新景祥_厦门商圈分析及翔鹭花城商业定价报告_105页

目录

第一部分厦门商圈概况 (1)

第一节各商圈概述 (1)

第二节厦门各商圈分析 (7)

第二部分翔鹭花城店面定价建议 (67)

第一节厦门各商圈级别确定 (67)

第二节可比项目选取 (70)

第三节本案B区店面定价 (75)

第四节本案A区店面定价 (82)

附件： (89)

第一部分厦门商圈概况第一节各商圈概述

一、中山路商圈

中山路商圈位处厦门岛西南部，隔鹭江与鼓浪屿相望，曾经被誉为“中华十大名街”的称号，中山路和思明南北路纵横交错形成中山路商业街区，多年来一直是厦门市商业最为繁华的地带之一。

近几年来，随着厦门的大型商业物业的兴起，尤其是火车站世贸商城、江头SM城市广场以及麦德龙等大型商业设施的开业，标志着目前国内全新的商业业态——大型购物中心（SHOPPINGMALL）正式登陆厦门，新的商业业态的优势马上显现出来，对中山路商业区的传统地位构成了较大冲击，导致其人流量以及商业消费呈下降趋势。

但传统商业街的地位不会从根本上改变，只是其功能会有部分调整。由于中山路悠久的历史和在厦门商业的影响力，加之靠近前往鼓浪屿的必经之地——轮渡，中山路的客流中游客占有较高比例，其最终定位将会是集购物、休闲、旅游于一体的商贸观光街。

为了充分发挥老商业街的优势，酝酿多年的中山路步行街也已于2006年1月24日正式启动，使这条百年老街焕发生机，逐步重现其往日繁华。今后，随着“中华城”（中华片区）、“中南商业广场”、“名汇铜锣湾广场”等改造完成，中山路商圈的商业业态将更位完善、合理，特别是休闲、旅游业态将更为突显，进一步巩固“中山路商圈”的商业地位。

二、火车站－富山商圈

火车站-富山商圈地处厦门岛中心地带，厦门岛内中心区域，火车站公交总站位于其内，四条交通主干道贯穿其中，是进出厦门的重要门户，交通四通八达，时刻人流如织。2001年以前，火车站一带仅有友谊商场、华联商场两家规模较大的商场，但因经营模式较为陈旧，品种单一，已失去了最早开业时的魅力，而区域内其它商业基本上为方便周边居民和作为火车站的配套商业，以零散小铺位为主。该商圈的成长是以世贸商城和富山诚达购物广场的开业为标志的，全新的商业业态和先进的经营模式，使该片区的商业迅速崛起，目前成为厦门市民最喜欢的购物区域之一。

目前该商圈又陆续进驻了英国“百安居”家居建材超市、法国“家乐福”超市、香港“新世界”百货等世界知名商业巨头，今后

随着明发商业广场全面竣工及投入经营、罗宾森商业广场、梧村汽车站商业广场建设，火车站－富山商圈商业建筑面积将达到100万㎡，其商圈影响力以日剧增。

三、莲花－SM商圈

莲花－SM商圈位于厦门岛几何中心，是以莲花路口周边商业和ＳＭ城市广场之间为核心商业街区所辐射的区域形成的商圈。

随着2001年底SM城市广场的开业，莲花－SM商圈跨入了一个全新的时代，SM城市广场以其12万平方米的规模（相当于整个中山路商业街）和引进沃尔玛超市、来雅百货两家主力店的影响力使其商业号召力迅速提升，目前除了周边居民外，商业辐射范围可以达到整个厦门市。

四、禾祥西商圈

禾祥西路商圈是随着禾祥区的整体改造而形成的。禾祥区素有“名人静巷”之美誉，目前已成为厦门中高档居住区之一。区域的背景决定了商业发展的特性，由此聚集了如服饰、餐饮、家居、通讯、时尚精品、咖啡、酒吧等商业店铺，被誉为厦门最富有人文情调的商业街区。

如今，好又多的进入，商圈内知名专业店和专卖店的比例大大提高，商业氛围趋于成熟。禾祥西已经成为厦门真正的“时尚精品休闲街”，日前，思明区开元街道已经将街舞、魔术、萨克斯等各类演出引入到禾祥西商业街，为商业街营造更浓厚的休闲旅游氛围。这对禾祥西商业的发展将有显著的推动作用。

随着禾祥西商圈区域商业中心地位的日益巩固，影响力日益广泛，禾祥西路完全有可能成为厦门市的第二条中山路。

五、莲前—前埔商业区

90年代末环岛路、会展中心的建设拉开了厦门东部新区的开发，前埔新区设计居住人口约5万人，作为前埔商业中心的“不夜城”虽已落成，但并未如愿成为真正的商业中心，反而是生意兴隆的前埔东路商业街取而代之；但随着莲前东路开发建设的启动，特别是近年来嘉盛新村、国贸新城、福满山庄、瑞景新城等大型住宅楼盘的相继推出，该板块已逐步升温，并为诸多投资者看好。

如今，加州城市广场和瑞景商业广场的日趋成型，将陆续引进“沃尔玛”、“好又多”等大型百货等影响力广泛的零售业巨头，对区域内商业的迅速发展和影响力的提升将有十分明显的作用，由此东部新区依然是未来几年内最具发展潜力的板块之一。

六、湖里步行街商业圈

湖里步行街地处湖里区的政治、金融、商务中心区域，湖里区政府、各大商业银行、厦华电子等知名企业均处于该商圈范围，拥

有着无可比拟的区域优势，多年以来，湖里步行街一直是湖里区最为繁华、最热闹的商业街。

与其它张扬的商业步行街不同，相比之下，湖里步行街显得更为内敛，该商业街“深居”社区之中，穿梭于小巷之间。虽然深居简出，但湖里商业街却始终延续着其繁华、光辉的历史，沿街店面租金稳步提升，店面转让、出售率极低，投资回报一片看好！

虽然湖里步行街繁荣依旧，但受其发展历史影响，商业街消费群体以湖里工厂企业普通工人为主，消费层次较低，购买力不足，影响了湖里步行街商圈在层次上的升类发展。一直以来该商圈都缺乏大型成熟百货、超市卖场，成为该商圈的一大遗憾。另外，由于湖里区属于厦门早期开发区域，步行街周边已开发成形，发展延伸空间有限，不利于商圈的扩大、辐射力的增强。

七、金山社区商业商圈

金山社区位于湖边水库旅游风景区北侧，面积约1.5平方公里，规划居住人口2.8万，目前约有8000居民。社区内有金山小区、金山花园、锦绣金山等8个住宅小区。

其中金山小区位于金山西路与枋湖东路的交叉处，已经形成较成熟的社区商业氛围，尤其以金山西路南侧商业街最为“火热”。除金山小区本身居民之外，还吸引了来自西潘区域大量工人、农民来此消费，以丰富的社区夜生活业态为主。

明年初，当“达嘉馨园”、“第二福利院”住宅区域入住率提高后，将带来更大量的社区居民和人流，将更加促进金山社区商业街区的发展，也巩固金山小区商业街区域旺铺的地位。