仲量联行2015年全年成都房地产物业市场回顾
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1,000,000 900,000 800,000
2015年-2018年新增供应 按区域占比（建筑面积）
人民南路, 3% 城北片区, 5% 城东片区, 4% 市中心, 11%
散售物业
人民南路 南部新区 城东片区 城北片区 市中心 其它区域
250万 平方米
南部新区, 78% 供应面积按业权占比 （建筑面积）
城东片区
城东
甲级 乙级 73,700 167,700 11,000 15,800 30.0% 30.0% 84 71
人民南路
南部新区
已开通的地铁线 地铁1号线 地铁2号线 地铁4号线
南部新区
甲级 乙级 786,500 3,310,300 116,500 397,800 42.1% 33.8% 79 50
140 120
甲级/乙级办公楼平均有效净租金及租金差异
12%
甲级办公楼整体租金涨幅与可比项目*租金涨幅
峰值
8%
峰值
100
（人民币/平方米/月）
市场情绪转折点，逐渐由业主市场变成租户市场
峰值
80 60
4%
峰值
0%
-4%
40 20 0
Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 2007 2008 2009 2010 2011 2012 甲级 2013 2014 乙级 2015 -8%
2,621,400
+428,000 428,000 130,660 198,900 -94,400 38.7% +2.9个百分点 93.5 -4.7%
5,077,800
+585,600 585,600 -280,400 664,200 +16,200 33.8% -6.2个百分点 57.6 -6.1%
20% 2015年至2018年新增供应 待定
10
成都甲级办公楼租户研究 – 2015年Top50租户排名榜
♠ 研究目的：我们希望这些研究成果能为政府、投资机构、开发商及租户带来最具时效性而又价值丰厚 的信息，帮助各个群体准确了解隐藏在现象背后的故事。 ♠ Top50的重要性：
• Top50租户仅占全市甲级办公室楼市场总用户个数的1%，但其总占用面积却是整个甲 级办公楼占用面积的16%。 • 与2014年排名榜比较，2015年Top50租户排名榜共有11家企业首次出现在此名单。这反 映在2015年成都甲级办公楼市场发生了多宗大面积租赁成交。
地铁1号线
低
成熟度
高
15
成都优质零售物业市场供应及需求
部分项目 处于调整期
1,400
大型零售品牌 调整关店
环球中心/ 北城天街
空置率 微幅上升
30% IFS/ 成都远洋太古里/ 凯德天府 大悦城/ 银泰城/ 金楠天街
供应面积按业权占比 （建筑面积）
100%
80% 60% 40% 20% 0% 2016*
备注：*预测值
9
18% 44% 28%
56%
54%
0
2017* 2018* 2019*
2015年及之前供应 单一业权
2016年至2019年新增供应 散售 待定
成都办公楼市场未来供应——乙级
♠ ♠ 南部新区未来供应量占据绝大部分 未来乙级办公楼仍以散售业权为主；而面对高空置率的市场，有近 1/3的开发商对于租/售定位尚不明确
散售物业
800,000 700,000
2016年-2019年新增供应 按区域占比（建筑面积）
其他 区域, 6% 城东 片区, 18%
南部新区 城东片区 市中心 其它区域
177万 平方米
市中心, 31%
南部 新区, 42%
建筑面积（平方米）
600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000
空置率
40%
30% 20% 10% 0%
新增供应 （左轴）
净吸纳量 （左轴）
空置率 （右轴）
1,200
建筑面积（千平方米）
1,000 800 600 400 200 0
2007
乙级办公楼市场
50%
40% 30%
乙级办公楼市场
较低的租金水平对大量起步型或 中小型企业吸引力较大，乙级市场 的净吸纳量保持高位
物流运输
能源化工
专业服务Leabharlann Baidu
交易类型 2015年第一季度 2015年第二季度
贸易零售/消费品
行业来源 2015年第三季度
金融服务
租户来源 2015年第四季度
