2 浅析企业资金链管理

INDUSTRIAL ECONOMY

浅析当前形势下房地产企业资金链管理

■冯亚静燕山大学经济管理学院

中图分类号：F275 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2009) 08-191-02

摘要资金链管理的理论，我国房地产企业资金链管理现状，在当前经济背景下房地产企业资金链管理的问题及建议。

关键词资金链管理房地产企业

2008年下半年，受国家宏观调控及金融政策影响，房地产市场由多年来的供销两旺走入了市场观望阶段。房地产泡沫开始破裂，被市场繁荣所掩盖的资金链显现出了脆弱的一面。万科地产开始了降价促销、发债融资，向同业诠释“现金为王”的生存法则。据称，万科“每股经营活动产生的现金流量净额”为负值，保利地产、金地集团、招商地产等行业龙头，也纷纷成为万科的“难兄难弟”。在这一轮房地产市场的调整过程中，最重要的、也是一个企业的生命线，就是资金链。“资金链接不上，大开发商也可能猝死”2009年开春以来似乎有多种迹象显示楼市正在回暖，1-4月销售量有所回升，价格也有所回升，有些开发商甚至已经开始涨价，开发商现金回流较金，资金充裕。对此，SOHO中国董事长潘石屹却表示，现在判断房地产市场回暖为时尚早。他还指出，资金将成为房地产企业在本轮调整中生存下来的最关键因素，并预言会有大开发商在这轮洗牌中倒下。在经济危机的大背景下，房地产企业的资金链管理不但关系着企业核心竞争力，更关系着企业的生死存亡。

一、我国房地产企业资金链概述

资金链是指维系企业正常运转所必需的基本链条，涵盖了投融资、业务组合等多重内涵。房地产企业资金链是指房地产企业的项目从土地批租、房地产开发到房地产销售整个过程中资金的流动过程。房地产产业作为国民经济的重要产业，是典型的资本密集型产业。从批租、开发到销售都要占用大量资金，由于开发商自有资金有限，远远不能满足房地产大型项目对资金的需求，所以房地产开发通常需要大量外部融资。

目前我国房地产企业资金链的主要环节：（1）资金来源环节：银行、金融公司、机构及投资者、房地产合伙基金、房地产投资公司（2）资金使用环节：土地使用权、开发商、建筑商、管理运营商（3）资金回流环节：终端客户、消费者。

其运动过程为按开发顺序可分三个阶段——土地批租阶段、房地产开发阶段和房地产租售阶段。第一阶段涉及向土地储备中心支付的土地储备资金和取得土地需支付的土地出让金，其资金一般来源于开发商的自有资金和银行贷款。第二阶段涉及开发商预热项目的开发资金和项目施工中的流动资金，主要来源于银行贷款和开发商自有资金，此外还有房地产基金和房地产投资信托。第三阶段主要涉及购房资金。来源于购房者自有资金和从银行获得的个人住房按揭贷款。

二、当前经济环境下，房地产企业资金链管理存在的问题

1．受国家宏观政策及金融政策的影响大

2007年，央行六次上调存贷款利率，十次上调存款准备金率；同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧”。2008年，央行继续实行从紧的货币政策，引导货币信贷合理增长，加大公开市场操作力度，并两次上调存款准备金率。在这一系列措施影响下，信贷和货币供应量增速双双回落。同时央行出台一套住房及二套住房区别对待的按揭贷款政策等。受宏观政策的影响，购房人的积极性受到抑制，房地产销售量出现下滑，至2008年末市场观望情绪浓厚。年末多家房地产开发商因结算工程款及银行贷款到期，资金链破裂。

2008年末至2009年初国家出台了政府出台的各类税费和利率优惠政策极大的降低了购房成本。自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。2009年各银行也放宽了二套房产贷款政策。建行规定：只要购买改善型普通自住房、各方面条件都符合银行要求，可申请到最优惠的2成首付和7折优惠利率；而购买非改善型普通自住房的，最低可申请到3成首付和8折优惠利率。而工商行规定：原来购房贷过款的，现在已结清贷款的则不计算套数，参照第一套贷款利率及首付款比例执行。现在还有贷款未结清的，则看首套房的人均居住面积，如低于当地平均水平的，可视为第一套；有第一套住房但超过当地平均水平的，按风险合理确定。除受到刚性购房需求释放的影响，上述政策也进一步推进了楼市“小阳春”的来临。2009年1-4月房地产业销售收入的实现已超过2008年销售收入全年的总和，房地产企业的资金链紧张局面得到缓解。

2．融资手段单一，盲目融资忽视融资风险

首先，房地产行业属于典型的资金密集型行业，资金需求量大。我国绝大多数房地产开发企业缺乏融资创新理念，目前房地产开发企业的融资渠道单一，过度依赖银行贷款，面对一些新型的融资工具缺乏尝试。研究显示，银行贷款在房地产开发投资资金中占有相当大的比重，这就意味着一旦从银行获得的资金减少，房地产商就不得不面对资金链断裂的风险。当银行信贷规模紧缩时，无其他融资途径替代。其次，房地产企业对未来风险考虑不全，“短贷长投”使资金链易断。房地产行业普遍存在的最关键问题是短贷长投的问题，投资周期比贷款周期长得多。第三，房地产开发企业融资时较为看重融资成本而往往把融资风险和融资效益放在次要位置，只顾短期效益，忽视长期融资效益。

3．资产负债率高，极易受到系统风险影响

1997年-2008年，我国房地产企业的资产负债率一直在70%左右，一旦经波动或受其他因素影响，销售形势不佳，将直接导致房地产企业资金链紧张，使企业徘徊在破产边缘。

4．对资金链缺乏系统管理

我国房地产开发企业的经营模式普遍为：置地——建造——销售，由于项目竣工结算时间的变化而导致公司营业收入的起伏，盈利预测相当困难，资金来源无法准确预

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