甲与乙等房屋买卖合同纠纷上诉案

甲与乙等房屋买卖合同纠纷上诉案上海市第一中级人民法院民事判决书（2012）沪一中民二（民）终字第 629号上诉人（原审被告）甲。

委托代理人昌盛，江苏安宜律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）乙。

被上诉人（原审原告）丙。

被上诉人（原审原告）丁。

法定代理人乙，系丁父亲，身份情况见上。

上列三被上诉人的共同委托代理人郭冰，上海远业律师事务所律师。

上诉人甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2011）浦民一（民）初字第13107号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2012 年2 月28 日受理后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

原审法院查明， 2009年 11月 26 日由乙、丙、丁（以下简称乙等人）作为甲方、甲作为乙方签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定乙等人将上海市某区某路某弄 2号 102室房屋（以下称系争房屋）以人民币（以下币种相同） 139 万元的价款转让给甲。

合同第六条约定：甲、乙双方确认，在 2009年12月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

合同第九条约定：……乙方未按本合同约定期限付款的，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起5 日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的 5 日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付的逾期未付款20％的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起 5日内向甲方支付，若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。

合同第十一条约定：经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。

买卖合同附件三（付款协议）中约定： 1、乙方于 2009年11月 26日支付给甲方房屋购房款 1万元； 2、乙方于双方进浦东房地产交易中心办理产权过户前支付给甲方房价款 90 万元，此款用于甲方偿还银行抵押贷款使用； 3、剩余购房款 48 万元，由乙方于双方进浦东房地产交易中心办理产权过户当日以银行划帐方式支付给甲方； 4、如乙方在交易过程中资金不足，可以申请银行贷款支付给甲方，双方交易过户时间相应延后。

买卖合同中记载甲的居住地址为某省某县某路某号102室。

同日乙（甲方）与甲（乙方）签订了《补充协议》，《补充协议》中约定：甲、乙双方约定系争房屋实际成交价 150万元，现做低至合同价 139万元，其中差价 11 万元，乙方于双方进浦东房地产交易中心办理产权过户当日以银行转账方式支付给甲方。

2011年 3月 16 日，乙等人按照甲买卖合同中所留的“某省某县某路某号102 室”地址通过邮政快递向甲发出了《催款函》，要求甲在收到该函之日起 5 日内按合同约定向乙等人支付购房款，若未按约定时间按期付款，乙等人有权单方解除合同；乙等人同时在快递单上留下了“ 18xxxxxxxxx> 13XXXXXXXXX ”两个手机号码。

该邮件于2011年3月17日被邮政部门以“原写地址不详及手机电话为空号”为由退回。

2011 年 3月 23日，乙等人通过邮政快递向甲发出了《解除合同通知书》，内容为： 2011 年 3月 16日我方通过催款函向你方书面催告支付购房款，但你方仍未按催款函约定期限向我方支付任何购房款，我方按照合同约定第九条第（二）款特来函通知：1、解除2009年11 月26日签订的《上海市房地产买卖合同》； 2、收到该函之日起 5 日内向我方支付逾期未付款总金额 20％的违约金总计 36 万元； 3、因你方逾期未付款的违约行为造成系争房屋上所产生的包括但不限于房屋转让的差价损失、房屋拍卖的差价损失、房屋买卖中介费等一切经济损失由你方承担。

邮寄该函的快递单上乙等人书写的甲地址为“某省某市某县某镇某路某号102 室”，并留了“ 18xxxxxxxxx、I3xxxxxxxxx”两个手机号码。

2011 年 3月 24日邮政部门以“原写地址不详及手机无此人”为由将邮件退回。

2011 年 4月 11 日乙等人向原审法院提起诉讼。

原审另查明，2009年12月22日，甲向江苏省某县人民法院提起民事诉讼[ （201 0）宝民初字第 35号]，要求乙、丙及案外人姜某某归还借款 30 万元及逾期利息，承担诉讼费。

该案庭审中乙等人曾向法院陈述：……乙也曾经同意还款，但是曾经说过将乙的房屋出卖给甲，并且订立了协议，这个协议正在履行过程中，双方当事人也知道是用这个30 万元冲抵房款，由于甲未能按照房屋买卖协议履行，实际上这个30 万元已经在房屋买卖中抵冲了，如果甲说没有抵冲这个 30万元，那么双方约定的也是从这个房款中予以扣除，所以甲提前主张权利没有理由。

甲曾向法院陈述：房屋买卖协议与本案没有关联性，房屋买卖合同签订后，双方没有实际履行，刚才乙说合同价 180 万元，而实际签订是 150 万元，有 30 万元冲抵了债务，但是乙应提供相应的证据予以印证。

2010年 1 月 29日某县人民法院作出一审判决： 1、乙、丙于判决生效后十日内偿还甲借款 30 万元； 2、姜某某对上述借款承担连带清偿责任；3、驳回甲的其他诉讼请求。

该判决生效后，甲向法院申请执行， 2010年 12月 15日某县人民法院向乙、丙发出了《选择鉴定机构通知书》，告知乙等人需对系争房屋进行价格评估鉴定，并择日进行选择鉴定机构摇号。