备注：*数据基于相应季度的甲级办公楼市场新增租赁成交计算 ** “内资”指除四川省本地企业外的国内企业
7
内资**
本地
成都甲级办公楼市场需求分析
甲级办公楼市场按行业需求分析 （2007年-2018年，按建筑面积）
♠
♠
净吸纳量
主要需求方
金融业 专业服务业 房地产/建筑 贸易零售
2016年 全年预测
2017年-2019年 中线预测
12
优质零售物业市场
2015年全年成都优质零售物业市场
指标 总存量 (平方米) 同比 新增供应 (平方米) 同比 净吸纳量 (平方米) 同比 空置率 同比 首层平均有效净租金 (人民币/平方米/月) 同比 整体市场 5,657,500 +447,500 484,500 -435,200 371,900 -347,700 10.8% +1.0个百分点 购物中心 4,802,200 +462,500 484,500 -405,200 371,900 -367,700 12.7% +1.0个百分点 382.9 -2.0% 百货商场 855,300 0 0 0 0 0 ♠ 租赁需求活跃，各类品 牌零售商扩张积极； ♠ 5个购物中心入市；多个 商场进行品牌调整，影 响市场整体空置率上 升； ♠ 新兴商圈项目入市影响 市场整体租金下行；核 心商圈项目租金表现稳 定。
乙级
301,300
141,000
32.5%
57
城北片区
城西片区
乙级 196,900 37,800 50.2% 63
市中心
甲级 1,220,300 606,500 63,900 9,400 38.8% 34.1% 102 72
城西
地铁4号线
乙级
市中心
人民南路
甲级 乙级 421,900 416,500 7,500 62,300 33.6% 24.7% 96 72
总存量 (平方米)
同比变化 新增供应 (平方米) 同比变化 净吸纳量 *(平方米) 同比变化 空置率 同比变化 平均有效净租金 (人民币/平方米/月) 同比变化
7,699,200
+1,013,600 1,013,600 -149,800 863,100 -78,200 35.5% -3.1个百分点 69.9 -4.8%
南部新区
已开通的地铁线 地铁1号线 地铁2号线 地铁4号线
6
2015年成都甲级办公楼市场需求分析
60%
大幅优惠力度 刺激升级需求
全年来看，金融服务型 企业仍然是拉动需求 的主要动力
内资及企业对 甲级办公楼 需求最大
50%
40%
30%
20%
10%
0%
新成立
房地产
高科技
制造业
搬迁*
扩租
升级
外资
公共机构
备注：总存量、空置率、平均有效净租金为年底值，新增供应、净吸纳量为全年值 *净吸纳量指两个规定的时间节点办公楼使用面积的变化量，包括但不限于租赁和自用部分
2
2015年全年成都办公楼主要分区域指标
城北片区 分区域*
甲级 乙级 总存量 （平方米） 净吸纳量 （平方米） 空置率 平均有效净租金 （人民币/平方米/月）
服务式办公室/ 创业平台
专业服务, 15% 房地产/建 筑, 23%
零售/贸易/ 消费品, 24%
专业服务, 14% 房地产/建 筑, 11%
零售/贸易/消
费品, 14%
零售与贸易
年均净吸纳量 90,000 平方米
年均净吸纳量 270,000 平方米
其它行业
8
成都办公楼市场未来供应——甲级
♠ ♠ 未来新增供应将集中在新兴区域 目前来看，单一业权项目占比较多，开发商开始更关注后期物业 增值
备注：*总存量、空置率、平均有效净租金为年底值，净吸纳量为全年值
3
成都办公楼市场供应及需求
建筑面积（千平方米）
700 600 500 400 300 200 100 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
甲级办公楼市场
50%
甲级办公楼市场
受租户退租及宏观经济增速放缓 影响，2015年全年净吸纳量较 2014年出现明显下滑
中海国际中心 （F、G和J)
市中心
银泰中心（T3）
地图号 3 交付时间 第一季度 建筑面积 20,000 （平方米） 开发商 凯德商用 业权 单一业权
人民南路
5
地图号 5 交付时间 第一季度 建筑面积 共计135,000 （平方米） 开发商 中海地产 业权 单一业权
2 3 4
地图号 4 交付时间 第四季度 建筑面积 80,700 （平方米） 开发商 银泰集团 业权 单一业权
