2 浅析企业资金链管理

INDUSTRIAL ECONOMY浅析当前形势下房地产企业资金链管理■冯亚静燕山大学经济管理学院中图分类号：F275 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2009) 08-191-02摘要资金链管理的理论，我国房地产企业资金链管理现状，在当前经济背景下房地产企业资金链管理的问题及建议。

关键词资金链管理房地产企业2008年下半年，受国家宏观调控及金融政策影响，房地产市场由多年来的供销两旺走入了市场观望阶段。

房地产泡沫开始破裂，被市场繁荣所掩盖的资金链显现出了脆弱的一面。

万科地产开始了降价促销、发债融资，向同业诠释“现金为王”的生存法则。

据称，万科“每股经营活动产生的现金流量净额”为负值，保利地产、金地集团、招商地产等行业龙头，也纷纷成为万科的“难兄难弟”。

在这一轮房地产市场的调整过程中，最重要的、也是一个企业的生命线，就是资金链。

“资金链接不上，大开发商也可能猝死”2009年开春以来似乎有多种迹象显示楼市正在回暖，1-4月销售量有所回升，价格也有所回升，有些开发商甚至已经开始涨价，开发商现金回流较金，资金充裕。

对此，SOHO中国董事长潘石屹却表示，现在判断房地产市场回暖为时尚早。

他还指出，资金将成为房地产企业在本轮调整中生存下来的最关键因素，并预言会有大开发商在这轮洗牌中倒下。

在经济危机的大背景下，房地产企业的资金链管理不但关系着企业核心竞争力，更关系着企业的生死存亡。

一、我国房地产企业资金链概述资金链是指维系企业正常运转所必需的基本链条，涵盖了投融资、业务组合等多重内涵。

房地产企业资金链是指房地产企业的项目从土地批租、房地产开发到房地产销售整个过程中资金的流动过程。

房地产产业作为国民经济的重要产业，是典型的资本密集型产业。

从批租、开发到销售都要占用大量资金，由于开发商自有资金有限，远远不能满足房地产大型项目对资金的需求，所以房地产开发通常需要大量外部融资。

目前我国房地产企业资金链的主要环节：（1）资金来源环节：银行、金融公司、机构及投资者、房地产合伙基金、房地产投资公司（2）资金使用环节：土地使用权、开发商、建筑商、管理运营商（3）资金回流环节：终端客户、消费者。

其运动过程为按开发顺序可分三个阶段——土地批租阶段、房地产开发阶段和房地产租售阶段。

第一阶段涉及向土地储备中心支付的土地储备资金和取得土地需支付的土地出让金，其资金一般来源于开发商的自有资金和银行贷款。

第二阶段涉及开发商预热项目的开发资金和项目施工中的流动资金，主要来源于银行贷款和开发商自有资金，此外还有房地产基金和房地产投资信托。

第三阶段主要涉及购房资金。

来源于购房者自有资金和从银行获得的个人住房按揭贷款。

二、当前经济环境下，房地产企业资金链管理存在的问题1．受国家宏观政策及金融政策的影响大2007年，央行六次上调存贷款利率，十次上调存款准备金率；同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧”。

2008年，央行继续实行从紧的货币政策，引导货币信贷合理增长，加大公开市场操作力度，并两次上调存款准备金率。

在这一系列措施影响下，信贷和货币供应量增速双双回落。

同时央行出台一套住房及二套住房区别对待的按揭贷款政策等。

受宏观政策的影响，购房人的积极性受到抑制，房地产销售量出现下滑，至2008年末市场观望情绪浓厚。

年末多家房地产开发商因结算工程款及银行贷款到期，资金链破裂。

2008年末至2009年初国家出台了政府出台的各类税费和利率优惠政策极大的降低了购房成本。

自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2009年各银行也放宽了二套房产贷款政策。

建行规定：只要购买改善型普通自住房、各方面条件都符合银行要求，可申请到最优惠的2成首付和7折优惠利率；而购买非改善型普通自住房的，最低可申请到3成首付和8折优惠利率。

而工商行规定：原来购房贷过款的，现在已结清贷款的则不计算套数，参照第一套贷款利率及首付款比例执行。

现在还有贷款未结清的，则看首套房的人均居住面积，如低于当地平均水平的，可视为第一套；有第一套住房但超过当地平均水平的，按风险合理确定。

除受到刚性购房需求释放的影响，上述政策也进一步推进了楼市“小阳春”的来临。

2009年1-4月房地产业销售收入的实现已超过2008年销售收入全年的总和，房地产企业的资金链紧张局面得到缓解。

2．融资手段单一，盲目融资忽视融资风险首先，房地产行业属于典型的资金密集型行业，资金需求量大。

我国绝大多数房地产开发企业缺乏融资创新理念，目前房地产开发企业的融资渠道单一，过度依赖银行贷款，面对一些新型的融资工具缺乏尝试。

研究显示，银行贷款在房地产开发投资资金中占有相当大的比重，这就意味着一旦从银行获得的资金减少，房地产商就不得不面对资金链断裂的风险。

当银行信贷规模紧缩时，无其他融资途径替代。

其次，房地产企业对未来风险考虑不全，“短贷长投”使资金链易断。

房地产行业普遍存在的最关键问题是短贷长投的问题，投资周期比贷款周期长得多。

第三，房地产开发企业融资时较为看重融资成本而往往把融资风险和融资效益放在次要位置，只顾短期效益，忽视长期融资效益。

3．资产负债率高，极易受到系统风险影响1997年-2008年，我国房地产企业的资产负债率一直在70%左右，一旦经波动或受其他因素影响，销售形势不佳，将直接导致房地产企业资金链紧张，使企业徘徊在破产边缘。

