我国城市土地储备制度存在的问题及对策_周敏
谈城市土地储备制度中的难点与对策
谈城市土地储备制度中的难点与对策城市土地储备制度是指城市政府通过购买、招标拍卖或其他方式，将土地从市场上储备起来，用于城市规划、产业发展和公共设施建设等需要。
这一制度在中国城市化进程中起到了至关重要的作用，但也存在一些难点需要应对。
本文将重点探讨城市土地储备制度中的难点，并提出对策。
首先，城市土地储备制度中的难点之一是土地供应与需求的矛盾。
城市土地是有限资源，而城市化过程中，土地需求呈现爆发性增长。
在收入水平提高、人口流动增加的情况下，人们对住房、商业用地和公共设施的需求不断增加，加之城市扩张和产业升级需要大量土地支撑，导致土地供不应求。
解决这一问题的对策是合理规划土地使用，科学确定土地供应规模和布局。
政府可以通过加强土地利用效率评估，优化土地利用结构，提高土地利用率，减少浪费，从而提高土地供给的质量和效益。
第二，城市土地储备制度中的难点是土地储备成本的不断上升。
城市土地储备需要政府购买土地，通常在市场价基础上支付高额溢价，以及与土地相关的周转资金，再加上后期规划、拆迁和清理费用等，使得土地储备成本不断攀升。
在土地价格高企的情况下，政府需要找到合理的土地储备策略，如灵活使用“节约用地、集约用地”原则，加强土地调查和评估工作，及时优化土地资源配置，降低土地储备的成本。
第三，城市土地储备制度中的难点是土地市场的不规范。
由于缺乏有效的监管机制和市场约束，土地市场存在价格虚高、信息不对称、交易不透明等问题。
尤其在土地储备过程中，政府与开发商之间存在隐性交易，导致土地成交价过高，引发社会舆论质疑。
为解决这一问题，政府应加强对土地市场的监管，制定相关法规和政策，提高土地交易的透明度和公开度。
同时，要加强土地供应预测和规划，合理安排土地供应的时序和空间，避免人为炒作和投机行为，维护土地市场的稳定和公平。
第四，城市土地储备制度中的难点是土地开发与规划的矛盾。
在土地储备的过程中，政府往往要平衡好土地的开发和规划利益。
城市土地储备制度面临的问题与对策
不完善
（ 者 单位 ： 春市 国土资 源局带 岭分局 ） 作 伊
１ 定和 完善城 市土地 储备 制度 法律 法规 ． 制
为 了使土地储备制度在我国的法律体系框架 内运 行， 必须 出 台专 门 的城 市土 地储备 制度 的法 律法规 。 目 前， 我国的相关法律法规有 《 土地管理法》 房地产管 和《 理法 》应 在继续 完善这 两部 法律 的基础 上 ， ， 加快相 应配 套法 规尤其 是专 门法律 法规 的起草 制定 。 些法律 法规 这 要 明确 规范 土地储 备 的内涵 、 质 、 围 、 性 范 施行机 构及 其 权 利 和义务 。 制定土 地储备 具体 包括土 地收购 、 拆迁 、 出 企业 的再投 资 中 ，对 于企 业 的发展既 解决 了资 金 困难 ， 让 等 的操 作实施 细则 ， 重点 还要对 其 中涉及 到 的利益分 又使 土地得 到高效利 用 。 配进 行 明确规 定 。 ・ 二、 城市 土地储 备制度 面 临的问题 ２明确 城 市土地 储备 制度 运 作主 体地 位 ， 立和 完 ． 建 １ 市土地 储备 制度 法律 保 障 尚不健 全 ， ． 城 法律 制度 善土 地储备 管理体 系
３土 地 储 备 的 收 益 分 配 及 征 用 补 偿 机 制 不健 全 ．
总 体来 看 ， 偿 标准 明显较 低 ， 常低 于 市场 交 易 补 通 的价格水 平 。城 市 中出现 了部分失 业无 地群 体 ， 又得不
到合理的补偿 ， 城市失地农 民在征地 、 回收后随即陷入 “ 困境 ” 而 被 回收的土地 通 常是 出让 给 了房 地产 开发行 。 业， 城市 的土地 储备 机 制运 作 过 程 中 ， 大 了城 市 中不 拉 同群体 的收人 差距 ， 对于 城市 的平衡 发展 造成 了不利 影 响 。由此产生 的连锁 反应 就是 ， 由于一部分 土地 现有 使 用 者对 较低 的补偿不 满 ， 于是对 土地储 备制 度产 生 了抵 触， 使得 以后 的土 地储 备 制度 体 系难 以继续 施行 ， 无形 中加 大 了土地储 备 中心 利用 土地 的成本 。 三、 解决 目前城市土地储 备制度面临问题 的对策
谈城市土地储备制度中的难点与对策
加强土地储备机构规范化建设
建立完善的土地储备机构管理制度 加强土地储备机构人员培训和队伍建设 规范土地储备机构运作流程 强化土地储备机构与相关部门之间的协作与沟通
协调城市规划与土地储备制度的关系
城市规划与土地储备制度的关联性 城市规划对土地储备制度的影响 土地储备制度对城市规划的制约 协调城市规划与土地储备制度的对策建议
P未A来R城T市6土地储备制度的展望
与建议
未来发展趋势预测
政策法规不断完 善：未来城市土 地储备制度将更 加规范化、法制 化，政策法规将 不断完善，为城 市土地储备提供 更加有力的保障。
多元化融资渠道： 未来城市土地储 备将更加注重多 元化融资渠道， 通过多种方式筹 集资金，降低融 资成本，提高资 金使用效率。
信息化管理：未 来城市土地储备 将更加注重信息 化管理，通过建 立信息化平台， 实现土地储备信 息的实时更新和 共享，提高管理 效率。
可持续发展：未 来城市土地储备 将更加注重可持 续发展，注重生 态环境保护和资 源节约利用，实 现城市土地储备 与生态环境保护 的良性循环。
政策建议与改进方向
完善法律法规： 制定更加完善 的土地储备法 律法规，明确 各方权利和义
未来城市土地 储备制度的展 望与建议
PART 1
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P城A市R土T地2储备制度的背景与意
义
城市土地储备制度的定义与作用
• 城市土地储备制度的定义：指政府通过收购、征收、置换等方式，将土地集中起来，进行统一规划和开发， 以实现城市可持续发展和提高土地利用效率的一种制度。
• 城市土地储备制度的作用： - 优化土地资源配置：通过集中储备土地，政府可以更好地掌握城市发展的主动 权，根据城市规划和经济发展的需要，合理配置土地资源。 - 提高土地利用效率：政府可以对储备的土地进 行统一规划和开发，提高土地的利用效率，避免土地资源的浪费。 - 促进城市可持续发展：城市土地储备制 度可以促进城市的可持续发展，通过合理规划和开发，为城市的未来发展提供更好的基础。 - 增加政府财政 收入：政府可以通过出让储备的土地获得土地出让金，增加政府财政收入，用于城市建设和公共服务支出。
我国现行城市土地储备制度中存在的问题与发展对策
土地储备 Ｌａｎｄ Ｒｅｓｅｒｖａｔｉｏｎ我国现行城市土地储备制度中 存在的问题与发展对策★文辽 宁 省 国 土 资 源 厅 信 息 中 心侯 迪 刘 扬沈阳市规划和国土资源局沈北分局我国的土地储备制度最早起源于２０世纪８０年代初的香港，直 到１９９６年上海才率先成立了我国内地的第一家土地储备机整体规划，但一般还没有较为详尽的市区分区规划，这就给土地储 备工作带来了较大的难度。