♠ Top50租户研究对市场之启示：
• 单一/集中业权与分散业权？ • 成熟片区与新兴片区之选择？ • 开发商能灵活应对大型租户所提出的要求吗？
Top50定义： 截至当年年末已经落成的 甲级办公楼项目里租赁面 积最大的50个租户
4,850平方米
11
成都甲级办公楼市场展望
2016年 全年预测
新增供应 空置率 平均有效净租金
空置率
20% 10% 0%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
新增供应 （左轴）
净吸纳量 （左轴）
空置率 （右轴）
4
成都办公楼市场有效租金分析
♠ 整体办公楼市场面临供过于求的情况，租金下行压力仍然较大。 ♠ 由于项目之间租金竞争激烈，租户的议价能力明显比业主方高。
2015年，低位净吸 纳量导致部分办公 楼租金降幅加剧
-12% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2011 2012 整体租金涨幅 2013 2014 2015
甲/乙级租金差异
可比项目租金涨幅
备注：*可比指的是两个比较的时间段内所包含的物业样本全部相同
注：1. 首层有效平均净租金指不含免租期、物业管理费的税后租金 2. 数据涵盖成都市区优质零售物业，不包括郊区 3. 假设百货公司占用面积为满租水平
14
成都优质零售物业市场分区定位与成熟度一览
成都主要商圈定位与成熟度
高
东大 街及 延线
城南 金沙光华 春熙路盐市口 新南 天地
定位
南部新区
建设路
城北
双 楠 骡马市
2007-2011
公共机构, 2%
物流 2% 公共机构, 2%
2012-2015
物流, 1% 能源化工, 4%
2016-2018 （预测值）
高科技, 4%
能源化工, 1%
高科技, 5% 制造业, 5%
金融服务
金融服务, 44%
制造业, 11%
金融服务, 19%
银行/ 金融/ 保险
+” 专业服务 “互联网 相关
2017年-2019年 中线预测
♠
未来一年，市场的预期新增供应量仍将处 于高位，空置水平将不会明显改善；以价 换量依然会是业主提升入驻率的主要手段 之一。
服务式办公室/创业平台及金融服务企业有 望延续 2015 年积极拓点的趋势，继续成为 2016年甲级办公楼市场主要的需求方。 2016年，仲量联行将持续跟踪并更新 Top50 榜单，我们预计这些大型租户会保持相对 稳定且部分会有扩张的需求，有望继续 推高市场成交量。
甲级办公楼多宗大面积租赁交易成亮点； 知名零售品牌青睐成熟项目
2015年全年成都房地产市场回顾媒体发布会
仲量联行华西区 研究部
优质办公楼市场
2015年全年成都优质办公楼市场
指标 整体市场 甲级 乙级 ♠ 2015年全年共有5个甲级办公 楼项目落成，主要分布在市 中心，南部新区及人民南 路。 ♠ 乙级办公楼市场共有8个项 目在年内建成交付，其中近 70%的新增供应面积来自南 部新区。 ♠ 受租户退租及经济增长放缓 影响，甲级办公楼市场全年 净吸纳量较2014年同期出现 明显下滑；而乙级办公楼市 场凭借较低的租金水平保持 高位吸纳量。
5
2015年全年成都甲级办公楼新增供应
上善国际 国际金融中心T2和T3 凯德天府
地图号 2 交付时间 第四季度 建筑面积 38,300 （平方米） 开发商 上善实业 业权 单一业权
一环路
1
地图号 1 T2：第一季度 交付时间 T3：第三季度 建筑面积 T2：130,000 （平方米）T3：24,000 开发商 九龙仓 业权 单一业权
100%
80% 60% 75% 53% 25% 2015年之前供应** 单一业权 27%
建筑面积（平方米）
700,000 600,000
500,000 400,000 300,000
200,000 100,000 0 2016*
备注：*预测值
40% 20% 0% 2017* 2018* 2019* 散售
2015年-2018年新增供应 按区域占比（建筑面积）
人民南路, 3% 城北片区, 5% 城东片区, 4% 市中心, 11%
散售物业
人民南路 南部新区 城东片区 城北片区 市中心 其它区域
250万 平方米
南部新区, 78% 供应面积按业权占比 （建筑面积）
城东片区
城东
甲级 乙级 73,700 167,700 11,000 15,800 30.0% 30.0% 84 71
