杭州写字楼简况及钱江新城写字楼展望(1)

杭州写字楼简况及钱江新城楼宇市场展望孙幼幼朱鹏一、杭州市写字楼基本情况杭城写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的定位，那时出现了一批以中山花园、西子花园、东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。

杭州写字楼市场从2002 年开始，供应量超过40 万平方米并稳步增长，但需求量一直维持在30 万平方米左右，供求失衡，空置率一直较高。

尤其是近年来开发商开发众多商住式办公楼，造成产品结构失衡，进一步加剧写字楼的空置率，而较高空置率压制了杭州写字楼租金价格，使杭州写字楼租金仅为上海、北京等地一半水平。

１、杭州写字楼市场（含各类商住两用物业）总体供应分析1）、历年总体供给量估算表1：杭州写字楼市场历年供给统计年份2001年2002年2003年2004年2005年供给量(万平方米) 30.9 40.8 56.8 63.6 75.91增幅41.60% 32.04% 39.22% 11.97% 19.36% 数据来源：杭州中原地产研究中心单从写字楼供应量水平来看，杭州写字楼市场在2002 年和2003年的供给增幅是比较大的。

而恰恰是这两年的大量建设和失衡供给，使得目前杭州写字楼市场空置率总体较高。

历年总供给=30.9+40.8+56.8+63.6+75.91=260 万平方米；历年销售消化总量150 万平方米（按中原地产研究中心提供的统计口径估算）。

目前可销售存量=历年总供给-历年销售消化存量=110 万平方米（包含开发企业自持和部分转住宅的物业）以上估算反映目前杭州写字楼市场存量的绝对水平，可以看出目前巨大的存量对租金水平的提升构成了一定压力。

2)、未来杭州写字楼供给及分布情况根据2004 年-2005 年杭州市土地出让信息，可以清楚地看到杭州未来几年写字楼供应的空间分布将发生巨大的改变——钱江新城和滨江区将成为供给的绝对主力。

表2：2004年杭州分区写字楼用地供应情况表3：2005年杭州分区写字楼用地供应情况数据来源：杭州市国土资源局按照近两年写字楼土地市场的供给和写字楼建设周期来看，今后数年钱塘江两岸将成为写字楼供应的重头区域，杭州写字楼市场将逐步趋向区域集中化。

2、近期写字楼市场分区域吸纳率分析1）、吸纳率分析说明吸纳率是给定时间内物业被租售的百分比。

由于各楼盘营销周期的差异，分析区域写字楼楼盘的市场吸纳率在统计时间上很难统一。

这里以截止到2005年底来分析区域写字楼市场的消化情况和吸纳程度。

2）、各区域吸纳率情况分析图4：杭州写字楼市场分区域吸纳率统计数据来源：戴德梁行杭州地产研究中心下城区写字楼吸纳率仅为19.7%，上城区为33%，两区尚未消化的总量达到35 万平方米。

该区域吸纳情况不理想的主要原因是供应量偏大且办公环境劣势比较明显，导致需求增长跟不上供应的增加。

江干区和西湖区吸纳情况较好，达到了60%以上的水平。

特别是西湖区的黄龙商圈，许多楼盘基本上销售率接近100%。

这表明该区域的办公楼市场定位准确，资源利用合理，今后该区域的写字楼市场仍有近一步的发展空间。

3、总体销售价格情况概况杭州写字楼市场2005 年销售均价在13100 元/平方米左右，相对于同一地段的住宅价格而言相对比较合理。

近年来杭州写字楼价格与住宅价格“商住倒挂”的现象有所改变，价格上涨比较明显，但较投资回报率来看写字楼价格整体仍有上涨空间。

１)、从价格分布来看，高端写字楼的比重和价格都有较大的上升趋势。

图5：杭州写字楼市场价格分布情况数据来源：杭州久源不动产营销机构2)、分区域销售价格情况及特征杭州写字楼市场2005 年各区域均价情况如下：图6：杭州写字楼市场价格分布情况数据来源：杭州透明售房系统３)、分区域租金水平情况分区域租金水平研究采用戴德梁行杭州公司的典型写字楼抽样数据。