在土地储备过程中，需要在地块征购、 回收前先征求规划部门的意见，但是由于没有现成的分区规划，就 必须临时按宗地进行规划。
结果一是规划缺乏整体性，与周围环境 的协调性差，不利于集中连片开发；二是影响了土地征购、回收、 拆迁安置、整理开发等的时间进度，加大了土地储备成本，尤其是 利息负担加重。
４．储备资金筹集困难，金融风险高。
土地储备过程就是土地流 转的过程，实际上是资金循环的过程。
合理的开拓土地储备资金的 来源并且实现资金的良性循环是土地储备工作可持续发展的基础。
但是我国的绝大部分城市都不具备雄厚的财力，缺乏储备资金是每 个城市在建立土地储备制度初期都会遇到的困难。
而在储备开始阶 段，土地储备中心只有进入储备的土地，而没有出让的土地，因而 没有积累资金，储备初期缺乏资金是难免的。
由于资金缺乏，使土 地储备制度在建立初期，土地储备中心不敢也没有能力去储备大量 的土地，如果单单依靠银行贷款，不仅难于满足对资金的需求，而 且可能随着银行利息增加而使收购土地的运作成本大幅度增加，甚 至出现土地出让收益低于土地储备成本，入不敷出。
构。
现在，土地储备已经成为我国土地市场建设与土地管理中的一 个热点问题。
但由于我国建立城市土地储备制度的时间还比较短， 相关措施还不完善，经验还不够丰富，存在一些问题需要进一步探 讨和解决。
存在的问题１．城市一级土地市场未 被完全垄断。
目前，我国的许多城市虽 然已经建立了土地储备制度，通过政府的宏观调控作用可以解决市 场价格机制所不能解决的问题，但是城市土地供给仍然缺乏弹性， 各地的土地储备中心尚未完全垄断土地一级市场，并没有完全做到 “一个口子进，一个口子出”。
土地储备工作中存在的问题及对策
土地储备工作中存在的问题及对策
在土地储备工作中，因为各种原因，存在着一些问题，主要表现在以下方面：
1. 土地调查不准确：有时候，由于信息来源不准确或者是因为政策的调整，导致土地调查结果不准确，这会给后续的工作带来困难。
2. 土地征收问题：在土地征收过程中，有时候因为不同利益方的利益冲突，造成征收困难甚至停滞不前。
3. 土地流转不畅：在土地流转过程中，有时候因为土地的流转价格过高，或者是因为缺乏适当的流转安排，导致土地不能及时地流转，给土地储备工作带来困难。
4. 土地储备缺乏长远规划：有时候，在境内外企业的引进过程中，土地储备部门可能只关注当前热点区域，而忽略了中长期市场的规划需求。
前面的问题在土地储备中都有出现，那么应该采取什么样的措施呢？
1. 加强土地调查的准确性和全面性：在土地储备前，必须要充分了解各方信息，采用多种渠道调查，确保调查到的信息准确全面。
2. 做好土地征收工作：在土地征收中，应遵照法律程序进行征收，确保公平公正，同时也要做好征收补偿工作，尽量减少影响力。
3. 提高土地流转的效率：在土地流转中，应充分注意流转价格的合理性，制定合乎市场规律的流转价格，同时也要拥有科学的流转安排，让土地流转顺畅。
总之，土地储备工作需要正确的方法和良好的规划，不断完善土地储备和管理，以保证土地的有效利用和社会经济的发展。
土地储备工作中存在的问题及对策
土地储备工作中存在的问题及对策土地储备工作是国土资源管理中一项重要的工作。
然而，在实际的工作中，我们也会遇到一些问题，影响了土地储备工作的顺利完成。
本文将针对土地储备工作中可能存在的问题进行分析，并提出相应的对策。
问题一：土地储备计划缺乏规划性在制定土地储备计划时，有些单位只是按照以往的经验来进行计划，缺乏科学性和系统性，导致土地储备计划缺乏规划性。
对策：为了保证土地储备工作的有序进行，需要制定合理的土地储备计划。
在制定计划时，需要从土地资源的总体存量、分布、供需情况、土地利用现状等方面进行分析，确定土地储备的方向和重点，制定详细、可操作的具体措施，使土地储备计划具有科学性和系统性，达到规划性的要求。
有些单位在制定土地储备计划时，缺乏对土地储备目标的明确定义，导致土地储备工作形成了“盲目储备”的局面，浪费了大量的资金和资源。
对策：确定明确的土地储备目标。
在确定目标时，应该从土地分类、用途、开发重点等方面进行分析，同时考虑未来的土地利用规划，以此为出发点，制定可行的土地储备计划，并根据实际情况进行调整。
问题三：土地储备过程中存在信息不透明在土地储备过程中，可能存在一些信息不透明的情况。
例如，某些单位缺乏公开透明的土地储备信息，一些重要信息也可能会被掩盖或扭曲，导致土地储备的公正性和透明度受到了威胁。
对策：加强信息公开和透明度。
各级政府和相关单位应该积极推行信息公开工作，为公众提供及时、准确、完整的土地储备信息。
此外，还应该加强信息的监管，及时发现和纠正虚假信息，保证土地储备过程的公正性和透明度。
在土地储备过程中，可能存在一些利益冲突，对土地储备工作产生不良影响。
例如，部分政府官员可能会利用自己的权力或地位获取利益，或者与土地储备中的企业或个人有某种利益关系，导致土地储备过程中的不公正性和不合法性。
对策：建立完善的制度和规范。
在土地储备过程中，应完善相关法律法规和管理制度，规范土地储备工作的流程和标准，避免利益冲突的发生。
土地储备制度的几点问题与建议(精)
土地储备制度的几点问题与建议2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行等三部委出台了《土地储备管理办法》。
《土地储备管理办法》以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”为目地。
而实际情况却是，由于土地储备中心操作的不合理，土地储备制度不仅没有起到平抑土地市场价格的作用，反而在房地产过热中扮演着“哄抬地价”、“囤积居奇”的种种负面影响。
本文将从分析土地储备制度的目标和操作中暴露的问题上，探求优化土地储备制度的方法。
一、相关概念土地储备制度：政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
土地储备中心：在土地储备制度下，各地政府为了执行土地储备的政策而规划成立的机构，一般挂靠于相应的建设局、土地局或房产局。
性质为事业单位，部分为政府授权的独立的法人机构。
土地储备制度经济学原理：土地供应量由政府制定的土地供应政策、土地供应计划决定。
根据市场法则，土地供应大于土地需求，土地价格应该下降，不会引起房产价格上升；反之，土地供应小于土地需求，土地价格必然上升，进而引起房产价格上升。
①二、土地储备制度的目的（一）调节市场供求平衡，稳定地价根据经济学供求原理，土地市场的供求会对土地价格产生相应的影响，因此土地储备中心可以在土地价格处于低位的时候，利用手中的资金购入土地并进行一级开发，等到市场供应紧张、价格高涨的时候，把手中的土地投入市场，平抑地价。
