的普遍性。
• 例如经济适用房多为大型社区，需要分几期滚动开发。所 以开发商会将学校、幼儿园等公共设施建设一期一期往后 拖，以延期开发之名逃避对公共设施的建设，或者中途更 改规划图。 • 广州市在2008年底推出了2145套经济适用住房。可是，六 个房源点中仅有一个配套设施完善，交通方便。而其它建 在郊区、交通不方便、配套不到位、环境也不好的房源点 则普遍乏人问津。最后，这批经济适用房中只有975套被 认购，余下1 170套遭弃购。 • 这些不是特例。事实上，全国各地都普遍存在着经济适用 房因地处偏远、配套设施缺失等原因而遭遇弃购的现象。 如此多的弊病暴露出来之后，各种媒体传出质疑、否定经 济适用房的声音，就是顺理成章的事了。
——主讲：张颖
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保障性住房
• 国际惯例 • 世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋是由 政府买单的保障性住房，而私屋则是私人拥有不 享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。 • 日本有一种保障性住房叫公营住房，类似于廉租 住房，住户是没有任何产权的；还有一种是公团 住房，政府提供相当的优惠条件，使得住房者拥 有一部分产权。新加坡的保障性住房叫“组屋” ，既有出租，也有销售。
• 启动阶段：具有保障性质的政策性商品住房 • 1998年，我国房地产行业开始起步。国家开始住 房分配货币化改革，停止福利实物分房。在宣布 这一改革的纲领性文件—— 《国务院关于进一步 深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中 ，第一次提出在全国范围内建立新的住宅供应体 系，这一体系包括高收入者购买和租住商品房， 向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提 供廉租住房三个层次。经济适用房成为国家住房 供应体系的主体之一。
• 中国之声《新闻纵横》2009年6月24日报道，重庆市渝中 区大坪镇的新城大厦中的322套经济适用房交房才八个月 ，有一半左右已经被出租。一些业主不顾经适房不满五年 不能上市交易的规定，提前通过中介转卖住房。 • 2010年3月8日，《深圳晚报》调查证实，2007年面向社会 低收入家庭出售的经济适用房小区桃源村三期，地下停车 库一层，统计停车总数约为380辆车。在地下二层，车辆 不多，约7O辆。价格在2O万元以上的车辆共72辆，约占总 停车数450辆的16％ 。 • 实际上，经济适用房中的权力寻租，可以说是不分东西南 北，无处不在。在房价高企之时，一个拥有产权的优惠价 房产，当然会引来各路“神仙”各显神通。这样一来，不 但使政府的优惠政策在相当程度上没有落实到中低收入阶 层的身上，又无形中增加了政府的负担。
经济适用房之弊
1、 建设“高档化”
• 有些房地产开发商在按照经济适用房的政策享受优厚待遇 的同时，并没有按照规定建设经济适用房，普遍出现了建 设标准、价格水平、供应对象等严重超标的问题，一般的 中低收入群体根本承受不起。 • 在天津，经该市政府批准的“华苑”、“万松”、“西横 堤”、 “梅江”、 “太阳城”等5个经济适用房居住区 中，除“华苑”外，其他几个都没有按照经济适用房的规 定进行建设。 “梅江”园除两座住宅外，有1 1座四层半 联体花园洋房、47座联体花园别墅，一般户型单元面积17 4平方米左右，别墅户型单元面积最高达269平方米。 “ 太阳城”居住区既有三层四层的洋房，也有小高层，有的 户型单元面积高达200多平方米。 • 2009年，浙江杭州公示的经济适用住房房源，户型70％ 以上在130平方米左右，最大的达到178．18平方米。如此 “高档化”的经济适用房遍布各地，屡见不鲜。
经济适用房的存废之争
反对者的声音
• 经济适用房作为一种以销售为主的保障性 住房，作为解决城市困难群众住房问题的 手段，弊端明显：低收入居民依然买不起 ；易滋生腐败和社会分配不公，经济适用 房脱离了市场化轨道，直接变成了政府定 价，政府交易，开发商变成了承建商，这 必将给某些部门造成权力寻租机会。因此 ，建议停建经济适用房。
具体操作中的难题
• 经济适用房给政府财政带来的压力较大。 • 大面积帮助中低收入家庭包括人才建造住房特别是经济适 用房，在当前教育、医疗等各类民生问题都需要大量财力 投入的情况下，中央和各地方政府是否有必要将大量财力 持续提供给经济适用房，值得研究。 • 同样，经济适用房耗费政府部门人力物力的投入也极为巨 大。大规模、持续性建设保障性住房，需要政府设置专门 的部门，有一大批专门的队伍，并且在住房的规划、审批 、开工、建设、验收、装修、物管、后续维修等一整套流 程中持续花费大量精力。而经济适用房管理成本畸高，对 于购买者资格、规定年限内不得转让、是否违反经济适用 房相关规定等等，都不得不进行审核和监管，花费大量的 人力物力，且监管效果不佳。
• 1、酝酿阶段：具有保障性质的政策性商品住房 • 经济适用房本来是为补充福利房出现的政策。199 1年6月，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城 镇住房制度改革的通知》中提出． “大力发展经 济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户 的住房问题”。1994年，原建设部出台了《城镇 经济适用住房建设管理办法》，明确了经济适用 房是“以中低收入家庭、住房困难户为供应对象 ”的普通住房，同时也对经济适用房的对象认定 、资金来源、成本和价格以及管理等进行了相应 规定。这时对经济适用房的定位住房供应体系主 体，跟现在的经济适用房内涵并不相同。
• 对经济适用房监督管理的一个主要难点是中低收 入者标准如何确定。一是由于各地的经济、收入 状况存在很大差异，二是由于中低收入者中也存 在差异，很难分别妥善地对待处理。此外，除了 个别政府部门怠于监管，经济适用房的监督管理 成本太高也是监管无力的原因之一。根据现有的 经济适用房政策，经济适用房的立项需要政府批 准，开发所用土地往往由政府拨划，电网、小区 配套设施等的建设需要政府负责，销售需要政府 限价⋯⋯监督管理成本存在于各个环节中，只要 一个环节出现问题，很可能会满盘皆输。
• 2、调整阶段：具有保障性质的政策性住房 • 当时，购买经济适用房的收入审核极不 严格，一纸收入证明任意填写，加上上市 交易管理不到位，大量投资者凭借关系和 资源买到经济适用房，从中获取巨大差价 。经济适用房在推行中出现的种种弊病仍 然愈演愈烈，使得经济适用房受到舆论越 来越多的质疑。
• 2007年8月1日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务 会议，讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见》，首次明确提出“把解决低收入家 庭住房困难工作纳入政府公共服务职能” ，对经济适用 房进行了重新定位，将其由过去的“具有保障性质的政策 性商品住房”转变为“具有保障性质的政策性住房” ， 并将供应对象严格限定在低收入住房困难家庭。该《意见 》要求经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右， 购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易。 • 随后，原建设部联合其他六部门于2007年1 1月下发了新 的《经济适用住房管理办法》。新管理办法进一步充实完 善了经济适用住房的面积、价格、转让等方面的规定，强 调经济适用房供应对象要与廉租房保障对象相衔接，使我 国经济适用住房政策相对空前完善。