台湾市场房地产市场 展望报告 2020

台湾市场

房地产市场展望报告 2020

台湾- 经济

经济续呈温和成长走势

台商回流助益，2019年台湾经济稳健成长

回顾2019年台湾经济表现，全年实质GDP成长率达2.71%，上升幅度优于预期，主要受惠于民间需求回温。据主计总处薪资统计结果显示，2019年前11个月台湾每人每月总薪资较去年同期成长2.2%，加上股市交易热络，台股加权指数全年涨幅达23%，有助民间消费增加。另一方面，国际情势不确定性升高，尤其是美中贸易冲突未解，持续影响台湾出口表现，2019全年出口较上年减少46.7亿美元，负成长1.4%。所幸多家制造业厂商持续增加高阶制程投资，以及多家大型国际企业扩大在台直接投资，添购设备及厂房，推升2019年民间投资实质成长9.61%。

民间投资力道增强，支撑经济温和成长

随着电信业者展开5G网路的布建，及离岸风力等绿能投资加速进行，预料今年民间投资将持续稳健成长，为台湾经济注入成长动能；行政院主计总处于2019年底上调2020全年经济成长率预测至2.72%。而新型冠状病毒肺炎疫情延烧，已成影响台湾经济前景的重要不确定变数，惟相关政府部门仍抱持审慎乐观的态度，表示疫情对台湾经济成长影响可能少于0.3个百分点。此外，目前有169家生产基地位于内地的台商将通过经济部台商回台投资行动方案，将部分产线移转至台湾，总计投资额达新台币7,158亿，预计未来三至六年内逐步实现，其中约有新台币2,267亿元的投资额可望于今年内落实，将带动企业投资稳健扩增。考量台湾经济稳定成长及通膨展望平稳，当局于2019年底维持政策利率不变，重贴现率维持年息1.375%。展望2020年，国际政经情势变化可能对台湾出口产生负面影响，但短期内调整利率水准的可能性仍然较低，预测台湾的低利环境可望延续，将有利于自用型买方进行不动产投资。

台湾- 写字楼市场续租成主要租赁活动

2019年需求强劲带动租金走升

回顾2019年台北市甲级写字楼市场表现，净吸纳量达29,667坪（98,073平方米），创下过去二十年来第三高纪录。由于办公室升级需求强劲，市场上有三栋于2018年内完工的甲级写字楼深受跨国企业租户青睐,并分别于2019年的达成90%以上的进驻率。整体而言，租赁活动主要由科技公司及金融保险业者所带动，而国际灵活办公空间业者积极拓展台北市场，也成为去年租赁市场的新兴需求主力。

有鉴于租赁交易热络，且2019年无新供给释出，甲级写字楼平均空置率在过去一年的大幅减少七个百分点，于2019年第四季度空置率降至5.1%。由于低空置率同时意味著可供租户选择的搬迁选项有限，房东对租金水准的态度明显转为强势，对于提供其他租赁优惠的意愿也下降；台北甲级平均租金于2019年底升至新台币2,790元/坪，年成长3.1%，为过去11年来最大涨幅。

写字楼租赁市场气氛维持乐观

2020年台湾经济可望因内需增强而维持温和成长态势，预料将使整体劳动市场受惠。据劳动部最新调查结果显示，约21%的雇主有意于未来三个月内增加人力，以因应退离者补充及需求市场扩大，而计划缩减人

力的雇主则仅占3%，显示未来数季台北写字楼租赁需求将维持正向发展。

2020年间，来自中小型企业的询问可望维持高档，然而市场上持续减少的空置单位将使企业租户难以觅得符合需求的搬迁地点，并进一步影响台北写字楼市场的去化速度。与去年相比，预测2020年台北甲级市场净吸纳量将下降至11,090坪（3万7千平方米），整体租赁活动将以续约为大宗，搬迁案例所占比例将下滑。有鉴于许多甲级写字楼的空置率已经处于低档，可提供现有租户于大楼内扩租的机会也将大幅减少，有此类需求的企业必须寻求可提高办公空间使用效率的方法。