（二）维护城市规划，统一管理利用土地储备中心作为城市土地的唯一调控者，有助于把城市的土地供应与规划管理统一起来，避免出现破坏规划、影响整体布局的盲目开发。
同时还能提高土地的一级开发效率，提高供应速度。
（三）筹集建设资金，补充地方财政①参见吕萍编著：《房地产开发与经营》，第三版，中国人民大学出版社，2011。
从总的来说，土地储备中心是一个独立的市场主体，在市场上它通过买进与卖出的差价可以获得一定的收益，而土地储备中心的性质，决定了这部分资金应该流入地方财政，作为地方建设的补充资金。
土地储备工作中存在的问题及对策
土地储备工作中存在的问题及对策1. 引言1.1 土地储备工作的重要性土地是国家的重要资源，而土地储备工作则是保障国家土地资源安全、实现可持续发展的重要环节。
土地储备工作的重要性在于可以有效控制土地资源利用，推动城乡发展平衡，保障国家粮食安全，维护生态环境，推动经济社会可持续发展。
土地储备工作可以调控土地供给，保障国家粮食安全和城市建设需求。
通过合理规划土地储备，可以确保农田用地和城市建设用地的合理划分，使得农业生产和城市建设能够有序进行，保障国家粮食安全和城市建设需要。
土地储备工作可以保护生态环境。
通过储备适度的绿地和湿地等区域，可以保护生态环境，维护生物多样性，减少土地开发对生态环境的破坏，实现生态与经济的协调发展。
土地储备工作可以促进土地资源的合理利用，提高土地利用效率。
通过科学规划和管理土地储备，可以提高土地的利用率，降低土地资源的浪费，促进土地资源的可持续利用。
土地储备工作的重要性不容忽视。
只有充分认识到土地储备工作的重要性，才能有效解决土地资源利用过程中存在的问题，推动经济社会的发展和进步。
1.2 存在的问题在土地储备工作中存在着诸多问题，主要包括不合理的土地使用规划、土地储备管理不严格以及土地储备工作缺乏规范。
不合理的土地使用规划导致了土地资源的浪费和利用效率低下。
许多地方存在着规划不周、用地不当的情况，导致大量土地被闲置或未有效利用。
土地储备管理不严格也是一个突出问题。
一些地方政府在土地储备工作中存在着管理混乱、制度不完善等情况，导致土地储备工作效果不佳。
土地储备工作缺乏规范也是一个普遍存在的问题。
一些地方在土地储备工作中缺乏统一规划和标准，导致工作成效不明显，甚至存在着乱占乱用土地的情况。
这些问题严重影响了土地资源的合理利用，也阻碍了土地储备工作的顺利推进。
有必要对这些问题进行深入分析，并提出相应的对策，以促进土地储备工作的健康发展。
1.3 对策的必要性在土地储备工作中，对策的必要性不言而喻。
我国土地储备制度存在的问题及其完善对策
我国土地储备制度存在的问题及其完善对策近年来，我国土地储备制度受到了社会各界的广泛关注，随着人口增加、城市化步伐加快，土地储备制度影响到国家经济社会发展水平以及利益关系。
我国土地储备制度目前存在着一些问题，如：一是合理利用不足，土地储备制度落实不当，项目审批不利于合理利用，土地储备容量无法满足社会经济发展的急需，缺乏有效的管理制度等；二是土地储备定价不透明，土地储备价格指导有失公正，地方政府存在投机性投资等问题，使土地储备的成本增高；三是缺乏科学的储备理论，土地储备管理缺乏科学性，土地储备体系未被充分开发利用，缺乏系统性分析和改进。
当前，土地储备制度的完善应增加合理利用，加强土地储备配置管理，提高土地储备价格的公平性，完善土地储备的科学理论。
首先，要完善政策土地储备的利用机制，激励合理利用，实行节约用地和公平分配，完善土地储备使用管理制度，营造公正、有序的土地使用环境；其次，要加强土地储备配置管理，建立一套有效的土地储备使用管理体系，通过提高储备土地的使用费和其他制度措施进行管理，对未经核准使用土地进行严格惩处；此外，要持续改进土地储备价格指导机制，完善土地储备定价机制，避免土地储备价格操纵；最后，要完善土地储备科学理论，加强土地储备经验研究，建立集中管理机制，加大土地资源科技投入，积极研究土地储备理论和实践经验，为土地储备制度的完善提供科学依据。
土地储备制度的完善，将有助于提高我国土地储备的利用效率，
提高土地储备价格的公平性，促进社会经济发展，改善利益关系，为国家经济改革发展提供技术支持。
因此，加快推进土地储备制度改革，是当务之急，也是完善我国社会主义市场经济体制的不可或缺的重要组成部分。
土地储备工作中存在的问题及对策
土地储备工作中存在的问题及对策土地储备是指政府或企业在规划和发展中预先取得的一定数量的土地资源，用于满足未来发展的需要。
土地储备工作是一个复杂而重要的工作，其中存在着一些问题，需要制定相应的对策来解决。
以下是土地储备工作中存在的问题及对策。
问题一：土地储备缺乏科学规划由于缺乏科学规划，土地储备容易出现部分库存未利用，部分需求未储备的情况，导致土地资源的浪费和供需不匹配。
对策一：建立科学规划体系建立土地储备的科学规划体系，根据地方发展需要及土地资源的合理配置，制定土地储备的数量、结构、空间布局等科学规划，确保土地储备适合未来的发展需求。
问题二：土地储备选择不合理土地储备工作中，存在着不合理的土地选择，例如选择地理位置偏僻、基础设施不完善的地块，导致后续的开发和利用困难。
对策二：加强市场调研加强市场调研，了解土地市场的供求信息和发展趋势，并根据城市规划和经济发展方向，选择合适的土地进行储备。
问题三：土地储备管理不规范土地储备管理不规范，容易出现管理混乱、信息不对称等问题，影响土地储备的有效利用和管理效率。
对策三：建立健全的土地储备管理制度建立健全的土地储备管理制度，明确责任和权限，制定管理规范和流程，加强信息共享和透明度，提高土地储备管理的效率和公正性。
问题四：土地储备动态调整不及时土地储备工作需要根据实际需求进行动态调整，但由于信息反馈滞后和决策机制不灵活等原因，土地储备的调整往往不及时，导致资源浪费和供需不匹配。
对策四：建立及时的调整机制建立及时的土地储备调整机制，加强与相关部门的信息沟通和协调，及时调整储备的数量和结构，确保土地储备能够与发展需求保持一致。
问题五：土地储备利用效果不佳土地储备工作追求的是长期的发展利益，但由于长期利益规划缺乏具体、细致的考虑，导致土地储备利用效果不佳。
对策五：建立长期利益规划建立长期利益规划，考虑土地储备的灵活利用和长期价值，制定土地利用的具体规划和措施，确保土地储备能够持续为社会经济发展做出贡献。
土地储备工作中存在的问题及对策
土地储备工作中存在的问题及对策土地储备是指城市规划部门或房地产开发商在城市建设规划中提前购买和储备的适宜的土地资源。
土地储备是房地产开发商进行房地产开发的基础和前提，也是保障城市发展和建设的重要手段。
在土地储备工作中，由于各种原因，经常会出现一些问题。
本文将就土地储备工作中存在的问题及对策进行阐述。
1、土地供应不足。
城市土地往往供不应求，有些区域的土地供应有限，土地成交价格高，对房地产开发商造成一定压力，导致房价上涨。
2、土地适宜性差。
存在部分土地适宜性差的问题，如学校、医院等公共服务设施建设所需要的土地。