人民南路
南部新区
已开通的地铁线 地铁1号线 地铁2号线 地铁4号线
南部新区
甲级 乙级 786,500 3,310,300 116,500 397,800 42.1% 33.8% 79 50
140 120
甲级/乙级办公楼平均有效净租金及租金差异
12%
甲级办公楼整体租金涨幅与可比项目*租金涨幅
峰值
8%
峰值
100
（人民币/平方米/月）
市场情绪转折点，逐渐由业主市场变成租户市场
峰值
80 60
4%
峰值
0%
-4%
40 20 0
Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 2007 2008 2009 2010 2011 2012 甲级 2013 2014 乙级 2015 -8%
2,621,400
+428,000 428,000 130,660 198,900 -94,400 38.7% +2.9个百分点 93.5 -4.7%
5,077,800
+585,600 585,600 -280,400 664,200 +16,200 33.8% -6.2个百分点 57.6 -6.1%
20% 2015年至2018年新增供应 待定
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成都甲级办公楼租户研究 – 2015年Top50租户排名榜
♠ 研究目的：我们希望这些研究成果能为政府、投资机构、开发商及租户带来最具时效性而又价值丰厚 的信息，帮助各个群体准确了解隐藏在现象背后的故事。 ♠ Top50的重要性：
• Top50租户仅占全市甲级办公室楼市场总用户个数的1%，但其总占用面积却是整个甲 级办公楼占用面积的16%。 • 与2014年排名榜比较，2015年Top50租户排名榜共有11家企业首次出现在此名单。这反 映在2015年成都甲级办公楼市场发生了多宗大面积租赁成交。
地铁1号线
低
成熟度
高
15
成都优质零售物业市场供应及需求
部分项目 处于调整期
1,400
大型零售品牌 调整关店
环球中心/ 北城天街
空置率 微幅上升
30% IFS/ 成都远洋太古里/ 凯德天府 大悦城/ 银泰城/ 金楠天街
供应面积按业权占比 （建筑面积）
100%
80% 60% 40% 20% 0% 2016*
备注：*预测值
9
18% 44% 28%
56%
54%
0
2017* 2018* 2019*
2015年及之前供应 单一业权
2016年至2019年新增供应 散售 待定
成都办公楼市场未来供应——乙级
♠ ♠ 南部新区未来供应量占据绝大部分 未来乙级办公楼仍以散售业权为主；而面对高空置率的市场，有近 1/3的开发商对于租/售定位尚不明确
散售物业
800,000 700,000
2016年-2019年新增供应 按区域占比（建筑面积）
其他 区域, 6% 城东 片区, 18%
南部新区 城东片区 市中心 其它区域
177万 平方米
市中心, 31%
南部 新区, 42%
建筑面积（平方米）
600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000
空置率
40%
30% 20% 10% 0%
新增供应 （左轴）
净吸纳量 （左轴）
空置率 （右轴）
1,200
建筑面积（千平方米）
1,000 800 600 400 200 0
2007
乙级办公楼市场
50%
40% 30%
乙级办公楼市场
较低的租金水平对大量起步型或 中小型企业吸引力较大，乙级市场 的净吸纳量保持高位
物流运输
能源化工
专业服务Leabharlann Baidu
交易类型 2015年第一季度 2015年第二季度
贸易零售/消费品
行业来源 2015年第三季度
金融服务
租户来源 2015年第四季度
备注：*数据基于相应季度的甲级办公楼市场新增租赁成交计算 ** “内资”指除四川省本地企业外的国内企业
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内资**
本地
成都甲级办公楼市场需求分析
甲级办公楼市场按行业需求分析 （2007年-2018年，按建筑面积）
♠
♠
净吸纳量
主要需求方
金融业 专业服务业 房地产/建筑 贸易零售
2016年 全年预测
2017年-2019年 中线预测