2011 年 3月 10日某县人民法院向乙、丙发出了《选择评估（拍卖）机构通知书》，告知乙等人系争房屋进入拍卖程序，并告知择日摇号选择拍卖机构。

2011 年 7月 28日乙归还了甲借款 30万元。

2011 年 8月 22日某县人民法院执行局出具《证明》，证实乙等人与甲的借贷纠纷执行案已经结清。

现系争房屋的司法查封已经解除。

原审再查明，甲在答辩期内向原审法院提出管辖权异议，管辖权异议申请书中，甲书写自己的住址为“某县某镇某路某号 102室”。

乙等人诉称， 2009年 11 月 26日，乙等人与甲就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，经协商一致约定，房屋转让价为 139万元，甲应于 2009年 11 月 26日支付购房款 1 万元，办理产权过户前支付购房款 90万元，剩余购房款 49 万元应在房屋产权过户当日支付；逾期未支付房款，应按照逾期未付房款总额的 20％支付违约金；乙等人实际损失超过违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲据实赔偿。

同日，双方另行签订了《补充协议》，约定甲在依照《上海市房地产买卖合同》约定支付购房款 139 万元以外，在办理产权过户之前，应向乙等人另支付购房款 11 万元，且甲口头承诺再支付 30 万元。

自合同签订至今，甲从未按照合同约定期限支付任何购房款，也从未告知延期付款的理由，乙等人经多次口头催讨均未果。

2011年3月16日和2011年3月23日，乙等人根据合同中注明的联系地址分别向甲邮寄《催款函》和《解除合同通知书》，但均被退回。

现由于系争房屋正被江苏省某县人民法院查封，导致乙等人无法自由转让，故只能依据合同约定解除合同，为此要求法院判决： 1、确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》及其《补充协议》解除； 2、甲支付违约金 360,000 元； 3、本案诉讼费由甲承担。

甲辩称，因乙等人欠甲债务 30 万元到期未还，故甲到上海向乙等人主张权利。

当时乙等人说用系争房屋抵债，房屋价格为 150 万元，不存在另有口头约定 30 万元房价款的事情。

因系争房产上设有银行抵押债权 90 万元，在谈到房屋过户时发生了问题。

后因乙等人不愿意继续履行合同，导致甲向法院提起诉讼要求偿还 30 万元债务。

乙等人在某县人民法院开庭时说到房屋买卖的事情，双方都已默认该房屋买卖合同终止履行，故某县人民法院才作出判决及之后有甲申请执行之事。

乙等人提出解除买卖合同和发送通知等都在甲主张债权之后，故要求驳回乙等人的诉讼请求。

原审审理中，乙等人提出房屋买卖合同中没有涉及 30 万元债务的冲抵，相反房屋买卖合同的附件三中却约定了房价款的支付方式，在双方买卖合同签订后不到一个月甲就 30 万元借款纠纷提起了民事诉讼，证明了甲并没有以 30万元债权冲抵购房款的事情。

诚如甲所述 30 万元债权已经冲抵购房款，那么就不应再有债权债务的案件存在；由于甲未按照买卖合同约定的期限支付房价款，所以根据买卖合同的规定，乙等人进行了催告，邮寄的地址是甲买卖合同中确认的地址。

经催告后甲仍未付款，乙等人于 2011 年 3 月 23 日发函要求解除房屋买卖合同，该函于 2011年 3月 24日被退回。

解除合同信函被退回后，乙等人有权理解为甲放弃了提出异议的权利，故要求确认双方签订的买卖合同及补充协议于2011年3月24日解除；房屋总价款为180万元（书面约定 150万元及甲口头同意支付的费用 30 万元），根据买卖合同第九条第二款计算逾期付款违约金为 36 万元。

甲则提出，本案是因乙等人欠甲 30 万元债务，所以签署了房屋买卖合同，约定乙等人将系争房屋出售给甲。

合同签订后，甲确实没有支付过房价款。

因乙等人要求房价从 150万元变为 180 万元，造成房屋买卖合同不能履行的责任在乙等人，为此甲只能起诉借贷纠纷案件并提出了保全系争房屋的申请，乙等人违反合同总价款的约定是根本违约。

乙等人邮寄信函的地址是双方合同中约定的通讯地址，如果乙等人按此地址寄送遭拒收，可以确认甲是故意不收。

但当时甲可能家中没人，同时合同约定应是收到通知，而非寄出，法律也没有规定寄出就视为送达。

再说系争房屋已进入拍卖阶段，房屋无法买卖，乙等人无权行使合同解除权，故乙等人要求确认双方的买卖合同于 2011年 3月 24日解除的理由不能成立，该诉讼请求应予驳回，甲也无需支付逾期付款违约金。

只要乙等人排除系争房屋上的障碍，甲愿意继续履行合同。

原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

乙等人与甲签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。

对于双方争议的房价款问题。

原审法院认为，双方的买卖合同约定房价款为139万元，之后双方又通过《补充协议》形式增加了房价款11万元，乙等人虽陈述甲口头同意再增加房价款 30万元，但未得到甲认可，乙等人也无证据证明其陈述，故对于乙等人该项主张不予采信，原审法院确认系争房屋的房价款应为150万元。

对于乙等人行使合同解除权是否成立的问题。

原审法院认为，双方在买卖合同中约定了乙等人在条件成就时有权单方解除合同，即甲逾期未付款，乙等人应予书面催告付款。