这些土地由于功能的限制而难以进行开发，储备无效，造成资源浪费。
3、土地整理难度大。
城市的土地现状复杂，部分土地存在多级产权，土地整理需要耗费大量时间和人力物力，改造过程中易受政策、法规的影响，难以实现有效储备。
4、土地利用标准统一化不易。
土地资源的利用标准需要根据不同地域制定相应的标准。
土地储备要求统一化，但又不可过度统一化，需要因地制宜，因此标准制定存在难度。
5、土地开发成本高。
城市土地价格高企，土地开发成本较高，会影响企业发展。
同时，高开发成本还会导致开发企业在开发过程中将其转嫁到开发产品价格中，影响购房人群的购买力。
二、对策1、加大土地储备量。
城市土地储备量不足的问题，需要提高土地储备的比重。
政府应当加强土地的储备，保障城市的房地产市场稳定并满足城市建设的需要。
2、积极开发难开发土地。
政府可以加大相应的政策扶持力度，支持房地产开发商积极开发难开发土地。
开发商可以积极利用专业知识，改进技术方案，从而提高土地的适宜性。
3、加强土地整理工作。
土地整理是关键问题，应当加强土地整理的工作。
政府可以调动相关部门，制定相应计划，进行全力整理。
同时，应当完善相关法规，加强土地整理的监管力度。
4、实行有利税收政策。
土地储备需要有关税收优惠的政策支持，政府可通过税收激励政策的实施，对储备公司的土地储备行为给予优惠，降低其成本压力。
土地储备工作中存在的问题及对策
土地储备工作中存在的问题及对策摘要：土地储备是地方政府实现城市规划、国土管理等方面的重要内容。
近年来，我国地方政府不断加大土地储备力度，而在具体工作中，由于受到诸多因素的影响，土地储备工作存在一些问题，比如：地方政府债务负担加重、融资渠道狭窄、法律法规不完善等。
为了解决这些问题，应当充分发挥出土地储备的功能作用，通过建立多元融资渠道、合理规划土地储备开发、完善相关法律法规等措施来加强对土地储备工作的管理与控制。
为此，本文通过对土地储备工作中存在的问题进行分析，并提出相应的解决对策，以期能够有效提升土地储备工作水平，促进土地资源高效利用。
关键词：土地储备；问题；对策随着我国经济的快速发展，城市化进程不断加快，土地资源在城市建设过程中的作用也愈发重要，这也使得土地储备工作逐渐受到各级政府的重视。
通过土地储备，能够有效控制城市土地供应规模，优化土地资源配置，实现土地利用效率最大化。
然而，在具体工作中，由于受到诸多因素的影响，我国地方政府土地储备工作存在一定的问题，这些问题既影响了土地储备工作效果，也制约了城市经济发展。
随着我国经济结构的转型升级，对城市建设提出了更高的要求，为更好地满足城市建设需求，地方政府应当不断优化城市发展布局，不断提升土地管理水平。
1土地储备工作中存在的问题1.1 土地储备财政在地方政府财政中占比大土地储备财政主要由地方政府土地储备机构获取，再将其以国有土地使用权的形式向土地使用者出让，以获取一定的土地出让金。
虽然国家对国有土地使用权的出让收入、储备成本等有所规定，但是我国政府为了加快城市化建设的进程，促进城市建设的发展，采取了大量的措施来促进城市土地资源的利用。
随着我国城市化进程加快，城市建设用地需求量越来越大，土地储备工作在我国各地得到了广泛开展。
很多地方政府通过在城市周边或者中心地带划定一定区域作为储备用地，再以招标、拍卖或者挂牌的方式出让给社会资金，以此来获取一定的财政收入。
土地收购储备工作中存在的问题及对策
土地收购储备工作中存在的问题及对策土地收购是国家发展和城市建设过程中至关重要的一环。
在土地收购储备工作中，存在着一些问题，影响着城市发展的进程。
本文将从土地收购储备工作中存在的问题及对策进行论述。
一、问题分析：1. 流程不透明问题土地收购储备工作的流程在一些地方并不够透明，导致了信息不对称，容易产生猫腻和不公平的现象。
一些地方政府在土地收购储备过程中，可能存在着不正当的利益输送和内部交易，这不仅伤害了民众的利益，也影响了土地收购储备的公平性和透明度。
2. 效率低下问题土地收购储备工作中，存在着一些效率低下的现象。
一些地方政府在土地收购储备过程中，可能出现办事效率低下、审批周期过长等问题，导致了土地收购储备工作进展缓慢，影响了城市发展的进程。
3. 农民利益受损问题在土地收购储备过程中，农民的利益可能会受到损害。
一些地方政府在土地收购储备过程中，可能存在着不公平的补偿标准、违法强拆、未经农民同意收购等问题，导致了农民利益受损、维权困难等现象。
4. 土地资源浪费问题在土地收购储备工作中，存在着一定的土地资源浪费。
一些地方政府可能存在着投机和滥用土地资源的现象，导致了土地资源的浪费和不合理利用。
二、对策建议：1. 加强审批监管各级地方政府应加强土地收购储备工作的审批监管，建立健全的审批程序和相关规定，确保土地收购储备工作的公平、公正、透明。
2. 完善信息公开各级地方政府应健全土地收购储备工作的信息公开制度，及时公布相关政策和流程，向社会公众公开土地征收的程序、标准、用途等信息，避免信息不对称和不公平现象的发生。
3. 加强农民权益保护各级地方政府应加强农民权益保护，建立健全的土地征收补偿标准和安置政策，保障农民利益，维护农民的合法权益。
4. 规范土地使用各级地方政府应加强对土地使用的规范管理，合理规划土地利用，避免土地资源的浪费和滥用。
土地收购储备工作中存在着一些问题，但只要政府加强管理，严格监管，通过合理的政策和制度设计，确保土地收购储备工作的公平、公正，依法进行土地收购储备工作，就能更好地推动城市发展，实现经济、社会和环境的可持续发展。
土地储备工作中存在的问题及对策
土地储备工作中存在的问题及对策1. 引言1.1 背景介绍土地储备工作是指地方政府或相关部门为了保障城市发展用地需求，通过征地、收储等手段，提前储备未来可能需要的土地资源。
随着城市化进程的加快，土地资源的稀缺性日益凸显，土地储备工作显得尤为重要。
在城市规划、基础设施建设、产业布局等方面，土地储备工作都发挥着至关重要的作用。
随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，土地储备工作也呈现出一些新的特点和问题。
当前，一些城市的土地储备工作存在着规划不合理、储备进度缓慢、土地流转困难等诸多问题，严重影响了城市的可持续发展和土地资源的合理利用。
加强土地储备工作的规范管理，提高工作效率，拓宽土地流转途径等对策显得尤为重要。
只有通过改善土地储备工作中存在的问题，才能更好地保障城市发展所需的土地资源，推动城市经济社会的可持续发展。
【以上内容满足要求，共208字】1.2 问题现状当前，土地储备工作存在着多方面的问题，对于这些问题的解决，需要政府部门和相关单位共同努力。
规划不合理是当前土地储备工作中的一个主要问题。
一些地方在储备土地时，缺乏科学规划和合理布局，导致土地资源浪费和利用效率低下。
储备进度缓慢也是一个普遍存在的问题。