表7：杭州写字楼市场分区域租金水平情况数据来源：戴德梁行杭州地产研究中心4、客户构成情况1）、总体客户构成2）、分区域客户构成情况A、城站区域写字楼客户构成情况B、黄龙区域客户构成情况C、庆春广场区域客户构成情况D、文三路区域客户构成情况E、庆春路区域客户构成情况F、武林门区域客户构成情况二、写字楼市场需求因素分析作为建设中的杭州城市新中心和中央商务区，仅钱江新城核心区将建设650万平方米的各类建筑体，其中写字楼约占60%以上，相当于目前杭州市10年的写字楼开发量（静态量）。

从2007年开始，钱江新城写字楼将集中放量，供应杭州市场。

写字楼大规模集中建设，有利于产生集聚效应，有利于钱江新城的快速形成，但也产生了一定的市场风险。

如果市场对写字楼需求不旺，可能会产生大量空置，这不利于钱江新城的发展。

通过对杭州写字楼需求群体、行业规模及布局、需求影响因素三方面的剖析，将有助于钱江新城写字楼未来的更好招商和功能培育。

1、需求客户群体分析杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群（包括个体工商企业），纯粹投资客户群体。

１）、各类群体需求特征及需求发展趋势——政府机关、事业单位客户群该类群体主要是改善办公环境和适应城市发展格局变化的需求，带有显著的行政计划色彩，一般按照政府计划逐步释放。

该群体的主要需求将集中在钱江新城办公楼，且多为自建自用。

——大型企业客户群目前杭州写字楼市场该类客户群主要包括各类大型的金融企业，工商企业，信息企业、制造企业。

这类客户群的办公场所主要集中在以庆春板块和武林板块为主的传统市中心商业区。

此类客户群体是未来杭州高档写字楼的重要消费群体，且具有较大的增长潜力。

逐渐壮大的中小型企业、越来越多总部迁入杭州的浙江民营企业、外资企业跨国公司驻杭州分公司、快速发展壮大的高新企业等，都是这类客户群体需求扩大的基础。

未来这些客户群体的需求将以钱江新城CBD 区域及黄龙商务区为主。

需求特征:对写字楼的地段、外观、楼宇硬件设施(车位、电梯、空调)以及物业管理水平等要求较高，能承受的房价和租金水平较高，需求面积大，一般从几千平方米到几万平方米不等。

其中跨国公司多通过专业代理机构办理写字楼租赁事宜。

因跨国公司海外分支机构有使用专业代理机构服务的惯例，通常与一些外资房地产顾问公司有长期服务关系或战略合作关系。

——民营企业客户群浙江省经济的发展过程也是大量民营企业成长的过程。

它们创业之初资金实力有限，而且企业作风低调务实，因此在生产基地就近办公或在“宜居宜办公”的商住楼办公成为最好的选择。

但随着企业的逐渐成长，形象宣传和品牌塑造会促使这类客户群体产生到省会等更高层次城市发展及到高档写字楼办公需求。

未来该类客户群体的需求将主要分布在钱江新城CBD 区域黄龙商务区和传统市中心区域。

需求特征：追求写字楼市中心的区位和实惠的楼价及租金，关注城市发展规划及写字楼的升值潜力,面积需求一般在半层至二层之间(约600-2000平方米)。

——中小型自营企业客户群（包括个体工商企业）这类客户群对于写字楼的外观、楼宇硬件设施(车位、电梯、空调)以及物业管理水平没有特别要求，他们更多关注的还是对于价格和营业方式的选择，一般选择市中心边缘地带或主要客源附近就近办公。