台湾- 写字楼市场

台北写字楼市场持续由房东主导

低空置率将影响搬迁活动

尽管2020年台北甲级写字楼去化速度将减缓，在租赁市场上没有任何新供给释出的助益下，预测甲级写字楼平均空置率将于年底前降至2.6%，为2001年以来最低水准。2020年甲级写字楼市场唯一新建完工大楼为位于敦化北路的中寿台北学苑大楼，总楼地板面积约12,000坪（39,670平方米），然其将作为开发金控的新总部大楼，对租赁市场几无影响，且无法缓解短期内市中心可出租办公空间不足的情形。

由于空置率持续下降，市场上中大坪数办公单位的供给吃紧，势必将影响许多企业执行搬迁计划，面积需求达400坪以上的企业将面临极有限的搬迁选项，不少承租户将被迫留在现址，并可能在续租谈判中占下风。有鉴于许多科技公司及金融业者持续扩张业务规模，对办公面积的需求有增不减，预料此二类产业的公司将继续带动2020年台北市场租赁活动，其中大型承租户如外商银行，将及早拟定未来三至五年的租赁策略，以确保未来几年内能顺利迁至新大楼。国际灵活办公空间业者普遍仍有意开设新据点，以扩大在台北的经营版图，惟目前市场上缺乏符合其选址条件的办公空间，将大幅影响今年灵活空间业者的扩张速度。

甲级写字楼平均租金维持上扬走势

由于台北市中心甲级写字楼空置率全面下降，世邦魏理仕预期2020年租赁市场仍然是「房东市场」。考量未来三年内台北新增供给量体有限，甲级写字楼房东将保持强势的态度，目前已经创新高的开价水准将维持不变。须与房东进行续约协商的甲级写字楼租户，将面临较大的租金涨幅，位于信义基隆区的甲级写字楼房东可能提出超过10%的租金调幅。对有续约需求的租户而言，租金水准可能被快速拉高至市场行情，而从有意搬迁的租户角度来看，其追价意愿并不高，部分房东为吸引优质租户，对新签租约的租金调幅反而较为和缓。世邦魏理仕预估，2020年台北市中心甲级写字楼平均租金将较上年温和成长2.3%，位于精华地段的顶级写字楼租金可望年增3%。

台湾- 零售市场

内需稳定有助零售业业绩成长

2019年零售业业绩稳定成长

2019年台湾零售业营业额为新台币3兆8,523亿元，为历年最高，较上年成长3.1%。各业别中，综合商品零售业销售表现佳，其中百货公司业因新商场开幕及年底周年庆促销活动推升买气，营业额较前一年成长4.4%。电子商务持续蓬勃发展，民众使用网路购物的比例逐年升高，带动电子购物营业额成长显著，年增率达9.7%。随着网购日渐兴盛，越来越多的零售业者在展店之余，投入开设网路商店或与网购平台业者合作，以扩大客户群。

餐饮业持续稳定扩张，2019全年营业额年成长4.4%，成长力道主要来自台湾消费者聚餐及外食需求增加，加上外送平台盛行，支撑餐饮业整体营业额的成长。鉴于餐饮业业绩成长稳定，过去一年内餐饮集团持续拓展版图，多家亚洲餐厅品牌在台北开设第一家分店，同时部分百货业者有针对性地提高商场内餐饮比例，以提供本地消费者更多饮食新选择。

来台观光人数再创新高

据交通部观光局统计，2019年前11个月来台旅客人次达到1,072万，为连续五年来台旅客突破千万人次的纪录，较上年同期成长7.8%；此外，台湾在12月中旬迎来年度第1,111万名旅客，初步估计2019全年来台旅客人次可望突破1,170万，创历年新高。