由于各种因素的综合影响，一些地方的土地储备进度迟迟无法跟上国家政策的要求，导致土地资源未能得到有效整合和利用。
土地流转困难也是当前土地储备工作中的一个问题。
一些地方的土地流转市场不够活跃，土地流转手续繁琐、费用高昂，导致土地资源无法得到有效流转，影响土地资源的集约利用。
针对这些问题，需要政府部门以及相关单位加强管理和改革，推动土地储备工作的规范化和高效化发展。
1.3 对土地储备工作重要性的认识土地储备工作是城市规划和土地管理中至关重要的一环。
对土地储备工作的重要性认识，首先体现在其对城市可持续发展的重要性上。
随着城市化进程的不断加快，土地资源的合理利用和储备显得尤为紧迫。
土地储备工作可以帮助城市保持良好的土地供应，确保城市基础设施建设和居民生活需求的顺利推进，从而实现城市的可持续发展目标。
土地储备工作中存在的问题及对策
土地储备工作中存在的问题及对策【摘要】土地储备工作在城市发展中起着重要作用，然而存在着诸多问题。
土地储备计划不合理，导致资源浪费。
土地储备管理不规范，容易出现腐败现象。
土地储备成本过高，影响城市发展进程。
土地储备风险管控不到位，存在潜在安全隐患。
针对这些问题，可以通过优化土地储备计划、规范管理流程、降低成本以及加强风险管理来解决。
对策的重要性在于提高土地利用效率，确保城市可持续发展。
展望未来，希望通过这些对策能够实现土地储备工作的有效管理，为城市发展提供更强有力的支持。
【关键词】土地储备工作、问题、对策、优化、规范、成本、风险管控、总结、重要性、展望未来。
1. 引言1.1 背景介绍土地储备工作作为房地产开发的重要环节，是企业未来可持续发展的基础。
随着城市化进程的加快和人口持续增长，土地资源变得越来越紧缺，土地储备工作的重要性也日益凸显。
在当前房地产市场竞争激烈的背景下，土地储备工作不仅关系到企业的发展战略和长期发展规划，也直接影响到企业的竞争力和盈利能力。
目前土地储备工作中存在诸多问题，严重制约了企业的发展。
为了更好地解决土地储备工作中存在的问题，提高企业的竞争力和可持续发展能力，本文将从土地储备计划不合理、土地储备管理不规范、土地储备成本过高以及土地储备风险管控不到位等方面入手，提出针对性的对策，以期为土地储备工作的改进提供参考和借鉴。
1.2 研究目的研究目的是对土地储备工作中存在的问题进行深入分析，找出问题的根源所在，并提出有效的对策措施。
通过对土地储备计划不合理、管理不规范、成本过高、风险管控不到位等问题的调查研究，旨在为相关部门提供改进和优化土地储备工作的建议和方向。
通过研究工作，可以帮助政府和企业更好地利用土地资源，提高土地利用效率，降低土地开发成本，规范土地管理流程，增强风险管理能力，促进城乡发展和经济建设的协调发展。
通过对土地储备工作中存在的问题进行系统分析和研究，可以为未来的土地资源规划和利用提供有益的借鉴和参考，推动土地资源的合理开发和利用，促进可持续发展。
当前城市土地储备工作的不足及对策
设 ，实现土地资源的集约利用和优化配置有着 构在人事与业务的管理上受着双重领导 ， 即国土资源主管部 门与
城市土地储备工作取得 的主要成效
、Байду номын сангаас
１ ． 保证 了政 府 对 城 市 土 地 的有 效 调 控
土地政 策是一种重 要的宏观 经济调控 政 土地收储工作管理和运作方式不规范 、 系统 ， 不 适应 和化解复杂
土地储备工作 ， 增强政府对土地收购储备的主动权 和供应 的计划 性， 使土地收购储备工作做到有法可依 ， 有章可循。
２ 宽融资渠道 ， ． 拓 提供 资金保障
艳
明
２优 化 了城 市土 地 的 利 用 结 构 ．
通过实行土地储 备 ， 以将城市 中各种闲 可
置、 分散 的土地集 中起来 ， 府掌握 了绝 大多 政
重 要 的 意义 。
一
３ 自身体制有待 完善 ． 由于我 国实行 国土地资源垂直管理体制 ， 现有 的土地储备机 地方政府 的领导 ， 两者在指导思想 、 利益关系 、 工作 重心 等方 面有 所不 同， 有时甚至是 冲突的。不同领导成员在 土地储备业务及资 金的运作上 ， 有不 同的思维方式与处理办法 ， 具 造成一 些地方 的
效 实施 ， 从而优化城 市土地的利用结构 ， 确 进而建立滚动经营 、 并 滚动发展 的资金 良性循 环机制 ， 以达到一种
保使城市每一块土地都得 到最合理 的利用 ， 提 “ 投入一产出一再投入” 良性循环 。同时 ， 的 土地收购储 备部 门应 高土地利用率。
３积聚 了城 市建设发展资金 ．
策， 土地储备制度则是政府宏观调控土地市场 矛盾问题 的能力有待提高 。 的一个重要手段。土地储备制度 的建立 ， 政府
土地储备工作中存在的问题及对策
土地储备工作中存在的问题及对策随着城市化进程的不断推进，土地资源的利用和管理成为了一个备受关注的问题。
土地储备工作作为土地资源管理的重要一环，其规范和有效性对于城市发展具有重要意义。
土地储备工作中存在着诸多问题，这些问题对城市土地资源的合理利用和城市规划的实施都带来了不利影响。
本文将就土地储备工作中存在的问题进行分析，并提出相应的对策。
1.土地储备规划不合理目前，土地储备规划往往存在着盲目、片面的情况。
一方面，有的地方政府过分追求规模，大肆储备土地，导致规划出现过剩，浪费了大量的土地资源；有的地方政府则对土地储备工作不够重视，规划不足，导致土地供应不足，难以满足城市发展的需要。
土地储备规划的不合理性使得土地资源的利用存在了很大的浪费和不足的问题。
2.土地储备管理机制不健全土地储备管理机制不健全是土地储备工作中的另一个问题。
在实际操作中，由于缺乏有效的管理机制，导致了土地储备的使用不够规范。
一方面，有的地方政府不加强对土地储备的管理，导致土地被滥用，甚至出现了滋生腐败的情况；有的地方政府对土地储备管理不够透明，决策不够科学，导致了土地利用的不合理性。
这些问题都使得土地资源管理的有效性受到了较大的影响。
3.土地储备工作中存在的腐败问题由于土地资源的重要性，土地储备工作往往会引发腐败问题。
一方面，一些地方政府利用土地储备工作为谋取私利的手段，导致了土地资源的流失和浪费；一些地方政府在土地储备工作中存在着权力寻租和信息不对称的问题，导致了土地资源的非法占有和乱象丛生的现象。
这些腐败问题严重地破坏了土地资源的公平、公正和公开。
二、对策建议1.建立科学合理的土地储备规划为解决土地储备规划不合理的问题，首先需要建立科学合理的土地储备规划。
地方政府需要结合城市发展规划，合理确定土地储备的规模和布局，避免盲目储备和不足的问题。
地方政府需要加强对土地储备规划的科学性和透明性，确保规划的合理性和公正性。
3.加强对土地储备工作的监督和制约为解决土地储备工作中存在的腐败问题，需要加强对土地储备工作的监督和制约。
土地储备工作中存在的问题及对策
土地储备工作中存在的问题及对策土地储备是指政府或企业为了后续开发利用而购买或租赁的土地资源。
在城市化进程加速的背景下，土地储备成为了一个极其重要的战略资源。