合适的地段、便利的交通、便宜的租金是他们决定的基础。

该客户群分布十分分散。

——投资性需求的客户群体随着住宅投资价值的回落，写字楼相对较好的发展前景及较稳定的投资回报率（租金回报率高于住宅）将会吸引一定数量的纯粹投资型客户群体。

他们将成为未来杭州写字楼市场的“助燃剂”和“润滑剂”。

该类客户群体的需求将主要分布在钱江新城CBD 区域、黄龙商务区为主和传统市中心区域。

需求特征：总价低，面积小，出租市场好,升值潜力大。

当前杭州甲级写字楼的租金回报率高于6%，杭州甲级写字楼具有较好的投资价值和回报率。

２、行业规模及分布分析按照钱江新城CBD的规划设计，30余幢高档商务办公楼的拔地而起，不仅要求钱江新城形成CBD主要功能之一的金融商务办公功能，而且要求通过对浙江民营企业总部、跨国公司及金融机构驻中国分部的吸引，从而体现钱江新城CBD的总部经济。

另外，钱江新城还要重点发展贸易、传媒、电信、信息服务和咨询等行业，使钱江新城集行政办公、金融、贸易、信息、商业、服务等功能于一体，发挥着中央商务区所具有的综合服务、生产创新和要素集散等作用。

1）国际的经验国外著名CBD中，较为成功的就包括东京、伦敦和纽约的CBD。

表8为这三个城市CBD内外第三产业就业构成比较。

表8 东京、伦敦、纽约CBD内外的第三产业就业构成比较资料来源：表中数据根据Saskia Sassen 的《The Global City》一书的资料编制。

从表8列举的3个世界城市的资料可以得到以下结论：①3个世界城市中，CBD的面积虽只占城市总面积的极小部分，但其第三产业的集中度却很高。

任何一个第三产业的门类在CBD的集中程度至少高于30%；②在列举的4个第三产业门类中，传统商业（零售和批发）的CBD集中程度普遍较低，除东京出现CBD内外基本持平外（因有副中心），余者均为外高于内；③金融行业（金融、保险、房地产）的CBD集中度普遍较高，尤以伦敦的集中度为最高，为79.1%；④商务服务业与公共服务业因行业门类界定不清，因此CBD内外的比例各有高低；⑤伦敦城的面积仅2.5平方公里，在这么小的区域已经聚集了大批的金融机构，因而没有给其他的第三产业留有足够的空间，因此其他服务业在全市所占的比重就明显偏低。

2）行业的规模和分布状况。

通过调查分析，IT、金融、贸易、制造业、专业服务及咨询、房地产及建筑等行业将是钱江新场写字楼潜在的消费群体。

金融◆贸易◆制造业IT专业服务及咨询房地产及建筑３、需求影响因素影响写字楼市场需求的要素很多，例如宏观上的城市经济活力、企业数量质量、产业结构变化，中微观上的地理区位及交通、配套设施、商务氛围，写字楼硬件品质、物业管理水平、销售策略租赁服务等。

现就中微观因素进行分析。

1）、地段及交通写字楼的功能决定了地段在写字楼开发中的中心地位，其销售价格、租金水平、空置率等要素都与地段好坏有着直接的关系。

相对成熟且具有发展潜力的商务办公地段是写字楼物业成功开发必不可少的条件。

钱江新城被市政府定位杭州城市新中心和现代都市服务业主平台，有着其它区域无可比拟的发展潜力和地段优势。

交通：包括公共交通和自驾车便捷情况。

目前杭州市中心交通较为拥堵，同时杭州公交系统发展相对滞后，地铁开通还须时日，市中心道路的改造赶不上私车的增长，老城区的道路已接近负荷极限且已无太大的扩容潜力可挖。

钱江新城交通条件较优越，新城内地铁已列入杭州地铁一期开发，新城内路网密集，主要路口均采用立体交叉，交通状况较老城区有质的提升。

另钱江新城紧依老城区，到西湖仅十分钟路程，和老城区联接紧密、交通十分便捷。