4．对资金链缺乏系统管理我国房地产开发企业的经营模式普遍为：置地——建造——销售，由于项目竣工结算时间的变化而导致公司营业收入的起伏，盈利预测相当困难，资金来源无法准确预1918 200919282009INDUSTRIAL ECONOMY 测。

在这种形势下，部分房地产开发企业不结合自身经济实力进行融资，以致逾期无法偿还银行贷款，使得商业银行承担了巨大的风险，也使得企业自身的信誉降低，为今后的持续融资埋下了隐患。

还有些企业融资过多（或过早）造成资金积压，无谓地增加融资成本。

融资过少（或过晚）不能满足项目开发的需要，造成工期拖延影响工程质量。

三、房地产企业资金链管理的几点建议1．培育较强的开发能力，树立良好的品牌效应由于房地产市场受政策影响较大，政府一旦做出对房地产行业不利的政策调整，就意味着房地产企业“冬天”的来临。

实践证明，在房地产行业形势不佳时期，具有良好品牌的房地产企业是最为坚挺的。

房地产开发企业资金链的僵局是开发能力不足，房屋盖不起来，导致购房者对项目能否竣工怀疑，从而出现降价也买不出去的情况。

因此良好的开发能力是项目销售达到预期水平的重要保证。

2．创新营销手段，缩短资金回收期销售是实现资金链循环和周转的唯一途经，房地产企业的一个主要经营风险就在于销售的实现。

如果现有项目的市场定位准确，适应市场需求，销售形势良好，那么资金链就实现了良性循环。

因此在保证房地产开发品质的前提下，可以采取营销手段创新，如借助中介销售机构或构建营销品种组合等手段，以缩短资金回收期，规避资金风险。

3．构建资金链管理模型，实现科学管理对房地产企业资金链进行有效的管理，可按以下几个步骤进行：第一步，进行基础数据的科学分析与预测。

常用的项目基础数据包括项目投资规模、项目的预期收入、项目的投资构成及投资年度使用计划、可选择的筹资方式、筹资成本、税金、项目实施进度等。

通过市场调查可以得到上述的基础数据，从而进行科学预测。

第二步，确定资金缺口。

按项目工程建设的进度，合理地确定资金流入和流出的期限结构，根据管理的不同需要可按每月、每季对资金流量进行推算和排列，并进行计算，以得出在每一时期的资金缺口。

第三步，制定筹资计划。

要遵循规模与时机适当的原则。

房地产开发经营的资金是一个大数额的资金，即使小比例的增减，都会导致大量的资金节余和亏欠。

因此，筹集资金必须首先确定筹措的数量，一般以房地产开发经营等方面的最低需要量为限。

另外，房地产开发经营阶段性较强，资金过早进入会造成资金闲置浪费，过迟进入则不能及时满足需要，影响房地产开发经营的周期，拖延竣工时间，而造成巨大损失。

因此要注意资金需要的时间与数量上的紧密衔接。

而且，时机和筹资方式的选择要有机结合起来。

在房地产开发经营的不同阶段，采用不同的筹资方式。

参考文献：[1]潘石屹.资金链健康是房企生存之本.世界企业家.2009(3). [2]我国房地产企业资金链管理研究. [3]中小房地产企业资金链管理模式研究.（上接第188页）和权力以及协调机制做出具体规定。

此外，成立长株潭城市群生态建设委员会，使长沙、株洲、湘潭三市环保部分改变以往的各自为政的被动局面，在工业污染防治、生态环境保护、环境综合管理、环境科技开发等领域展开全面的合作。

2．健全法规体系，加强监督管理三市应根据国家和省有关环境保护的法律法规，结合经济社会发展实际，在环境经济、节能减排、绿色生产和消费等关系到生态保护的重点领域统一制定法律法规，从而做到有法可依，逐步将生态环境纳入法制化轨道。

同时，充实环保执法力量，增配先进的检测仪器设备，加大环境执法力度，强化对环境的检查监督，严格查处环境违法行为[3]。

比如，建立环境巡视制度和专门委员会，对城市群环境政策的执行情况进行检查评估；对重大工程举行环境影响评价的公众听众，加强公众监督和社会舆论监督。

3．开展生态保护活动，加强环境宣传教育运用多种形式（如植树造林、资源回收、环保志愿者行动、各种环保纪念日的活动），广泛深入持久地开展生态保护宣传，提高全社会对生态建设的认识，充分发挥广大人民群众节约资源、保护环境的积极性、主动性、创造性，牢固树立尊重自然、节约资源、保护环境的价值观和道德观。

4．完善生态保护的经济激励机制，促进可持续发展 （1）建立生态环境影响评价机制长株潭城市群经济一体化的进程给其生态环境带了严重的破坏。

因此建立生态环境评价机制有利于指导经济发展中的各项决策，促进经济发展与环境保护的协调。

首先，根据Costanza [4]关于生态环境价值的17项指标来建立价值评价指标体系；其次，以效用论为基础，采用市场价值法、替代市场法与模拟市场法等方法计算各指标的经济价值；最后，建立环境影响评价制度，构建绿色GDP 核算体系，克服单纯追求GDP 倾向，确定环境优先的发展机制和考核机制。

（2）加强生态系统预警机制的研究长株潭城市群在经济快速发展的过程中，其生态环境受到了严重的破坏，尤其是一些污染严重的工业区（如株洲市清水塘工业区），废气、废水污染严重影响了周边地区居民的身体健康。