在土地储备工作中，也存在着一些问题，如土地使用效率低下、土地储备管理不规范等。
有必要对土地储备工作中存在的问题进行深入的分析，并提出对策，以促进土地储备工作的规范和高效。
一、存在的问题（一）土地使用效率低下在土地储备工作中，由于缺乏有效的规划和管理，导致土地使用效率低下。
一些地方政府或企业为了追求速度和规模，盲目进行土地储备，忽视了土地的质量和利用价值。
一些土地储备项目的开发周期长，甚至出现了“闲置土地”现象，浪费了宝贵的社会资源。
（二）土地储备管理不规范土地储备管理不规范也是存在的问题之一。
在一些地方，土地储备的管理制度不健全，监管措施不到位，导致土地储备项目出现了乱象。
一些地方政府或企业为了谋取私利，滥用职权、变相圈地等行为屡禁不止，严重影响了土地储备工作的正常进行。
（三）土地储备项目缺乏长期规划二、对策（一）健全土地储备规划体系完善土地储备规划体系，是解决土地使用效率低下的重要对策。
地方政府和企业在进行土地储备工作时，应该结合城市规划，科学设计土地储备项目，注重优质土地资源的整合和开发利用，提高土地使用效率。
加强土地储备管理监管，是解决土地储备管理不规范的有效对策。
地方政府应建立健全土地储备项目的审批和监管机制，规范土地储备行为，加强对土地出让、开发利用、资金使用等环节的监督，严厉打击乱占耕地、滥用职权等违法行为，维护土地市场秩序。
强化土地储备项目的长期规划，是解决土地储备项目缺乏长期规划的关键对策。
地方政府和企业在进行土地储备项目时，要本着可持续发展的理念，开展前期调研和规划设计，科学确定土地储备项目的规模和用途，确保土地储备项目与城市发展规划相适应。
城市土地储备制度中的难点与对策
城市土地储备制度中的难点与对策一、城市土地储备制度建立城市土地储备制度是城市土地制度改革的一个创新，其基本思路是由城市政府的委托机构，如土地储备中心，通过征用、收购、臵换等方式，将土地使用者手中分散的土地集中起来，进行土地整理和开发，在完成一系列前期开发整理工作后，变成可建设的“熟地”，根据城市土地年度计划，通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。
它类似于欧美的“土地银行”制度。
建立城市土地储备制度的目的是为了解决城市存量土地供应不能垄断，造成城市土地供应总量失控，土地招标、拍卖制度难以推行，土地资产流失屡禁不止的状况。
由于历史和制度的原因，城市存量土地几乎都掌握在土地使用者于中，无偿划拨以及规划、计划没有控制好，土地供应量过大，结构不合理，导致城市土地闲臵或低效利用，以往推行过“退二进三”，鼓励困难企业自行盘活自己使用的土地进行房地产开发，在现行法律制度下，这些土地使用者可通过补办土地出让手续转让土地，成为土地供应者，形成存量土地多头供应的局面。
1999年新的《土地管理法》颁布实施，加大了保护耕地的力度，耕地转为建设用地的数量受到严格控制，新增建设用地的数量受到严格控制，用途管制、占补平衡和土地有偿使用费中央分成的措施不仅使新增建设用地的数量大为减少，而且占用耕地的成本有了较大提高，使城市存量土地的利用价值更加突出。
同时新土地法将利用存量土地的权利和收益放在地方，这使得利用存量土地成为城市政府增加建设用地供给和财政收入的重要渠道。
由于城市发展，城市区域的向外扩张，使一些原来地处城市边缘的工业、仓储用地逐渐进入城市的内部，占据了中心市区大量区位条件优越的土地，造成土地资源的浪费，同时也给居民生活及城市环境等带来了不同程度的影响，无论从城市更新还是从产业结构布局调整看，对存量土地的投资需求越来越强。
此外，通过土地的收购、储备、供应的运营，政府财政支出在投资乘数效用下，有效地刺激了当地经济发展。
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(,,0 年第$ 卷第" 期巢湖学院学报34*"*!546*$*(,,0总第%0 期7489:;6 <=;4=8 <466>?> @>:>9;6 A>9B;6 34*%0我国城市土地储备制度存在的问题及对策周敏" 王宇峰( 张传忠)’"*黄冈师范学院贸经系"湖北黄冈+)$,,,- (*华中师范大学经济学院"湖北武汉+),,%#- )*黄冈师范学院社科部"湖北黄冈+)$,,,(摘要)建立城市土地储备制度是我国城市用地制度的创新"是进一步深化我国城市用地制度改革的一种客观要求#因此!建立城市土地储备制度具有不以人们意志为转移的必然性#然而!在城市土地储备制度运作的实践中还存在若干需要进一步解决的问题# 本文拟分析当前我国土地储备制度运行中存在的问题及产生的原因"并在此基础上提出几点对策# 关键词)城市土地*储备制度*问题*对策中图分类号).(#)*( 文献标识码)/ 文章编号)"0%(1($0$’(,,0(,"1,,2$1,+一! 土地储备制度的实施背景及其意义城市土地储备制度"是指由城市政府委托的机构通过征用!收购!换地!转制和到期回收等方式"从分散的土地使用者手中!把土地集中起来! 并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发" 在完成了房屋的拆迁!土地的平整等一系列前期开发工作后"根据城市土地出让年度计划"有计划地将土地投入市场的制度# 美国和欧洲许多国家将这种土地储备机制称之为$土地银行%# 欧美土地银行发展较早"都有几十年甚至上百年的历史# 我国城市土地储备起步较晚"上海&深圳&杭州&青岛等城市在改革中率先运作# 这项工作已成为城市政府调控土地市场&优化配置城市土地和保证国有土地资产保值增值的重要举措#"#$% 年前!在高度集中的计划经济体制框架下"我国长期实行的是城市土地使用的$三无%制度# 这一制度彻底否认城市土地的商品属性"抵制土地流转"拒绝市场机制在土地资源配置中的基础性作用"使得国家土地所有权不能在经济上得以体现"城市土地资源&资产功能难以显化!$十分珍惜和合理利用土地% 的基本国策无法落实#收稿日期)(,,21",1,2"#$% 年# 月# 日!深圳市政府采用协议方式出让第一块土地使用权"开创了国有土地使用权有偿出让的先河"并成为我国城市土地使用制度第一次革命的标志# 此次改革变无偿&无限期的城市土地使用为有偿&有限期使用制度"通过建立和培育土地市场"引入市场机制"使市场在国家宏观调控下对土地资源配置发挥基础性的作用# 实践证明"我国土地使用制度的市场化改革是成功的"并已取得了巨大的成就# 自从我国进行城市土地使用制度改革以来"城市土地市场就已开始逐步发育" 目前城市土地市场已经初具规模"成为我国市场经济体系中的一个主要组成部分&"’# 城市土地市场的建立和发展"极大地促进了城市土地资源的有效配置" 增加了政府的财政收入" 促进了城市房产市场和房地产金融市场的发展# 然而"在经历了近十年的发展之后"我国经济社会已发生巨大变化"在改革不断深化的过程中"由于受到传统体制的惯性作用以及土地管理制度及政策工具的不完善! 