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优质零售物业市场
2015年全年成都优质零售物业市场
指标 总存量 (平方米) 同比 新增供应 (平方米) 同比 净吸纳量 (平方米) 同比 空置率 同比 首层平均有效净租金 (人民币/平方米/月) 同比 整体市场 5,657,500 +447,500 484,500 -435,200 371,900 -347,700 10.8% +1.0个百分点 购物中心 4,802,200 +462,500 484,500 -405,200 371,900 -367,700 12.7% +1.0个百分点 382.9 -2.0% 百货商场 855,300 0 0 0 0 0 ♠ 租赁需求活跃，各类品 牌零售商扩张积极； ♠ 5个购物中心入市；多个 商场进行品牌调整，影 响市场整体空置率上 升； ♠ 新兴商圈项目入市影响 市场整体租金下行；核 心商圈项目租金表现稳 定。
乙级
301,300
141,000
32.5%
57
城北片区
城西片区
乙级 196,900 37,800 50.2% 63
市中心
甲级 1,220,300 606,500 63,900 9,400 38.8% 34.1% 102 72
城西
地铁4号线
乙级
市中心
人民南路
甲级 乙级 421,900 416,500 7,500 62,300 33.6% 24.7% 96 72
总存量 (平方米)
同比变化 新增供应 (平方米) 同比变化 净吸纳量 *(平方米) 同比变化 空置率 同比变化 平均有效净租金 (人民币/平方米/月) 同比变化
7,699,200
+1,013,600 1,013,600 -149,800 863,100 -78,200 35.5% -3.1个百分点 69.9 -4.8%
南部新区
已开通的地铁线 地铁1号线 地铁2号线 地铁4号线
6
2015年成都甲级办公楼市场需求分析
60%
大幅优惠力度 刺激升级需求
全年来看，金融服务型 企业仍然是拉动需求 的主要动力
内资及企业对 甲级办公楼 需求最大
50%
40%
30%
20%
10%
0%
新成立
房地产
高科技
制造业
搬迁*
扩租
升级
外资
公共机构
备注：总存量、空置率、平均有效净租金为年底值，新增供应、净吸纳量为全年值 *净吸纳量指两个规定的时间节点办公楼使用面积的变化量，包括但不限于租赁和自用部分
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2015年全年成都办公楼主要分区域指标
城北片区 分区域*
甲级 乙级 总存量 （平方米） 净吸纳量 （平方米） 空置率 平均有效净租金 （人民币/平方米/月）
服务式办公室/ 创业平台
专业服务, 15% 房地产/建 筑, 23%
零售/贸易/ 消费品, 24%
专业服务, 14% 房地产/建 筑, 11%
零售/贸易/消
费品, 14%
零售与贸易
年均净吸纳量 90,000 平方米
年均净吸纳量 270,000 平方米
其它行业
8
成都办公楼市场未来供应——甲级
♠ ♠ 未来新增供应将集中在新兴区域 目前来看，单一业权项目占比较多，开发商开始更关注后期物业 增值
备注：*总存量、空置率、平均有效净租金为年底值，净吸纳量为全年值
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成都办公楼市场供应及需求
建筑面积（千平方米）
700 600 500 400 300 200 100 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
甲级办公楼市场
50%
甲级办公楼市场
受租户退租及宏观经济增速放缓 影响，2015年全年净吸纳量较 2014年出现明显下滑
中海国际中心 （F、G和J)
市中心
银泰中心（T3）
地图号 3 交付时间 第一季度 建筑面积 20,000 （平方米） 开发商 凯德商用 业权 单一业权
人民南路
5
地图号 5 交付时间 第一季度 建筑面积 共计135,000 （平方米） 开发商 中海地产 业权 单一业权
2 3 4
地图号 4 交付时间 第四季度 建筑面积 80,700 （平方米） 开发商 银泰集团 业权 单一业权
♠ Top50租户研究对市场之启示：
