置房建设项目尽职调查报告

XXX有限公司

尽

职

调

查

报

告

报告完成日期：【】年【】月【】日

经办部门：XXX有限公司【项目】部

声明与保证

我们在此声明与保证：本报告是按照《XXX有限公司尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定投资计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

直接调查人签字：

2013 年月日

直接调查人签字：

2013年月日

调查人部门经理签字：

2013年月日

目录

一、项目背景及方案概述 (2)

（一）项目背景 (2)

（二）方案概述 (4)

二、项目主体简介 (6)

（一）项目方基本概况 (6)

（二）项目建设方基本概况 (7)

三、财务情况分析 (8)

四、项目情况 (9)

（一）项目基本情况 (9)

（二）项目现状 (11)

五、回购款来源及可靠性分析 (11)

六、担保评估 (12)

七、风险揭示及风险防范措施 (12)

八、需要调查的其他内容 (13)

（一）业务开展合规性分析 (13)

（二）关联交易分析 (13)

九、结论 (13)

一、项目背景及方案概述

（一）项目背景

为贯彻落实市委、市政府“南北呼应，抱河发展”的战略布局，加快打造“淮畔明珠、滨河新城”，区委、区政府决定依托淮河北岸的平圩镇和安徽（淮南）现代煤化工园区建设，按照产城一体模式，高端规划、高层建设、突出集聚，全力打造现代化、规模化的滨河新城。

本基金所投项目为安徽淮南潘集区滨河新村安置小区项目，该项目位于我区的东南端，平圩镇境内，淮河北岸，淮阜铁路以北，淮潘公路以东，泥河引河以西。结合我市北部新城建设规划，本项目总规划面积1142亩，共分为三个板块，即ABC三个地块。一期建设，结合煤化工园区和采煤沉陷区搬迁安置小区建设，规划面积574亩，参照山南新区住宅小区标准相应规划，绿地率达到36%，容积率2.6，建筑密度20%，以高层为主，配以少数多层，中心区域局部最高为32层，总规划地上建筑面积86.35万平方米（其中住宅79.24万、商业5.89万、公共服务设施面积1.21万），地下21.74万平方米，总容纳户数6564户，可容纳居住人口2.1万人，规划机动车位4257辆。其中：A地块占地258亩，建搬迁安置房3542套，建筑面积45万平方米，占一期总建筑面积的52%。

图1-1 滨河新村地理位置图

在市委、市政府的正确领导下，潘集区以科学发展观为指导，大力推进“五大战略”

和“五个年”建设，全区经济社会发展呈现出“高于目标、快于全市、好于预期”的良好局面，多项经济指标增幅位居全市县区前列。全年地区生产总值达130.7亿元，同比增长13.6%，增速创三年来新高，稳居全市之首；完成财政收入8.13亿元，同比增长22.4%，增速位居全市第二；固定资产投资达140.5亿元，同比增长68.4%，增速连续四年位居全市第一；实现工业增加值90.1亿元，同比增长16%，增速位居全市第一；城镇居民人均可支配收入达20600元，同比增长14%；农民人均纯收入达7220元，同比增长15.4%；社会消费品零售总额19亿元，同比增长17%。

潘集抢抓城乡统筹发展的机遇，计划在潘集区平圩镇境内，淮河北岸，淮阜铁路以北，淮潘公路以东，泥河引河以西建设城乡统筹发展示范区，缩小城乡差别，带动城乡协调发展，促进社会和谐。

图1-2 滨河新村规划平面图

图1-3 滨河新村效果图：

（二）方案概述

1.交易结构

资金运用方式：资金投向房地产-安徽淮南潘集区滨河新村安置小区建设

项目资金管理：所募集的资金在兴业银行开立项目托管账户，安徽淮南潘集区滨河新村安置小区建设

托管银行：兴业银行

还款资金来源：政府承诺回购

托管行兴业银行将对项目资金全程监管，我公司将严格跟踪每一笔款项的支付情况，对企业资金支出进行监管，确保资金专款专用，避免用款资金挪用。随时了解项目进展，定期进行实地调查，确保项目能按时完工。项目完工后，所收工程进度款全部进入到该项目托管银行所开立的监管账户，用于偿还用款资金本金及收益。

2.风险控制

回购承诺：基金投资到期由淮南潘集区政府承诺回购

共同投资：本基金计划总投资9亿元人民币，XXX有限公司和江苏九鼎环球科技集团有限公司共同投资5亿，占总投资额56%，剩余4亿对外募集。

项目方担保：江苏九鼎环球科技集团有限公司对项目做无限连带责任担保

抵押担保：约5200亩地及在建工程作为抵押

劣后资金保障：中融鸿海投资基金管理（北京）投资900万；江苏九鼎环球科技集团有限公司投资7100万；共8000万作为劣后资金，为优先级有限合伙人的预期收益实现承担差额补足义务降低投资风险。

利润估算：根据与潘集政府所签合作协议，首年支付工程投资额的40%，交工基准日内支付工程投资额的30%，交工基准日后的24个月内累计支付全部余额。并承诺支付全部工程价款及其他所有投入总额的11%作为投资回报，承担回购期资金的融资费用（同期中国人民银行贷款基准利率）。此外，建设方计价原则是按照目前定额标准，计算出利润，按照这个计价原则，测算出建设方有足够的利润。由此可见，项目预算合理，现金流充足，盈利能力较强，到期不能实现兑付风险很低，违约风险较小。

资金监管：投资人资金交由兴业银行第三方托管/监管

5200亩抵押土地平面图：