出现了一个巨大的灰色土地市场"许多个人和组织绕开政府私自进行土地征用和土地出让" 既造成了国有资产的流失!又使市场价格信号失真!炒卖地皮的现象时有发生"同时!"#$以上的政府土地出让采用协议出让方式!致使出让价格偏低!政府官员#寻租$ 现象严重% 正是基于上述制度的不完善!才促成了城市土地储备制度的建立和发展"上海市以&国企三年脱困$为契机%大胆探索’ 勇于创新! 于&""’ 年&& 月&( 日成立了第一个土地发展中心!接受市政府委托!实施城市土地的收购’储备’出让工作" &"") 年* 月!杭州土地储备制度开始启动! 其建设成果和经验在&""" 年全国土地集约利用市长研讨班上引起了强烈反响(&""" 年’ 月! 国土资源部以内部通报形式转发)杭州市土地收购储备实施办法*和)青岛市人民政府关于建立土地储备制度的通知*! 并向全国推广杭州’ 青岛两市开展土地储备的经验( +,,& 年- 月., 日 )国务院关于加强国有土地资产管理的通知*/国务院&( 号文件0!明确要求#有条件的地方政府试行收购储备制度$% 从此!众多城市纷纷成立土地储备机构% 土地储备工作在全国迅速展开!据统计!截止+11. 年( 月!全国已有&+(* 个市’县政府建立了土地收购储备制度% 这预示着土地储备制度将对我国的土地资产管理产生深远影响% 城市土地储备制度正是为深化城市土地使用制度改革!解决土地管理过程中的重点’难点问题的产物!其重要性不亚于&"*) 年开始的城市土地使用制度改革!被誉为#我国城市土地使用制度的第二次革命$%城市土地储备制度是一种创新!是城市土地制度改革的客观要求% 首先!土地储备制度的建立! 使得城市政府完全垄断了土地一级市场!只有储备机构才能作者简介)周敏’"#$"+ ("女"湖北黄冈人,黄冈师范学院贸易经济系教师"研究方向)企业诚信!房地产开发与管理等, 峰’"#$(+ ("女"湖北黄冈人,华中师范大学经济学院(,,) 级研究生"研究方向)房地产经济学!城市经济学,忠’"#%#+ ("男"湖北荆门人, 黄冈师范学院社科部教师"研究方向)思想政治教育,!"通过征’购’换’转’收等方式将土地集中!直接进行储备或者经过开发后进入储备库!然后按计划从储备机构这一个#口子$出让和出租土地% 一级市场的垄断将根除灰色土地一级市场!为建立土地有形市场打好基础% 其次!城市土地储备制度的运作将确保经营性用地通过招标’拍卖方式出让’出租!这就在很大程度上减少了一级市场交易中的个人因素!避免#寻租$行为!保障交易的公平和公正性% 加之!城市土地储备制度的建立! 既使政府垄断一级市场!又使政府手中掌握一定量的储备土地!因而将极大地提高政府对土地市场的调控能力% 最后!负责城市土地储备制度运作的土地储备机构并非只是土地管理部门的一个下属机构! 它是受由土地’房产’规划’建设等部门领导组成的土地储备管理委员会指导和监管!各行政部门之间的协调是土地储备制度成功运作的基础% 总之!城市土地储备制度改变了原来的土地供应渠道’土地供应方法和土地供应模式!将使城市土地制度改革更加深入! 使城市土地管理制度进一步成熟和完善! 也更符合社会主义市场经济的要求2+3%但作为一项创新制度!当前城市土地储备制度的理论研究和实践尚处于起步阶段!无论在理论上还是实践方面都缺乏深入系统的研究!各地对于土地储备制度的理论认识的也不统一!一些地方片面把国家土地所有权在经济上的实现!作为土地储备制度的最重要的目标!而在更多的地方!由于在法律政策方面缺乏有力支持!同时融资渠道狭窄! 土地储备制度在建立和运行之初遇到了难以克服的困难! 从而影响了城市土地储备制度的运作’发展和规范2.3% 因此这一制度在政府角色定位’法律支撑’土地市场干预’利益格局重构以及运作风险防范等方面!均有待于妥善解决% 二’当前我国土地储备制度运行中存在的主要问题&’土地储备制度的法律支撑条件还不完善有的城市出台)土地储备实施办法*%规定对市区土地实施统一收购时%有人质疑4在市场经济条件下% 政府凭什么去限制原土地使用者转让土地+土地转让后政府照样可以收取土地出让金%为什么要限制企业自行盘活土地+ 有什么依据+ 这些问题% 从现行的法律法规中确实难以找到具体确切的依据% &""" 年& 月& 日实施的)土地管理法*对政府如何建立土地储备机制%行使土地统一收购权也没有明确规定%因此%如何正确理解我国现行有关土地管理的法律法规与提高土地储备的法律地位%建立土地储备的法律体系%是土地储备健康发展的基础%+’储备资金筹集困难缺乏储备资金是每个城市在建立土地储备制度初期都会遇到的困难% 因为!城市政府不可能投入大量的储备启动资金! 而在储备开始阶段!土地储备中心只有进入储备的土地!没有出让的土地!因而没有积累资金!储备初期缺乏资!"金是难免的! 由于资金匮乏"使土地储备制度建立初期"土地储备中心不敢也没有能力去储备大量的土地"储备成本也会因为利息负担而提高!另外"在国民经济发展困难时期"由于大量企业开工不足"甚至停产"资金需求量小"存款量大"一般银行愿意提供贷款"而且利率比较低#随着国民经济的复苏和快速发展"企业生产和销售逐步上升"对资金的需求量也迅速加大"这时银行就会严格审查贷款条件"央行也会提高贷款利率"贷款就变得非常困难"而且成本较高! 目前" 我国国民经济逐步进入快速发展时期"可以预计土地储备中心$特别是在中小城市%贷款的难度将会加大"而且利率负担将会提高"这方面隐含的金融风险必须给予高度重视& !’土地收购补偿标准不尽合理土地储备中心在征购’回收土地时"需要对土地’地上建筑物等进行一定的补偿! 土地补偿金额的高低具有很强的政策性和技术性"涉及的利益关系十分复杂" 目前理论研究也十分薄弱! 现在一般城市的操作方法是只制定!"# 个标准进行补偿"而且补偿标准偏低! 这种补偿办法简单’方便易于操作"但是由于一部分土地使用者感觉土地征购’回收补偿标准不合理’不科学"于是在心理和行为上对土地回收有抵触"使得土地储备中心的谈判难度增加" 土地回收时间延长" 增加了储备的成本!$’城市一级土地市场未垄断目前许多城市虽然建立了土地储备制度"但是土地储备中心尚未完全垄断一级市场"没有做到(一个口子进"一个口子出)& 通常"除了土地储备中心外" 能够对市区国有存量土地进行回收’ 整理开发和制定供应计划的部门主要有旧城改造办公室’建委等部门&由于城市建设飞速发展"基础设施’公共设施和景观设施的需求量非常大"相应需要投入巨额资金进行建设和改造& 于是市政府采用以土地换资金的政策"给相关部门一部分土地"由其先自筹资金进行建设"待可出让土地拍卖后再回收资金& 这种土地供应程序与土地管理体制虽有一定的合理性和客观性" 但也会产生许多弊端"如难以实现土地集中连片整理开发’城市开发建设的资金浪费严重’ 容易造成国有土地资产流失’!"