• 单一/集中业权与分散业权？ • 成熟片区与新兴片区之选择？ • 开发商能灵活应对大型租户所提出的要求吗？
Top50定义： 截至当年年末已经落成的 甲级办公楼项目里租赁面 积最大的50个租户
4,850平方米
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成都甲级办公楼市场展望
2016年 全年预测
新增供应 空置率 平均有效净租金
空置率
20% 10% 0%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
新增供应 （左轴）
净吸纳量 （左轴）
空置率 （右轴）
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成都办公楼市场有效租金分析
♠ 整体办公楼市场面临供过于求的情况，租金下行压力仍然较大。 ♠ 由于项目之间租金竞争激烈，租户的议价能力明显比业主方高。
2015年，低位净吸 纳量导致部分办公 楼租金降幅加剧
-12% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2011 2012 整体租金涨幅 2013 2014 2015
甲/乙级租金差异
可比项目租金涨幅
备注：*可比指的是两个比较的时间段内所包含的物业样本全部相同
注：1. 首层有效平均净租金指不含免租期、物业管理费的税后租金 2. 数据涵盖成都市区优质零售物业，不包括郊区 3. 假设百货公司占用面积为满租水平
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成都优质零售物业市场分区定位与成熟度一览
成都主要商圈定位与成熟度
高
东大 街及 延线
城南 金沙光华 春熙路盐市口 新南 天地
定位
南部新区
建设路
城北
双 楠 骡马市
2007-2011
公共机构, 2%
物流 2% 公共机构, 2%
2012-2015
物流, 1% 能源化工, 4%
2016-2018 （预测值）
高科技, 4%
能源化工, 1%
高科技, 5% 制造业, 5%
金融服务
金融服务, 44%
制造业, 11%
金融服务, 19%
银行/ 金融/ 保险
+” 专业服务 “互联网 相关
2017年-2019年 中线预测
♠
未来一年，市场的预期新增供应量仍将处 于高位，空置水平将不会明显改善；以价 换量依然会是业主提升入驻率的主要手段 之一。
服务式办公室/创业平台及金融服务企业有 望延续 2015 年积极拓点的趋势，继续成为 2016年甲级办公楼市场主要的需求方。 2016年，仲量联行将持续跟踪并更新 Top50 榜单，我们预计这些大型租户会保持相对 稳定且部分会有扩张的需求，有望继续 推高市场成交量。
甲级办公楼多宗大面积租赁交易成亮点； 知名零售品牌青睐成熟项目
2015年全年成都房地产市场回顾媒体发布会
仲量联行华西区 研究部
优质办公楼市场
2015年全年成都优质办公楼市场
指标 整体市场 甲级 乙级 ♠ 2015年全年共有5个甲级办公 楼项目落成，主要分布在市 中心，南部新区及人民南 路。 ♠ 乙级办公楼市场共有8个项 目在年内建成交付，其中近 70%的新增供应面积来自南 部新区。 ♠ 受租户退租及经济增长放缓 影响，甲级办公楼市场全年 净吸纳量较2014年同期出现 明显下滑；而乙级办公楼市 场凭借较低的租金水平保持 高位吸纳量。
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2015年全年成都甲级办公楼新增供应
上善国际 国际金融中心T2和T3 凯德天府
地图号 2 交付时间 第四季度 建筑面积 38,300 （平方米） 开发商 上善实业 业权 单一业权
一环路
1
地图号 1 T2：第一季度 交付时间 T3：第三季度 建筑面积 T2：130,000 （平方米）T3：24,000 开发商 九龙仓 业权 单一业权
100%
80% 60% 75% 53% 25% 2015年之前供应** 单一业权 27%
建筑面积（平方米）
700,000 600,000
500,000 400,000 300,000
200,000 100,000 0 2016*
备注：*预测值
40% 20% 0% 2017* 2018* 2019* 散售