各部门以自己利益为出发点" 没有考虑全局利益’不利于政府调控城市土地市场%$&&#’储备机构职能的双重性产生目标的多元性该矛盾集中体现为土地储备机构功能定位的模糊性& 在具体实施土地收购储备时"储备机构既是土地经营者"又是土地管理者#既承担着促进土地资产保值增值的义务"同时还肩负着调节土地市场"实施各项规划"确保城市公共与公益事业用地需求的社会职责& 作为经营者"以盈利为目的"追求利润最大化#而作为管理者"则要以合理配置土地资源为最终目的"追求的是社会效益的最大化& 土地储备机构担当的这两种角色"在目前缺乏制度和法律保障的前提下"使其很难找到政府行为与市场行为的最佳衔接点"对土地储备的进一步发展带来了种种困难%#&& 如土地储备中心对所有储备的土地均以拍卖的方式进行出让"致使真正的公益事业用地无法得到有效的满足& 其结果是政府是达到了以地生财的目的’但真正公共事业用地’居民住宅用地无法得到保证与优惠"从而偏离了土地储备的目标&(’ 土地储备制度的功能定位和运作模式有待完善由于没有现成的经验可以借鉴"我国的城市土地储备制度处于边运作边探索的过程& 在部分城市的土地储备机制运作过程中"存在单纯追求土地收益的倾向"土地供应不能满足房地产市场发展的需要"住宅价格上涨压力加大"引起有关利益群体的不满& 对于土地储备政策的制定’土地补偿标准的确定’ 合理的储备规模与储备周期’土地供应计划的制定’扩大资金筹集的范围和方式’合理控制财务风险’城市土地需求的调查预测等方面都有待进一步研究和探索& 三’完善土地储备制度的对策)’制订专门法规"将土地收购储备纳入法治轨道目前" 我国各地已经开展土地收购储备工作"但全国尚未制订专门的法律法规& 为了将土地收购储备全面纳入法治轨道"严格规范地方政府行为"保证地方政府最大限度地按照公共利益需要开展工作"必须抓紧制定和颁布全国性的土地收购储备专门法规"从法律上明确土地收购储备的行政行为性质以及相应的权责利关系"统一规范土地收购储备的行政主体’执行程序’行为对象"补偿办法和监督管理等#0"加强政府集中统一领导!强化城市土地经营的组织化程度城市土地经营的涉及面广!政策性强!政府建设和管理城市的任务越来越重! 责任越来越大!搞好城市土地经营!必须强化城市政府的组织领导!加强工作协调!提高工作成效$ 城市以及小城镇建设用地必须由政府统一规划% 统一征用"统一开发"统一供地"统一管理)使得土地供应真正形成&一个渠道进水)一个池子蓄水!一个龙头放水’的良性循环的局面$ 城市土地的流转必须由土地行政管理部门代表政府严格依法把关! 严格控制土地供应总量%用地结构%供地方式和土地价格$ 同时规范土地二级市场!清理和杜绝隐形土地市场!确保所有的土地交易都入&市’$ 通过强化政府集中统一管理!使土地资产牢牢掌握在政府手中!在加快城市化进程中充分利用土地收益进行城市建设$ 3%建立风险共担!利益共享的社会化资金循环机制要摆正政府在土地储备中的作用!转变政府职能!政府不是运动员!而是裁判员$ 政府的职能主要在于制定&游戏规则’!创造市场环境!监督 &游戏’的进行!而不是由政府全包全揽!为了追求土地收益最大化而独家经营$ 要认清土地储备运作周期长!资金大!受宏观经济环境影响显著的特点!探索出一条多渠道筹措资金的机制!改变单由银行筹措资金的作法$可以通过设立土地基金)实S参考文献T 施土地债券化!发行股票!推行换地权益书等作法吸收社会资金或相应土地权利实施土地储备$F%健全组织机构!完善供应计划!加强部门之间的协调实施土地储备!涉及许多政府部门!特别是与规划%建设%计划%财政%土地管理%房屋管理等部门都有直接关系$ 建立土地储备机制是对当前城市管理手段和机制的创新!建立政府层面上的由各个部门参与的保证部门职责进一步到位的新型的管理手段$ 要保证部门之间的有效协调! 减少运作环节!提高土地储备和土地资产运作效率$ 必须健全组织机构!建立一个以政府领导为核心!有关部门共同参与的组织协调机构$ 必须制定科学的土地收购%储备和供应计划!让土地收购储备和供应计划与整个城市的经济发展计划%用地计划%旧城改造计划%房地产开发计划% 资金筹措计划等有机结合起来!把有关责任分解到各职能部门!协调行动!保证政府对城市土地资产的有效经营!促进经济社会发展SYT$Z%科学界定土地价格)合理分配土地收益为保证土地收购储备机制的顺利运行) 实现社会经济发展目标! 确定土地价格是十分必要的$土地价格应明确其价格内涵)土地收购价格构成不包括地上建筑物补偿费%职工或住户安置费等$ 土地收益分配应该结合不同的情况分别进行$ 如根据土地使用者现在拥有的权利进行分配(根据国际惯例结合实际进行分配(根据改革的实际情况进行分配等等#S(T毕宝德P 土地经济学U第F 版V S%T P 北京W中国人民大学出版社PS0T黄凌翔)黄征学P 土地储备制度的功能及操作的难点SX T P 南京土地)0HH( ) 4(V PS3T贾生华) 张宏斌等P 城市土地储备制度W 模式"效果"问题和对策SX TP 现代城市研究)0HH( )43VPSFT邵德华P 城市土地储备制度资金支持体系的构建SX T P 中国房地产)0HH0 ) 4YV PSZT何晓玲)卫国昌P 土地储备体系的探讨SX T P 中国房地产金融)0HHH ) 4(0V PSYT余珍明)杨钢桥P 建立土地储备制度完善城市土地市场SX T P 城市开发)0HH0 ) 43V P!"# $%&#’ ()*+,-&- .) /"# 0%.1+23- *)4 5.6)/2%32*-6%2 .’ /"2 7*)8 92-2%:2 ;,-/23!"#$ %&’() *+’, -$./’,0) !"+’, 1"$+’2"#’,345/6+789/’8 #. :7+;/ +’; <=#’#9>!?$+’,,+’, @#79+AB’&C/7D&8>!?$+’,,+’, ?$E/& F3GHHH I(<-/%*=/><D8+EA&D"&’, 8"/ 1&8> J+’; K/D/7C/ L>D8/9 &D +’ &’’#C+8&#’ #. #$7 =&8> A+ M"&=" &D +AD# +’ #EN/=8&C/ 7/O$/D8 #. 8"/ D>D8/9 7/.#79DP :"/7/.#7/) /D8+EA& L>D8/9 &D &’/C&8+EA/P ?#M/C/7) &’ 8"/ 67+=8&=/ #. 8"/ 1&8> J+’; K/D/7C/L>D8/9) &8 +AD# "+D 9+’> 67#EA/9D8"+8 ’//; .$78"/7 /..#78P :"&D +78&=A/ 6A+’D 8# +’+A>2/ 8"/ 67#EA/9D +’; 8"/=+$D/D &’ 8"/ =$77/’8 #6/7+8&#’#. 8"/ 1&8> J+’; K/D/7C/ L>D8/9) +’; +8 8"&D .#$’;+8&#’ &8 .#AA#MD D/C/7+A=#$’8/79/+D$7/DP?2, @.%8-> 1&8> J+’; QJ+’; K/D/7C/ L>D8/9Q R7#EA/9DQ1#$’8/79/+D$7/ 责任编辑)一平!"。